ARKIV: L12 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget innstilling 18/ Bystyret 135/

Transkript

1 Mandal Kommune SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Jonny Grundeland SAKSMAPPE: 2015/2203 ARKIV: L12 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget innstilling 18/ Bystyret 135/ ANNENGANGSBEHANDLING, REGULERINGSPLAN FOR SKOGSØY - OMREGULERING REKKEFØLGEKRAV Rådmannens forslag til innstilling: Jf. Plan- og bygningslovens og vedtar Mandal bystyre endring av reguleringsplan for Skogsøy, med reguleringsbestemmelser datert Behandling i Planutvalget innstilling : John Kittelstad ble valgt til saksordfører. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Innstilling i Planutvalget : Jf. Plan- og bygningslovens og vedtar Mandal bystyre endring av reguleringsplan for Skogsøy, med reguleringsbestemmelser datert Saksordfører: John Kittelstad Behandling i Bystyret : Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak i Bystyret : Jf. Plan- og bygningslovens og vedtar Mandal bystyre endring av reguleringsplan for Skogsøy, med reguleringsbestemmelser datert

2 Vedlegg: 1 Reguleringsplan for Skogsøy, vedtatt plankart 2 Reguleringsplan for Skogsøy, vedtatt reguleringsbestemmelser 3 Forslag til reviderte bestemmelser, datert Brev fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, datert Brev fra Vest-Agder Fylkeskommune, datert Brev fra Statens vegvesen, Region sør, datert Brev fra Advokat Wigemyr & Co DA, v/solveig Løhaugen, datert Bakgrunn: Arbeidet med reguleringsplanen for Skogsøy startet i Den ble behandlet en rekke ganger i Planutvalget, og var også utlagt til flere offentlige ettersyn. Det ble avholdt meklingsmøte med Miljøvernavdelingen hos Fylkesmannen i Vest-Agder og avdeling for Plan og Miljø i Vest-Agder fylkeskommune i forbindelse med innsigelser til planen. Formålet med planarbeidet var å tilrettelegge for fast bosetting og videre boligbygging innen planområdet, og sikre og fremme utviklingen av lokalsamfunnet på Skogsøy. Innenfor planområdet er det pr. i dag 26 registrerte boliger innenfor planavgrensningen. I tillegg er det 13 fritidsboliger. Reguleringsplanen legger til rette for oppføring av 32 nye boliger med tilhørende infrastruktur som veier, ballplass, lekeplasser, gang- og sykkelvei og avløpssystem. I tillegg er det regulert inn eksisterende og nye områder for private småbåtanlegg på land og sjø, eksisterende og nye båthus, eksisterende hytter, friområder, friluftsområder, landbruksområder, områder i sjø for fiskeri- og fiskeredskap i kombinasjon med friluftsområde sjø m.m.. Reguleringsplan på Skogsøy ble vedtatt i Bystyret (vedlegg 1 og 2). I reguleringsplanen er følgende rekkefølgekrav angitt i pkt. 1.3: Det skal ikke gis byggetillatelse for nye boliger før felles avløpsanlegg for minimum 5 boliger er utbygget. Der ny vei skal erstatte eksisterende vei, skal ny (offentlig) vei være bygget før eksisterende veier omgjøres til felles vei/avkjørsel eller felles gangareal. Felles lekeplass ved bolig 7-8 og skal være opparbeidet før innflytting i den tredje av de 6 boligene. Felles lekeplass vest for bolig 5-6 og sør for bolig skal være opparbeidet før byggetillatelse før første bolig gis. Bolig 31 omfattes også av dette. Felles lekeplass nord for bolig 30 og vest for bolig 20 skal være opparbeidet før første byggetillatelse for en av boligene og 30 gis. Felles lekeplass på landsiden skal være opparbeidet før det gis nye byggetillatelser på landsiden. Offentlig balløkke/lek skal opparbeides før den første nye boligen i området påbegynnes. Før iverksetting av tiltak i tråd med gjeldende reguleringsplan, skal det foretas en arkeologisk granskning av det automatisk fredete kulturminnet en gravrøys (ID ). Det skal tas kontakt med Vest-Agder fylkeskommune i god tid før tiltaket skal gjennomføres, slik at omfanget av den arkeologiske granskningen kan fastsettes. Busslomme/-sløyfe i krysset ved Skogsøyveien og Tregdeveien skal være anlagt før nye byggetillatelser gis. Gang- og sykkelvei fra krysset ved Skogsøyveien og Tregdeveien mot boligfelt B5 ved Tregde skal være anlagt før nye byggetillatelser gis. Lengden på denne avklares på bakgrunn av kalkyle for infrastrukturtiltak. Før det gies byggetillatelse for oppføring av brygge og anlegging av parkeringsplasser på gnr. 18 bnr. 14 skal det anlegges en ny felles gangvei fra enden av veien ved bolig 1 og ned til brygga mot sør. Det er tidligere gjort forsøk fra Mandal kommune sin side for å få til en utbyggingsavtale med de partene på Skogsøy som har utbyggingsinteresser. Denne utbyggingsavtalen var tenkt å

3 sikre en gjennomføring av rekkefølgekravene som er vedtatt, og dermed også sikre en gjennomføring av planen. Det har ikke lyktes å komme til en avtale. Av den grunn har planutvalget ønsket å foreta en omregulering av rekkefølgekravene, med formål å forsøke å sikre en mulig gjennomføring av reguleringsplanen. Gjennom prosessen med omregulering har det kommet signaler om at følgende grunneiere er interessert i å gjennomføre utbygging, og å være med på en utbyggingsavtale: Gbnr. 18/3 tomt nr. 20 og 21 Gbnr. 18/14 tomt nr. 3. Gbnr. 18/103 tomt nr. 26. Gbnr. 18/7 tomt nr. 14, 15, og Det ble meldt om oppstart av omregulering Saken var til førstegangsbehandling i planutvalget Det ble da vedtatt å endre rekkefølgekravene. Kort fortalt innebærer foreslåtte endring at utbyggingen deles i to ulike trinn. De grunneiere som har vist interesse for å bygge ut, og å forhandle om en utbyggingsavtale, er sammen. Resterende eiendommer er for seg. For de som har vist interesse for en utbyggingsavtale er det foreslått følgende rekkefølgekrav; Bussløyfe i krysset ved Skogsøyveien og Tregdeveien Gang- og sykkelvei fra krysset ved Skogsøyveien og Tregdeveien til Jensebukta Felles lekeplass nord for bolig 30. For resterende boliger er det stilt rekkefølgekrav om følgende; Offentlig balløkke/lek Busslomme nord for fylkesveien i krysset Skogsøyveien og Tregdeveien. Felles lekeplass på landsiden Felles lekeplass vest for tomt 5 Felles lekeplass ved tomt nr. 32 Disse endringene foreligger i reviderte bestemmelser (vedlegg 3). Disse var utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det ble mottatt merknader til offentlig ettersyn. Disse er oppsummert under sammen med administrasjonens merknader. Det anbefales for øvrig at merknadene leses i sin helhet. Brev fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, datert (vedlegg 4) Viser til at de ved melding om oppstart mente at endringer i reguleringsplanen burde styrke barn og unges interesser. Påpeker at foretatte endringer ikke bærer preg av dette. Vil likevel ikke frarå endringene som foreslås. Ingen Brev fra Vest-Agder Fylkeskommune, datert (vedlegg 5) Mener at deres merknader til melding om oppstart er ivaretatt. Har ingen kommentarer til de foreslåtte endringene. Ingen Brev fra Statens vegvesen Region sør, datert (vedlegg 6) Mener at forslag til nye rekkefølgebestemmelser ivaretar deres interesser. Har derfor ingen merknader til forslaget. Ingen

4 Brev fra Advokat Wigemyr & Co DA v/solveig Løhaugen, datert (vedlegg 7) Representerer eiere av gbnr. 18/1. Viser til at både badeplass, busstopp, snuplass og parkeringsplass ligger på deres eiendom. Mener av den grunn at fordelingen av belastning med grunnavståelse til offentlig formål bør endres. Det legges særlig vekt på reguleringsplanens veitrasè gjennom deres gårdstun. Mener at det er avgjørende at man ser på planløsninger som er indre belastende for grunneier dersom man skal få en reguleringsplan som er realistisk gjennomførbar. Som nevnt tidligere i saksfremstillingen så var prosessen fram til et endelig vedtak av reguleringsplanen for Skogsøy lang. Reguleringsprosesser som involverer mange grunneiere blir ofte lange, og utfallet av slike saker bærer ofte preg av omfattende faglige og politiske kompromisser. Slik har det også vært i denne saken. I melding om oppstart ble det gjort oppmerksom på at omreguleringen kun omfattet endringer av rekkefølgekravene. Det er videre i prosessen også presisert at det ikke er forutsatt noen endringer av plankart eller andre deler av bestemmelsene. En eventuell endring av kart og bestemmelser ville sannsynligvis betinge en lang, antakelig svært lang, prosess fram mot et nytt vedtak. Administrasjonen mener at dette ikke er formålstjenelig da det ikke er lenge siden man avsluttet prosessen. Lite tyder på at sakens grunnlag og grunneieres interesser er særlig endret siden bystyrets vedtak. Vi anbefaler derfor ikke å ta denne merknaden til følge. Dersom den skal tas til følge må det meldes ny oppstart, med påfølgende prosess. Vurdering: Som nevnt tidligere i denne saken så er det kun meldt om oppstart av endring av rekkefølgekravene for reguleringsplanen for Skogsøy. Formålet med det har vært å legge til rette for en reguleringsplan som er lettere gjennomførbar. Parallelt med omreguleringen har Mandal bydrift vært i forhandlinger med aktuelle grunneiere for å danne grunnlag for en utbyggingsavtale. En eventuell utbyggingsavtale må inngås med bakgrunn i en gjeldende reguleringsplan. En eventuell omregulering av rekkefølgekravene må derfor være vedtatt før en utbyggingsavtale kan underskrives og behandles. Forslaget til endring av rekkefølgekrav har nå vært ute på høring, uten at det har kommet noen konkrete forslag justering av disse. Verken Fylkesmann, Fylkeskommune og Statens vegvesen har merknader til endringen. Den eneste andre merknaden til endringen omhandler forhold utover det som saken egentlig omhandler, altså endring av rekkefølgekrav. Økonomiske konsekvenser: En endring av rekkefølgekravene vil ikke ha noen store økonomiske konsekvenser for kommunen. Kommunens drifts- og vedlikeholdskostnader i denne reguleringsplanen forholder seg til balløkke/lek, samt offentlig vei. Bussholdeplass og gang- og sykkelvei ligger langs fylkesvei, og vil derfor være et regionalt ansvar. Hvis det er svært viktig for kommunen at utbygging av boliger på Skogsøy skal skje, må det antakelig påregnes ekspropriasjon for enkelte arealer. Dersom kommunen da skulle velge å spille en større rolle i gjennomføringen, blant annet ved å delta i finansiering, vil dette kunne en økonomisk konsekvens. Konsekvenser for barn og unge: En endring av rekkefølgekravene for lekeplasser må vurderes opp mot bestemmelsene i kommuneplanen, vedtatte Normaler for uteområder i Mandal kommune, og ikke minst i forhold til rikspolitiske retningslinjer. Forslag til endring har krav til strøkslekeplass, men dette er knyttet opp mot de boligene som antakelig vil komme i siste utbyggingstrinn. Det vil derfor kunne stilles spørsmål om hvorvidt man fremdeles forholder seg til de rikspolitiske retningslinjene for barn og unge. Rådmannen har vært i tvil om hvorvidt man ville forholde seg til de rikspolitiske retningslinjene, men vi konstaterer at verken Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, eller Fylkeskommunen har innspill på dette. Rådmannen legger da til grunn at man forholder seg rikspolitiske retningslinjer.

5 Konklusjon: Forslag til endring av rekkefølgekravene må sees i lys av at de er tenkt å gi en mer realistisk gjennomføring av reguleringsplanen for Skogsøy. Faglige myndigheter har ikke noen vesentlige innvendinger til endringsforslaget. Det er heller ikke mottatt andre merknader som direkte er negative til endringen. Under førstegangsbehandlingen ble forholdet til rikspolitiske retningslinjer gjennomgått, og planutvalget har vurdert dette forholdet når de foreslo endringene i rekkefølgekravene. Rådmannen anser det som at planutvalget mener at rikspolitiske retningslinjer følges i den foreslåtte endringen. På bakgrunn av tidligere vedtak, og ettersom det ikke har vært noen innvendinger fra offentlige myndigheter til den foreslåtte endringen, anbefaler rådmannen at forslag til endring vedtas. Mandal, Irene Lunde konstituert rådmann Arne Wilhelmsen Kommunalsjef Byutvikling Saksparter: ADVOKATFIRMA WIGEMYR & Postboks KRISTIANSAND S CO DA Ana Laina Pedersen Unum Anne Irene Pedersen Solgløttvegen Sola Anne Mette Helland Skogsøysund Anne Ragnhild Haaland Gyldenløves Gate 42 A 4614 Kristiansand S Barn- og unges representant Einerveien MANDAL Berit Alette Pedersen Hellerudjordet Lommedalen Christian Aanensen Skogsøyveien MANDAL Dag Kjær Smemo Solveien 109 C 1162 OSLO Edith Ytredal Vidnes og Georg Kjelsbergarmen 1 A 4050 SOLA Olav Vidnes Eirin Spitz-Pedersen Tregdeveien MANDAL Erik Frydenberg Solveien NESBRU Eugenie Pedersen Eva Moi Ognøyvegen BOKN Frank Atle Rue Tregdeveien MANDAL Frank Einar Hoel Skogsøyveien MANDAL Fylkesmannen i Aust og Vest- Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL Agder Gro og Magne Johannessen Skogsøysund MANDAL Hallfrid Os Harald Skogsøy Skogsøyveien MANDAL Helge Bernhard Nilsen Skogsøyveien MANDAL Hjørdis Lucia Mortensen Daleveien HOLUM Inga Mørner Fidjestøl Stokkelandsåsen SØGNE Ivar Gjertsen Skogsøysund MANDAL Kathrine Høye Gjertsen Høye 4534 MARNARDAL Kirsten Knutsen Skogsøysund MANDAL Kristine Olsen Breimyrkollen KRISTIANSAND S Kåre Emil Eigebrekk Sønnerhaugen MANDAL

6 Lasse Fidjestøl Kvernstien SØGNE Laurits Kaare Mortensen Buråsveien MANDAL Lill Tony Ramvik Gamle Postveien LINDESNES Mai Petra og Gunvald Aanensen Skogsøysund MANDAL Naturvernforbundet Mandal Grøngjelsveien MANDAL v/thorbjørn Fredriksen Odbjørg Arnold Ole Erik Larsen Audnedalsveien LINDESNES Ole Kristian Eigebrekk Skogsøysund MANDAL Patricia Ann Anderson Patricia Anne Anderson Per Einar Eigebrekk Skogsøyveien MANDAL Per Ivar Støle og Elise Kristine Skogsøyveien MANDAL Valvik Rådet for funksjonshemmede Elveveien MANDAL v/per Eivind Bratteberg Sissel og Per Norby Møller Skogsøysund MANDAL Skogsøy vel v/ Ole Kristian Skogsøysund MANDAL Eigebrekk Statens Vegvesen Region Sør Postboks 723 Stoa 4808 Arendal Syklistenes landsforening Adolph Tidemands gate MANDAL lokallag i Mandal v/eva Saanum Tamara Keiper Ted Pedersen Thom Pedersen Thomas Gulbrandsen Nilsen Skogsøyveien MANDAL Thorhild A.S.R og Asbjørn Skogsøyveien MANDAL Aanesen Torbjørn Saure Hoel 6190 BJØRKE Vest-Agder Fylkeskommune Postboks KRISTIANSAND S Vibeke Skogsøy-Vatne og Geir Skogsøyveien MANDAL Bessesen Vatne Wenche Sandvik Postboks 78, Ulset 5872 BERGEN Øyvind Knutsen Skonnertveien KRISTIANSAND S