OPPDRAGSLEDER OPPRETTET AV. Forslagsstillers svar til administrativ og politisk 1. gangsbehandling

Transkript

1 OPPDRAG Langhus gård 01 OPPDRAGSNUMMER OPPDRAGSLEDER Ida Stenbråten Harildstad OPPRETTET AV Ida Stenbråten Harildstad DATO KONTROLLERT AV Nina Marie Andersen Forslagsstillers svar til administrativ og politisk 1. gangsbehandling Dette notatet svarer ut Rådmannens innspill i saksfremlegget før politisk 1. gangsbehandling, samt Plan- og byggesaksutvalgets vedtak ved 1. gangsbehandling av planforslaget for detaljreguleringsplan for Langhus gård. Venstre kolonne i tabellen under oppsummerer innspill og vedtak. Høyre kolonne er forslagsstillers kommentar til hvordan innspill og vedtak er behandlet i det reviderte planforslaget som legges til grunn for endelig politisk behandling i Ski kommune. Rådmannens saksfremlegg I saksfremlegget fra rådmannen, datert , ble det etterlyst flere justeringer og utredninger: Rådmannens innspill (oppsummert): Områdeutnyttelse Den foreslåtte områdeutnyttelsen drøftes i forhold til Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Det konkluderes med at tettheten er akseptabel. Byggehøyder Høyder på bebyggelsen drøftes, og det påpekes at det i områdeplanen for Ski sentrum er bestemt at forholdet mellom høyde og avstand er satt til minst 1:1. Rådmannen er av den oppfatning at boligblokken mot Parkveien 4 i større grad bør tilpasses omgivelsene. Det ønskes videre at det utarbeides mer detaljerte snitt, perspektivskisser og fasadeuttrykk som viser at behovet for lys, luft og rom mellom bygningene er ivaretatt, og som bedre beskriver hva dette betyr for gatemiljøet i Parkveien 4. Forslagsstillers kommentar: Tas til orientering. I revidert planforslag er bebyggelsen mot nord og øst i delfelt 1 (felt FKT1 og BBB1) betydelig redusert. Se detaljert beskrivelse av planlagt bebyggelse i delfelt 1 i notatet Forslagsstillers svar på høringsuttalelser ved offentlig ettersyn, vedlagt saken. For å bedre synliggjøre virkningene av planforslaget, er det til det reviderte planforslaget utarbeidet flere prinsippsnitt og visualiseringer, som viser hvordan den planlagte bebyggelsen forholder seg til de omkringliggende områdene som gårdstunet og Parkveien. Nye illustrasjoner og flere prinsippsnitt er innarbeidet inn den reviderte planbeskrivelsen (datert ). Alle 1 (7) Sweco Norge AS

2 prinsippsnitt er også samlet i et notat vedlagt saken (datert ). Prinsippsnittene viser at avstands-/høydeforholdet mellom ny bebyggelse og Parkveien 4 ivaretar kommunens ønske om et forhold på 1:1. Utvidelse av planområdet De to mindre områdene avsatt til LNFområder mellom utbyggingsområdet og Dalsåsen som ønskes innlemmet i planområdet drøftes. Området vest i delfelt 2 som reguleres til strøkslekeplass (BUT1) vurderes som akseptabel. Området syd i delfelt 3 som er foreslått som felles uteoppholdsareal (BUT2) ønskes holdt utenom planavgrensningen. Barnehage Plassering av den foreslåtte barnehagen, som er sikret i planforslaget som følge av kommunens behov for økt barnehagekapasitet, drøftes. Det synes etter en samlet vurdering tilfredsstillende å plassere barnehagen som foreslått, i delfelt 3. Rådmannen etterspør en mer detaljert plan for hvordan barnehagen kan utformes, med sambruk av boligenes uteareal, før det kan sies å være en tilfredsstillende løsning. Økonomiske konsekvenser Reguleringen vil ikke ha økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Det kan oppstå behov for tilpasninger og utbedringer av kommunal infrastruktur, men dette skal i hovedsak betales av utbygger, og kan dessuten bli et viktig punkt i en utbyggingsavtale. Konsekvenser for bærekraftig utvikling I revidert planforslag er planavgrensningen ikke endret. Det som i planforslaget ved offentlig ettersyn var foreslått regulert som BUT2, er i revidert planforslag inkludert som en del av grønnstrukturen, felt G3. Dette for å sikre at området blir liggende som det er i dag, og ikke forvaltes av boligsameiet sikrer blant annet at felt G3 skal fungere som vegetasjonsbuffer for naturtypen Dalsåsen, og at terreng og vegetasjon innenfor feltet skal bevares. I etterkant av offentlig ettersyn er det eksisterende stitråkket gjennom denne delen av planområdet innmålt av både forslagsstiller og Ski kommune. Som følge av dette, og i dialog med kommunens saksbehandler, er formåls- og byggegrenser for felt BKS4 er justert for å sikre fremføring av eksisterende sti mellom Dalsåsen og Kongeveien. Til det reviderte planforslaget er det utarbeidet en detaljert illustrasjonsplan for hvordan barnehagens utearealer kan løses, inkludert hvordan barnehagens utearealer vil fungere i sambruk med øvrige uteområder til boligbebyggelsen rundt. Se kapittel 5 i den reviderte planbeskrivelsen (datert ), samt en detaljert utomhusplan for barnehagen vedlagt saken. Tas til orientering. Tas til orientering. 2 (7)

3 Kommunen vurderer kunnskapsgrunnlaget for planområdet til å være svært godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Det drøftes avslutningsvis at Langhus gård kom inn i kommuneplanen allerede i 1988, og at dyrkamarka på sydvestsiden av Langhusveien kom inn ved rulleringen i Planforslaget vil føre til tap av matjord, men at jordbruksarealet er vurdert å være av middels bonitet på grunn av mye fjell i dagen i randsonen og vått i midtpartiet. Protokoll fra Plan- og byggesaksutvalgets behandling Plan- og byggesaksutvalget vedtok å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn, med forventning om at det ble gjort flere endringer frem til annengangsbehandling: Vedtak: a) Vi ber om at en tydeligere klimaprofil for prosjektet synliggjøres, herunder Forslagsstillers kommentar: Det er utarbeidet et kvalitetsprogram for utbyggingen av Langhus gård som synliggjør prosjektets miljø- og klimaprofil. Kvalitetsprogrammet dokumenterer hvilke klima- og miljøtiltak som er sikret i detaljreguleringen, og hvilke tiltak som skal ivaretas i den videre detaljprosjekteringen. Kvalitetsprogrammet skal følge utbyggingen, og være et levende dokument, slik at prosjektets klima- og miljøambisjoner følges opp av kommunen, utbygger og entreprenører. Kvalitetsprogrammet ligger vedlagt saken. Se også kommentarer til hvert punkt under. Aktive og grønne takflater Aktiv bruk av takflater (grønne tak, takhager etc.) er i kvalitetsprogrammet omtalt som et mulig tiltak for å sikre klimatilpasning. Tiltaket vil vurderes i den Svanemerkede bygninger som er BREEAM Nor-sertifisert med minstestandard excellent (eller tilsvarende). Alle eneboliger, rekkehus, leilighetsbygg og barnehagen på Langhus gård vil sertifiseres etter Svanemerket. I kvalitetsprogrammet beskrives det hvilke krav som stilles til svanemerket bebyggelse. Vedlagt saken ligger også et kort notat som redegjør for forskjellen mellom BREEAM og 3 (7)

4 Svanemerking, med utbyggers beskrivelse for hvorfor Svanemerket er valgt som sertifiseringsordning for deres prosjekter. Klimavennlige byggematerialer som for eksempel massivtre eller lavkarbonbetong Tilrettelegging for at samtlige boenheter med tilgang til parkeringsplass skal ha muligheter til å lade elbiler. Vurdering og dokumentasjon av byggematerialer er en del av sertifiseringen til Svanemerket, se beskrivelse i kvalitetsprogrammet vedlagt saken. I kapasitetsberegningene for energi som er lagt til grunn for planforslaget er det lagt til rette for lading av elbil til alle boenheter. Som følge av innspillet er 10 er endret så det sikres at det tilrettelegges for at samtlige parkeringsplasser til boligene kan tilrettelegges for lading av elbil. Tilrettelegging for lading av elsykler I kapasitetsberegningene for energi som er lagt til grunn for planforslaget er det lagt til rette for lading av elsykler. Vurdering av om utbygger skal stille med parkering/lademulighet i forbindelse med elbysykkelordningen til Ski/Oppegård kommuner. Utbygger bes vurdere lokalt bergvarme-anlegg, solcelle og/eller energibrønn. 60% av oppvarming bør komme fra energifleksible energikilder. Ski kommunes ansvarlig for elbysykkelordningen er kontaktet høsten 2017, og det er vurdert hvordan det innenfor planområdet kan vurderes muligheter for ladepunkter til en elbysykkelordning. Dette er beskrevet i planbeskrivelsens kapittel 5. Vurdering og dokumentasjon av energiforbruk er en del av sertifiseringen til Svanemerket, se beskrivelse i kvalitetsprogrammet vedlagt saken. b) Minst 10 % av parkeringsplassene i parkeringskjellerne skal tilrettelegges for funksjonshemmede. Som følge av innspillet er 3.10, til å være i tråd med kommuneplanen. Revidert planforslag sikrer at minimum 5 % av parkeringsplassene i felles parkeringsanlegg til boliger skal tilrettelegges for personer med nedsatt funksjonsevne, og at minst 10 % av biloppstillingsplassene skal være tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne ved publikumsbygg. Disse søkes plassert nær heis eller inngang. Krav om antall parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne til boligene opprettholdes på 5 %. Dette med bakgrunn i at andelen på 5 % er en nasjonal norm med krav utledet fra gjennomsnittlig andel av befolkningen med nedsatt funksjonsevne. Det er ikke forventet at fremtidige beboere innfor planen vil avvike norm i vesentlig grad. I planforslaget er parkeringskravet for boliger satt til 4 (7)

5 1 pr bolig, noe som vurderes som høyt sammenlignet med krav i sentrale Oslo med høy kollektivdekning (0,2 p-plasser pr bolig). Siden hver bolig har tilgang til en parkeringsplass, vil den forventet andelen av beboere som trenger parkering tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne ha mulighet til å få dette. c) Det etableres en hensynssone for landbruk mellom bebyggelse og arealer avsatt til LNF. Hensynssonen må utformes på en sånn måte at det åpne kulturlandskapet i området ivaretas. Som følge av innspillet er det i den reviderte planforslaget regulert en hensynsnone for landbruk mellom bebyggelse og LNF-områder i syd (H510). Denne er sikret gjennom bestemmelsene d) Forslagsstiller har ønsket å inkludere to mindre områder mellom arealet regulert til boligformål og hensynssone for bevaring av naturmiljø i Dalsåsen. Rådmannen vurderer at område A er akseptabelt, men mener at område B bør holdes utenfor planområdet. Utvalget støtter denne vurderingen, og forventer at dette reflekteres i andregangsbehandlingen. I revidert planforslag er planavgrensningen ikke endret. Det som i planforslaget ved offentlig ettersyn var foreslått regulert som BUT2 er i revidert planforslag inkludert som en del av grønnstrukturen, felt G3. Dette for å sikre at området blir liggende som det er i dag, og ikke forvaltes av boligsameiet sikrer blant annet at felt G3 skal fungere som vegetasjonsbuffer for naturtypen Dalsåsen og at terreng og vegetasjon innenfor feltet skal bevares. e) Utbygger bes om å synliggjøre prosjektets universelle utforming. Beskrivelse av prosjektets universelle utforming er supplert med illustrasjon og beskrivelse, se kapittel 5 i planbeskrivelsen. Reguleringsbestemmelsene 3.6 sikrer ar prinsipper for universell utforming skal legges til grunn, slik at området i så stor grad som mulig kan benyttes av alle mennesker på en likestilt måte. I det reviderte planforslaget er det stilt krav om at minimum 60 % av boligene innenfor planområdet skal utformes som tilgjengelig boenhet, herunder at minimum 30 % av boligene i feltene for konsentrert småhusbebyggelse skal utformes som tilgjengelig boenhet. Reguleringsbestemmelsen sikrer videre at det i byggesaksbehandlingen skal redegjøres for hvordan krav til universell utforming av bebyggelse og utomhusarealer er ivaretatt, iht. gjeldende teknisk forskrift. 5 (7)

6 Plassering og utforming av parkeringsplasser Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fri høyde på minst 2,4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Plassering og utforming av parkeringsplasser er allerede hjemlet i kommuneplanens bestemmelse Noen presiseringer er supplert i 3.10 i det reviderte planforslaget, før øvrig henvises det i reguleringsbestemmelsene til kommuneplanen. Se kommentarer til hvert punkt under er supplert med at parkeringsplasser for beboere som hovedprinsipp skal skilles fra plasser til gjester. Follo Brannvesen har egne retningslinjer for tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. Forslagsstiller har vært i dialog med brannvesenet, og har som følge av deres innspill gjort noen justeringer i illustrasjonsplanen som følger det reviderte planforslaget, datert Alle utomhusarealer hvor det er behov for tilkomst og oppstilling for brannbil, vil i den videre detaljprosjekteringen sikres bygget og opparbeidet iht. brannvesenets krav. Dette kan innebære å dimensjonere for mer enn 10 tonn pga. krav til akseltrykk og punktlast for bruk av ulike utrykningskjøretøy, og dimensjoneringen må derfor bestemmes i dialog med brannvesenet. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene 3.10: Der brannbiler skal ferdes over underjordisk parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres iht. Follo Brannvesen IKS sine retningslinjer for tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. 6 (7)

7 Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler / scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler / scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fri høyde på minst 2,5 m. 7 (7)