Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 16/ Arknr.: PLA Saksbehandler: Erik A. Hovden BEHANDLING: SAKNR. DATO Eldrerådet 24/ Rådet for likestilling av funksjonshemmede 23/ Plan og byggesaksutvalget 23/ DETALJREGULERING - NYBROTTVEIEN 23 - FØRSTE GANGS BEHANDLING GNR/BNR 129/397 Forslag til vedtak: Med henvisning til plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser datert , ut til offentlig ettersyn. Planforslaget vil delvis erstatte reguleringsplanen for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og Seljevegen, vedtatt Ingress/hovedbudskap: På vegne av Co In Eiendom AS fremmer Asplan Viak AS detaljreguleringsplan for eiendommen gnr. 129/397, Nybrottveien 23. Eiendommen ligger på øvre Hebekk i Ski, og benyttes i dag til dagligvarebutikk. Formålet er å legge til rette for bygging av 12 boliger i rekkehus i opp til 3 etasjer med parkering i kjeller/under terreng. Nettoareal er ca. 2,75 daa, og av dette vil ca. 330m 2 avsettes til offentlig gangveg, slik at netto tomt for boligformål blir på ca. 2,4 daa. Saksopplysninger: Bakgrunnen for endringen er at COOP Norge AS, som eier dagligvarebutikken, har besluttet å legge ned denne, og har lagt eiendommen ut for salg. Co In Eiendom AS har ervervet eiendommen med tanke på boligutvikling. Eiendommen er i dag regulert til forretningsformål i reguleringsplanen for kvartalene begrenset av Myrvegen, Skogvegen, Lysnevegen og Seljevegen, vedtatt Planforslaget er ikke i samsvar med kommuneplanen, men søker å forholde seg til omkringliggende bebyggelse. Planområdet grenser i vest mot et rekkehusområde fra 60-tallet, i syd og vest mot eldre eneboliger og i nord mot blokkbebyggelsen i Myrveien og Øvre Hebekk barnehage. Bebyggelsen planlegges med rekkehus i tre etasjer hvor øverste etasje er tilbaketrukket med terrasse mot syd og vest. Maksimal byggehøyde er satt til 9 meter. Omkringliggende bebyggelse er regulert med mønehøyde 8,5 m. Den vedlagte illustrasjonsplan gir et bebygd areal, BYA, på 29,9 %. Planen åpner imidlertid for en BYA på 35 %. Til forskjell fra omkringliggende rekkehusbebyggelse som er regulert med BYA på 24 %, vil det i tillegg til uteoppholdsarealer på bakkeplan være private terrasser i 3. etasje. Dette begrunnes med behovet for et arealeffektivt utbyggingsmønster nær offentlig kommunikasjon i samsvar med kommuneplan og regionale planer.

2 Planforslaget følger kommuneplanens krav til felles uteoppholdsareal med 70 m 2 pr bolig i konsentrert småhusbebyggelse samt 5 m 2 inngangslekeplass pr bolig. Tilgang til nærliggende strøkslekeplass sikres gjennom regulert gangveg. 2 Det foreslås å sikre dagens gangforbindelse langs eiendommens vestside ved å regulere denne til offentlig gangveg. Vegen er en viktig gangforbindelse mellom boligene på sydsiden og barnehage, lekeplass og nærfriluftsområder på nordsiden. Ettersom en del av tomtens uteareal går med til offentlig gangveg etter kommunal norm, er det ikke mulig å oppnå samme blågrønne faktor som om dette arealet hadde vært utformet med f.eks. armert gress. Det resterende området kan ved bruk av vegetasjon og permeable overflater på internveiene oppnå en blågrønn faktor på 0,7 noe som er en stor forbedring fra dagens situasjon. Figur 1. Fugleperspektiv av planlagt ny bebyggelse. Planarbeidet ble kunngjort ved brev av til naboer og berørte parter samt på kommunens hjemmeside og i Østlandets blad , med svarfrist Innkomne merknader og rådmannens kommentarer: Det kom inn 6 merknader til planoppstart. 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus har i brev av ingen merknader til planforslaget. 2. Akershus fylkeskommune påpeker i brev av , at det ikke er kjente automatisk fredete kulturminner på eiendommen. En nærmere utredning av forholdet til fornminner ansees ikke som nødvendig. Det gjøres allikevel oppmerksom på at det kan være ukjente fornminner i området. Alle fornminner er fredet, også slike som ikke er registrert. Dersom man under arbeid i området skulle støte på et fornminne, skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører fornminnet eller dets sikringssone på femmeter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8, andre ledd. På bakgrunn av det tilsendte materialet mener fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader.

3 3 Merknadene tas til etterretning. 3. Follo Brannvesen IKS er i brev av opptatt av at atkomsten til området må tilfredsstille brannvesenets behov og at slokkevannskapasiteten må utredes. Merknaden tas til etterretning. Adkomst både fra Nybrottveien og via gangvegen nord for barnehagen tilfredsstiller brannvesenets krav. 4. NVE, ber i mail av at det tas hensyn til flom- og skredfare i planarbeidet. Det henvises til NVEs retningslinjer og sjekkliste for utredning av naturfare. Tas til følge. Området er vurdert mht. ras og flomfare. Det er ingen åpne bekker i planområdet. 5. Marius Løvig Husby ber i mail av om at det legges inn restriksjoner på støyende arbeid i barnehagens åpningstider. Han mener at det mest støyende arbeidet som spunting, sprenging legges om sommeren når barnehagen er stengt. Dette må tas inn i MOP for prosjektet. Merknaden tas til etterretning. Dette vil bli tatt med ved utarbeiding av MOP ved søknad om igangsettingstillatelse av byggearbeidene. 6. Stein Skari, påpeker i mail av at det synes å være en differanse mellom oppstartsvarselet og utsagn i artikkel fra Østlandets Blad om prosjektet. Det uttrykkes bekymring for en høy utnyttelse med leiligheter over mange etasjer. Prosjektet vil forholde seg til den tetthet og de høyder som finnes i nærliggende rekkehusfelt i området jfr. vedlagte planbeskrivelse. Vurdering: Planforslaget avviker noe fra tomteutnytting og regulerte høyder i området, men ligger etter rådmannens syn ikke vesentlig høyere enn man bør ved fortettingsprosjekter i Ski tettsted. Prosjektet forholder seg til nabolaget uten å utfordre høyder, tetthet og parkeringsdekning på en negativ måte. Det søkes om en BYA på 35 %, men det kan diskuteres om det bør settes en grense for BYA på 30 % i og med at den medfølgende illustrasjonsplan vil gi en BYA på 29,9 %. En byggehøyde på 9,0 meter gir i dette tilfellet ikke uheldige konsekvenser for omkringliggende bebyggelse. Dette går fram av medfølgende sol/skygge-kart i planbeskrivelsen, s 14. Rådmannen mener at en detaljreguleringsplan bør være så detaljert at den gir klare føringer for bebyggelsens plassering og størrelse på uteoppholdsareal og ikke slik at dette kun styres gjennom en medfølgende illustrasjonsplan. Det bør derfor i høringsperioden vurderes om reguleringsplanen kan detaljeres med klare grenser for ønsket bebyggelse samt klare formålsgrenser som skiller mellom bebygd og ubebygd areal. Rådmannen har forståelse for at det ikke er realistisk at et så lite prosjekt skal kunne oppnå en blågrønn faktor på mer enn 0,7. Konsekvenser for universell utforming: Ski kommune har ambisjoner om å være en foregangskommune innen universell utforming. Det er et krav i kommuneplanens bestemmelser 5, der det er vedtatt at universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp i all planlegging. Det er derfor et ønske at en betydelig andel av nye boliger er utformet slik at de kan brukes av alle mennesker på en likestilt måte så langt det er

4 mulig, både ute og inne, uten behov for spesielle tilpasninger eller hjelpemidler, jfr. kommuneplanens bestemmelser 5. Det er for vagt å bruke formuleringen..utformes med mulighet for å kunne fungere som tilgjengelig boenhet. Det bør derfor stilles krav om at minimum 50 % av boligene skal utformes som tilgjengelig boenhet. Dette rettes opp i høringsperioden. Videre har kommunestyret vedtatt at følgende veiledere skal benyttes som styringsverktøy for universell utforming av publikumsbygg, boliger, uteområder, veger og gater: Universell utforming- publikumsbygg. Et prosjekteringsverktøy Tilgjengelig bolig. Prosjekteringsverktøy Norm for universell utforming av uteområder, veger og gater Veilederne er tilgjengelig på Ski kommunes nettsider. Økonomiske konsekvenser: Reguleringen vil ikke ha økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Det kan oppstå behov for tilpasninger og utbedringer av kommunalt ledningsnett, men dette skal i utgangspunktet betales av utbygger. 4 Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Kommunen vurderer kunnskapsgrunnlaget for planområdet til å være svært godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslaget til reguleringsplan for Nybrottveien 23 legges ut til offentlig ettersyn. Ski, Audun Fiskvik rådmann Stein Egil Drevdal kommunalsjef Vedlegg som følger saken: a) Forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert b) Illustrasjonsplan, datert c) Forslag til reguleringsbestemmelser, datert d) Planbeskrivelse, datert e) Terrengsnitt, datert f) Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert g) Varselbrev planoppstart, datert h) Oppsummering og kommentar til merknader, datert i) Merknader ved planoppstart. Eldrerådets behandling : Eldrerådet fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Eldrerådet tar saken til orientering.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig.

5 Eldrerådets uttalelse er: Eldrerådet tar saken til orientering. 5

6 Rådet for likestilling av funksjonshemmedes behandling : Rådet for likestilling av funksjonshemmede fremmet følgende felles forslag til uttalelse: «Rådet for likestilling av funksjonshemmede støtter forslag til vedtak.» Votering: Felles forslag til uttalelse tiltres enstemmig. Rådet for likestilling av funksjonshemmedes uttalelse er: Rådet for likestilling av funksjonshemmede støtter forslag til vedtak. Plan og byggesaksutvalgets behandling : Uttalelse fra Rådet for likestilling av funksjonshemmedes møte Uttalelse fra Eldrerådets møte John Røyrvik, AP stilte spørsmål om habilitet i saken. Utvalget fant John Røyrvik, AP habil i saken. 6 Morten Ellingsen, AP fremmet følgende alternativt forslag til vedtak 1. Forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser datert returneres til administrasjonen. Plan- og byggesaksutvalget er positive til transformasjon og formålsendring av planområdet, men mener at forslaget med 12 svært smale rekkehus ikke gir det preget og den bokvaliteten vi ønsker å sikre for våre innbyggere. Denne løsningen vil skape upraktiske løsninger med stor frekvens av vertikal bevegelse i hverdagen. Mye areal vil også bli brukt til trappeløp. En helhetlig vurdering gjør derfor at planog byggesaksutvalget returnerer planforslaget, men utvalget imøteser gjerne reviderte planer som har bedre planløsning og/eller færre boenheter. Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggforslag: Plassering og utforming av parkeringsplasser. Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5 m x 5,0 m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fr høyde på minst 2.4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1:20. Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler/scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler/scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fi høyde på minst 2,5 m. Helge Bunæs, H fremmet følgende tilleggforslag: Det innarbeides i reguleringsbestemmelsene et krav om minimum 4,5 m innvendig bredde. Votering: Morten Ellingsen, AP sitt alternative forslag fikk 6 stemmer (4AP, SV, V) Administrasjonens forslag til vedtak fikk 5 stemmer (5H) og falt

7 7 Helge Bunæs, H sitt tilleggsforslag til Plassering og utforming av parkeringsplasser fikk 5 stemmer (5H) Vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for Nybrottveien 23, datert , med tilhørende bestemmelser datert returneres til administrasjonen. Plan- og byggesaksutvalget er positive til transformasjon og formålsendring av planområdet, men mener at forslaget med 12 svært smale rekkehus ikke gir det preget og den bokvaliteten vi ønsker å sikre for våre innbyggere. Denne løsningen vil skape upraktiske løsninger med stor frekvens av vertikal bevegelse i hverdagen. Mye areal vil også bli brukt til trappeløp. En helhetlig vurdering gjør derfor at planog byggesaksutvalget returnerer planforslaget, men utvalget imøteser gjerne reviderte planer som har bedre planløsning og/eller færre boenheter.