Samlet saksframstilling

Transkript

1 Samlet saksframstilling Arkivsak: 18/292-7 Arknr.: L12 Saksbehandler: Erik A. Hovden BEHANDLING: SAKNR. DATO Plan- og byggesaksutvalget 11/ Kommunestyret 33/ DETALJREGULERING BUSTERUD SYD 2. GANGS BEHANDLING Forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Busterud syd, datert med endringer sist av med tilhørende bestemmelser, datert med endringer sist av Ingress/hovedbudskap: Haug Landskap har, på vegne av Villa Utvikling AS, fremmet forslag til ny detaljregulering for søndre del av den gjeldende reguleringsplanen for Busterud, vedtatt av kommunestyret Hensikten med planarbeidet er å endre formålet for to delfelt fra 6 tomannsboliger til boligblokker. Dette begrunnes med et svært utfordrende terreng som egner seg dårlig for småhus. Av terrengmessige årsaker er hovedvegen gjennom området allerede lagt noe om. Dette er gjort i samarbeid med Ski kommune som byggherre for infrastruktur. Dette har igjen ført til endringer i hva som kan bygges. I tillegg må et par tomannsboliger utgå pga. en ny driftsveg for kommunen. Alle disse endringene er i sum så store at rådmannen har anbefalt at det utarbeides en ny reguleringsplan for den søndre del av området. Vedtaket vil føre til endring av reguleringsplan for Busterud, vedtatt , samt av bebyggelsesplan Busterud, vedtatt De 3 nye blokkene i felt A4 a-c ligger på nedsiden av den interne atkomstvegen. A3d ligger opp mot eksisterende bebyggelse i Dalsveien.

2 2 Saksopplysninger: Området er i kommuneplanen avsatt til boligbebyggelse, og har vært regulert til boligformål siden I gjeldende plan fra 2006 er området regulert til terrassert boligbebyggelse samt tomannsboliger og noen eneboliger. Den nordre delen av feltet er allerede utbygget med småhus og blokkbebyggelse. Man er nå i ferd med å avslutte utbyggingen på Busterud, men ser behov for noen mindre endringer. På det søndre feltet er tre blokker (A3 a-c) på oversiden av vegen gjennom området allerede igangsatt. Det ønskes nå å endre de 6 tomannsboligene A3d-e og A4 a-e til blokkbebyggelse pga. et svært utfordrende terreng som egner seg dårlig for småhus. Dette vil gi en økning på 32 boenheter for dette delfeltet, men kun en minimal økning (5-8 leiligheter) for hele Busterud, i og med at tidligere endringer har gitt et lavere antall leiligheter. Reguleringsendringen gir kun 200 m 2 økning i BRA for hele Busterudfeltet, til totalt m 2. I alt vil feltet få 220 leiligheter. Av disse er 104 allerede innflyttet, 66 er under oppførelse, og foreliggende plan tilfører 50 leiligheter. Av disse 50 er 11 på under 50 m 2. Plan- og byggesaksutvalget fattet som sak47/17 i møte følgende vedtak: 1. Med henvisning til plan- og bygningslovens legges forslag til reguleringsplan samt bestemmelser for Busterud syd, datert , ut til offentlig ettersyn. 2. Biloppstillingsplasser Parkeringsplasser skal dimensjoneres iht. Statens Vegvesens håndbok 017, dog må hver biloppstillingsplass være på minst 2,5m x 5,0m. Parkeringsplasser for beboere skal skilles fra plasser for gjester. Felles parkeringsanlegg under tak skal ha innvendig fri høyde på minst 2,4 m. Kommunen kan ved byggesaksbehandling godkjenne at del av parkeringsanlegget kan ha fri høyde ned til 2,1 m. Der brannbiler skal ferdes over underjordiske parkeringsanlegg skal øverste garasjedekke dimensjoneres for bilkjøring med akseltrykk 10 tonn. Fall på parkeringsplass skal ikke overstige 1: Parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne. Parkeringsplasser for biler og elektriske rullestoler/scootere eller lignende for personer med nedsatt funksjonsevne skal plasseres nær heis eller inngang. Hver biloppstillingsplass skal være minst 4,5 m x 6,0 m. Hver parkeringsplass til elektriske rullestoler/scootere eller lignende skal være minst 1,75 m x 2,0 m. Parkeringsplasser skal ha en fri høyde på minst 2,5 m. 4. Rådmannen bes se på muligheten for på kort sikt etablere et fortau langs Oppegårdveien på strekningen fra Snarveien til Lillekleiva. 5. Minst 10 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for forflytningshemmede. 6. Antall parkeringsplasser reduseres, frem til 2. gangs behandling. Samtlige beboerparkeringsplasser skal lokaliseres i felles parkeringsgarasje. 7. Blågrønn faktor settes til 0,8. Planforslaget ble kunngjort i Østlandets Blad, og ble lagt ut til offentlig ettersyn på Ski bibliotek og på kommunens hjemmesider den Offentlige myndigheter, naboer og berørte parter ble tilskrevet om planforslaget i brev av Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden til Det ble vurdert ikke å være behov for å avholde informasjonsmøte om planforslaget. Det kom inn 6 merknader ved offentlig ettersyn. Disse er vedlagt saken.

3 Innkomne merknader samt rådmannens kommentarer: 3 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus påpeker i brev av at de ikke kan se at omreguleringen har vært vurdert opp mot retningslinje 3 i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Denne sier at boligvekst primært skal skje innenfor prioriterte vekstområder for at flere skal kunne gå og sykle til daglige gjøremål, samt at det da gis grunnlag for et bedre kollektivtilbud. De mener at planområdet ligger slik til at det i stor grad vil bli bilbasert, og at utvikling av flere boliger utenfor Ski vil svekke muligheten for å legge til rette for en kompakt utvikling av Ski som regional by. De fraråder derfor utvidet boligbygging i planområdet. Dette feltet har ligget inne i kommuneplanen lenge, og utbyggingen har pågått i mange år. Det er nå det siste delfeltet som står for sluttføring og foreliggende plan vil kun gjøre mindre endringer på boligantall og boligsammensetning. Gangavstanden til Vevelstad stasjon er mindre enn 1,5 km, og det er fra i høst startet en ny bussrute nr. 87. Den går langs fv Langhusveien, mellom Hauketo og Vevelstad stasjon og har halvtimes avganger fra til midnatt. Gangavstand til busstopp er mindre enn 500 meter. Avstanden til Langhus skole er riktignok 2 km, og dette er nok en liten utfordring. Det er snakk om en økning på 8 leiligheter, til 220 i alt. Av disse er 170 enten innflyttet eller under oppførelse. Rådmannen er av den oppfatning at den svært begrensede endring planforslaget medfører absolutt bør kunne aksepteres. 2. Akershus fylkeskommune viser i brev av til regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus, der et av målene er at persontransportveksten i området skal tas med kollektivtransport, gange og sykkel. Utbygging skal derfor først og fremst skje i gangavstand til banestasjoner eller langs høyfrekvente busstraséer, og ha høy arealutnyttelse. De hevder at planområdet ligger ca 2 km fra Vevelstad stasjon, som er det eneste kollektivtilbudet i området. Området kan dermed lett bli bilbasert. Forslaget om fortetting må vurderes opp mot føringene i RP-ATP. Gangavstanden til Vevelstad stasjon er mindre enn 1,5 km, og det er fra i høst også startet en ny bussrute nr. 87, med halvtimes frekvens langs fv. 152, Langhusveien, som ligger umiddelbart øst for planområdet. Gangavstand til busstopp er mindre enn 500 meter. Se for øvrig kommentarene til pkt Statens Vegvesen, viser i brev av til føringene i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. De forventer at kommunen vurderer utbygging i området i sammenheng med øvrig utbygging i Ski og føringene i regional plan. De støtter opp om PBU s vedtak om å se på muligheten for å etablere et fortau langs Oppegårdveien. Statens Vegvesen har på oppdrag fra Akershus fylkeskommune utarbeidet et forprosjekt for gang- og sykkelveg/fortau langs Oppegårdveien. Det anbefales her at det anlegges et fortau langs østsiden av fylkesveien på strekningen fra Lillekleiva til Langhusveien. Valg av løsning må imidlertid vurderes nærmere i planfasen. Det tas sikte på å starte planleggingen av fortau/gang- og sykkelveg langs oppegårdveien på Strekningen fra Dalstunet til Langhusveien i Det er imidlertid ikke prioritert midler til gjennomføring i handlingsplan for samferdsel i Akershus Kommunen bør derfor vurdere om det skal stilles rekkefølgekrav om at fortau skal være anlagt langs Oppegårdveien på den aktuelle strekningen før det tillates utbygging innenfor planområdet. Oppegårdveien mangler helt gangveg eller fortau på strekningen fra Langhusveien til Dalskleiva. Strekningen er prioritet i kommunens trafikksikkerhetsplan, men er ennå ikke finansiert. Den mest kritiske strekningen for flertallet av fotgjengere er fra Snarveien til Lillekleiva, en strekning på 170 meter.

4 4 Dette må enten løses ved å stille et rekkefølgekrav i denne planen, eller ved å søke å løfte prosjektet opp i den kommunale trafikksikkerhetsplanen, samt å se til at det blir avsatt tilstrekkelige midler til planlegging og bygging av et midlertidig fortau i påvente av endelig regulering på samme strekning i regi av Statens vegvesen. Et fortau på strekningen vil være svært kjærkomment for langt fler enn de nye boligene på Busterud, så dette vil til sist være et offentlig ansvar. Reguleringsplanen for denne delen av Langhus er fra 1974 og er derfor for gammel til å brukes som grunnlag for annet enn frivillige avtaler. Den viser dessuten kun gangveg på strekningen fra Dalskleiva til Snarveien, -ikke helt fram til Langhusveien; - og da på vestsiden av vegen. Statens Vegvesen sier i sitt brev at forprosjektet anbefaler at vegen legges på østsiden på hele strekningen. Dette vil kunne vanskeliggjøre en midlertidig løsning. Rådmannen finner det på denne bakgrunnen vanskelig å skulle forlange midlertidig fortau som en rekkefølgebestemmelse for å tillate et begrenset antall nye boenheter. Det anbefales å kunne finansiere en midlertidig løsning på strekningen så snart reguleringsprosessen er ferdig, tidligst i 2019, men antakelig ikke før i Follo Ren, anbefaler i brev av at det etableres nedgravde avfallsbrønner, og at veg inntil avfallsbrønnene må etableres i klasse BK 10 for ikke å påføre vegen skade under tømming. Merknaden tas til etterretning. Avfallsløsningene er tegnet inn på bebyggelsesplanen, og vil bli dimensjonert og utformet etter retningslinjer fra Follo Ren. 5. NVE ber i brev av om at kommunen sjekker at den regulerte sone for grøntstruktur gir tilstrekkelig sikkerhet for flom. Før det planlegges byggetiltak eller terrenginngrep i områder med marin leire må det dokumenteres at grunnen er stabil eller lar seg stabilisere. NVE minner om kommunens ansvar etter PBL for å påse at tilstrekkelig sikkerhet mot skred er ivaretatt. Tas til etterretning. Fuktenga langs bekken blir ikke berørt av utbyggingen. Planlagt bebyggelse er ikke flomutsatt. Byggelinjer mot naturvernområdet er ikke endret fra tidligere reguleringsplan 6. Follo brannvesen IKS gjør i brev av oppmerksom på at de forutsetter at hele vegsystemet dimensjoneres slik at brannvesenets kjøretøy har gjennomkjøringsmuligheter direkte til Langhusveien, også videre fra profil 785 ved avkjøringen til blokk A4c. Det kreves minimum en kjørebredde på 3,5 m og at vegen tåler kjøretøy på inntil 27 tonn. Videre gjøres det oppmerksom på krav i TEK , 1. ledd om tilgjengelighet til og i bygg A4a-c. Det skal også dokumenteres slokkevann/vannforsyning til feltet. Tas til etterretning. Utbygger vil se til at nødvendig dokumentasjon jfr. TEK 17 foreligger ved søknad om rammetillatelse. Vurdering: Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen, men boligantallet øker fra ca. 190 til 220 som følge av omreguleringen. Deler av dette er kompensert ved redusert boligtall i de tidligere feltene. Busterud syd ligger slik til at det lett kan innby til en høy bilbruk. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det foreligge en vurdering av muligheten for å legge til rette for tiltak som reduserer transportbehovet og innføre tiltak som kan sikre mobilitetstilbud som utgjør et konkurransedyktig alternativ til bruk av privatbil. Eksempler på dette er tilrettelegging for bildeling, sykkelverksted og andre tiltak for å oppnå en bærekraftig mobilitet.

5 5 Rådmannen finner det vanskelig å skulle forlange midlertidig fortau som en rekkefølgebestemmelse for å tillate et relativt begrenset antall nye boenheter. Det vil bli søkt å finansiere en midlertidig løsning på strekningen så snart Statens vegvesens reguleringsprosess er ferdig, tidligst i 2019, men antakelig ikke før i Rådmannen vil allikevel sammen med Statens vegvesen og kommunalteknisk virksomhet se på muligheten for på noe kortere sikt å etablere et midlertidig fortau langs Oppegårdveien på de 170 m fra Snarveien til Lillekleiva. Dette vil imidlertid, i tillegg til finansiering, være avhengig av berørte grunneieres velvillighet. Antall parkeringsplasser i blokkbebyggelsen er redusert til maks 1,5 p-plass pr boenhet, gjesteparkering medregnet.. Samtlige beboerparkeringsplasser lokaliseres i felles parkeringsgarasje. For blokkbebyggelsen på nedsiden av vegen er carport/garasje i fellesanlegg den eneste mulighet. Konsekvenser for universell utforming: Ski kommune har ambisjoner om å være en foregangskommune innen universell utforming. Det er et krav i kommuneplanens bestemmelser 5 om at universell utforming skal være et grunnleggende prinsipp i all planlegging. Det er derfor et ønske at en betydelig andel av nye boliger er utformet slik at de kan brukes av alle mennesker på en likestilt måte så langt det er mulig, både ute og inne, uten behov for spesielle tilpasninger eller hjelpemidler, jfr. kommuneplanens bestemmelser 5. Det er i bestemmelsene stilt krav om at minst 10 % av parkeringsplassene skal være tilrettelagt for forflytningshemmede. Planbestemmelsene stiller krav til at minimum 50 % av boligene skal utformes som tilgjengelig boenhet. Økonomiske konsekvenser: Reguleringen vil ikke ha økonomiske konsekvenser for Ski kommune. Det kan oppstå behov for tilpasninger og utbedringer av kommunal infrastruktur, men dette skal i hovedsak betales av utbygger. Konsekvenser for bærekraftig utvikling: Naturmangfoldloven 7 stiller krav til at prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 skal legges til grunn ved all utøving av offentlig myndighet. Kommunen vurderer kunnskapsgrunnlaget for planområdet til å være godt (jfr. naturmangfoldloven 8). Blågrønn faktor er satt til 0,8. Som en følge av reguleringsendringen er den felles lekeplassen BLK utvidet mor øst, inntil den nye kommunale driftsvegen. Som en følge av dette er arealet nå redusert med ca.420 m 2 mot bekken for å sikre det viktige naturområdet langs Dalsbekken best mulig. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at forslaget til detaljreguleringsplan for Busterud syd vedtas. Ski, Jane Short Aurlien konst rådmann Stein Egil Drevdal kommunalsjef

6 Vedlegg som følger saken: a) Oversiktskart Langhus b) Forslag til reguleringsplan med endringer sist av c) Fotomontasje m feltnavn d) Reguleringsbestemmelser, med endringer sist av e) Illustrasjonsplan, sist endret f) Gjeldende bebyggelsesplan g) Planbeskrivelse h) Sak fra møte i PBU i) Høringsbrev og annonse j) Innkomne merknader Vedlegg som ligger i saksmappen: 6 Plan- og byggesaksutvalgets behandling : Votering: Forslag til vedtak ble enstemmig tiltrådt. Plan- og byggesaksutvalgets innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Busterud syd, datert med endringer sist av med tilhørende bestemmelser, datert med endringer sist av Kommunestyrets behandling : Helge Bunæs (H) fremmet følgende endringsforslag: «Rådmannen bes om å iverksette utbyggingsavtale med utbygger av Busterud syd for å ferdigstille gang- og sykkelveien i Oppegårdsveien mellom Snarveien og Lillekleiva så snart som mulig.» Votering: Plan og byggesaksutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bunæs tilleggsforslag ble enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak er: 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljreguleringsplan for Busterud syd, datert med endringer sist av med tilhørende bestemmelser, datert med endringer sist av Rådmannen bes om å iverksette utbyggingsavtale med utbygger av Busterud syd for å ferdigstille gang- og sykkelveien i Oppegårdsveien mellom Snarveien og Lillekleiva så snart som mulig.