Tilstandsrapport Skolegata 8

Transkript

1 Torm Holding AS

2 Oppdragsgiver: Torm Holding AS Oppdragsgivers kontaktperson: Jostein Fuglerud Rådgiver: Norconsult AS, Studievegen 2, NO-2815 Gjøvik Oppdragsleder: Erik Lokreim Slapgard Fagansvarlig: Håvard Slåtten Andre nøkkelpersoner: Geir Thune Mindre endringer EilSl HaSla HaSla Tilstandsrapport EiLSl GeThu Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier Side 2 av 14

3 Sammendrag Norconsult AS har på oppdrag fra Torm Holding AS representert av Oppland Prosjekt Consult AS v/jostein Fuglerud utarbeidet denne tilstandsrapport av Skolegata 8. Rapporten og to befaringer er utført høsten Etter to befaringer og utarbeidelse av denne rapporten er helhetsinntrykket av hovedbygning og uthus, som er omlag 110 år gammelt, at det er i dårlig forfatning og preget av elde og mangel på vedlikehold. Både hovedbygning og uthus kan karakteriseres som i meget dårlig befatning både bygningsmessig, men også i forhold til vann- og avløpssystem, inneklima, brannkonsept og elektroinstallasjoner. Det bør derfor vurderes om bygningsmassene bør rives eller rehabiliteres. En eventuell rehabilitering vil være kostnadskrevende og det vil være stor usikkerhet i forhold til omfang da dette ikke kan avdekkes før konstruksjonene åpnes opp. Erfaring tilsier at det for bygninger med denne tilstanden er vanskelig på generell basis å oppnå løsninger som tilfredsstiller kravene i forskriftene. Det må i så fall søkes om dispensasjon fra forskriftene. Dette vil fordyre en rehabilitetsprosess vesentlig og kan kanskje ansees som uforholdsmessig dyrt i forhold til hva man vil sitte igjen med av kvalitet på bygningsmassen. Oppføring av et nytt bygg skaper god økonomisk forutsigbarhet og tekniske løsninger som tilfredsstiller dagens forskrifter Side 3 av 14

4 Innhold Innledning 5 Tilstandsvurdering Hovedbygning 7 Bygning 7 Grunn og fundamenter 7 Bæresystem 7 Yttervegger 8 Innervegger 8 Dekker 9 Yttertak 9 Fast inventar 9 Trapper, balkonger mm. 10 Teknisk anlegg 10 Tilstandsvurdering uthus 11 Vognskjul 11 Konklusjon 12 Vedlegg Side 4 av 14

5 Innledning Formålet med rapporten er å fremskaffe tilstandsdokumentasjon for bygningsmassen i forbindelse med detaljregulering av eiendommen. Følgende objekt er registrert: Registrert objekt: Gnr. 67 Bnr Adresse: Skolegata 8, 2815 Gjøvik Byggeår: 1890 Hovedkonstruksjon: Trekonstruksjon Nåværende eier: Torm Holding AS Analysetidspunkt: September - november 2017 Oppdragsgiver: Torm Holding AS v/ Jostein Fuglerud fra Oppland Prosjekt Consult AS Registreringen er utført av: Norconsult AS v/ Erik Lokreim Slapgard og Geir Thune. Verktøy: Elektronisk avstandsmåler, enkel fuktmåler, lommelykt, samt mobilkamera. Eiendommen er beliggende i Gjøvik sentrum og inneholder en hovedbygning, et uthus og et vognskjul. Hovedbygningen har en grunnflate på ca. 110 kvm. som består av krypkjeller, 1. og 2. etasje samt et loft med knevegger. Opprinnelig er dette et næringsbygg bygd på 1890-tallet, men blir i dag leid ut som hybler/leiligheter. Uthuset er bygd på starten av 1900-tallet og brukes i dag som lagringsplass for beboere i hovedbygningen. Hovedbygningen og uthuset har i dag vernegrad 3. Vognskjulet er bygd i senere tid og vil ikke bli inkludert i denne rapporten. Bygningsmassene er utført som trekonstruksjoner og det antas derfor at bærekonstruksjonen er utført som reisverk med de metoder og materialer som var tilgjengelig under bygging på 1890-tallet. En del av hovedbygningen er bygget om fra næringslokale til utleieleilighet i senere tid. Hovedbygningen inneholder to leiligheter i første etasje, to leiligheter i andre etasje og en uinnredet loftetasje. Tilstandsregistreringen er utført iht. NS 3424 og analysenivå 1. Dette tilsier en tilstandsvurdering av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Rapporten inneholder tilstandsregistrering av hovedbygning og uthus i sin helhet. Teknisk anlegg vil kun bli kommentert dersom det fremgår synlige avvik/skader av omfang på befaring. Arbeidene, inkludert to befaringer og utarbeidelse av denne rapporten, er utført innenfor et begrenset tidsomfang på 28 timer. Vi har hatt tilgang på en eldre tegning samt et notat/bilde-dokument. Beskrivelsene under er sortert etter bygningsdelstabellen iht. NS utgave. Bygningsdeler og øvrige observasjoner som betegnes som «ok» er ikke ok sammenlignet med dagens forskrifter. Betegnelsen «ok» betyr at sammenlignet med alder, slitasje og vedlikehold er bygningsdelen i forventet befatning. Det betyr ikke at bygningsdelen f.eks. tilfredsstiller dagens krav i forhold til energieffektivitet og bæreevne Side 5 av 14

6 Bygningene på eiendommen vil bli omtalt som anvist på oversiktsbilde nedenfor. Figur 1: Oversiktsbilde Rapporten er utarbeidet på bakgrunn av to befaringer av objektet. Befaring nr. 1 ble utført 28 september 2017 og befaring nr. 2 ble utført 7 november Utvalgte bilder fra befaringene er lagt inn i vedlegg nr. 1. Befaring nr. 1 ble utført av Erik Lokreim Slapgard. Hovedbygning og uthus ble besiktiget både utvendig og innvendig. Det var ikke tilgang til krypkjeller da kjellerluke var fylt opp med eiendeler til leietaker. Dette ble meldt ifra til oppdragsgiver. Leilighet i andre etasje mot vest ble heller ikke inspisert siden denne var utilgjengelig. Øvrige deler av bygget ble inspisert på befaringen. Befaring nr. 2 ble utført av Erik Lokreim Slapgard og Geir Thune. Det var ikke tilgang til krypkjeller på denne befaringen heller og krypkjeller omtales derfor ikke i denne rapporten. Det foreligger for øvrig opplysninger fra oppdragsgiver om tilstanden på bygningselementene i krypkjelleren og dette vil bli kommentert i rapporten dersom vi har gjort observasjoner som kan underbygge opplysningene. Ellers er utvendige deler av bygget besiktiget sammen med loft og fellesareal i trapp Side 6 av 14

7 Tilstandsvurdering Hovedbygning Bygning Bygningen er utført i tre og det antas derfor at bærekonstruksjonen er utført som reisverk med de metoder og materialer som var tilgjengelig under bygging på 1890-tallet. Grunnmuren er bygd opp med steiner og mørtel som antas å være fra byggeår. Gulv i 1. etasje antas å være bygd opp med trebord lagt opp på trebjelkelag over krypkjeller. Etasjeskillet i 2. etasjen og på loftet antas utført med bjelkelag og stubbeloft med gulvbord. Takkonstruksjonen er utført med a-takstoler med plankebord som undertak og takstein som tekking. Utvendig er bygningen kledd opp med stående not- og fjærkledning. De fleste vinduene er fra tidlig 80- tallet, foruten to nyere vinduer på sør-fasaden. En del av hovedbygningen er bygget om fra næringslokale til utleie leilighet og bærer noe preg av det. Grunn og fundamenter Med alderen til bygget tatt i betraktning antas det at det ikke er drenering rundt bygget. Overvann fra taknedløp overføres direkte til terreng. På bakgrunn av dette kan det antas at grunnen på siden av og under ringmuren periodevis kan inneholde mye vann, noe som er uheldig i forhold til telehiv og fukt i krypkjeller. Krypkjeller er ikke inspisert, men ansees som en risikokonstruksjon i forhold til fukt og råte. Stedvis er terrenget slik at vann fra taknedløp ikke renner bort fra grunnmuren, men inn under grunnmuren, se Bilde 5 i vedlegg 1.0. Dette underbygger flere av opplysningene fra oppdragsgiver om at det blant annet står mye vann i krypkjelleren i store deler av året. I tillegg opplyser oppdragsgiver om at det har vært problemer med kloakklekkasjer og tette rør i krypkjeller, noe som kan komme av at avløpsrørene beveger på seg på grunn av setninger i grunnmuren. Det er observert setningsdifferanser på bygningen noe som tilsier at grunnmuren er i generelt dårlig befatning, se f.eks. Bilde 9 og 10 i vedlegg 1.0. Dette kan føre til problemer med blant annet rørsystem, som nevnt ovenfor. Grunnmuren er stedvis rast ut på gavlveggen mot øst, se Bilde 1, 2 og 3 i vedlegg 1.0. Dette gjør at bunnsvilla henger i lufta og fritt eksponeres for vær og vind. Andre steder er grunnmuren så lav at bunnsvilla ligger nedenfor og stedvis under terreng. Bæresystem Bæresystemet antas å være i varierende befatning. Det har vært vanskelig/umulige å vurdere befatningen til bæresystemet da dette stort sett er lukket bak innvendig/utvendig kledning. Derfor vil det blir gjort en generell betraktning av bæresystemet nedenfor på bakgrunn av indirekte indiksjoner på tilstanden til bæresystemet. Bæresystemet har generelt store setningsdifferanser som kan observeres både utvendig og innvendig på hovedbygningen. Årsaken til setningene kan kommer av flere ting. En av årsakene kan være, som nevnt ovenfor, at grunnmuren beveger seg på grunn av dårlige grunnforhold. En annen årsak kan Side 7 av 14

8 være skader på reisverket eller svikt i konstruksjonen. Reisverket bærer i utgangspunktet preg av elde da det er satt opp for over 100 år siden. En annen årsak kan være fukt- og råteskader som kommer av flere hull og sprekker i ytterkledning samt dårlige løsninger av ytterkledning mot bakken, se Bilde 4 i vedlegg 1.0. Dersom reisverket har vært eksponert for fukt over lang tid vil reisverket svekkes og større setninger vil oppstå. Dette gjelder spesielt for nedre deler av yttervegg, rundt vinduer og etasjeskillet. Bjelkelag i både 1. og 2. etasje har store skjevheter og bærer preg av manglende vedlikehold. Det kan spesielt settes spørsmåltegn ved befatningen til bjelkelaget i 1. etasje som antas å være eksponert for mye fukt fra krypkjeller. I tillegg ble det på badet i leilighet i 1. etasje på øst-siden av bygningen observert nedsøkk i gulv i dusj som kan være en indikasjon på vannlekkasje fra dusj og derav råte skade i underliggende bjelkelag, se Bilde 8 i vedlegg 1.0. Takstoler som er synlig på loft er i ok befatning. Ingen tegn til vann eller råteskader. Takstoler over oppholdsrom er ikke mulig å inspisere, men de antas å være i ok befatning. Det kan også være fuktskader i andre deler av bæresystemet også på grunn av dårlig isolering, kuldebroer og andre tekniske løsninger som er langt unna dagens preaksepterte løsninger. Yttervegger Ytterkledning bærer preg av aldring og total mangel på vedlikehold. Maling er på noen områder flasset av og på andre steder er det så tykt lag med maling at kledningen ikke får lufting. Kledningen er stedvis ført helt ned til terreng og dermed råtten i bunn, og muligens videre oppover. Ytterkledningen er også stedvis ødelagt i form av hull og sprekker som gjør at innvendige deler av veggen eksponeres fritt for vær og vind, se Bilde 12 i vedlegg 1.0. Takrenner og nedløp er i ok befatning, men overføringen av vann til terreng er ugunstig spesielt på fasaden mot bakgården, som nevnt tidligere. På fasade mot bakgården er det i senere tid satt inn to nye vinduer som er utført på en håndverksmessig dårlig måte. Vinduene er skjeve og tilslutningen mellom vinduet og ytterveggen er løst på en dårlig måte i forhold til vanninntrengning. For de øvrige vinduene er det også fare for vanninntrenging mellom vannbrett og vinduskarm, se Bilde 11 i vedlegg 1.0. Ytterdører bærer preg av slitasje, men er i ok befatning. Innervegger Innervegger er generelt i ok befatning, men de er slitt og utidsmessig. Innvendige vegger i forbindelse med våtrom eksponeres for mye fukt og antas å være skadet i form av fukt- og råteskader. Det ble observert generelt dårlig luft og ventilasjon, og spesielt i leilighet i 1. etasje på vest-siden av bygget hvor det ble observert sopp- og muggvekst på overflaten til innervegg. se Figur 6 i vedlegg 1.0. Innvendige dører inn til leiligheter er i ok befatning og antakeligvis fornyet i seinere tid. De øvrige innvendige dørene er gamle og i dårlig befatning i forhold til slitasje, men også i forhold til setningsdifferanser. Vinduspostene er i dårlige befatning og bærer preg av manglende vedlikehold, særlig i leilighet i 1. etasje mot vest-siden av bygget hvor maling flasser av og det er spor etter mugg- og soppvekst, se Bilde 7 i vedlegg Side 8 av 14

9 I leilighet i 1. etasje på vest-siden av bygget er skillevegg satt opp slik at veggen avsluttes mot et vindu. Dette er en ikke-anbefalt løsning med tanke på at det vil oppstå kondens mellom enden på veggen og vinduet, som igjen vil føre til mugg- og soppskader, se Bilde 13 og 14 i vedlegg 1.0. Oppdragsgiver opplyser om at det er registrert vannlekkasje fra bad i leilighet H 0201 til underliggende leilighet. Det er på befaringen observert vannlekkasje på bad i 2. etasje i leilighet på øst-siden i bygget, som beskrives i kapittel 2.6, og denne lekkasjen renner antakeligvis ned til underliggende leilighet. Dette kan gi store fukt- og råteskader i innvendige vegger, avhengig av hvor lekkasjen renner. Dekker Overflater på gulv i 1. etasje og etasjeskille mellom 1. og 2. etasje er generelt i ok befatning alder tatt i betraktning. Det er naturlig nok noe større slitasje på overflater i gang- og trapperom. Som nevnt ovenfor så er det gulv i våtrom som er spesielt utsatt for skader siden omkringliggende trekonstruksjoner er sårbart for fukt og vannpåkjenning fra våtsonen på badet. Oppdragiver opplyser om at det har vært lekkasjer fra mer eller mindre alle kjøkken og bad. Våre observasjoner basert på inspeksjon uten å åpne overflater har kan underbygge dette. Det er observert lekkasjer og mulig fuktskade på bad i 1. og 2. etasje. I 1. etasje synker gulvbelegg i dusj i leilighet på øst-siden av bygget som kan indikere råteskade på underliggende gulvkonstruksjon. I 2. etasje ble det observert vannlekkasjer på bad i leilighet på øst-siden av bygget som gjør at gulvbelegget har konstant påkjenning fra vann og konsekvensen ved en eventuell lekkasje vil være stor da det renner ned i underliggende leilighet. Våre observasjoner utelukker ikke at det kan være lekkasje flere steder på innside av overflater. Yttertak Yttertak er observert fra bakkenivå på utsiden av bygget samt fra undersiden på loft. Deler av undersiden av taket er ikke mulig å inspisere siden det er bygd opp oppholdsrom på deler av loftet. Tekking fremstår som i god befatning og antas å være fornyet i seinere tid. Det er ikke observert lekkasjer i forbindelse med tetting rundt pipe eller lekkasjer av betydning andre steder. Undertak og øvrige konstruksjoner på loftet virker tørt noe som indikerer god lufting. Bygningen er utformet med tradisjonell saltakskonstruksjon som legger til rette for god lufting. Vindskier med toppbord er i ok befatning og hindrer vann inntrenging på endene av taktekkingen. Det er ikke inspisert hvordan tilslutningen av taktekkingen mot diagonalveggen som går i nord-vest siden av bygget er utført. Det er ikke observert vann eller fukt på innsiden av taket på loftet i det aktuelle området så løsningen antas å være ok. Fast inventar Ingen observasjoner eller opplysninger av vesentlig grad Side 9 av 14

10 Trapper, balkonger mm. Ingen balkonger. Trapp fra 1.etasje, gjennom 2. etasje og helt opp til loft er slitt og overflater bærer preg av mangel på vedlikehold, men virker å være i ok befatning. Teknisk anlegg Teknisk anlegg er ikke inspisert i samme grad som vegger, dekker og tak da hovedfokuset på denne rapporten gjelder kritiske punkter som f.eks. fuktproblematikk. Likevel vil spesielle observasjoner eller opplysninger bli nevnt her dersom det er vesentlig for tilstandsgraden til bygget. Det elektriske anlegget fremstår uoversiktlig, særlig utvendig på fasaden mot bakgården hvor det er mye ledninger på kryss og tvers. Innvendig ble det for eksempel på baderom til leilighet i 2. etasje på øst-siden av bygget observert en stikkontakt som var løs fra veggen og som da lå delvis ut mot gulvet hvor det er vannlekkasjer og dusj. Det er registrert to strømskap fra tidlig 90-tall med automatsikringer. I forhold til VVS så er det som nevnt tidligere i rapporten observert vannlekkasjer fra rør i forbindelse med toalett og vask. Det er også observert dårlig luft i leiligheter, og spesielt på våtrom. Oppdragsgiver har opplyst om at det på vinterstid er problematisk i forhold til at vann fryser i rør Side 10 av 14

11 Tilstandsvurdering uthus Uthuset brukes i dag som boder og inspeksjon av tilstanden til bygningsdelene har vært vanskelig på grunn av begrenset tilgang siden boder har vært låst og/eller fylt opp med gjenstander som står til lagring. Denne tilstandsvurderingen er basert på ytre observasjoner samt observasjoner innvendig i bod som ligger lengt øst. Uthuset i seg selv fremstår som slitt og forfallent etter mange år med belastning fra vær og vind samt mangel på vedlikehold. Det består av sju boder/rom som i dag blir brukt til lagring. Uthuset antas å være fundamentert direkte på grunn med stein og kanskje noe mørtel. Uthuset har satt seg etter bevegelser i terrenget, noe som er helt naturlig for en slik type konstruksjon. Bæresystemet er utført i tre med byggemetoder som var vanlig da uthuset ble satt opp. Det vil si bjelkelag i gulv og tak samt reisverk som veggkonstruksjoner. Bjelkelag i gulv har store skeivheter som komme av setninger og mulig råteskader på bærebjelker under gulv (ikke inspisert fra underside). Reisverk i vegger er ute av lodd og kan stedvis bli eksponert for vann og vind på grunn av åpninger fra tak og ned. Taksperrer blir eksponert for noe vann på grunn av dårlige taktekking, men det er ikke observert store nedbøyning på taksperrene som indikerer god bæreevne. Ytterveggene bærer preg av dårlig vedlikehold og dårlig løsning mot terreng. Ytterkledning er trukket helt ned til terreng og er derfor råteskadet i bunn. Innervegger er i ok befatning, men veggene er skeive, ute av lodd og preget av elde. Yttertak er særdeles dårlig og takplater er rustet, bøyd og dårlig festet til underforliggende takkonstruksjon. Det er ikke undertak og eventuelle lekkasjer vil derfor ikke bli stoppet i takkonstruksjonen. Takplater kan i verste fall løsne og forårsake skade på personer og omgivelser. Takrenner og nedløp er delvis manglende og ødelagt. I tillegg er det laget et slags tak mellom uthuset og nabobygg som er i så dårlig befatning at det ikke har noen form for konstruktiv hensikt. Fast inventar og balkonger/trapper er ikke registrert. Vognskjul Vognskjul vil i utgangspunktet ikke bli vurdert i denne rapporten da dette er fra nyere tid, men det bør påpekes at det også på denne konstruksjonen er observert råteskader og manglende vedlikehold Side 11 av 14

12 Konklusjon Etter to befaringer og utarbeidelse av denne rapporten er helhetsinntrykket av hovedbygningen og uthuset at det er i dårlig forfatning og preget av elde og mangel på vedlikehold. I henhold til dagens forskrifter ville et nytt leilighetsbygg i tre blitt prosjektert for en levetid på 50 år og ved bruk utover 50 år, forutsatt normalt vedlikehold, må det påregnes vesentlig oppgradering og fornying av bygningsmassen. Registrert objekt er over 120 år gammelt og det fremgår av tilstanden til bygget at det ikke er utført vesentlige fornyinger av bygningsmassen. I tillegg er det i dag et annerledes klima i innlandet enn det var for 120 år siden. I dag stilles det vesentlig større krav til bygningsfysiske og tekniske løsninger på bygg for å unngå for eksempel kondens problemer. På bakgrunn av dette vil et bygg fra 1890-tallet ha et omfattende behov for fornying for å kunne tilpasses dagens krav og standarder på en god måte. Det samme gjelder for uthus. I forhold til vedlikehold så er dette mangelfullt for store deler av bygget og det fører til at samtlige bygningsdeler, utenom yttertak, kan kategoriserer som i generelt svært dårlig befatning. Dette innebefatter bygningsdeler som beskrevet ovenfor samt at vi også mener at vann og avløpssystem, inneklima, brannkonsept og elektroinstallasjoner er i meget dårlig befatning sammenlignet med dagens standarder og krav. Dette leder til neste spørsmål; Hva og eventuelt hvordan bør bygningsmassene forvaltes videre? Vi har fått opplyst av oppdragsgiver at eiendommen har en vernegrad 3. Denne rapporten vil ikke gi et konkret svar på hva som bør gjøres videre med byggene og vernegraden på bygningene er en sak som ikke omhandles i denne rapporten, men rapporten vil legge frem forslag til forvaltning av byggene slik at videre nedbrytning hindres/reduseres uavhengig av hva en vernegrad 3 status innebærer. Absolutt nødvendige tiltak for å hindre/redusere videre nedbrytning: - Reparering og sikring av grunnmur som har og kan rase ut. - Opparbeide terreng rundt grunnmur for å gi ytterkledningen tilstrekkelig avstand til terreng. - Sikre tilstrekkelig lufting på spesielt på våtrom, men også enkelte andre oppholdsrom. - Overhale ytterkledning og innramming rundt vinduer for å tette sprekker og hull. - Skillevegg som avsluttes inntil vindu må omgjøres for å unngå fukt problematikk. - Krypskjeller bør inspiseres og eventuelle tiltak for lufting og råteskader må vurderes. - Uthus bør generelt oppgraderes og tak med vindskier og takrenner må fornyes. - Tiltak for å drenere vann vekk fra grunnmur og krypkjeller. - Stanse lekkasje på våtrom En eventuell rehabilitering vil antakeligvis være omfattende og kostnadsdrivende da det er stor usikkerhet rundt hvor mye som faktisk må rives og bygges opp på nytt av bærekonstruksjonene. Det er stor sannsynlighet for at rehabiliteringsarbeidene vil avdekke større behov for fornying en antatt. Rehabilitering vil antakeligvis være omfattet av søknadsplikt og det vil da stilles krav om at valgte løsninger tilfredsstiller dagens forskrifter. Ved en rehabilitering av bygninger med denne tilstanden er det på generell basis vanskelig å oppnå løsninger som tilfredsstiller kravene i forskriftene. Det må i så fall søkes om dispensasjon fra forskriftene. Dette vil fordyre en rehabilitetsprosess vesentlig og kan kanskje ansees som uforholdsmessig dyrt i forhold til hva man vil sitte igjen med av kvalitet på bygningsmassen. Ved en eventuell rivning og gjenoppbygning av ny bygningsmasse vil man ha god økonomisk forutsigbarhet og sluttproduktet vil da være et moderne bygg i henhold til dagens forskrifter. Som nevnt ovenfor vil en rehabilitering kreve store kostnader for å skape løsninger, som på papiret vil være Side 12 av 14

13 tilfredsstillende, men som mest sannsynlig i realiteten vil være mye dårligere enn hva ny bygningsmasse vil kunne gi. For å kunne si noe mer om hva som vil være det mest fordelaktig økonomisk kontra hva man sitter igjen med av kvalitet på bygningsmassen må det settes av mer tid til å utarbeide kalkyler og beskrivelser Side 13 av 14

14 Vedlegg Side 14 av 14