Reklamasjon i forbindelse med kjøp av bolig.

Transkript

1 Reklamasjon i forbindelse med kjøp av bolig. Paradis 5398 STOLMEN Gnr. 18 Bnr. 23 AUSTEVOLL KOMMUNE Utført av: Ingeniør-Takstmann Seljebakken 29 D, 5145 Fyllingsdalen e-post: takstmann@perskaar.no Mob: Web: Org. nr: MVA Oppdrag Befaringsdato:

2 Reklamasjon i forbindelse med kjøp av bolig. Paradis 5398 STOLMEN Gnr. 18 Bnr. 23 AUSTEVOLL KOMMUNE Oppdrag og forutsetninger Etter oppdrag fra advokat Richard Koester har undertegnede den besiktiget eiendommen. Tilstede ved besiktelsen var eier av eiendommen Natalie Nilsen. Mandat: - Gjennomgå alle dokumenter som kjøper fikk fremlagt (blant annet kjøpekontrakt). - Egenerklæringsskjema, verdi- og lånetakst for å danne seg et bilde av hvilke opplysninger om eiendommens tilstand som ble gitt til kjøper før avtalen ble inngått. - Befare eiendommen og registrere og vurderer alle feil og mangler som foreligger på eiendommen. - Vurdere hvilke feil og mangler som må ha fordelinger på overtagelsestidspunktet i desember Beskrive hensiktsmessig utbedringsløsninger og feil og mangler. Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Dokumentet er bygget opp på basis av NTFs instrukser og regelverk. Dokumentets innhold er skrevet i fritekst og alle kvalitets- og kontrollfunksjoner er ivaretatt gjennom takstmannens egne rutiner. Rekvirent Rekvirert av: Advokat Richard Koester Besiktigelse, tilstede Dato: Natalie Nilsen Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Skjøte Kjøpekontrakt Skylddelingsforretning Situasjonskart Forsikringsavtale EDR Andre dok./kilder: Eier Prospekt fra Finn eiendom Norsk Hussopp Forsikring Austevoll kommune Austevoll kommune Dagbokført Hjemmel: Natalie Charlotte Nilsen og Jan Tommy Wiese Hjellestad Dato Avholdt onsdag 26. april 1956 Dato Dato Frend Forsikring. Avtalenr Opplysninger er innhentet fra Dato Dato Dato Byggesaksavdelingen Dato Branntilsynet Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

3 Austevoll kommune Austevoll kommune Dato Vann- og avløpsseksjonen. Dato Opplysninger om eiendommens størrelse. Dato Opplysninger om reguleringsmessig status. Dato Opplysninger om vann og kloakk. Dato Tilsyn fyringsanlegg 2004 Dato Dato Dato Hjemmel: Arvid Storli Prospekt fra tidligere salg Dato Austevoll kommune Austevoll kommune Austevoll kommune Oversiktskart Skissetegninger GAB registeret Prospekt Takstdokument Hjemmelshaver Hjemmelshaver: Jan Tommy Wiese Hjellestad Natalie Charlott Nilsen Kortfattet bygningsbeskrivelse Bygningen er oppført i 1920 og ombygd i 1965,1980 og Grunnmuren er utført i betong/gråsteinsmurer. Yttervegger er utført i trekonstruksjoner med liggende trepanel. Yttertak består av trebjelkelag og taksperre som er tekket dels med eternittplater og teglstein. Etasjeskiller med trebjelkelag. Vinduer med isolerglass og vinduer med enkel glass. Austevoll kommune Kommunale opplysninger I forbindelse med siste salget er det ikke innhentet nye opplysninger fra Austevoll kommune om at det foreligger noen form for pålegg/brannsikring/reguleringsmessige status. De forelagte dokumenter fra Austevoll kommune er fra tidligere salg datert og er ikke oppdatert i forbindelse med siste salg. Kjøpekontrakt Fremlagte kjøpekontrakt er datert I kjøpekontrakten pkt. 7 står det blant annet: "Eiendommen har mangel når selger har gitt uriktige opplysninger." Av fremlagte dokumenter kan en ikke se at det foreligger egenerklæring fra selger. Det er det en alvorlig mangel med hensyn til opplysningsplikten. Videre i pkt 7 står det følgende: "Kjøper er forelagt tilstandsrapport fra Eivind Aarland datert ". Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

4 For å presisere så er det en uriktig opplysning i kjøpekontrakten. Fremlagte takstdokument datert er overhodet ingen tilstandsrapport. Det er en vanlig verdi-og lånetakst som ikke forteller noe om boligens tilstand. Kommentarer til taksdokument utarbeidet av siv. ing. Eivind Aarland Dette er en vanlig verdi-og lånetakst. I takstbeskrivelsen sier svært lite eller ingenting om bygnings tilstand. Med bakgrunn i boligens alder så burde det utarbeides en boligsalgsrapport som beskrev boligens tilstand. Noen kommentarer til de forskjellige bygningsdeler: Når det gjelder drenering rundt huset er det ikke kommentert noe i takstdokumentet. I og med at bygningen er ca. 90 år er det mest sannsynlig at det ikke er etablert drenering i den forstand vi i dag oppfatter som dreneringssystem. Tilfylte masser og fuktsikring er ikke kjent, men antas ikke lenger å ha tilfredsstillende fukthindrende funksjon. Her må det påregnes utbedringskostnader. Taktekking: I takstdokumentet er taktekkingen ikke kommentert med hensyn til tilstand. Taket er tekket dels med eternittplater og dels takpanner. Takets alder er trolig fra byggeåret. Taket er observert frostskader/brekkasje både på eternittplater og teglstein. En gjør oppmerksom på at eternittplater må behandles som spesialavfall ved evt. utskiftning. Totalt inntrykk av taktekkingen med tilhørende materialer trenger utskiftning. Vinduer: I takstdokumentet er vinduene tilstand ikke kommentert. Eldre isolerglassvinduer og vinduer med enkel glass. Vinduer med enkel glass er trolig fra byggets oppføringsår. Vinduer med isolerglass antas er fra tidsperioden 1970 årene. Det ble observert punkterte vinduer. I følge eier var det 2 vinduer i gangen i 2. etasje i meget dårlig stand med råteskader og fuktinntrengning. Vinduene ble fjernet og veggen ble blendet igjen. Videre ble vinduet på soverom skummet for å hindre at vinduet falt ut. Etasjeskiller: Det foreligger ingen kommentarer i takstdokumentet om etasjeskillere. Etasjeskiller i huset er trebjelkelag. Bjelkelaget mellom 1. og 2. etasje er bygget inn og lar seg ikke kontrollere. Det er observert en del skjevheter i konstruksjonen. Kjeller: Det kan nevnes at i kjeller ble det observert "kjellerlukt" noe som forsterker mistanken om utilsiktet fuktansamlinger i skjulte konstruksjoner. I kjelleren er bjelkelaget i himling synling. Her er det påvist "mit" i bjelkelaget. Videre er det observert tvilsomme løsninger med hensyn til opplegg for bjelkelaget. Ved kjellervindu har bjelkelaget ikke opplegg/understøttelse. Forøvrig viser det seg at opplegget for bjelkelaget er innstøpt i grunnmur. Dette er en risikokonstruksjon med hensyn til fare for råteskader. Her kreves det utbedringer. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

5 Tilbygg og rehabiliteringsarbeider Eier har påbegynt med oppføring av tilbygg samt innvendig rehabilitering. Disse arbeider er ikke kommentert i rapporten. Observasjoner. Takstmann sammen med eier. Det ble observert kjellerlukt/mugglukt i huset både kjelleretasje og 1. etasje, noe som tyder på utilsiktet fukt i veggkonstruksjonen. Med hensyn til rotteplager orienterte eier og påviste forskjellige rottehull, både innvendig og utvendig. I gangen i 1.etasje under trapp er det observerte 3 huller i gulvbord - tydelig sport etter skadedyr. Eier tok en stokk å dunket i himling og en kunne høre tydelig skadedyr løp mellom bjelkelaget. Mellom vegg og pipe i samme etasje er det funnet mye ekskrementer etter skadedyr. Utvendig langs grunnmur ble det påvist flere hull i bakken som trolig er benyttet av skadedyr. Kostnader/koklusjon Det er vanskelig å anslå kostnader i dette tilfellet. Her må en ta i betraktning følgende: - Utvendig drenering må påregnes utbedret. - En må også ta i betraktning vann- og avløpsrør som trolig har en relativt høy alder. Av den grunn vil det være behov for generelt å være oppmerksom på utbedringsbehov pga. normale aldersslitasje. - Taktekking er moden for utskiftning. - Utbedring/utskiftning av vinduer. - Utbedring av bjelkelag, spesielt med tanke i kjeller. - Sikring av skadedyr. Kostnader med å rehabilitere antar en vil ligge i størrelsesorden mellom kr ,- - kr ,-. På grunn av usikkerheten om ytterligere skjulte skader er det vanskelig å anslå beløpet, men kan snart overstige forannevnte beløp i det rehabiliterings arbeider er spesielt kostnadskrevende. Fyllingsdalen, Ingeniør-Takstmann Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

6 Seljebakken 29 D, 5145 Fyllingsdalen e-post: Mob: Web: Org. nr: MVA Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

7 Eternittak Eternittaket er trolig fra byggeåret og i dårlig stand. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

8 Eternittak Utsnitt av eternittaket med brekkasje. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

9 Sperretak tekket med takpanner. Takpanner er av eldre dato - moden for uskiftning. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

10 Himling i kjøkkenet. Viser revet himling i deler av kjøkkenet. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

11 Gulvbord under trapp i 1. etasje Tre huller i gulvbord, tydlige spor etter skadedyr. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

12 Bilde mellom vegg og pipe. Her viser ekskrementer fra skadedyr. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

13 Bjelke på soverom i 2. etasje. "Mit" i bjelken. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

14 Vindu på soverom i 2. etasje I følge eier ble vinduet skummet for at vinduet ikke skulle rammle ut. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

15 Bjelkelag i kjeller. "Mit" i bjelkelaget Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

16 Bærebjelke i kjeller. Bærebjelken med innstøpt opplegg i grunnmur. Risikokonstruksjon med hensyn til råteskader. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

17 Bærebjelke i kjeller. Bjelken har ikke opplegg/understøttelse. Viser også "mit" i trevirket. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18

18 Kjeller Trebjelkelag uten opplegg/understøtelse. Ingeniør-Takstmann AS Org.nr av 18