SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGG Arkiv: GBNR 31/25 Arkivsaksnr.: 04/

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Arnt Rugseth, BYGG Arkiv: GBNR 31/25 Arkivsaksnr.: 04/ SIRI BROTT. - KLAGE PÅ BYGNINGSRÅDETS VEDTAK. Rådmannens forslag til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja Kragerø bygningsråd tar ikke klagen datert fra Frederikke Gasmann Brott til følge. Bygningsrådet opprettholder sitt vedtak i sak 32/09. Saken oversendes fylkesmannen. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under hjelpeoverskriftene nedenfor denne linja Kragerø, den Arnt Rugseth Bygningssjef 1

2 SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: advokatfirma Stordrange, Frederikke A. Brott, Siri Brott og Fylkesmannen i Telemark med følgende bilag : Bygningsrådssak 32/09 med bilag Brev, datert fra Siri Margrethe Gasmann Brott. Brev, datert fra Frederikke A. Brott. Brev, datert fra adv. Steenstrup Stordrange. Brev, datert fra adv. Steenstrup Stordrange Brev, mottatt fra fylkesmannen i Telemark Som trykte vedlegg følger: Brev, datert fra Siri Margrethe Gasmann Brott. Brev, datert fra Frederikke A. Brott. Brev, datert fra adv. Steenstrup Stordrange. Brev, datert fra adv. Steenstrup Stordrange Brev, mottatt fra fylkesmannen i Telemark Bakgrunnen for saken Kragerø bygningsråd behandlet denne saken den under sak 32/09. Rådet fattet følgende enstemmige vedtak : Med hjemmel i plan og bygningslovens 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra reguleringsplanen for Sone S 7 på Bærøy for den oppførte bod på eiendommen gnr. 31, bnr. 25. Det vises til sakvurderingen og legges vekt på at boden er i strid med reguleringsplanen. Med hjemmel i plan og bygningsloven 113 gir herved Kragerø bygningsråd, Siri Brott, Volvat Terrasse Oslo, pålegg om å rive/fjerne boden på eiendommen gnr. 31, bnr. 25 da boden er i strid med den vedtatte reguleringsplan. Rettingen må være utført innen Er ikke rettingen utført innen denne fristen vil Kragerø bygninsgråd følge opp dette vedtaket med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Forelegget vil kunne få samme virkning som en rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer. Konfr. plan og bygningsloven 115. Saksbeskrivelse Det forelå følgende saksopplysninger i sak 32/09 : SAKSOPPLYSNINGER Saken ekspederes til: Siri Brott, adv. Røegh & Røegh 2

3 Som trykte vedlegg følger: Kart bilder Postkort datert fra Siri Brott Brev, datert fra Siri Brott. Brev, datert fra Siri Brott. Påtegning datert fra Siri Brott på vårt brev av Brev, datert fra adv. Røegh Bakgrunnen for saken Sommeren 2004 oppdaget administrasjonen at det var under oppføring en liten bygning på eiendommen gnr. 31, bnr. 25 på Bærøy. Saksbeskrivelse Rådmannen sendte den følgende brev til eier av eiendommen 31/25, Siri Brott : Viser til telefonsamtale. Administrasjonen har konstatert at det er oppført et lite bygg mellom den nye hytta som er under oppføring og sjøen. I telefonsamtale med Dem ga De beskjed om at denne bygningen kun var ment som midlertidig og skulle fjernes/rives innenfor en bestemt tidsramme. Vi vil be Dem oppgi når dette kan være utført. Deres tilbakemelding imøtesees innen For ordens skyld vil vi gjøre oppmerksom på at alle bygg, også slik små som dette aktuelle, og konstruksjoner og anlegg skal søkes på/meldes til bygningsmyndighetene og eventuell klaréring fra oss være gitt før arbeid med tiltaket kan igangsettes. Tiltakene vil ofte kunne være i strid med byggeforbud i 100 meters beltet, reguleringsplan og bestemmelser gitt i kommuneplanens arealdel. I slike tilfeller må det også søkes om dispensasjon fra aktuelle bestemmelser. Den mottok Kragerø kommune et postkort datert hvor Siri Brott gir uttrykk for at det er oppført et plankeskur midlertidig som vil bli fjernet så snart nybyggene det er gitt igangsettingstillatelse til er ferdigstilte. Kopi vedlegges saken som trykt bilag. Den sendte rådmannen følgende brev til Siri Brott : 3

4 Den sendte vi Dem følgende brev : OPPFØRT LITE BYGG PÅ EIENDOMMEN GNR. 31, BNR. 25 BÆRØY. Viser til telefonsamtale. Administrasjonen har konstatert at det er oppført et lite bygg mellom den nye hytta som er under oppføring og sjøen. I telefonsamtale med Dem ga De beskjed om at denne bygningen kun var ment som midlertidig og skulle fjernes/rives innenfor en bestemt tidsramme. Vi vil be Dem oppgi når dette kan være utført. Deres tilbakemelding imøtesees innen For ordens skyld vil vi gjøre oppmerksom på at alle bygg, også slik små som dette aktuelle, og konstruksjoner og anlegg skal søkes på/meldes til bygningsmyndighetene og eventuell klaréring fra oss være gitt før arbeid med tiltaket kan igangsettes. Tiltakene vil ofte kunne være i strid med byggeforbud i 100 meters beltet, reguleringsplan og bestemmelser gitt i kommuneplanens arealdel. I slike tilfeller må det også søkes om dispensasjon fra aktuelle bestemmelser. De svarte på denne henvendelsen og sa at De skulle fjerne bygget så snart nybyggene det var gitt igangsettingstillatelse til var ferdige. Ved befaring i området kunne vi konstatere at det lille omtalte bygget fortsatt sto på stedet. Vi vil gjerne be Dem om en redegjørelse på forholdet og når det oppførte bygg kan være fjernet. Det er vår oppfatning at om det skulle gjensto mindre arbeider på andre bygg, er det nå nødvendig å få avsluttet denne saken. For å sikre den videre fremdrift i saken vil vi be om Deres tilbakemelding innen I brev av svarer Brott på vårt brev. Kopi av hennes brev vedlegges saken som trykt bilag. Rådmannen sendte følgende nytt brev til Siri Brott datert : 4

5 Vi viser til våre brev av og Ved befaring i området kunne vi konstatere at den aktuelle bod fortsatt sto på stedet og det var nå satt opp et høyt gjerde rundt boden. Rådmannen vil nå legge denne saken frem for bygningsrådet til behandling og da mest sannsynlig med et forslag til vedtak om at boden må fjernes. Dette med bakgrunn bl. a. i den lange tiden som er gått siden boden ble satt opp. Det vil bli da eventuelt bli satt en frist for fjerning. Om De har merknader til dette gis De med dette anledning til å komme med eventuelle merknader innen Etter denne tid vil saken bli behandlet og lagt frem for bygningsrådet. I brev av svarer Siri Brott på vårt siste brev. Kopi av hennes brev vedlegges saken som trykt bilag. Rådmannen sendte nå følgende brev datert til Siri Brott : Viser til Deres brev av For ordens skyld vil vi påpeke at vårt brev av ikke var foranlediget av noen henvendelse fra Deres nabo Bjørn Andersen. Det er fra vår side ønskelig med en befaring av eiendommen, enten i uke 26,29 eller 30. Dette med bakgrunn i den oppførte bod og Deres øvrige byggeplaner slik det går frem av Deres brev. Om De ønsker å være til stede på befaringen, kan De ta kontakt med undertegnede for å avtale tid for befaringen. Vårt brev med påtegning ble tilbakesendt fra Siri Brott. Kopi vedlegges saken som trykt bilag. Det ble avholdt befaring på eiendommen den hvor adv. Røegh, Siri Brott, bygningssjef og saksbehandler bl. a. deltok. Den tok rådmannen kontakt med adv. Røegh og minnet om befaringen og resultatet av denne. Han ga uttrykk for at arbeidet var påbegynt og målsettingen var å få noe inn til oss innen Den sendte rådmannen følgende brev til adv. Røegh med kopi til Siri Brott : 5

6 Vi viser til befaring på ovennevnte eiendom den Vi viser også til tidligere korrespondanse med eieren av eiendommen. På befaringen ble det konkludert med at De skulle komme med en tilbakemelding til oss når det gjaldt ovennevnte bygg. Den ringte undertegnede til Dem og minnet Dem på tilbakemeldingen. De ga uttrykk for at arbeidet med dette var påbegynt og at De hadde en målsetting om å få dette inn innen Vi har enda ikke mottatt slik tilbakemelding og må be Dem eventuelt gi tilbakemelding til oss innen Etter denne tid vil vi behandle saken som nevnt i vårt brev av til eieren av eiendommen. I brev av svarer adv. Røegh på vår henvendelse. Kopi av brevet følger saken som trykt bilag. Den ringte rådmannen til adv. Røegh og etterspurte en løsning. Adv. Røegh ga uttrykk for at han skull komme tilbake til saken like over helgen. Den ringte rådmannen pånytt til adv. Røegh og purret på saken. Den sendte rådmannen følgende brev til Siri Brott med kopi til adv. Røegh : Viser til tidligere korrespondanse, senest til vårt brev av Det vises også til befaring den Et resultat av befaringen ble at det kunne være mulig å flytte den oppførte bod til et annet sted på eiendommen lagt i tun med hovedhusene. De skulle vurdere dette. Se brev datert fra adv. Røegh. Vi har enda ikke fått noen avklaring på dette og må nå pånytt be om at dette prioriteres slik at vi eventuelt kan avslutte denne saken. Om flytting av den oppførte bod er et alternativ for Dem vil vi be om at det sendes inn en skisse/kart som viser ønsket plassering i forhold til eksisterende bygninger. For nå å sikre den videre fremdrift må vi ha dette inn til oss innen Vi vil så saksbehandle Deres forslag. 6

7 Om vi ikke får inn noe forslag fra Dem vil vi legge saken frem for bygningsrådet til behandling slik saken nå står. Vi viser i den forbindelse til vårt brev av Etter dette har vi mottatt noe svar eller forslag på løsning. Andre opplysninger For øya Bærøy ble det i 1978 godkjent en Strandplan etter davære strandplanlov. Innenfor Strandplanen ble det utarbeidet 12 reguleringsplaner. Eiendommer som var under 5 da. ble ikke tatt med i strandplanen og holdt utenfor. Reguleringsplanen for Sone 7 omfatter denne eiendommen gnr. 31, bnr. 25 og eiendommen inngikk i strandplanen. Den fikk også en utbyggingsrett. Reguleringsplanen ble godkjent den under bygningsrådssak 17/80. Rådmannen hadde følgende saksvurdering i sak 32/09 : SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Verken Strandplanen eller reguleringsplanen har spesifikke bestemmelser om uthus da det ikke var et slikt fokus rundt dette i 1978 og Imidlertid viser ikke reguleringsplanen nye uthus på eiendommen 31/25. Slik det går frem av ovennevnte ligger altså eiendommen innenfor den stadfestede reguleringsplanen for Sone S 7 på Bærøy. Området er vist med eksisterende fritidsbebyggelse og en ny hytte. Strandplanen og etterfølgende reguleringsplaner på Bærøy var planer med sikte på å bygge nye hytter innenfor reguleringsplanene etter fordelingsnøkler gitt i Strandplanen. Reguleringsplanen har ingen egne bestemmelser om eksisterende fritidsbebyggelse og de bestemmelsene som er vedtatt er av generell og beskrivende karakter. Planen har ingen bestemmelser om annekser eller eventuell utbygging av eksisterende annekser eller det samme for uthus. Rådmannen vil gi uttrykk for at kommuneplanens bestemmelser om utnyttelsen av fritidseiendommer må kunne trekkes inn i våre vurderinger som retningsgivende og som tolkningsmomenter hvor dette måtte være nødvendig. Kragerø kommune har i mange sammenhenger gitt uttrykk for at eiendommer innenfor reguleringsplaner skal gis samme mulighet for utbygging som de eiendommene som ligger utenfor regulerte områder i arealdelens L.N.F. område. De skal også gis de samme begrensninger der hvor det vil være aktuelt. Tanken med dette er at fritidseiendommene skal behandles likt. Slike saker kan være hvor gamle reguleringsplaner setter andre og mindre grenser til areal og høyde på hyttene enn det arealdelen gjør. Videre kan det være muligheten til 7

8 å bygge ut etter anneksreglene som ikke er hjemlet i den enkelte reguleringsplan og utbygging av uthus. Det følger også av alminnelige forvaltningsmessige prinsipper at det i utgangspunktet er anledning til å knytte vilkår til et begunstigende forvaltningsvedtak. Vilkåret som stilles må ha saklig sammenheng med vedtaket og må ikke være uforholdsmessig tyngende. Kragerø kommune trekker kommuneplanens arealdel inn som tolkningsmoment når vi vurderer tiltak innenfor ulike reguleringsplaner som kan ha andre bestemmelser enn arealdelen eller ikke ha bestemmelser om det aktuelle tiltaket. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel om uthus er som følger : Det kan oppføres ett uthus med bebygget areal inntil 15 m 2 i tilknytning til hver bebygget fritidseiendom. Uthus som ligger i den ytre del av strandsonen, fra 0 til 50 m fra standlinjen, skal ha maksimal gesims og mønehøyde på hhv. 2,5 m og 3,5 m. Bak en ytre strandsone på 50 m, kan uthus, ha maksimal gesims- og mønehøyde på hhv. 2,5 m og 4,0 m. Angitte høyder gjelder fra gjennomsnittlig planert terreng. Uthus skal føres opp uten isolasjon og innvendig kledning, med vinduer i begrenset omfang for nødvendig dagslys og det tillates ikke kjeller. Takvinkelen på den enkelte bygning skal harmonere med den øvrige bebyggelse innen samme anlegg. Uthuset skal ligge i umiddelbar nærhet av eiendommens hovedbebyggelse, (danne tun). Den oppførte bod slik den ligger nær sjøen er ikke i umiddelbar nærhet til eiendommens hovedbebyggelse og danner ikke tun med denne. Som nevnt i vårt brev av ble en flytting vurdert ved vår befaring på eiendommen Eiendommen fikk i 2004 tillatelse til å sette opp uthus, men dette er ikke gjort slik at tillatelsen er gått ut. Den oppførte bod kunne da vært flyttet til tunet mellom hyttene og senere blitt erstattet av et nytt uthus om det ville bli søkt på dette. Rådmannen ga uttrykk for at en kunne være positiv til en slik løsning. Vi har slik det går frem av ovennevnte korrespondanse ikke fått inn noen forslag på en slik løsning. I reguleringsplanen er det tatt standpunkt til arealutnyttelsen. Når en reguleringsplan er vedtatt er den straks bindende for alle tiltak som er nevnt i plan og bygningslovens 81, 84, 86a, 86b og 93 innenfor planens område. Den oppførte bod kommer etter rådmannens syn klart innenfor lovens bestemmelser Det er adgang til å dispensere fra godkjent plan, men det bør normalt dreie seg om mindre avvik som er av uvesentlig betydning for gjennomføring av planen. Som tiltak kan vi ikke se at denne saken skiller seg vesentlig fra andre som ønsker boder og uthus i vannkanten. Det er klart at hver eiendom og hver enkelt sak og søknad skal gis en individuell og 8

9 konkret vurdering. Kravet til konkret vurdering innebærer imidlertid ikke at enkeltsaker skal isoleres og løsrives fra helhetsvurderinger for de ulike områdene. Om en eiendom skulle få tillatelse til utbygging, må en forvente et betydelig press fra andre lignende eiendommer om det samme. I en kommune som Kragerø som er en av landets mest pressede hyttekommuner, må slike konsekvensbetraktinger tillegges betydelig vekt. En sak kan for den enkelte synes liten, men det er summen av vedtakene på sikt som må være retningsgivende for de beslutninger som tas i dag i den enkelte sak. Rådmannen er av den oppfatning at om en i fremtiden skal ha mulighet for å følge bestemmelsene slik de lyder i kommuneplanens arealdel for eiendommer utenfor regulerte områder og i reguleringsbestemmelsene innenfor regulerte områder og slik de er praktisert frem til nå, er det nødvendig med en restriktiv og konsekvent linje. Skulle én eiendom få tillatelse til utbygging utover det bestemmelsene gir adgang til, må vi forvente et betydelig press fra andre fritidseiendommer om det samme. I prinsippet skiller ikke den ene eiendom seg ikke vesentlig ifra den andre og selv om den enkelte sak skal gis en individuell behandling og konkret vurdering, kan ikke dette oppfattes slik at enkeltsaker kan løsrives fra helhetsvurderinger for Kragerøskjærgården. Det er klart at i en kommune som Kragerø med nær 4000 hytter må slike konsekvensbetraktninger tillegges betydelig vekt. De enkelte tiltak kan på den enkelte eiendom synes små, men samlet sett over tid vil slike tiltak kunne bli betydelige De bestemmelser og den praksis som har utviklet seg må overholdes. Skulle én eiendom få tillatelse til litt utover det bestemmelsene gir adgang til, vil neste eiendom kunne vise til dette og påberope seg forskjellsbehandling om den ikke får det samme eller kanskje litt mer. Selv om sakene i seg selv kan virke små, er vi av den oppfatning at skal vi klare å håndtere utnyttelsen på fritidseiendommer, må reglene overholdes konsekvent. Rådmannen vil slik det også går frem av ovennevnte, gi uttrykk for at en må være svært varsom med å gi tillatelser i strid med reguleringsplaner og arealdelen og i den forbindelse vise til miljøverndepartementets strandsonebrever av og som gir klare signaler om en skjerpelse av dispensasjonspraksis. Boden er i prinsippet oppført ulovlig ved at det ikke er søkt på før arbeidet med tiltaket ble påbegynt. At det i etterkant er akseptert en midlertidighet ved bygget endrer ikke dette faktum. Siden saken startet i 2004 har det nå gått så lang tid at midlertidigheten må opphøre og bygget må fjernes. Rådmannen vil også nevne at om det hadde vært søkte på boden før den var satt opp, ville vi ikke anbefalt den godkjent den der den er oppført. Vi ville da ha benyttet de muligheter for å styre og innvirke på plassering av bygg og konstruksjoner som gis i plan og bygningslovens 70, nr. 1 som kommer til anvendelse. Denne er ingen selvstendig avslagshjemmel, men det dreier seg her om en vurdering av ulike alternative plasseringer. KOM-rundskriv H-18/90 omhandler plan og bygningslovens 70. I dette rundskrivet 9

10 er det listet opp forhold som skal vurderes ved plassering av bygg og konstruksjoner. Denne "listen " er ikke uttømmende og forhold som frilufts- og naturverninteresser må, etter rådmannens syn, også være relevante hensyn som må vurderes. I listen er det nevnt " tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse." Rådmannen ville ha foreslått at boden måtte ha blitt lagt i tunet mellom eksisterende hytter og på denne måten fått en plassering bort fra vannkanten og slik sett en bedre plassering. Det dreier seg altså om alternative muligheter og i følge ovennevnte rundskriv H-18/90 må tiltakshaveren nøye seg med et - etter hennes oppfatning - dårligere alternativ, hvis dette etter bygningsmyndighetenes oppfatning er nødvendig for å oppnå en plassering i samsvar med de aktuelle formålene. Vi vil også i denne sammenheng vise til kommuneplanens bestemmelser og intensjoner slik de er inntatt over. Bygningsrådet har 2 paragrafer i plan og bygningsloven som skal anvendes ved retting og fjerning av oppførte konstruksjoner som ikke blir godkjent eller retting av utført arbeid som ikke er i tråd med plan og bygningsloven eller bestemmelser gitt med hjemmel i plan og bygningsloven. Først skal 113 benyttes som gir mulighet for et pålegg om retting av forholdene innen en fastsatt frist. Dette vedtaket kan påklages til fylkesmannen på vanlig måte. Om et eventuelt pålegg ikke følges opp innenfor den fastsatte frist, kan dette følges opp med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Den som forelegget er rettet mot kan reise søksmål mot det offentlige innen 30 dager etter at forelegget er forkynt. Blir søksmål ikke reist innen denne fristen, vil forelegget få samme virkning som rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter regler for dommer. Forelegg kan ikke påklages. Rådmannen vil følge opp et eventuelt pålegg med forslag om forelegg som kan få samme virkning som rettskraftig dom om pålegget ikke etterkommes innen fastsatt frist. Rådmannen vil med bakgrunn i hva som er sagt over med hjemmel i plan og bygningslovens 113 foreslå å gi hjemmelsinnehaveren til eiendommen gnr. 31,bnr. 25, Siri Brott, pålegg om å fjerne/rive boden på eiendommen 31/25 Dette må være utført innen Målsettingen Det er et mål for Kragerø kommune og bygningsrådet å følge kommuneplanens arealdel, vedtatte reguleringsplaner, plan og bygningsloven og sentrale føringer om utbygging i strandsonen. Forslag til løsning Rådmannen vil foreslå overfor bygningsrådet at det ikke gis tillatelse til å fortsatt ha den oppførte bod stående på eiendommen gnr. 31, bnr. 25. Videre vil rådmannen foreslå at boden må rives/fjernes innen

11 KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune. Kragerø kommune har ikke mottatt noen reaksjon på bygningsrådets vedtak av og den sender rådmannen følgende brev til Siri Brott med kopi til adv. Røegh & Røegh : Viser til tidligere behandling og korrespondanse. Bygningsrådet behandlet denne saken sist den under sak 32/09 hvor følgende vedtak ble fattet : Med hjemmel i plan og bygningslovens 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra reguleringsplanen for Sone S 7 på Bærøy for den oppførte bod på eiendommen gnr. 31, bnr. 25. Det vises til sakvurderingen og legges vekt på at boden er i strid med reguleringsplanen. Med hjemmel i plan og bygningsloven 113 gir herved Kragerø bygningsråd, Siri Brott, Volvat Terrasse Oslo, pålegg om å rive/fjerne boden på eiendommen gnr. 31, bnr. 25 da boden er i strid med den vedtatte reguleringsplan. Rettingen må være utført innen Er ikke rettingen utført innen denne fristen vil Kragerø bygninsgråd følge opp dette vedtaket med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Forelegget vil kunne få samme virkning som en rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer. Konfr. plan og bygningsloven 115. Ovennevnte utheving er gjort av oss i forbindelse med dette brevet. Ved befaring i området den kunne vi konstatere at bygningsrådets vedtak ikke var etterkommet. Rådmannen vil nå legge saken frem for bygningsrådet pånytt i tråd med rådets vedtak ( se ovennevnte utheving.) Om De eller Deres advokat som er kopimottaker av dette brev har ytterligere merknader i saken må vi ha disse inn til oss innen Etter denne tid vil saken bli lagt frem for bygningsrådet. Den sendte rådmannen følgende brev til Siri Brott med kopi til adv. Røegh & Røegh : 11

12 Vedlagt oversendes vårt brev av Dette brevet er kommet i retur fra posten idet det er satt opp feil adresse til Dem. Vi viser til vårt brev av og utsetter fristen til eventuelle merknader slik det går frem av brevet til Etter denne tid vil saken bli behandlet. Den sendte rådmannen følgende brev til Siri Brott med kopi til adv. Røegh & Røegh : Viser til behandling og korrespondanse i denne saken. Kragerø kommune har gebyrer for bl. a. behandling av plan og byggesaker. Gebyrene utskrives når sakene er behandlet, f. eks. i Deres tilfelle når ovennevnte sak var behandlet av bygningsrådet i sak 32/09 den Denne behandlingen og sak om uthus fra 2004 har ingen sammenheng med hverandre saksbehandlingsmessig. Den tillatelsen som ble gitt i 2004 er gått ut og om De hadde søkt på dette uthuset pånytt, ville det blitt skrevet ut nytt gebyr også på dette. Den faktura som Kragerø kommune har sendt Dem er altså korrekt og det forventes at denne betales. For øvrig vil vi gjøre oppmerksom på at vi ikke har mottatt svar fra Dem på vårt brev av og Vi hadde dermed lagt opp til å legge saken frem for bygningsrådet pånytt i tråd med bygningsrådets vedtak. Se bygningsrådet vedtak og vårt brev av Vi er imidlertid gjort kjent med at eiendommen nå er overført til ny eier og vi vil rette henvendelse til ny eier om det pålegget som ligger på den ulovlige oppførte bod. Over tid har det vært forskjellige adresser til Dem og vi sender derfor kopi av dette brev til de adresser som vi er kjent med. Dette brevet stiles imidlertid til Box adresse slik det går frem av ovennevnte. Ovennevnte brev ble sendt etter en tilbakesending av regning med påtegning fra Siri Brott at kravet om betaling av gebyr ble tilbakevist. Rådmannen ble kjent med at det var ny eier av eiendommen gnr. 25, bnr. 30 og sendte følgende brev datert til ny eier Frederikke A. Brott med kopi til Siri Brott : OPPFØRT LITE BYGG PÅ EIENDOMMEN GNR. 31, BNR. 25 BÆRØY 12

13 Vi er gjort kjent med at De har overtatt eiendommen gnr. 31, bnr. 25 på Bærøy. I den forbindelse vil vi gjøre oppmerksom på bygningsrådets vedtak i sak 32/09 hvor det går frem av den oppførte bod i strandkanten skal rives/fjernes. Vedlagt følger kopi av bygningsrådssak 32/09. Vi har tilskrevet tidligere eier i vårt brev av og uten at vi har fått svar på våre brev. Kopi av brevene følger vedlagt. Slik det går frem av bygningsrådets vedtak vil vi om bygget ikke fjernes/rives legge saken frem for bygningsrådet pånytt, nå med forslag om å utferdige forelegg. I og med at De nå har overtatt eiendommen vil vi gjøre oppmerksom på ovennevnte og gjøre oppmerksom på at vi vil legge saken frem for bygningsrådet pånytt som nevnt Om De har merknader i saken, gis De frist til til å sende disse inn til oss. Etter denne tid vil saken bli behandlet som beskrevet. Om De vil fjerne bygget som beskrevet i saken må vi få beskjed når dette kan være utført. Fristen for dette må være relativt kort med bakgrunn i den lange tiden som har gått. I brev datert mottatt hos oss den svarer Siri Margrethe Gasmann Brott. Hun sier at det ikke er oppført permanent bod, men kun midlertidig skur i forbindelse med rigg og drift av de bygg de har fått tillatelse til å oppføre. Saken er ingen byggesak og det er feil med byggegebyr. Hun sier også at brever fra kommunen er sendt til feil adresser. Hun har overlatt saken til adv. Stordrange og Stordrange. Kopi av brevet vedlegges saken som trykt bilag. I brev mottatt hos oss den gir Frederikke A. Brott uttrykk for at de ikke kan se at det er foretatt en lovlig beslutning av bygningsrådet. De ber om at saken oversendes deres advokat som er Stordrange og Stordrange. Hun klager på bygningrådets vedtak. Kopi av brevet følger saken som trykt bilag. Rådmannen sendte nå følgende brev datert til adv. Stordrange : Vi viser til brev datert fra Frederikke A. Brott og brev datert fra Siri Brott. Brevene følger i kopi. I ovennevnte brever er Kragerø kommune bedt om å oversende sakens papirer angående oppført lite bygg på ovennevnte eiendom i Kragerø til Dem. Vedlagt oversendes disse papirer. Slik De vil se har Kragerø bygningsråd i sin sak 32/09 fattet et pålegg etter plan og bygningslovens 113. Korrespondanse etter 13

14 bygningsrådets vedtak oversendes også i kopi. For ordens skyld oversendes også de samme papirer til nåværende og tidligere eier av eiendommen. Rådmannen vil følge opp bygningsrådets vedtak og har bedt om eventuelle kommentarer før dette gjøres og gitt en frist på dette til Når det nå blir bedt om fra Brotts side at saken skal oversendes til Dem, regner vi med at De skal gi eventuelle merknader til saken. I og med at dette skjer midt i ferietiden, gis det ny frist for eventuelle merknader eller synspunkter til Etter denne tid vil saken bli behandlet som beskrevet. I brev datert svarer adv. Steenstrup Stordrange hvor han kommenterer og har merknader til saken. Han gir uttrykk for at det er spørsmål om en i det hele tatt står overfor et bygg som er et standard dukkehus som selges fra bl. a. plantajsen. Det er ifølge brevet 1 m høyt og har et areal på 1,5 x 1,5 m. Det er ikke fastmontert i grunnen. Videre sies det at dukkestuen er i bruk for lagring av utstyr og verktøy i forbindelse med bygging av fritidsbolig på stedet. Han mener at SAK 6 er oppfylt. Videre mener advokaten også at saken kommer inn under SAK 5 om mindre tiltak som er unntatt søknads og meldeplikt. Disse forholdene er ikke vurdert av bygningsrådet. Hans konklusjon er at dukkestuen er en lovlig anlegg og at kommunen ikke kan kreve dette fjernet og ikke ilegge behandingsgebyr. Kopi av brevet vedlegges saken som trykt bilag. Rådmannen sendte nå følgende brev datert til adv. Steenstrup Stordrange : Viser til tidligere behandling og korrespondanse i saken, senest til Deres brev av Kragerø bygningsråd har i sin sak 32/09 den fattet følgende vedtak : Med hjemmel i plan og bygningslovens 7 gir bygningsrådet ikke dispensasjon fra reguleringsplanen for Sone S 7 på Bærøy for den oppførte bod på eiendommen gnr. 31, bnr. 25. Det vises til sakvurderingen og legges vekt på at boden er i strid med reguleringsplanen. Med hjemmel i plan og bygningsloven 113 gir herved Kragerø bygningsråd, Siri Brott, Volvat Terrasse Oslo, pålegg om å rive/fjerne boden på eiendommen gnr. 31, bnr. 25 da boden er i strid med den vedtatte reguleringsplan. 14

15 Rettingen må være utført innen Er ikke rettingen utført innen denne fristen vil Kragerø bygninsgråd følge opp dette vedtaket med forelegg etter plan og bygningslovens 114. Forelegget vil kunne få samme virkning som en rettskraftig dom og kan fullbyrdes etter reglene for dommer. Konfr. plan og bygningsloven 115. Ovennevnte utheving er gjort av oss i denne sammenheng. Bygningsrådets vedtak ble ikke påklaget og rådmannen følger nå opp vedtaket. Se tidligere brever om dette. Om De skulle ha ytterligere kommentarer i saken må vi ha disse inn til oss innen Etter denne tid vil saken bli behandlet som nevnt. Saken er behandlet og gebyr ilagt for denne behandlingen De nevner i Deres brev at De vil ta kontakt for gjennomføring av den gitte byggetillatelse for fritidseiendom og uthus. I denne sammenheng viser vi til vårt brev av Saken vil bli lagt frem for bygningsrådet som nevnt fra vår side. Vi vil imidlertid henlede oppmerksomheten på rådmannens saksvurdering i sak 32/09 hvor det henvises til vårt brev av hvor eventuell flytting av boden diskuteres. Kragerø kommune mottar brev datert fra adv. Steenstrup Stordrange hvor han påpeker at bygningsrådet vedtak ble påklaget i brev av fra Frederikke Gasmann Brott. Han stiller seg videre undrende til at kommunen ikke har kommentarer til de anførsler han har i sitt brev av Kopi av brevet følger saken som trykt bilag. Rådmannen sendte følgende brev datert til adv. Steenstrup Stordrange : Viser til tidligere behandling og korrespondanse, senest til Deres brev av Kragerø bygningsråd behandlet denne saken i møte den under sak 32/09. Den ble sendt ut fra vårt kontor i brev av med orientering om klageadgang med frist på 3 uker. Vedtaket ble ikke påklaget innenfor den fristen som er angitt. Med bakgrunn brevene fra juli 2009 fra Brott og at eiendommen har skiftet eier, vil rådmannen foreslå at saken tas under klagebehandling, konfr. Forvaltningslovens 31. Saken vil bli behandlet som en klage på bygningsrådets vedtak i sak 32/09. 15

16 Deres brev av og vil bli vurdert og behandlet i klagesaken. Om De har ytterligere merknader eller synspunkter i saken, gis det hermed anledning til å fremme disse. Eventuelle merknader må være oss i hende senest Etter denne tid vil saken bli behandlet. Etter dette har Kragerø kommune ikke mottatt ytterligere korrespondanse i saken. Andre opplysninger SAKSVURDERING De viktigste sider ved saken Rådmannen vil i utgangspunktet vise til bygningsrådssak 32/09 og opprettholde det som der er sagt. Imidlertid er det en del forhold fra adv. brever som må kommenteres. Når dette er gjort vil disse også være kommentarer til Brotts brever fra tidligere. Først vil vi vise til vårt brev av hvor vi viser til forvaltningsloven og de klagefrister som er gitt i loven. I forvaltningsloven 31 om oversitting av klagefristen heter det at : Selv om klageren har oversittet klagefristen, kan klagen tas under behandling såframt a) parten eller hans fullmektig ikke kan lastes for å ha oversittet fristen eller for å ha drøyd med klage etterpå, eller b) det av særlige grunner er rimelig av klagen blir prøvd Ved vurdering av om klagen bør tas opp til behandling skal det også legges vekt på om endring av vedtaket kan medføre skade eller ulempe for andre. Klagen kan ikke tas under behandling som klagesak dersom det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet. Rådmannen vil anbefale at klagen tas under behandling i henhold til 31 punkt b. Vi er av den oppfatning av det er rimelig at klagen blir prøvd hos fylkesmannen. Videre kan vi ikke se at eventuelle endringer av vedtak skal medføre skade eller ulempe for andre. Når det gjelder advokatens henvisning i sitt brev av at kommunen skulle ha hatt vanskeligheter eller praktiske problemer med å finne bygget/konstruksjonen og måtte ha 3 befaringer på Bærøy før dette ble funnet, medfører dette ( nærmest selvfølgelig ) ikke riktighet. Når det gjelder adv. Steenstrup Stordrange sitt moment om bygget i det hele tatt er et bygg i forhold til plan og bygningsloven vil rådmannen hevde at denne dukkestuen som den benevnes, er et bygg i lovens forstand. Om den ikke hadde vært et bygg ville den i allefall vært en konstruksjon som ville falt innenfor de samme bestemmelser. 16

17 Kragerø kommune har hatt mange små bygg/konstruksjoner til behandling opp gjennom årene. I tilknytning til naboeiendommen til Brott, gnr. 31, bnr. 163 ble det ført opp et lite bygg på brygga som målte 2,28 x 1,38 m og som var 1,75 m høyt.. Denne saken hadde en lang behandling i bygningsrådet hvor bygningsrådet forlangte riving etter pbl Vi går ikke inn på ytterligere detaljer i denne saken, men legger ved brev mottatt hos oss den fra fylkesmannen i Telemark hvor fylkesmannen omtaler bygget som et bygg, men hvor det også går frem at det er uten betydning for dispensasjonsspørsmål om en har med en bygning eller konstruksjon å gjøre. I fylkesmannens brev går det også frem at søknaden er søknadspliktig etter 7 i plan og bygningsloven og er derfor ikke unntatt melding eller søknadsplikt etter SAK. Det er altså ikke slik at unntaksbestemmelsene i SAK gjelder hvor det på forhånd er et byggeforbud eller tiltaket er i strid med plan. Se vår saksvurdering i sak 32/09. Kragerø kommune har også et annet eksempel på Bærøy på eiendommen 31/170. Det var her satt opp konstruksjon/bod på brygga på eiendommen. Konstruksjonen/boden var satt opp med 2 vegger satt mot hverandre slik at de dannet en trekant med brygga som gulv. I bunnen hadde den en bredde på 2,2 m og lengde på 3,55 m. Høyden var 2 m. Bygningsrådet vedtok med hjemmel i 113 at den skulle rives og dette ble etterkommet. De 2 ovennevnte saker er kun ment som eksempler på tidligere behandlinger og saker hvor små bygg/konstruksjoner er rammet av plan og bygningslovens bestemmelser. Begge sakene er fra 2000/2001. Rådmannen er av den oppfatning at bygget/konstruksjonen faller innenfor bestemmelsene i plan og bygningsloven og skal behandles deretter. I punkt 2 i adv. Steenstrup Stordrange brev sies det at dukkestuen som er i bruk som lager for utstyr og verktøy i forbindelse gitte tillatelser, må falle inn under unntakene i 6 om plassering av bygninger, konstruksjoner eller anlegg på eller i direkte tilknytning til bygge eller anleggstomt. I denne forbindelse vil vi vise til at byggetillatelsene ble gitt i 2004 og byggearbeidet på den nye hytta ble påbegynt etter dette. Da rådmannen tilskrev og fikk svar fra Brott i 2004 ble saken lagt i bero på dette grunnlaget. Da saken ble tatt opp igjen i 2007 og hytta i det vesentlige var ferdig, i hvert fall utvendig, ble det ansett at bygget ikke nå hadde en nødvendig funksjon som lagerplass for verktøy og utstyr i forbindelse med bygging og på dette grunnlaget er saken fremmet for bygningsrådet. Til punkt 3 i advokatens brev viser vi til det som er sagt over om små tiltak i strid med byggeforbud og plan og til saksvurderingen i sak 32/09. Målsettingen Det er et mål for Kragerø kommune og bygningsrådet å følge kommuneplanens arealdel, vedtatte reguleringsplaner, plan og bygningsloven og sentrale føringer om utbygging i strandsonen. 17

18 Forslag til løsning Rådmannen vil foreslå overfor bygningsrådet at rådet opprettholder sitt vedtak i sak 32/09 KONSEKVENSER Saken har ingen konsekvenser for Kragerø kommune.... Sett inn saksutredningen over denne linja 18