Oppegård kommune Samfunnsutvikling Postboks Kolbotn Oslo 31. januar Høringsuttalelse til kommuneplan for Nordre Follo, saksnr.

Transkript

1 Oppegård kommune Samfunnsutvikling Postboks Kolbotn Oslo 31. januar 2019 Høringsuttalelse til kommuneplan for Nordre Follo, saksnr. 17/1571 På vegne av Kullebund E iendom AS og deres rådgivere innsendes med dette høringsuttalelse til kommuneplanen. I nnspillet gjelder Kullebund E iendom AS eiendom Rikeåsen gnr 40 bnr I forbindelse med oppstart av arbeidet med kommuneplanen ble det sendt inn arealinnspill for eiendommen 4 0/1041 Rikeåsen. Som det fremgår av innspillet ønsker tiltakshaver eiendommen utviklet med en naturbasert helhetstanke, der en konsentrert del av området utnyttes til boligformål. I den kommunale konsekvensutredningen av arealinnspillet fremkommer det at hele området har blitt vurdert som byggeområde for bolig, vi ser derfor behovet for å spesifisere intensjonen til utnyttelsen av området med forslag til avbøtende tiltak i særlig grad til det som er vurdert som rødt i konsekvensutredningen ; grøntstruktur og fri luftsliv, samt barn og unges oppvekstsvilkår. Bruk av eiendommen i dag Slik kommunen selv skriver i sitt høringsutkast, og legger vekt på i ROS - analysen, er området tilgrensende Kolbotn skole og «benyttes i dag av barn til tur, lek og leirplass.» Det er også flere høringsinnspill til planen som tar til orde for det samme. Blant annet skriver Rødt i sitt høringsinnspill at Rikeåsen barnehage har en klatrevegg og at de har startet et trehytteprosjekt. Kullebund Eiendom AS ønsker for Rikeåsen er at området skal brukes av innbyggerne i Kolbotn, både små og store. Å sikre grøntområder i Kolbotn og oppvekstmiljø i nærheten av naturområder er, og har alltid vært, en viktig prioritet for forvaltning og utbygging av Kullebund Eiendom AS tomter i Kolbotn.

2 Side 2 av 5 Kullebund Eiendom ønsker imidlertid å påpeke, i lys av det som skrives i høringsinnspill og på kommunens hjemmesider, at de grenser som gjelder for bruk av annen manns eiendom, også gjelder for kommunen og kommunale barnehager og skoler. Etter det Kullebu nd Eiendom er kjent med er det satt opp flere trehytter, gapahuk, lavvo, hinderløype og bålplass i Rikeåsen. Kullebund Eiendom AS ønsker å påpeke at disse installasjonene går utover den bruksrett som følger av allemannsretten, jf. fril. 2, jf. 11 og nm l. 6. Kullebund Eiendom AS vil presisere at man med arealinnspillet ikke ønsker å innskrenke allemannsretten på noen måte, eller for øvrig bygge ut hele Rikeåsen. Det man imidlertid ønsker, er at bruken av Rikeåsen, både fra private og offentlige, forho lder seg til de skranker som følger med allemannsretten. Dersom faste installasjoner (som trehytter, bålplass og hinderløyper) er viktige for skolen og barnehager, inviteres kommunen til å innhente nødvendige tillatelser fra grunneieren, samt å påse at det regelverk som ellers gjelder for bygging og tiltak i LNF - områder, etterkommes. Den velvilje som grunneier stiller til den utvidede bruken, må også ses i sammenheng med kommunens velvilje til en beskjeden utvikling av en liten del av området. Det fremstår uansett som oppsiktsvekkende at kommunen henviser til bruk av arealet som er i strid med gjeldende regelverk som en begrunnelse for at man ikke kan benytte en liten del av området til boligformål. Fremtidig bruk av eiendommen Rikeåsen er, og bør fortsette å være, et naturområde og et viktig landskapselement med et sammenhengende grøntdrag mellom Kolbotn og Oslo. I tråd med Rikeåsens karakter som friluftsområde ønsker grunneier å etablere boliger nord på tomten i tilknyt n ing til adkomsten fra Fjellstien, me d en typologi og utnyttelse som ivaretar stedets identitet (se vedl egg 1 for utsnitt av kommuneplanen med markert område ønsket avsatt til bolig ). O mrådet markert til nytt boligformål er på 5,7 daa. Hele eiendommens totale areal er 53,1 daa. Av hensyn til eiendommens topografi er det dette mindre kuperte området av tomten som er best egnet for utbygging. Feltet bør utvikles med en tett - lav typologi med boliger rundt felles tun, i tråd med topografi, eksisterende vegetasjon og områdets karakter. En utviklin g av dette feltet vil ikke gå på bekostning av bruken av Rikeåsen som friluftsområde, ei heller blokkere Rikeåsen som viktig grønt landskapsdrag i Nordre Follo. Dersom kommunen kunne åpne for boligutvikling innenfor dette feltet, kunne man se for seg en b edre utnyttelse av friluftsområdet for øvrig, hvor grunneier også k an bidra til en opparbeidelse av dette. En avklart bruk av tomten som turområde gjennom eventuell

3 Side 3 av 5 avtale mellom grunneier og kommunen kan sikre at områdets verdi som nærturterreng i større grad blir fu l lt og helt utnyttet. Rikeåsen har et utviklingspotensial som turområde, der det kunne vært tilrettelagt for bedre tilgjengelige stier, permanente leirplasser, utsiktpunkter og klatresti, samt utvidede aktiviteter for barnehage og Kolbotn skole på tilgrensende tomt. En opparbeiding av turområdet vil tilføre nye kvaliteter til området og gi en utvidet mulighet for allmenn ferdsel, i tillegg til ytterligere å styrke nærområdets interesse for Rikeåsen. K ommunens k onsekvensutredning av arealinnspil l et Som det fremgår av forslaget fra Kullebund Eiendom AS står det at arealet foreslås omregulert til bolig og grønt struktur. I ROS - analysen fremgår det at forslaget gjelder omregulering til bolig. ROS - analysen bygger derfor tilsynelatende på en forståelse som ikke representerer det forslaget som ble stilt, idet man i ROS - analysen vurderer konsekvenser av utbygging av hele Rikeåsen. Som nevnt innledningsvis har Kullebund Eiendom AS ikke til hensikt å utbygge hele Rikeåsen, men kun et lite område på 5,7 daa. ROS - analysen er derfor ikke treffende for det forslag man har ønsket å stille til kommuneplan ( ). Konsekvensene av dette er at et arealinnspill som ikke er stilt eller vil bli stilt, er k onsekvensutredet. Mens det forslag man faktisk stiller, ikke har blitt konsekvensutredet. Konsekvensutredninger skal som kjent ta utgangspunkt i tilgjengelig og relevant informasjon, og dersom det mangler informasjon, eller noe er uklart, vedrørende vikti ge forhold, så skal informasjon innhentes, jf. forskrift om konsekvensutredninger 17. I et tilfelle som dette, hvor det tilsynelatende var uklart for kommunen hva forslagsstiller foreslo, skulle det ha vært innhentet ytterligere informasjon, før man satt e i gang med å konsekvensutrede et arealinnspill man ikke hadde fullstendig oversikt over og som det heller ikke var noen hensikt i å utrede. Det vises her til forskrift om konsekvensutredninger kap. 5, særlig 22. Kullebund Eiendom kan ikke se at denne u klarheten i hva forslaget innebærer, eller gjelder, er belyst eller beskrevet i ROS - analysen. Dessuten, er ROS - analysen mangelfull som følge av at den ikke oppfyller de materielle krav som stilles til dokumentasjon og etterprøvbarhet over de vurderinger og analyser som er gjort. Det vises her til direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap sin veileder til risiko - og sårbarhetsanalyse, samt det grunnleggende prinsipp som fremgår i plan - og bygningsloven 1-1 fjerde ledd.

4 Side 4 av 5 Da ROS - analysen er utarbeidet i strid med gjeldende regelverk vil et eventuelt senere vedtak om kommuneplanen kunne bli kjent ugyldig. Det er imidlertid ikke ønskelig fra denne side å søke å få rettslig prøvd et vedtak i ettertid. Det må være bedre for kommunen, innbyggerne og grunneie r at man gjennomfører en analyse før sakens avslutning som tar for seg en reell fremtidig ønsket bruk, både for rekreasjon og boligformål, ikke et tenkt tilfelle som ingen har omsøkt. Våre k ommentarer til ROS - analysen av arealinnspill, angående utvikling av Rikeåsen som boligområde Konsekvenser av foreslått prosjekt/boligutbygging: Barn og unges oppvekstsvilkår, samt grøntstruktur og friluftsliv: Muligheten for lek, tur - og friluftsområder vil bli ful l t ivaretatt ved en utbygging iht. beskrevet prosjekt. En utbygging av et avsatt felt vil ikke være til hinder for bruken av friluftsområdet, og en opparbeiding av turterrenget vil gi et forbedret og mer tilgjengelig rekreasjonsområde for nærmiljøet. Eksisterende turveier kan sikres i en r egulering av dette området. Støy: Det vil ikke bli vurdert bygget i støysone. Risiko: Det vil ikke bli vurdert bygging/sprenging over Rikeåstunnelen og jernbanen. Trafikale konsekvenser: Det vil ikke være aktuelt med et stort boligfelt. Antallet nye bolige r vil derfor ikke føre til en trafikal belastning som går ut over hva tilliggende kjørevei kan håndtere. Naturmangfold: Det antas at en mindre utbygging av eiendommen på Rikeåsen ikke vil forringe naturmangfoldet. Fjernvirkning: På grunn av feltets plassering og avgrensing vil en utvikling av dette området ikke gå på bekostning av fjernvirkningen av Rikeåsen som et viktig sammenhengende landskapsdrag mellom Oslo og Kolbotn. Friarealer i Kolbotn sentrum I forhold til kommunens ønsker om fri arealer i tilknytning til Kolbotn sentrum, vil Rikeåsen med det foreslåtte utviklingsgrepet bli et godt og viktig bidrag som nærturterreng i Kolbotn. Andre sentrumsnære områder, som også kommunen selv besitter, bør også være en del av dette tilbudet, slik at det ikke utelukkende legges til grunn at private eiendommer skal tilfredsstille behovet for friluftsområder i Kolbotn sentrum.

5 Side 5 av 5 Vi håper med dette at kommunen og grunneier kan bli enige om en løsning for Rikeåsen som ivaretar for målet om naturområde i Kolbotn, med hensyntaken til å tilgjengeliggjøre Rikeåsen også for de nabolag øst i Rikeåsen, og uten fortrengsel for den private eiendomsretten. Dersom kommunen ikke ønsker å legge opp til en utnytting av Rikeåsen i øst, i grensen a v det området som allerede er regulert til bolig, som følge av at man vil bevare naturmiljøet, vil det påpekes at kommunen samtidig også må hensynta og håndheve de lovmessige skranker som gjelder for allemannsretten. På vegne av Kullebund Eiendom, Med v ennlig hilsen LPO arkitekter v/ Lars Haukeland lh@lpo.no Mari Nysveen Hellum mnh@lpo.no Vedlegg 1: Utsnitt kommuneplan med markert område foreslått til boligformål Vedlegg 2: Referanser typologi

6 Vedlegg 1 Utsnitt kommuneplan for Nordre Follo. Markert område på 5,7 daa foreslås endret til boligformål. Markert tomt er gnr 40 bnr Totalt tomteareal er 53,1 daa.

7 Vedlegg 2 Referanser type bebyggelse: Småskala trebebyggelse tilpasset terreng og stedlig vegetasjon. Sea Ranch, California