Saksframlegg. Forslag til detaljregulering for del av gbnr 82/25 ved Frydenlundveien, PlanID Sluttbehandling

Transkript

1 Saksframlegg Forslag til detaljregulering for del av gbnr 82/25 ved Frydenlundveien, PlanID Sluttbehandling Saksbehandler Arkiv ArkivsakID May Britt Gåseby GBNR-82/25, FA-L12 17/433 Saksnr Utvalg Type Dato 59/18 Det faste utvalg for plansaker PS /18 Bystyret PS Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: 1. Uttalelse fra REMA Etablering Østre Østland AS tas delvis til følge. Parkeringsdekning for bil og sykkel er endret i bestemmelser og planbeskrivelse, til tilsvarende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel, med unntak av at bestemmelse om tilrettelegging for lading av el-bil, som ikke økes til min. 10%. 2. Uttalelse fra råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne tas til følge. 4 stk. HC-plasser vises ved inngang. Dette er tatt inn i bestemmelsene og planbeskrivelsen, sammen med krav om tilrettelegging for lading av 1 stk. el-bil på HC-plass. 3. Uttalelse fra Statens vegvesen tas delvis til følge. Frisiktsoner er rettet på plankartet. Byggegrenser er målsatt på plankartet. Parkeringsdekning for bil og sykkel er endret i bestemmelser og planbeskrivelse, til tilsvarende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel. Unntatt er bestemmelse om tilrettelegging for lading av el-bil, som ikke økes til min. 10%. Det tas ikke inn bestemmelser om byggegrenser eller sykkelparkering under tak. Universell utforming av bussholdeplass tas ikke inn i planen. Formålsgrenser for gang- /sykkelvei endres ikke. 4. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune tas delvis til følge. Parkeringskravet for bil er endret til maks 5 plasser. Antall sykkelparkeringsplasser er økt til min. 3 stk. Bestemmelse vedrørende overvann er spesifisert til at overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Byggegrenser er målsatt på plankartet. Det tilrettelegges ikke for høyere utnyttelse enn det som allerede er lagt inn i planforslaget. 5. Uttalelse fra Elna Engerbråten tas ikke til følge. Det har vært en forutsetning at adkomst til forretningsområdet skal være til Frydenlundveien. Øvrige merknader vedrørende privat adkomst til Frydenlundveien videreformidles til Service, teknikk og eiendom for oppfølging. 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold tas delvis til følge. Maks antall bilparkeringsplasser er redusert til 5 og min. antall sykkelparkeringsplasser er økt til 3. Det er tatt inn i bestemmelsene at overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Det reguleres ikke inn minimums utnyttelsesgrad. Illustrasjonsplanen gjøres ikke juridisk bindende. Det legges ikke inn løsninger med infiltrasjonsdammer for å ivareta elvemarigras innenfor planområdet. 7. Forslag til detaljregulering for del av gnr 82, bnr. 25 ved Frydenlundveien, med tilhørende

2 reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle dokumenter dat , revidert , vedtas. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven Det faste utvalg for plansaker Behandling: Enstemmig. Det faste utvalg for plansaker - Vedtak/Innstilling: 1. Uttalelse fra REMA Etablering Østre Østland AS tas delvis til følge. Parkeringsdekning for bil og sykkel er endret i bestemmelser og planbeskrivelse, til tilsvarende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel, med unntak av at bestemmelse om tilrettelegging for lading av el-bil, som ikke økes til min. 10%. 2. Uttalelse fra råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne tas til følge. 4 stk. HC-plasser vises ved inngang. Dette er tatt inn i bestemmelsene og planbeskrivelsen, sammen med krav om tilrettelegging for lading av 1 stk. el-bil på HC-plass. 3. Uttalelse fra Statens vegvesen tas delvis til følge. Frisiktsoner er rettet på plankartet. Byggegrenser er målsatt på plankartet. Parkeringsdekning for bil og sykkel er endret i bestemmelser og planbeskrivelse, til tilsvarende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel. Unntatt er bestemmelse om tilrettelegging for lading av el-bil, som ikke økes til min. 10%. Det tas ikke inn bestemmelser om byggegrenser eller sykkelparkering under tak. Universell utforming av bussholdeplass tas ikke inn i planen. Formålsgrenser for gang- /sykkelvei endres ikke. 4. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune tas delvis til følge. Parkeringskravet for bil er endret til maks 5 plasser. Antall sykkelparkeringsplasser er økt til min. 3 stk. Bestemmelse vedrørende overvann er spesifisert til at overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Byggegrenser er målsatt på plankartet. Det tilrettelegges ikke for høyere utnyttelse enn det som allerede er lagt inn i planforslaget. 5. Uttalelse fra Elna Engerbråten tas ikke til følge. Det har vært en forutsetning at adkomst til forretningsområdet skal være til Frydenlundveien. Øvrige merknader vedrørende privat adkomst til Frydenlundveien videreformidles til Service, teknikk og eiendom for oppfølging. 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold tas delvis til følge. Maks antall bilparkeringsplasser er redusert til 5 og min. antall sykkelparkeringsplasser er økt til 3. Det er tatt inn i bestemmelsene at overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Det reguleres ikke inn minimums utnyttelsesgrad. Illustrasjonsplanen gjøres ikke juridisk bindende. Det legges ikke inn løsninger med infiltrasjonsdammer for å ivareta elvemarigras innenfor planområdet. 7. Forslag til detaljregulering for del av gnr 82, bnr. 25 ved Frydenlundveien, med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle dokumenter dat , revidert , vedtas. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven Bystyret Behandling: Saksordfører Trygve Westgård (Ap) la fram saken. Votering:

3 Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Bystyret - Vedtak/Innstilling: 1. Uttalelse fra REMA Etablering Østre Østland AS tas delvis til følge. Parkeringsdekning for bil og sykkel er endret i bestemmelser og planbeskrivelse, til tilsvarende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel, med unntak av at bestemmelse om tilrettelegging for lading av el-bil, som ikke økes til min. 10%. 2. Uttalelse fra råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne tas til følge. 4 stk. HC-plasser vises ved inngang. Dette er tatt inn i bestemmelsene og planbeskrivelsen, sammen med krav om tilrettelegging for lading av 1 stk. el-bil på HC-plass. 3. Uttalelse fra Statens vegvesen tas delvis til følge. Frisiktsoner er rettet på plankartet. Byggegrenser er målsatt på plankartet. Parkeringsdekning for bil og sykkel er endret i bestemmelser og planbeskrivelse, til tilsvarende parkeringsnorm i kommuneplanens arealdel. Unntatt er bestemmelse om tilrettelegging for lading av el-bil, som ikke økes til min. 10%. Det tas ikke inn bestemmelser om byggegrenser eller sykkelparkering under tak. Universell utforming av bussholdeplass tas ikke inn i planen. Formålsgrenser for gang- /sykkelvei endres ikke. 4. Uttalelse fra Østfold fylkeskommune tas delvis til følge. Parkeringskravet for bil er endret til maks 5 plasser pr. 100 kvm. Antall sykkelparkeringsplasser er økt til min. 3 stk pr. 100 kvm. Bestemmelse vedrørende overvann er spesifisert til at overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Byggegrenser er målsatt på plankartet. Det tilrettelegges ikke for høyere utnyttelse enn det som allerede er lagt inn i planforslaget. 5. Uttalelse fra Elna Engerbråten tas ikke til følge. Det har vært en forutsetning at adkomst til forretningsområdet skal være til Frydenlundveien. Øvrige merknader vedrørende privat adkomst til Frydenlundveien videreformidles til Service, teknikk og eiendom for oppfølging. 6. Uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold tas delvis til følge. Maks antall bilparkeringsplasser er redusert til 5 og min. antall sykkelparkeringsplasser er økt til 3. Det er tatt inn i bestemmelsene at overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Det reguleres ikke inn minimums utnyttelsesgrad. Illustrasjonsplanen gjøres ikke juridisk bindende. Det legges ikke inn løsninger med infiltrasjonsdammer for å ivareta elvemarigras innenfor planområdet. 7. Forslag til detaljregulering for del av gnr 82, bnr. 25 ved Frydenlundveien, med tilhørende reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, alle dokumenter dat , revidert , vedtas. Detaljreguleringen egengodkjennes i samsvar med plan- og bygningsloven Saken gjelder: Forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven (PBL) 12-3, for del av gbnr. 82/25 ved Frydenlundveien. Forslagsstiller: Plan1 AS, på vegne av Vinger AS. Politisk saksordfører: Trygve Westgård, Ap. Denne saken skal behandles av det faste utvalg for plansaker som gir innstilling til bystyret. Bystyret fatter endelig reguleringsvedtak i samsvar med PBL Bakgrunn og saksopplysninger: I reguleringsforslaget inngår deler av reguleringsplan «Området ved Frydenlund/Hurrahølet», PlanID

4 , stadfestet og «Frydenlund, gbnr 82/6, 96/1 m.fl.», PlanID , stadfestet Arealet som inngår er i gjeldende plan regulert til forretning/hagesenter, vei og gang-/sykkelvei. I planområdet inngår nordre del av eiendommen 82/25, deler av 82/45 (gang-/sykkelvei) og 82/41 og 96/248 (offentlig vei). Totalt areal for reguleringsplanen er 7,3 daa. På søndre del av planområdet står i dag et mindre bygg som benyttes av sjåfører i Unibuss. Et område som er asfaltert ved bygget inngår i planområdet, samt deler av Frydenlundveien og gang-/sykkelveien langs Langnesveien. Resterende areal er ubebygd og gressbevokst. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av detaljvarehandel på nordre del av 82/25. Dette er i samsvar med kommuneplanens arealdel for perioden , som ble vedtatt av bystyret Kommuneplanens bestemmelser åpner for at det kan tillates detaljvarehandel (dagligvarehandel) med samlet bruksareal inntil 3000 m2 i området Hurrahølet innenfor en radius på 200 m fra krysset Osloveien Langnesveien. Forslag til detaljregulering har vært ute til offentlig ettersyn i perioden Offentlig ettersyn ble varslet ved brev til berørte naboer og og offentlige myndigheter, dat , samt ved kunngjøring i Smaalenenes Avis, dat , og på kommunens hjemmeside. Det kom inn totalt 6 uttalelser ved offentlig ettersyn. Statens vegvesen, Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold hadde faglige innspill til reguleringsforslaget. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, REMA Etablering Østre Østland AS og berørt nabo hadde merknader. For en gjennomgang av uttalelsene henvises det til vedlegg 11, som inneholder et sammendrag av uttalelsene, med rådmannens kommentarer. Det vises til plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og øvrige dokumenter for detaljer i reguleringsforslaget. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: Planforslaget legger til rette for oppføring av en dagligvareforretning med BRA=1200 m2 BRA (tilsvarende en BYA på ca m2), med en utnyttelsesgrad på %-BYA = 85 %, inkludert parkering. Bygget vil kunne ha en maks høyde på 8 meter (inkl. evt. oppløft over tekniske rom). Forretningen er vist sørvest på området med inngangsparti i nordøst. Det er regulert inn to adkomster til området, begge fra Frydenlundveien. Den nordre avkjøringen er i utgangspunktet for privatbiler (kunder og ansatte), mens den søndre vil være for varelevering. Planen forutsetter at det eksisterende mindre bygget, som Unibuss benytter, fjernes. Formålene i planforslaget er forretning, vei, gang-/sykkelvei, annen veigrunn grønnstruktur og sikringssone frisikt. Parkering Det skal etableres min. 2 og maks. 5 bilparkeringsplasser pr. 100 m2 BRA bebyggelse, hvorav min. 5%, og ikke mindre enn 4 stk. av disse skal være HC-plasser. Min. 5 %, og ikke mindre enn 4 stk. av p- plassene og 1 stk. av HC-plassene skal tilrettelegges for lading av el-bil. Illustrasjonsplanen viser bilparkering på nordre og østre del av området, med god tilknytning til inngangspartiet til forretningsbygget. For sykkelparkering skal det etableres min. 3 plasser pr. 100 m2 BRA forretning (kontor og lager ifm. butikk legges ikke som grunnlag for utregning). Min. 10% av p-plassene skal tilrettelegges for lading av el-sykkel. Sykkelparkeringen skal utformes slik at syklene kan låses fast. Plassering er vist ved

5 inngangen til bygget. Trafikkforhold Civitas AS har vurdert trafikkbildet ved etablering av en detaljhandel innenfor planområdet. Konklusjonen i rapporten er at trafikkøkningen i forbindelse med tiltaket ikke anses som kritisk for krysset Osloveien/Langnesveien eller veisystemet for øvrig. Dette begrunnes også med at det er rimelig å anta at kundemassen langt på vei vil være den samme som for REMA 1000, slik at den reelle nyskapte trafikken er lavere enn det beregningene viser. Det er et godt utbygd gang- og sykkelveinett i nærområdet, som legger til rette for gående og syklende. Kollektivtilbudet er også bra. Etablering av en dagligvareforretning, som skal dekke et lokalt behov for de som bor i nærområdet, vil kunne bidra til at flere kan gå eller sykle til butikken. Vann-/avløpsnett og overvann Eksisterende kommunale og private ledninger som ligger over tomten må i utgangspunktet legges om for utbyggers regning. Hvis avstandskravene tilsier at de kan bli liggende, må ledningene tinglyses. Ny bebyggelse kan tilknyttes eksisterende kommunalt vann- og avløpsnett. Overvann forutsettes håndtert lokalt ved fordrøyning og infiltrasjon. Grunnforhold Grunnforholdene i planområdet er vurdert av geoteknisk konsulent som har vurdert at tiltaket ikke ligger i et område der det kan utløses områdeskred. En helhetsvurdering av nærliggende skråninger tilsier at det er tilfredsstillende sikkerhet for at tiltaket ikke blir truffet av områdeskred. Basert på dette, er deres vurdering er at områdestabiliteten for tiltaket er tilfredsstillende. Basert på topografi/geografi vurderes risiko for stormflo, snø- og steinskred også som tilfredsstillende uten videre vurderinger. Det må imidlertid påregnes å utføres geotekniske grunnundersøkelser og prosjektering i forbindelse med detaljprosjektering av bygget. Planområdets egnethet Planområdet er godt egnet til utbygging da det er relativt flatt. Området ligger litt lavt i forhold til omgivelsene og området er lite eksponert med hensyn til fjernvirkning. Naturmangfoldloven Planområdet er vurdert i forhold til naturmangfoldloven Rambøll AS har vurdert forekomsten av den sårbare arten elvemarigras, og om/hvordan en eventuell utbygging vil ha konsekvenser for den. I sitt notat konkluderer de med at det er overveiende sannsynlighet for at det er arten elvemarigras som vokser på tomta, og at arten ikke vil kunne overleve en utbygging av området. Dette vil gjelde enten det bygges hagesenter eller dagligvareforretning. Det er også usikkerhet rundt hvorvidt arten vil kunne fortsette å leve i området hvis området ikke bygges ut da dette ikke er et typisk leveområde for arten. Rambøll har også registrert kanadagullris, kategorisert som «svært høy risiko» (SE) i Fremmedartlista 2018, i området. For å hindre uønsket spredning i forbindelse med byggearbeidene er det tatt inn i reguleringsbestemmelsene at masser som tas ut i områdene hvor arten finnes skal håndteres på eiendommen ved at de infiserte matjordlagene graves ned, fortrinnsvis under bygget eller i aktivt skjøttede gressarealer. Sweco Norge AS har utarbeidet rapport, datert , om håndtering av løsmasser med fremmede skadelige plantearter og forsvarlig kompostering av planteavfall med fremmede skadelige plantearter. Rapporten er utarbeidet på oppdrag fra Miljødirektoratet. Kanadagullris er en av artene som omhandles i rapporten. Arten har stor frøproduksjon, som spres lokalt med vind. Det er forbudt å innføre, omsette og sette den ut. Den er vurdert til å ha stor risiko for å spre seg, og påvirke biologisk mangfold negativt ved feil massehåndtering. I rapporten anbefales det å alltid gjennomføre

6 tiltak for denne arten. Vurdering av risiko og kost/nytte vil bestemme hvilket tiltak som skal gjennomføres. Tiltak trenger ikke være omfattende og kan være at forekomst unngås å berøres under arbeidene. Løsmasser med fremmede arter bør, så langt det er mulig og forsvarlig, håndteres lokalt på stedet og transport og forflytning bør holdes på et minimum. Det kan vurderes gjenbruk av infiserte masser som toppmasser i områder med jevnlig skjøtsel eller å grave ned/dekke til infiserte masser. Forslag til reguleringsbestemmelse ivaretar disse anbefalingene. Rådmannen anbefaler at uttalelsene fra Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne tas til følge og at uttalelsene fra Statens vegvesen, Østfold fylkeskommune og Fylkesmannen i Østfold delvis tas til følge. Plankart og bestemmelser er endret i henhold til uttalelser. Bestemmelser for parkering og overvann er endret. Frisiktsoner er endret på plankartet og byggegrenser er målsatt. Uttalelsen fra berørt nabo tas ikke til følge, men merknadene videreformidles til Service, teknikk og eiendom for videre oppfølging. Det vises til vedlegg nr. 11 for kommentarer til innkomne uttalelser. Endringene i bestemmelsene er merket med rød skrift. Det er foretatt mindre justeringer i planbeskrivelsen, i samsvar med endringer på plankart og bestemmelser. Endringene av plandokumentene er ikke av en slik art at intensjonene i det opprinnelige reguleringsforslaget er endret. Det er dermed ikke behov for et nytt offentlig ettersyn. Det er ingen offentlige myndigheter som har varslet innsigelse til planforslaget. Reguleringsforslaget kan dermed egengodkjennes. Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Den sårbare arten elvemarigras er registrert innenfor planområdet. Dette er et utypisk tilholdssted for arten og den vil ikke kunne opprettholdes etter utbygging av området. Det er konkludert med at den etter hvert uansett ville ha forsvunnet fra området, ettersom arten er sterkt knyttet til vassdrag, og vanligvis vokser på strandbredder og i strandenger ved ferskvann, med noen svært få forekomster på havstrandeng (brakkvann) og noen i rikmyr. Fylkesmannens miljøvernavdeling mener at ivaretakelse av elvemarigras bør kunne ses i sammenheng med tiltak for overvannshåndtering. De mener at ved å anlegg en eller flere fordrøyningsdammer, bør det være mulig å etablere nye voksesteder for arten. De ønsker samtidig en høy arealutnyttelse av området. Rådmannen anbefaler å ikke ta merknaden til følge fordi det synes ikke å være gjennomførbart på det begrensede arealet som er til rådighet. Planområdet ligger i et næringsområde og er omsluttet av veier mot vest, nord og øst. Mot sør grenser det til en næringseiendom. Området benyttes ikke til lek eller rekreasjon av barn og unge i dag. I illustrasjonsplanen er det lagt til rette for forbindelse fra forretningsområdet til gang-/sykkelveien langs Langnesveien. Dette vil fungere som en snarvei slik at det ikke er behov for å gå eller sykle via Frydenlundveien. Byggets plassering gir mulighet for ryddige og trafikksikre løsninger ved at varelevering skilles fra kundetrafikk. Det går bussruter bl.a. til Askim sentrum, Moss og Oslo ved planområdet. Det ligger en bussholdeplass ved Osloveien, «Askim Bærpresseri», ved Osloveien/Frydenlundveien, og busstoppet «Frydenlundveien», ligger inntil planområdet, langs Langnesveien. Det er et godt utbygd gang- og sykkelveinett, både langs Frydenlundveien, Langnesveien og Osloveien, som forbindes videre til boligområdene både nord og øst for planområdet, og videre mot Askim sentrum. Det er også gang-/sykkelvei nordvestover langs Osloveien mot grensa til Spydeberg. Planområdet ligger ca. 2 km fra jernbanestasjonen i Askim sentrum.

7 Vurdering av økonomi og organisasjon: Planområdet er på 7,3 daa. For arealer mellom 5.000m2 og m2 er behandlingsgebyret på kr ,-. Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Forslag til formål er i samsvar med kommuneplanens arealdel for perioden Formål forretning for detaljhandel er i strid med gjeldende reguleringsplan. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart revidert Reguleringsbestemmelser revidert Planbeskrivelse revidert ROS-analyse Illustrasjonsplan revidert Geotekniske vurderinger Løvlien Georåd Sjekkliste ift naturmangfoldloven Rapport Elvemarigras Trafikkvurdering Civitas Uttalelser med kommentarer dat