Saksframlegg. Forslag til detaljregulering for Helsehuset, gbnr 99/356, 369 m.fl, PlanID gangs behandling

Transkript

1 Saksframlegg Forslag til detaljregulering for Helsehuset, gbnr 99/356, 369 m.fl, PlanID gangs behandling Saksbehandler Arkiv ArkivsakID May Britt Gåseby GBNR-99/365, FA-L12 17/2767 Saksnr Utvalg Type Dato 22/18 Det faste utvalg for plansaker PS Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til detaljregulering for Helsehuset, gbnr 99/356,369 m.fl., bestående av plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert , med tilhørende utredninger, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven Det faste utvalg for plansaker Behandling: Enstemmig som forslag til vedtak. Det faste utvalg for plansaker - Vedtak/Innstilling: Forslag til detaljregulering for Helsehuset, gbnr 99/356,369 m.fl., bestående av plankart, reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse, datert , med tilhørende utredninger, legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven Saken gjelder: Forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven (PBL) 12-3, for Helsehuset, gbnr 99/356, 369 m.fl. Saken legges fram for det faste utvalg for plansaker, som skal avgjøre om planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med PBL Forslagsstiller: Østre Linje arkitektur og landskap AS, på vegne av Askim kommune, Service, teknikk og eiendom, som oppdragsgiver. Politisk saksordfører: Lars Gram-Johannessen (H) Denne saken skal sluttbehandles av bystyret, etter at det faste utvalg for plansaker har ferdigbehandlet forslaget til detaljregulering. Bakgrunn og saksopplysninger: Forslagsstiller har utarbeidet et forslag til detaljregulering. I reguleringsforslaget inngår deler av

2 reguleringsplan «Et område ved Askim sykehus», PlanID , stadfestet Arealet som inngår er i gjeldende plan regulert til offentlige bygninger, vei og gang-/sykkelvei. Formålene er i samsvar med kommuneplanens arealdel for perioden I reguleringsforslaget inngår eiendommene gbnr 99/356 og 99/369, samt deler av gbnr 99/370, Eventyrveien. Totalt areal for reguleringsplanen er ca. 25 daa. Planområdet er i dag bebygd med Askim helsehus, en garasje og en tomannsbolig. Helsehuset inneholder legevakt, sentralkjøkken og kommunale kontorplasser. Garasjen, som ligger nord for hovedbygget, benyttes av hjelpemiddelsentral som lager og kontorlokaler. Tomannsboligen er kommunale leiligheter. Arealet på østsiden av Helsehuset benyttes som parkeringsareal, renovasjons- og vareleveringsarealer. Planområdet inneholder også et parkmessig område med åpne plenpartier og større trær og en kolle sør for hovedbygget med noen trær. Resterende areal er parkeringsplass og asfaltert flate. Parken vest for Helsehuset er fredet grunnet gravfunn fra jernalderen. Litt av det merkede området er innenfor planområdet. Helsehusets park er registrert i NIBIO som et kulturminne, men er ikke vernet. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for at tomannsboligen, med adresse Prestenggata 7A og 7B, kan skilles ut fra eiendom gbnr 99/365, slik at den fradelte tomten kan behandles uavhengig av Helsehuset. Det nye Prestenggata 7 skal bli et boligkompleks for ressurskrevende brukere. Utnyttelsesgraden innenfor planområdet skal også økes for å gi mulighet til utvidelse av Helsehuset ved et fremtidig behov. Oppstart av detaljreguleringen ble kunngjort i Smaalenenes Avis og på Askim kommunes nettside, dat og ved brev til berørte naboer og offentlige myndigheter. Frist for uttalelse til planarbeidet var satt til Det kom inn 5 uttalelser. Kort referat av uttalelsene, med forslagsstillers kommentarer, følger saken som vedlegg nr. 13. Forslag til reguleringsplan ble oversendt kommunen første gang Tilbakemelding om behov for endring av plandokumenter ble sendt til forslagsstiller Komplett reguleringsforslag ble formelt mottatt Detaljreguleringen er vurdert opp mot forskrift om konsekvensutredninger (KU). Regulering av bygg for offentlig privat tjenesteyting fanges opp av pkt. 11 j) i forskriftens vedlegg II og det er vurdert om tiltaket kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn jf. forskriftens 10. De planlagte omsorgsboligene skal bygges på en tomt hvor det i dag finnes to kommunale boenheter. Arealet er slik sett allerede utbygd og tiltaket vil ha begrensede konsekvenser for miljø og samfunn. Tiltaket har et begrenset omfang med maksimal 7 nye boenheter. Disse boenhetene vil komme til erstatning for de to eksisterende kommunale boenhetene på tomten. Tiltaket er i samsvar med vedtatt arealbruk i både gjeldende reguleringsplan og kommuneplanens arealdel. Rådmannen kan ikke se at noen av kriteriene i 10 andre og tredje ledd har vesentlig relevans for den planlagte utbygging av omsorgsboliger og har med bakgrunn i dette konkludert med at den nye reguleringsplanen ikke omfattes av krav om konsekvensutredning. For en fullstendig gjennomgang av reguleringsforslaget vises det til vedlagte dokumenter. Vurdering av alternativer og konsekvenser: Tverrfaglige vurderinger: I følge PBL 12-3 brukes detaljregulering for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. I dette tilfellet er formål offentlig/privat tjenesteyting i tråd med kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan. Planforslaget legger til rette for økt fremtidig utnyttelse av planområdet, og å erstatte to kommunale leiligheter med opptil syv nye boenheter for ressurskrevende brukere. Det legges også til rette for

3 oppføring av carporter for 30 av hjemmesykepleiens tjenestebiler. Formålene i planforslaget er offentlig/privat tjenesteyting, institusjon, renovasjonsanlegg, kjøreveg, fortau, annen veggrunn grøntareal, parkeringsplasser, grønnstruktur, båndlegging etter lov om kulturminner og frisiktsoner. Uteoppholdsareal og sol-/skyggeforhold Flere mulighetsskisser i forhold til plassering, og høyder på mulig fremtidig påbygg på Helsehuset, er utprøvd. Forslagsstillers konklusjon er at alternativ 2, et to etasjes påbygg med samme gesimshøyde som tilknytningspunktet til eksisterende bygg, er det beste. Påbygget er tilpasset det originale bygningsvolumet og vil oppta en gresskråning som ikke har noen naturlig uteoppholdsfunksjon. Påbygget vil ikke gi forverret utsikts- eller solforhold for naboer. På formål for institusjon skal det bygges samlokaliserte boliger for ressurskrevende brukere. Boligene er tilknyttet hverandre med et fellesområde og en egen ansatt-base. Boligene er på ett plan. De er forskjøvet i forhold til hverandre for å gi private utearealer til boenhetene. Beboerne vil få hver sin private hage med skillevegg. Det er ikke direkte sikret arealer for lek på grunn av beboernes behov for skjerming. Parkering For Helsehuskomplekset er parkeringsdekningen 153 plasser for biler fordelt på 98 plasser på gbnr 99/369, og 51 plasser nord for Helsehuset hvorav 7 er HC-plasser. I tillegg etableres det 3 plasser i tilknytning til hovedkjøkkenet på østre side av bygget og 1 HC-plass ved hovedinngangen til Helsehuset. 10 av p-plassene ved gbnr 99/369 tilrettelegges for el-kjøretøy. Det etableres carport med ladestasjon til 30 av plassene på gbnr 99/365. Disse vil være forbeholdt hjemmesykepleiens tjenestebiler. Det skal etableres 84 sykkelplasser ved hovedinngangen for besøkende. Det skal også etableres 28 sykkelplasser og sykkelskur ved ansattinngangen på østre side av Helsehuset. For de nye omsorgsboligene er det krav om 1 p-plass for bil per bolig. I tillegg etableres det 2 HCplasser. Totalt blir det 9 plasser, hvorav 3 plasser skal være tilrettelagt for lading av el-kjøretøy. Det skal være 2 sykkelplasser per bolig, med sykkelstativer. Disse skal plasseres i nærhet av hovedinngangen/personalinngangen til boligene/institusjonen. Støy Det er ingen støykilder i nærheten som påvirker området. Det er lite trafikk på veiene og lav årsdøgnstrafikk (ÅDT). Luftkvalitet Det er ingen industri, eller andre typer virksomhet, som påvirker luftkvaliteten i planområdet negativt. Det er lagt til rette for redusert bilbruk ved at gående og syklende har trygg adkomst til planområdet via gangvei langs Kirkegata og inn Prestenggata. Overvannshåndtering Grunnen har begrenset infiltrasjonsevne. Overvann må fordrøyes på egen tomt ved bruk av pukkgrøfter og etablering av fordrøyningsbassenger/fordrøyningskassetter. Det tillates et begrenset påslipp til det offentlige nettet. Grunnforhold Grunnforholdene i planområdet er vurdert av geoteknisk konsulent. Det er utført totalt syv sonderinger med dybder mellom 4,5 og 11 m under terreng til antatt berg. Sonderingene viste at det var et relativt homogent område med tørrskorpe over leire til berg. Leiren antydes å være middels fast til fast og lav til middels sensitiv. Det er ikke registrert kvikkleire eller sprøbruddmateriale i fem av opptatte prøver. To av punktene antyder en mulig forekomst av sensitiv leire, kvikkleire eller sprøbruddmateriale. Basert på begrenset omfang og plassering av områder for mulig kvikkleire blir det konkludert at det er lite sannsynlig for at et eventuelt ras kan bre seg. Områdestabiliteten

4 vurderes å være tilfredsstillende. Det ikke er fare for kvikkleireskred i planområdet. Planområdets egnethet Planområdet er godt egnet til utvidelse for Helsehuset og for opprettelse av institusjon i nærheten av legevakt og hjelpemiddelsentral. Naturmangfoldloven Planområdet er vurdert i forhold til naturmangfoldloven Det er ikke registrert verdier knyttet til naturmangfold i planområdet eller i nærområdet. Tiltaket vurderes derfor å ikke medføre vesentlige konsekvenser for naturmangfold. Naturbasekartet (naturbase.no) viser ingen registrerte forekomster av betydning for vilt og biologisk mangfold i området. Det er ikke registrert noen rødlistearter eller svartlistede arter på området. Rådmannen anser at konsekvenser av planforslaget er tilstrekkelig utredet og anbefaler at forslag til detaljregulering for Helsehuset legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan- og bygningsloven Vurderinger av etikk og samfunn, herunder omdømme: Det er ingen tydelige tegn til at planområdet nyttes til opphold og rekreasjon i dag. Deler av eksisterende park reguleres til grønnstruktur og dermed sikres grøntarealer. Mange av trærne innenfor planområdet skal bevares og dette sikrer et grønt preg av området, spesielt mot Prestenggata. Ved parkeringsarealet og langs Eventyrveien skal det tilføres nye trær som vil bidra til å tilføre grønt til et ellers grått parkeringsareal. Utvidelse av Helsehuset er lagt til et areal som det ikke er naturlig for barn å leke på. De nye boligene i Prestenggata vil beslaglegge lite arealer og eventuell barnetråkk gjennom tomten vil kunne bestå. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til gode rekreasjonsområder for friluftsliv og sport, med kort avstand til Askim folkepark med Askim stadion og sportsanlegg. Øst for planområdet er det et skogholt med ravineterreng som fører ned til turveien Solbergfosslinna. Nord for planområdet er det et skihoppanlegg som skal utvikles til en skilekområde. Nabotomten i sørvest er en barnehage med gode lekearealer. Planområdet ligger i gangavstand til Askim jernbanestasjon og det går bybussrute forbi Helsehuset. Plantiltaket medfører en begrenset økning i trafikk tilknyttet eventuell utvidelse av Helsehuset og etablering av boligene i Prestenggata. Trafikkøkningen i Prestenggata knyttes til omsorgsboligene og med opptil syv enheter som erstatter to eksisterende boliger vil dette ikke medføre ikke behov for utbedring av Prestenggata. Helsehuset har opp til nylig blitt benyttet som sykehus. Dersom Helsehuset skal utvides skal det etableres fortau langs søndre del av Eventyrveien som avbøtende tiltak for økt trafikk til parkeringsarealene. Dette er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Vurdering av økonomi og organisasjon: Planområdet er på ca. 25 daa. For arealer mellom 5.000m2 og m2 er behandlingsgebyret på kr ,-. For arealer større enn m2 betales et tillegg pr påbegynte 5.000m2 på kr ,-. Saksbehandlingsgebyret vil komme på kr ,-. Aktuelle planer, vedtak og dokumenter: Forslag til formål er i samsvar med kommuneplanens arealdel for perioden og gjeldende reguleringsplan.

5 Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Overvannsplan p-plass 6. Overvannsplan boliger i Prestenggata 7. Snitt 1 boliger i Prestenggata 8. Utomhusplan boliger i Prestenggata 9. Utomhusplan for planområdet 10. Fasader boliger i Prestenggata 11. Plantegninger boliger i Prestenggata 12. ROS-analyse 13. Sammendrag av innspill med forslagsstillers kommentar 14. Snitt A_Carport Helsehuset 15. Geoteknisk rapport Prestenggata 16. Geoteknisk rapport Stabilitetsvurdering Helsehuset 17. Datarapport fra grunnundersøkelse