Overhalla Kommune PLANBESKRIVELSE

Transkript

1 Overhalla Kommune PLANBESKRIVELSE OMRÅDEREGULERING SKAGE SENTRUM Datert , rev. A , rev. B i hht k-sak 61/13,

2 2 INNHOLD 1. SAMMENDRAG BAKGRUNN PLANPROSESSEN PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET OMRÅDETS BELIGGENHET PLANFORSLAGET GENERELT VEGSYSTEM JERNBANE NÆRINGSOMRÅDER LANDBRUK BOLIGOMRÅDER OMRÅDER FOR DETALJREGULERINGER UNIVERSELL UTFORMING BARN- OG UNGES INTERESSER KONSEKVENSUTREDNING KULTURMINNER JORDVERN TRAFIKK NATURMANGFOLD NYE UTBYGGINGSOMRÅDER OG FORTETTING AV EKSISTERENDE BYGGEOMRÅDER Boligområder Næringsarealer Offentlige byggeområder Eksisterende verdifull bebyggelse RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE OPPSUMMERING AV KONSEKVENSUTREDNING Vedlegg: - ROS-analyse inkl. støyberegning og flomsonekart: datert Reguleringsbestemmelser: datert , A rev , B rev i hht vedtak Reguleringsplankart: datert , A rev , B rev i hht vedtak Liste for arealenes koder, størrelser og eierforhold: datert , A rev

3 3 1. SAMMENDRAG Trønder-plan as er engasjert av Overhalla kommune for å bistå i arbeidet med å utarbeide reguleringsplan for Skage sentrum Melamoen i Overhalla kommune. På bakgrunn av innsigelse etter 1.gangs behandling er planområdet redusert, ved at området sør for Hunn boligfelt inklusive Ivermoen er tatt ut. Som en følge av dette er planens navn endret fra Skage sentrum - Melamoen til Skage sentrum. Reguleringsplanen er utarbeidet som områderegulering. Formålet med reguleringsplanen er få en helhetlig og samlet vurdering av arealdisponeringen i sentrumsområdet med deler av omlandet. I tillegg skal reguleringsplanen tilrettelegge for sentrumsnær boligbebyggelse, definere framtidas behov for næringsarealer og bidra til å utvikle gode trafikale løsninger. Planoppstart og planprogram ble kunngjort i februar 2012 i samsvar med plan- og bygningslovens Planarbeidet har foregått i tett samarbeid med Overhalla kommune v/åse Ferstad og Stig Moum. Prosjektansvarlig hos Trønder-plan AS har vært Erlend Gystad. Steinkjer Siv.ing. Erlend Gystad

4 4 2. BAKGRUNN Med utbyggingstakten som har vært i sentrumsområdet de siste 7-8 årene, vil arealer formålsregulert til boligutbygging i sentrumsområdet snart være utbygd. Kommunen har i sitt overordna planverk valgt å prioritere en tilrettelegging for sentrumsnær boligbebyggelse både på Skage og Ranemsletta. I Skage sentrum har dette medført flere reguleringsendringer av gjeldende reguleringsplan for Skage sentrum de senere årene. For å få en helhetlig og samlet vurdering av arealdisponeringen i sentrumsområdet med deler av omlandet, har kommunestyret vedtatt å iverksette en områderegulering. Reguleringsplanen skal tilrettelegge for sentrumsnær boligbebyggelse, definere framtidas behov for næringsarealer og bidra til å utvikle gode trafikale løsninger. 3. PLANPROSESSEN - Det er utarbeidet planprogram datert Arbeidene ble kunngjort i februar 2012 i samsvar med PBL Varsel om oppstart av planarbeidet og forslag til planprogram ble annonsert i Namdalsavisa og på kommunens nettsted i samsvar med PBL Det ble sendt informasjonsbrev til berørte grunneiere og høringsparter. - Planprogrammet har definert en kommunikasjonsfase i perioden Reguleringsplanen utarbeidet av Trønder-plan AS i samarbeid med Overhalla Kommune. - Etter 1.gangs behandling er planområdet redusert på grunn av innsigelse, ved at området sør for Hunn boligfelt inklusive Ivermoen er tatt ut. Som en følge av dette er planens navn endret fra Skage sentrum - Melamoen til Skage sentrum. - 2.gangs behandling i formannskap og kommunestyre. Vedtatt å imøtekomme innsigelsene, samt finansiering av arkeologisk forundersøkelse. - Arkeologisk forundersøkelse i perioden mai. - Reguleringsplanen tatt opp til 3.gangs- og sluttbehandling PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Ny reguleringsplan Skage sentrum vil erstatte eksisterende kommunedelplan for Skage, og eksisterende reguleringsplaner for Skage sentrum og Hunn boligfelt. Innenfor planområdet gjelder følgende planer: 1. Kommunedelplan for Skage, vedtatt

5 5 2. Reguleringsplan for Skage sentrum, vedtatt Hunn boligfelt, vedtatt Bebyggelsesplanendring Grovintunet, del av reguleringsplan Skage sentrum, område F1 og F3, vedtatt , sist revidert

6 6 5. Reguleringsplanendring Del av sentrum, øst for område F1 og F3, vedtatt Reguleringsendring av del av Butikkåkeren, vedtatt

7 7 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 5.1 Områdets beliggenhet Det aktuelle området Skage ligger ved fv17 og fv434 i Overhalla kommune. I utgangspunktet omfattet reguleringsplanen Skage sentrum inklusive Melamoen og Solvoll, avgrenset i nord og vest av Myrelva og avgrenset i sør mot Namsen. Etter innigelse er reguleringsplanen redusert og omfatter Skage sentrum og Hunn boligfelt.

8 8 6. PLANFORSLAGET 6.1 Generelt - Reguleringsplan er utarbeidet som områderegulering jfr. PBL Reguleringsplankart er utarbeidet ved hjelp av digitalt kartgrunnlag i Euref koordinatsystem. - Sosi-fil er utarbeidet i versjon PlanID: For angivelse av arealenes koder, eierform og størrelser vises det til vedlagt liste. 6.2 Vegsystem Vegsystemet i reguleringsplanen omfatter i hovedsak eksisterende vegsystem. I tillegg er det lagt inn følgende nytt vegsystem: - Ny gang- og sykkelveg langs fv434 fram til Hunn boligfelt. Gang- og sykkelvegen knyttes til eksisterende gang- og sykkelveg ved jernbaneovergangen. - Omlegging av gang- og sykkelveg langs område BF13 (v/amdal) for å sikre adkomst til nye boligtomter. Gang- og sykkelfelt fra Hunn boligfelt og fram til BK6 Ivermoen er tatt ut i endelig plan på grunn av innsigelse. 6.3 Jernbane Jernbanen (Namsosbanen) krysser planområdet. Det utøves pr. dags dato ikke transport på Namsosbanen og det gjennomføres ikke drifts- og vedlikeholdsarbeider. Det er usikkert om banen vil bli nedlagt men inntil videre er det nødvendig å anse banen som aktuell for framtidig trafikkering med tog. Det er ikke etablert nye planoverganger i reguleringsplanen. Byggegrense fra jernbanelinjas senterlinje er satt til 20,0 meter for boligbebyggelse, 15,0 meter for garasjer og 10,0 meter for veger og utomhus parkeringsplasser. 6.4 Næringsområder Næringsområdene omfatter følgende arealer: B/F/K1: Forretning og kontor (7,9 daa) K/L1: Kontor og lager (3,6 daa) B/T1: Offentlig eller privat tjenesteyting (5,7 daa) Områdene B/F/K1 og K/L1 er eksisterende næringsområder. I B/T1 åpnes det for å benytte området til offentlig eller privat tjenesteyting. (salg av tjenester/bevertning/kulturformidling mm). Det er for øvrig ikke åpnet for nye næringsområder.

9 9 6.5 Landbruk Landbruksområdene omfatter ca. 304 daa. Planforslaget medfører nedbygging av dyrka mark. 6.6 Boligområder Områder som i dag er regulert til bolig opprettholder sin status som bolig. I tillegg er det lagt inn nye områder for boligbygging (se kartutsnitt under). Følgende nye områder åpnes for boligbygging: BB1: Skivefabrikken (2,7 daa) åpnes for leilighetsbygg (3 etasjer). BK1: Arealet v/n. Skille åpner for bygging av enebolig/flermannsboliger inkl. rekkehus. BK2: Tidligere tomt for enebolig åpnes for enebolig/flermannsboliger inkl. rekkehus.

10 10 BK7: Kjerkåkeren (9,2 daa) åpnes for flermannsboliger inkl. rekkehus. BF13: Areal v/amdal (ca. 1,5 daa) åpnes for to nye eneboliger B/F/K1: Forretning/kontorområdet åpnes for leiligheter i 2. og 3. etasje. B/T1: Skage Aktivitetssenter (tidligere aldersheim/skage bo- og aktivitetssenter) åpnes for leiligheter. BK6 Ivermoen er tatt ut i endelig plan på grunn av innsigelse (se kartutsnitt under). 6.7 Områder for detaljreguleringer I plankartet er det angitt områder med krav om detaljregulering (se kartutsnitt under). Kravet er gjengitt i bestemmelsene. Følgende områder har krav om detaljregulering: H810_2: Kjerkåkeren H810_3: Skivefabrikken

11 For disse områdene skal det utarbeides reguleringsplan (detaljregulering) før det kan settes i gang tiltak Universell utforming Det er stilt krav om universell utforming for offentlig vegsystem (veger, gang- og sykkelveger og kollektivholdeplasser) og for bebyggelsesområdene B/F/K1, B/T1, BB1, BK7, FL1 og U1. For de øvrige områdene er det ikke stilt krav om universell utforming. Det oppfordres likevel til at de øvrige arealene tilrettelegges universell utforming i den grad dette er hensiktsmessig og gjennomførbart. 6.9 Barn- og unges interesser Innenfor eksisterende utbygde områder er det opparbeidet uteoppholdsarealer til bruk for barn og unge. Størrelsen på de eksisterende arealer er ikke tallfestet. Når det gjelder lekeplasser finnes disse på formålsregulert lekeplass, lekeplass innenfor skoleområdet og private lekeplasser. Ballaktiviteter utøves på områder innenfor skoleområdet og ved idrettsanlegget. For øvrig er det en del friområder som benyttes til barns lek og opphold ute. For nye bebyggelsesområder stilles det krav om minste uteoppholdsareal (MUA). Det er gang- og sykkelveger langs fv17 og fv434 innenfor planområdet. 7. KONSEKVENSUTREDNING På bakgrunn av vedtatt planprogram er det utarbeidet konsekvensutredning for virkninger av planforslaget (alternativ 1), i forhold til dagens situasjon (alternativ 0). Det er i tabell angitt positive konsekvenser (+), negative konsekvenser (-) eller ingen konsekvenser (0). 7.1 Kulturminner Området er tidligere undersøkt og overflateregistrert. Det vises til rapport Kontrollregistreringer av kulturminner i Overhalla kommune 15. mai til 13. juni 2008 utarbeidet av Nord-Trøndelag fylkeskommune v/arne Anderson Stamnes. Det er registrert en rekke kulturminner innenfor planområdet. Disse har vernestatus automatisk freda kulturminner, fjerna automatisk freda kulturminner eller uavklart. Områdeplanen medfører båndlegging av en del kjente automatisk freda kulturminner innenfor planområdet(h730_1 H730_5, H730_9 og H730_10).

12 For H730_2 H730_5 er det satt av en sikringssone på 5,0 meter utenfor registrert kulturminnegrense. Områdene er båndlagt etter lov om kulturminner. H730_2 og H730_3 er automatisk freda gravminner, mens H730_4 H730_5 er automatisk freda gravfelt. H730_1 og H730_10, samt P2 og P3 er båndlagt og inneholder automatisk freda kulturminner etter KML 3-4. Området skal ivareta hensikten bak KML 6. Inngrep etter KML 8.1 eller 8.4 er forbudt. H730_9 (middelalderkirkegården) er et automatisk freda kulturminne. H570_1 er Skage kirke som er listeført kirke av nasjonal verdi. H730_6, H730_7 og H730_8 er tatt ut i endelig plan på grunn av innsigelse. For gjennomføringssone H810_2 (Kjerkåkeren) er det stilt krav om detaljregulering. Dette er nytt byggeområde med til dels uberørt grunn (åker og utmark) som åpnes for boligbygging. For dette området er det i reguleringsbestemmelsene stilt krav om at forholdet til kjente og eventuelt ukjente automatisk freda kulturminner skal avklares som et ledd i detaljreguleringen. For eventuell framtidig anleggsvirksomhet på landbrukseiendommer, vegsystem og eksisterende byggeområder som medfører tiltak i uberørt grunn må forholdet til automatisk freda kulturminner avklares før det gis byggetillatelse. Ved oppføring av landbruksbygg eller tekniske installasjoner i LNRFA-områder skal Nord-Trøndelag fylkeskommune høres. Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene jfr. Lov om kulturminner. 12 Det vises for øvrig til ROS-analyse. Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Kjente kulturminner Ingen konsekvenser (ingen tiltak i forbindelse med kjente kulturminner) Kjente kulturminner blir vurdert, undersøkt, frigitt eller båndlagt for nye byggeområder Ukjente kulturminner Ingen konsekvenser. Evt. ukjente kulturminner forblir fortsatt ukjente. Det blir sjekket om nye byggeområder kan inneholde kulturminner. Konsekvens 0 +

13 7.2 Jordvern Reguleringsplan medfører nedbygging av dyrka mark og dyrkbar skogsmark. Markslagskart fra NGU (pr ) gir en oversikt over markslag for området (se kartutsnitt under). 13 Følgende arealer gjelder utbygging av nye områder: BB1: Kjerkåkeren. Medfører nedbygging av fulldyrka jord (totalt areal innenfor detaljregulering ca. 15,7 daa). BF13: Areal v/amdal inkl. veg. Medfører nedbygging av ca. 1,5 daa fulldyrka jord. GS10: Gang- og sykkelveg inkl. grøft. Medfører nedbygging av 7 7,5 daa fulldyrka jord. BK6 Ivermoen og GS10 Gang- og sykkelveg medfører nedbygging av dyrkbar skogsmark (totalt areal ca. 67,5 daa + 7 7,5 daa ). BK6 Ivermoen og GS10 tom innkjørsel til Hunn boligfelt tom BK6Ivermoen er tatt ut i endelig plan på grunn av innsigelse. Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Dyrket mark Ingen konsekvenser (ingen endringer) Nedbygging av dyrket mark og dyrkbar skogsmark Konsekvens 0 -

14 Trafikk Nye byggeområder genererer generelt økt trafikk. Nye boliger (boenheter) på Kjerkåkeren (BK7), Skivefabrikken (BB1), Butikkåkeren (BK3) og Skage Aktivitetssenter (B/T1) gir økt trafikk på veg V4 og V5 fram til fv17 (V2). Av endringer i vegsystemet foreslås det ny gang- og sykkelveg langs fv434 fram til Hunn boligfelt og omlegging av gang- og sykkelveg langs område BF13 (v/amdal) for å sikre adkomst til nye boligtomter. Gang- og sykkelfelt fra Hunn boligfelt og fram til BK6 Ivermoen er tatt ut i endelig plan på grunn av innsigelse. Når det gjelder trafikktall for fv17 og fv434 vises det til egen rapport for støyberegning som er lagt ved ROS-analysen. For øvrige veger innenfor planområdet er det ikke angitt trafikktall. Planforslaget medfører økning i trafikkmengde uten at dette er tallfestet. Det er tatt hensyn til trafikksikkerheten til myke trafikanter ved at gang- og sykkelveg er planlagt fram til Hunn boligfelt. For det nye boligområdet på BK7Kjerkåkeren er det stilt krav om detaljregulering. Detaljreguleringen skal vise planlagt trafikkløsning for området og det skal tas høyde for at trafikksikkerheten blir ivaretatt. Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Økt trafikk Ingen konsekvenser (ingen Noe økt trafikk. endringer) Trafikksikkerhet Fortsatt manglende G/S-veg fram til Hunn boligfelt (BF15) Økt trafikksikkerhet (ny G/S-veg langs fv434 sør for jernbanelinje) Konsekvens Naturmangfold Innenfor planområdet er det registrert en rekke naturforekomster for biologisk mangfold med viktig eller svært viktig verdi. Det er også registrert to artsfunn med rødlistekategori NT nær truet. Reguleringsplan vil ikke medføre endret arealbruk i disse områdene, og vil derfor ikke medføre forringelse av naturkvalitetene og livsvilkårene. BK6 Ivermoen er tatt ut i endelig plan på grunn av innsigelse. Ivermoen (BK6) ville ha ført til en nedbygging av eksisterende utmark (dyrkbar skogsmark), med kun lokale virkninger. Det vises for øvrig til ROS-analyse.

15 15 Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Naturforekomster av viktig/svært viktig Ingen konsekvenser (ingen endringer) Ingen konsekvenser (ingen endringer) verdi Rødlistearter Ingen konsekvenser (ingen endringer) Ingen konsekvenser (ingen endringer) Konsekvens Nye utbyggingsområder og fortetting av eksisterende byggeområder Boligområder Et av hovedformålene med områdereguleringen er blant annet å vurdere sentrumsarealer til boligformål i en overordna planprosess. Reguleringsplanen tilrettelegger for 2 nye utbyggingsområder, Kjerkåkeren (BK7og et mindre areal v/amdal (2 tomter i BF13). Når det gjelder fortetting av eksisterende byggeområder så er det sett spesielt på Skivefabrikken (BB1), arealer regulert til bolig/forretning/kontor (B/F/K1) og hvor det åpnes for boenheter i 2. og 3.etg. Planen åpner også for å etablere boenheter/leiligheter ved Skage Aktivitetssenter (B/T1) (tidligere Skage bo- og aktivitetssenter). Et areal nord for fv17 (BK1) er omdisponert til boligformål i sin helhet (tidligere kombinert formål bolig/næring), samt at det på eiendommen 13/17 (BK2) ved Solvoll åpnes for en fortettet utbygging. I tillegg er det under planlegging og regulering et leilighetsbygg (passivhusstandard) på området benevnt BK3 i planen (del av butikkåkeren). På BK4 gjenstår det en fullføring av siste utbyggingstrinn med 4 leilighet. Øvrige områder som er spesielt vurdert innenfor planområdet er Bankåkeren, Olsenåkeren, Kjerkmyra, ombygging av gårdstunet på Hunn Østre og Gåsmoen (se kartutsnitt under).

16 Av ovennevnte områder er Bankåkeren vurdert omdisponert til boligformål gjentatte ganger siden En har imidlertid ikke valgt å videreføre pil på plankartet som viser en framtidig utvidelsesretning for sentrumsnær boligbebyggelse (jfr. vedtak kommunedelplan for Skage). Pilen er ikke av juridisk betydning, men et omforent signal om framtidig utbyggingsretning i forbindelse med fortetting av sentrum. Arealet er i reguleringsplanen benevnt som LNFRA6, og vil fortsatt være aktuelt utbyggingsområde når øvrige arealer i sentrum er utbygd. Det er i utgangspunktet lite ønskelig å etablere nye boligområder nord for fv17 med begrunnelse i behov for ny kryssing av fv17. Olsenåkeren er derfor ikke vurdert som aktuell. Kjerkmyra er ikke prioritert tatt inn som et aktuelt utbyggingsområde ved denne områdereguleringen. Dette begrunnes blant annet i attraktivitet, lokalisering og egnethet. Gåsmoen ligger i et område som kan bli berørt av en 200 år flom, og en tilrettelegging for boligutbygging vil derfor være uaktuelt. Nye utbyggingsområder i reguleringsplanen vil medføre en omdisponering av landbruksarealer og en nærmere vurdering opp mot kulturminner. Det er imidlertid viktig å få tilrettelagt for en framtidig boligutbygging i selve sentrumsområdet og i nært omland til sentrum. Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Tilgjengelige boliger Medfører mangel på attraktive boliger Tilrettelegger for attraktive sentrumsnære boliger Konsekvens Næringsarealer Det har ikke vært større pågang av nyetableringer i sentrumsområdet, og tidligere vurderinger av behov for areal formålsregulert til næringsarealer har konkludert med at arealer vist i reguleringsplanen og benevnt B/F/K1, B/T1 og K/L1, vil være tilstrekkelig for å dekke framtidas behov for en videre utvikling av butikk/forretningsvirksomhet, tjenesteyting, kontor og lager. Næringsvirksomhet som ikke kommer inn under ovennevnte kategori bør etableres på Skage industriområde. Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Tilgjengelig næringsareal Tilfredsstiller dagens og framtidas behov Tilfredsstiller dagens og framtidas behov Konsekvens Offentlige byggeområder Arealbehovet til Hunn skole (U1) er vurdert. Skolen har tilstrekkelig utvidelsesmuligheter for en eventuell utbygging innenfor eksisterende arealer. Eiendommen er utvidet med et mindre areal i sørøstlige hjørne av tomten (ca. 0,4 daa). Skage Aktivitetssenter (B/T1) (tidligere Skage bo- og aktivitetssenter), er i planen omdisponert fra offentlig byggeområde til offentlig eller privat bolig/tjenesteyting. Formålet

17 åpner for at arealet kan bli omdisponert fra offentlig til privat, og er i tråd med de vurderinger som er gjort tidligere med tanke på salg av eiendommen til Skage Aktivitetssenter. Nytt formål åpner også for en kombinert bruk av ulike tjenester og boligformål. Arealer til Skage kirke og kirkegård er vurdert som tilstrekkelig. Det er ikke kommet innspill fra kirken om behov for arealutvidelse av eksisterende kirkegård. Ut fra en helhetsvurdering er det vurdert til ikke å være behov for nye offentlige byggeområder innenfor planområdet. Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Tilgjengelige offentlige Tilfredsstiller dagens og framtidas behov Tilfredsstiller dagens og framtidas behov byggeområder Konsekvens Eksisterende verdifull bebyggelse Det er flere bygg som er registrert i SEFRAK, men ingen av disse er vedtaksfredet eller automatisk fredet. I tillegg ble det foretatt en registrering i av historiske bygninger i kommunen (foto og beskrivelse). Kommunen kan velge å ta vare på bygninger og miljø som er vurdert som bevaringsverdige eller verneverdige gjennom en reguleringsplan. Selv om flere av byggene er verdifull og historisk interessante, så er de ikke vurdert til bli vernet særskilt av kommunen gjennom reguleringsplanen. Ved en fortetting av eksisterende byggeområder vil imidlertid dette bli hensyntatt i størst mulig grad. Dette gjelder også ved en eventuell riving. Bygninger som er registrert innenfor planområdet er: - Gårdstun på Skage 10/1, Hunn 13/1, Hunn Østre 13/2 og Gran 13/22 og 28/50. - Boligeiendommene 13/7 (Gml. Banken), 13/16, 13/17, 13/27, 13/39, 13/63, 13/107, 13/109, 13/115, 13/ Skage kirke 10/ Stasjonsbygning v Solvoll. - Solvoll 13/2/8 Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Eksisterende verdifull bebyggelse Ingen konsekvenser (ingen endringer) Ingen konsekvenser (ingen endringer) Konsekvens 0 0

18 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse. Følgende ikke klarerte mulige trusler er identifisert: Natur- og miljøforhold - Løsmasseskred/flom - Radon - Kulturminner Menneskeskapte forhold - Støy fra trafikk - Høyspentlinje (elektromagnetisk stråling) Formålet med analysen er å identifisere mulige trusler og belyse eventuelle konsekvenser av dette. Ikke klarerte mulige trusler som er identifisert i ROS-analysen, er innlemmet i bestemmelsene som forutsetning for bygging. ROS-analyse er ikke vektlagt i tabells form da flere av punktene i ROS-analysen er tatt med som egne punkter i konsekvensutredningen. Det vises for øvrig til vedlagt rapport for ROS-analyse. 7.7 Oppsummering av konsekvensutredning Tabell gir en oppsummering av konsekvensene av planforslaget. Verdi Alternativ 0 (dagens situasjon) Alternativ 1 (nytt planforslag) Kulturminner 0 + Jordvern 0 - Trafikk - + Naturmangfold 0 0 Boligområder - + Næringsarealer + + Offentlige byggeområder + + Eks. verdifull bebyggelse 0 0 Tabellen gir en generell betraktning over konsekvensene for hvert tema som er berørt gjennom konsekvensanalysen. Den sier likevel ingenting om vektleggingen og betydningen mellom hvert enkelt tema. Likevel kan en som en konklusjon si at områdeplanen totalt har positiv virkning, med tanke på at tilgjengelige sentrumsnære boligområder og trafikksikkerhet anses som svært viktige tema.