Sluttbehandling - Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E

Transkript

1 Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2010/ Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Sluttbehandling - Endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap Overhalla kommunestyre Rådmannens innstilling 1. Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E, datert , med følgende endringer og vilkår: Plankart: Plankartet suppleres med koordinater og rutenett. Reguleringsbestemmelser: endres til: Utomhusområdene skal gis en universell utforming følgende setning tas inn: Det skal framgå av dokumentasjon i byggesøknaden hvordan universell utforming er ivaretatt både i bygningsmessig og på utomhusanlegg. Vilkår: Det forutsettes at rapport fra arkeologiske forundersøkelse ikke setter krav om en ytterligere utgraving og evt. søknad om frigivelse av undersøkt areal. 2. Planen erstatter deler av gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta, egengodkjent Trond Stenvik Rådmann Stig Moum Teknisk sjef

2 Utsendte vedlegg: 1 Forslag til reguleringsplankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, datert Forslag til planbeskrivelse, datert Sjekkliste ROS- vurdering 5 Særutskrift, vedtak offentlig ettersyn FOR-sak 19/11 Ikke utsendte vedlegg: 1 Fylkesmannens høringsuttalelse, datert Fylkeskommunens høringsuttalelse, datert Uttalelse fra Kari Opdal og Magne Lysberg, datert Uttalelse fra Frank Roger Amdal og Hallstein Ranum, datert Statens vegvesen, brev datert NVE, brev datert NTE, brev datert Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert FOR- sak 83/10 Utbyggingsplaner for regulert område E Ranemsletta oppstart av detaljregulering, Dato FOR- sak 84/10 Utbyggingsplaner for regulert område A og kombinertformål forretning/bobilcamp Ranemsletta oppstart av detaljregulering, Dato Gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta med bestemmelser, egengodkjent Utsnitt av forslag til reguleringsendring område A og E Saksopplysninger Forslag til endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E, har vært lagt ut til offentlig ettersyn i 6 uker tidsrommet Kunngjøringen ble annonsert i Namdalsavisa og på kommunens hjemmeside. I tillegg kan alle plandokument i saken hentes ut fra kommunes planregister som er tilgjengelig på kommunens hjemmeside. Grunneiere, naboer,

3 øvrige rettighetshavere, kommunale råd og utvalg, samt berørte offentlig fagmyndighet er varslet særskilt per brev, datert Det er mottatt fire høringsuttalelser, hvor av ingen innsigelse. Det er gjennomført en arkeologisk forundersøkelse av området 12.mai. Det ble ikke gjort funn som tilsier en ytterligere utgraving av området. Området ble klarert muntlig av arkeolog, og rapport vil bli oversendt i slutten av mai. Sammendrag av innkomne høringsuttalelser: 1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev datert Landbruksavdelingen: De viser til uttalelsen som ble gjort til oppstartsvarselet, og registrerer at kommunen ikke har tatt deres kritiske merknader til følge, og har valgt å omdisponere næringsareal til boligformål. De tar til etterretning kommunens argumentasjon omkring hvordan et eventuelt framtidig behov for næringsareal i sentrum skal kunne løses ved fortetting og utnyttelse av ledig kapasitet i eksisterende bebyggelse, og at kommunen har merket seg uttalelsen om at det ut fra et ytterligere innskjerpet jordvern ikke vil kunne påregnes nye omdisponeringer av sentrumsnær dyrka jord til næringsformål. Miljøvernavdelingen: Ingen merknad. Kommuneavdelingen: Registrerer at det er foretatt en utfylling av sjekkliste med ROS- vurderinger. Dette kan i utgangspunktet ikke regnes som å tilsvare en fullverdig ROS- analyse. Selv om det kan gis innsigelse på grunn av manglende fullverdig ROS- analyse, avstås det å gjøre dette i denne saken siden det ser ut til at de reelle risikoene ved planen er håndtert. De vil likevel sterkt understreke betydningen av å utarbeide fullverdig ROS- analyser, for å ivareta samfunnssikkerheten i alle planer for utbygging, jf. pbl Nord-Trøndelag Fylkeskommune, brev datert I planen sikres næringsareal i 1.etasje i området E1, samt at hotelltomta i område A er regulert til næringsareal. E1 og E2 er sentrale sentrumstomter som etter deres vurdering er viktig å sikre for all framtidig næringsutvikling. Bolig i 1.etasje ut mot gata i et så sentralt område vil ha redusert attraktivitet. De anbefaler at det også innen E2 legges til rette for, og stilles krav om næringsareal i 1.etasje. Det bør utformes rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeiding av lekeplassen i takt med utbygging av boligområdene. Videre må formuleringen følges opp med bestemmelser som sikrer areal for lek og opphold på egen tomt, med konkret arealkrav og bestemmelser om opparbeiding. For områdene E1 og E2 må det settes krav til parkeringsdekning til næringsarealet kontor/ forretning, og ikke bare til boenhet/leilighet. For område A hotell/overnatting er det stilt parkeringskrav i forhold til forretning og lager, her må det stilles krav i forhold til hotell/overnatting. Plankartet må suppleres med koordinater og rutenett.

4 Kulturminner: Det vises til tidligere uttalelser, Riksantikvaren understreker behovet for å avklare forholdet til automatisk fredete kulturminner før kommunen vedtar reguleringsplaner. De ber derfor om at de arkeologiske undersøkelsene gjennomføres på de delene av planområdet der det er relevant. Dersom det viser seg at prøveundersøkelsen avdekker freda kulturminner i henhold til Kulturminneloven (KML) 3-4, må det søkes om dispensasjon etter KML 8.4. Søknad sendes via Fylkeskommunen til Riksantikvaren. 3 Kari Opdal og Magne Lysberg, e-post datert Deres boligeiendom ligger utenfor grenselinjene for reguleringsplanen, og de har heller ikke felles grense med eiendommen som planen omfatter. De har som eiere av gnr 46 bnr 8, følgende merknader i tilknytning til ovennevnte reguleringsplan: De kan ikke se at planen omfatter en vurdering av områdene i nær tilknytning til planområdet. Deres private veg til boligen blir i dag mye benyttet som snarveg til og fra sentrum/svalia/ Gimledalen. I enkelte perioder, spesielt sommerstid, er denne trafikken til dels belastende da vegen ligger nært bolighuset. I tillegg til fotgjengere blir også vegen benyttet av ungdommer på mopeder/motorsykler. Denne motoriserte bruken tillater de ikke på grunn av små barn som leker på eiendommen. I tilfellet at utbyggingen av boliger rundt hotellet blir realisert må en forvente at bruken av denne vegen blir større. De har imidlertid ingen ønsker om å stenge vegen i form av gjerder og lignende. I tilfellet at belastningen øker vil de kreve at vedlikehold sommerstid og brøyting av vegen vinterstid, blir et kommunalt ansvar. 4 Frank Roger Amdal og Hallstein Ranum, e-post datert De har følgende kommentarer til planforslaget: Tilgrensende områder opparbeides i samråd med naboer. I tilgrensende områder der det eventuelt blir behov og etablering av fysiske installasjoner/avskjerminger, gjøres dette i samarbeid med naboer. Det er planlagt etablert gjennomgangstrafikk (skoleveg) i retning fv17. Det er i utgangspunktet ikke ønskelig med økt trafikk. En slik etablering vil antas bli gjort i samarbeid med oppsittere/grunneiere. Det må også påregnes krav fra oppsittere og kommunalt vedlikehold av vegen. Vurdering Det er ikke mottatt merknader/kommentarer som tilsier en vesentlig justering av framlagt forslag til reguleringsendring. Fylkeskommunens merknader til det plankartet, tas til følge og endres: Plankartet suppleres med koordinater og rutenett. Når det gjelder krav om parkering ved hotell/overnatting anses dette ivaretatt i reguleringsbestemmelsene pkt En anbefaling om fortsatt å sikre 1.etasje på område E2 til næringsareal anses som grundig vurdert tidligere i planprosessen, og framlagt planforslag er i tråd med de føringer som ble gitt av formannskapet. Krav om parkeringsdekning til næringsarealet kontor/forretning vurderes til å være tilstrekkelig ivaretatt i Næringsareal skal ha minimum 1 oppstillingsplass for bil pr. 100 m², på egen grunn. I tillegg vil det kunne tilbys bruk/kjøp av allerede opparbeidede parkeringsplasser langs Namsengata for næringsvirksomhet i område E1.

5 Merknader om at det bør utformes rekkefølgebestemmelser som sikrer opparbeiding av lekeplassen i takt med utbygging av boligområdene, vurderes å være ivaretatt i reguleringsbestemmelsenes 1.7.3: Lekeområder og parkeringsplasser skal være opparbeidet og ferdigstilt samtidig som første byggetrinn når enten delområde A1 eller A2, ferdigstilles. Når det gjelder å gi bestemmelser som sikrer areal for lek og opphold på egen tomt, med konkrete arealkrav og bestemmelser om opparbeiding, vurderes dette til å være ivaretatt gjennom som omhandler krav til ulik dokumentasjon i forbindelse med den konkrete byggesak. Blant annet skal en utomhusplan vise arealer for lek/opphold innenfor de enkelte delområdene. Størrelse, lokalisering og krav om opparbeidelse av arealer til lek/opphold på egen tomt, skal vurderes og behandles nærmere i den enkelte byggesak. En ytterligere presisering og detaljkrav til lek/oppholdsareal på egen tomt anses derfor ikke som nødvendig. Kari Opdal og Magne Lysberg sine merknader til framlagt planforslag er i hovedsak knyttet til uønsket ferdsel (fotgjengere/moped/motorsykkel) over boligtomta via regulert felles adkomst til gang- og sykkelveg som går langs jernbanen. Dette er imidlertid forhold som ikke kan reguleres som en del av en reguleringsplan. I følge gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta er eiendommen regulert med en avkjørsel via felles adkomstveg til Svenningsvegen, og ikke til gang- og sykkelvegen langs jernbanen. Uønsket ferdsel kan derfor reguleres ved å stenge denne adkomstmuligheten. Alternativ kan det settes opp et skilt som skilter privat eiendom. Verken gjeldende reguleringsplan eller framlagt reguleringsendring har hatt som intensjon å tilrettelegge for offentlig ferdsel i dette området. Og et krav om at kommunen overtar sommer/vintervedlikehold av adkomstvegen hvis bruken blir større som følge av en utbygging, vurderes derfor som uaktuelt. Dette begrunnes i hovedsak med at det ikke er, eller skal per i dag, legges til rette for offentlig ferdsel over privat boligeiendom. I planbeskrivelsens pkt. 6.9 beskrives det at adkomst til omregulerte utbyggingsområder i planforslaget vil skje via eksisterende avkjørsel og ut til kommunal veg/gate og fortau. Frank Roger Amdal og Hallstein Ranum har merknader som i hovedsak retter seg mot forhold som skal ivaretas i en byggesak. Reguleringsplanen gir ikke hjemmel til å bygge uten at det foreligger en godkjent byggesøknad for de enkelte delområdene. Når det foreligger en konkret byggesøknad, vil dere som naboer få mulighet til å komme med innspill til utbyggingsplanene. Foreliggende planforslag omfatter ikke en planlagt gjennomgangstrafikk (skoleveg) i retning fv17. I gjeldende reguleringsplan for Ranemsletta er denne vegen formålsregulert til felles adkomstveg og gir per i dag rettighet til adkomst for 3 boligeiendommer, samt tilkomst til jordbruksareal i området. Per i dag er vegen privat og gir som nevnt rettigheter for adkomst til dagens boliger og jordbruksareal. Framlagt planforslag legger ikke opp til at det skal etableres en avkjørsel til denne vegen. At det må påregnes krav fra oppsitter om kommunal vedlikehold av vegen vurderes som uaktuelt, da reguleringsendringen ikke har tilrettelagt for offentlig adkomst til de nye byggeområdene langs denne vegen. Adkomst skal skje via eksisterende avkjørsel og ut til kommunal veg/gate og fortau. Når det gjelder universell utforming (UU), ønsker kommunen å presisere dette ytterligere i framlagt forslag til reguleringsbestemmelser. Dette med bakgrunn i at kommunen har vedtatt en strategi for universell utforming. (Regjeringens målsetning er at Norge skal være universell utformet innen 2025). Kommunens egen målsetning for å utarbeide en kommunedelplan for universell utforming er imidlertid satt til utgangen av En ytterligere presisering av UU i reguleringsbestemmelsen vil derfor være i tråd med det fokuset kommunen har satt på UU. Med bakgrunn i dette foreslås det å ta inn følgende presiseringer/endringer i reguleringsbestemmelsene:

6 1.5.1 endres til: Utomhusområdene skal gis en universell utforming følgende setning tas inn: Det skal framgå av dokumentasjon i byggesøknaden hvordan universell utforming er ivaretatt både i bygningsmessig og på utomhusanlegg. Konklusjon: Det foreligger ingen innsigelse til planforslaget, og faglige råd og merknader til plankart og bestemmelser er i hovedsak tatt til følge. En justering av plankart og bestemmelser vurderes til ikke å medføre at planforslaget legges ut til nytt offentlig ettersyn. Forslag til endring av reguleringsplan for Ranemsletta Område A og E, tilrås vedtatt med de justeringer/endringer av plankart og reguleringsbestemmelser som vist i forslag til vedtak.