Offentlig ettersyn - 1.gangsbehandling reguleringsplan for Skage sentrum - Melamoen. Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap

Transkript

1 Overhalla kommune Teknisk avdeling i Overhalla Saksmappe: 2012/ Saksbehandler: Åse Ferstad Saksframlegg Offentlig ettersyn - 1.gangsbehandling reguleringsplan for Skage sentrum - Melamoen Utvalg Utvalgssak Møtedato Overhalla formannskap Rådmannens innstilling 1. Forslag til reguleringsplan Skage sentrum Melamoen, datert , legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker fra kunngjøringsdato, jfr. plan- og bygningslovens Det tas sikte på å oppheve følgende gjeldende arealplaner i sin helhet: Reguleringsplan for Skage sentrum, vedtatt (planid ) Reguleringsplan for Hunn boligfelt, vedtatt (planid ) Bebyggelsesplan(endring) Grovintunet, del av reguleringsplan Skage sentrum, område F1 og F3, vedtatt , sist revidert (planid ) Reguleringsplan(endring) Del av sentrum, øst for område F1 og F3, vedtatt (planid ) Reguleringsplan(endring) for Skage sentrum Del av Butikkåkeren, datert (utlagt til offentlig ettersyn) (planid ) Kommunedelplan Skage, vedtatt (planid ) Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningslovens og Delegasjonsreglementets Kap. III, bokstav a) pkt. iii. nr.1. Trond Stenvik Rådmann Stig Moum Teknisk sjef Utsendte vedlegg: 1. Plankart, planbeskrivelse med vedlegg: ROS-analyse inkl. støyberegning og flomsonekart, og reguleringsbestemmelser, datert

2 2. Planprogram, sist revidert Sammendrag etter detaljert kommunikasjonsperiode Ikke utsendte vedlegg: 1. Særutskrift Fastsettelse av planprogram (k.sak 45/12, ) 2. Særutskrift Vedtak om oppstart av områderegulering (k.sak 105/11, ) Saksopplysninger Det er utarbeidet forslag til reguleringsplan for Skage sentrum Melamoen (områderegulering), datert Plandokumentene omfatter reguleringsplankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse med vedlegg ROS-analyse inkludert støyberegninger og liste for arealenes koder, størrelser og eierforhold. Konsekvensutredning er innarbeidet som en del av planbeskrivelsen. Planoppstart er kunngjort i tråd med plan- og bygningslovens Planforslaget er utarbeidet og gjennomført i tråd med fastsatt planprogram, framdrift og detaljert kommunikasjonsperiode, jfr. vedlagt fastsatt planprogram. Hensikten med områdereguleringen er å få en helhetlig og samlet vurdering av arealdisponeringen i sentrumsområdet med deler av omlandet. I tillegg skal reguleringsplanen tilrettelegge for sentrumsnær boligbebyggelse, definere framtidas behov for næringsarealer og bidra til å utvikle gode trafikale løsninger. Ny reguleringsplan Skage sentrum Melamoen vil erstatte deler av kommunedelplan for Skage, samt i sin helhet gjeldende bebyggelses-, og reguleringsplaner(endringer) innenfor plangrensen til ny reguleringsplan, jfr. arealplaner listet opp i forslag til vedtak. Områdereguleringen er gitt en utstrekning fra Melamoen (Ivermoen) og Hunn boligfelt/solvoll/ idrettsanlegg/areal v/amdal i øst, i nord og vest av Myrelva og i sør mot Namsen. Planforslaget omfatter et totalt areal på ca daa, hvor av ca daa er formålsregulert til LNFR arealer. Planbeskrivelse Planbeskrivelsen omfatter et sammendrag, bakgrunn, planprosess, planstatus og rammebetingelser, beskrivelse av planområdet, beskrivelse av planforslaget (med underpunkt: generelt, vegsystem, jernbane, næringsområder, landbruk, boligområder, områder for detaljregulering, universell utforming og barn- og unges interesser). Konsekvensutredning (KU) av forhold/tema fastsatt i planprogrammet, er utredet nærmere og tatt inn som en del av planbeskrivelsen. Dette omfatter Kulturminner, Jordvern, Trafikk, Naturmangfold, Nye utbyggingsområder og fortetting av eksisterende byggeområder (med underpunkt: boligområder, næringsarealer, offentlig byggeområder, eksisterende verdifull bebyggelse). Som en del av KU er det utarbeidet en Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som inkluderer en støyberegning og flomsonekart. Ikke klarerte mulige trusler som er identifisert i ROS-analysen, er innlemmet i reguleringsbestemmelsene som forutsetning for bygging.

3 Oppsummering av konsekvensutredningen gir en generell betraktning over konsekvensene for hvert forhold/tema som er berørt gjennom konsekvensanalysen. Den sier ikke noe om vektleggingen og betydningen mellom hvert enkelt tema. Likevel kan en som en konklusjon si at områdeplanen totalt har positiv virkning, med tanke på at tilgjengelige sentrumsnære boligområder og trafikksikkerhet anses som svært viktige tema. Hovedinnhold i framlagt planforslag Nye boligområder og fortetting av eksisterende byggeområder BB1: Skivefabrikken (2,7 daa) åpnes for leilighetsbygg (3 etasjer). BK1: Arealet v/n. Skille åpner for bygging av enebolig/flermannsboliger inkl. rekkehus. BK2: Tidligere tomt for enebolig åpnes for enebolig/flermannsboliger inkl. rekkehus. BK6: Ivermoen (67,4 daa) åpnes for eneboliger og flermannsboliger inkl. rekkehus. BK7: Kjerkåkeren (15,7 daa) åpnes for flermannsboliger inkl. rekkehus. BF13: Areal v/amdal (ca. 1,5 daa) åpnes for to nye eneboliger. B/F/K1: Bolig/Forretning/kontorområdet åpnes for leiligheter i 2. og 3. etasje. B/T1: Skage Aktivitetssenter (tidligere aldersheim/skage bo- og aktivitetssenter) åpnes for leiligheter. Næringsareal og offentlig byggeområder Det er ikke innregulert nye næringsområder og offentlige byggeområder. Følgende eksisterende byggeområder er regulert til næringsvirksomhet kombinert med boliger: B/F/K1: Forretning og kontor (7,9 daa) (Skage samvirkelag og et mindre ubebygd areal på Butikkåkeren). K/L1: Kontor og lager (3,6 daa) (Murmester Erling Nilsen as) B/T1: Bolig/Offentlig eller privat tjenesteyting (5,7 daa) (Skage Aktivitetssenter) Områder hvor det er satt krav om detaljregulering Det er satt krav om detaljregulering på 3 områder. Dette er områdene benevnt Ivermoen (BK6), Kjerkåkeren (BK7) og Skivefabrikken (BB1). Ivermoen og Kjerkåkeren er nye utbyggingsområder, mens Skivefabrikken er per i dag bebygd og benyttes i hovedsak til lager. Områdene er vist på plankartet som områder hvor det er satt krav om felles planlegging (gjennomføringssone). Infrastruktur Det er lagt inn følgende nytt vegsystem: GS10: Ny gang- og sykkelveg inkludert grøft langs fv434 fram til BK6 Ivermoen (ca. 7-7,5 daa). Gang- og sykkelvegen knyttes til eksisterende gang- og sykkelveg ved jernbaneovergangen. GS7: Omlegging av gang- og sykkelveg langs område BF13 (v/amdal) for å sikre adkomst til nye boligtomter. (stipulert ca. 1 daa) Det er ikke etablert nye planoverganger på Namsosbanen. Det er i reguleringsbestemmelsene satt en generell byggegrense på 20 m innenfor planområdet, mens det er åpnet for en differensiert byggegrense på området BK7 Kjerkåkeren i forbindelse med en detaljregulering. Følgende byggegrenser er gitt for henholdsvis boliger 20 m, garasjer 15 m og for veger og utomhus parkeringsplasser 10 m. Hensynssoner Det er på plankartet lagt inn faresone på LNFR areal mot Namsen. Tilgjengelig flomsonekart fra NVE som viser 200-års flom er hensyntatt. I tillegg er eksisterende høyspenningsanlegg vist i

4 planen som faresone. Det er i reguleringsbestemmelsene satt forbud mot bygging innen faresoner vist i planen. Automatisk freda kulturminner er vist som båndlagt område med innregulert 5 m sikringssone. Områdene er båndlagt etter lov om kulturminner (ivaretatt i reguleringsbestemmelsene). Reguleringsbestemmelser (kort oppsummering) 2 Fellesbestemmelser er gitt til: Byggegrenser, Kulturvern, Forurensning, Støy, Radon, Universell utforming, Estetikk, Parkering, Renovasjon og Geotekniske vurderinger og vil gjelde generelt innenfor planområdet. 3 Bebyggelse og anlegg: angir maksimal utnyttelsesgrad (%-BYA), maksimal mønehøyde og maksimalt antall etasjer. I tillegg er det gitt særskilte bestemmelser til ulike byggeområder vist i planen. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur omfatter bestemmelser til: Avkjørsler og Parkering. 5 Grønnstruktur: omhandler tilgjengelighet for allmennheten. 6 Landbruks- natur og friluftsområder, samt reindrift: generell bestemmelse til formålet. 7 Hensynssoner Det er gitt byggeforbud i Faresonene: Flomfare og Høyspenningsanlegg. Kjente automatiske kulturminner er båndlagt etter lov om kulturminner. I tillegg er det gitt krav om detaljregulering (Gjennomføringssone) for 3 av områdene innenfor planen. Og hvor det er gitt overordna føringer i forhold til minste uteoppholdsareal, nærhet til jernbane og kirke, geoteknisk vurdering av grunnforholdene og forholdet til automatisk freda kulturminner skal avklares og hensyntas som et ledd i detaljreguleringen. Felles reguleringsbestemmelser vil være positivt med tanke på forvaltning av regulerte arealer innenfor planområdet. Oppheving av gjeldende arealplaner Ny reguleringsplan vil erstatte gjeldende bebyggelses- og reguleringsplaner innenfor området. I tillegg vil den erstatte deler av gjeldende kommunedelplan for Skage. Følgende gjeldende planer foreslås opphevet i sin helhet: Reguleringsplan for Skage sentrum, vedtatt (planid ) Reguleringsplan for Hunn boligfelt, vedtatt (planid ) Bebyggelsesplan(endring) Grovintunet, del av reguleringsplan Skage sentrum, område F1 og F3, vedtatt , sist revidert (planid ) Reguleringsplan(endring) Del av sentrum, øst for område F1 og F3, vedtatt (planid ) Reguleringsplan(endring) for Skage sentrum Del av Butikkåkeren, datert (utlagt til offentlig ettersyn) (planid ) Kommunedelplan Skage, vedtatt (planid ) Det tas sikte på å oppheve ovennevnte arealplaner med bestemmelser. Vurdering Framlagt planforslag er i tråd med politiske føringer som ble gitt til oppstart av planarbeidet, og under veis i planprosessen. Det har vært en bred medvirkningsprosess hvor berørte parter er blitt invitert særskilt til å komme med innspill/merknader, samt at det har vært avholdt åpent møte. Et av formålene med områdereguleringen var å få avklart om det kunne oppnås en fortetting av eksisterende byggeområder for å unngå en nedbygging av dyrka mark. Nye boligområder og

5 gang- og sykkelveg langs fv434 og en omlegging av eksisterende v/amdal vil imidlertid kreve en omdisponering av dyrkbar mark og dyrkbar skogsmark. Totalt vil planforslaget kreve en omdisponering av ca. 26 daa dyrka mark (Kjerkåkeren, areal v/amdal og gang- og sykkelveger) og ca. 67,5 daa dyrkbar skogsmark (Ivermoen). Med bakgrunn i utbyggingstakten som har vært de 5-10 siste årene, så er det viktig at sentrum og nært omland kan tilby nye boenheter. Selv om Ivermoen ligger ca. 1,5 km fra selve sentrum, så ligger området godt til rette for en boligutbygging og i akseptabel avstand til sentrum. De muligheter planforslaget gir i form av fortetting og opparbeidelse av nye boligområder, vurderes til å dekke en etterspørsel etter sentrumsnære boenheter, sett i et langsiktig perspektiv. En etterspørsel etter sentrumsnære boenheter vil erfaringsvis ha en sammenheng med de strategiske valg som blir gjort i forbindelse med kommunens overordna arealplanlegging. Kommunen har i sitt overordna planverk valgt å prioritere en tilrettelegging for sentrumsnær boligbebyggelse både på Skage og Ranemsletta. Innkomne merknader til planoppstart Innkomne merknader ble gitt i forbindelse med kunngjøring av forslag til planprogram og oppstart av planarbeid. Et sammendrag av innkomne merknader er gitt i pkt. 7 i fastsatt planprogram, med foreløpige kommentarer. I kommunikasjonsperioden har det vært dialog mellom kommunen og enkelte berørte grunneiere. Merknader/innspill i denne planfasen er vurdert fortløpende i planarbeidet. Dette gjelder spesielt forslag til nye boligområder. Innspill som omfatter blant annet bruk av navn på reguleringsplanen og stedsnavn i området er mottatt. Dette gjelder blant annet bruk av navnet Skage sentrum Melamoen som benevnelse på reguleringsplanen. Det er bedt om at rett navn, som er Hunn, brukes. Dette er i hovedsak begrunnet i at grenda eller soknet Skage har et sentrum, og navnet er Hunn (historisk). Oppfatning av navnebruken er imidlertid ulik, om du er oppvokst i Skagegrenda, er innflytter, og/eller snakker med folk som ikke kjenner grenda. Enkelte bruker navnet Skage både på grenda og sentrum. I framlagt planforslag har en imidlertid valgt å beholde Skage sentrum Melamoen som navn på reguleringsplanen. Dette begrunnes i hovedsak i at planområdet omfatter et definert grendesentrum og er å forstå som et sentrum for hele Skagegrenda. I plansammenheng er Skage er vurdert til å være det navnet som er mest dekkende i plansammenheng. Det har også kommet innspill om å ta inn på plankartet opparbeidet/etablert tursti langs Namsen. En har valgt ikke å ta inn turstien som eget formål, eller bli vist som ikke juridisk trase i plankartet. Dette er begrunnet i at turstien delvis er lagt langs jordbruksveger og offentlig veg, samt at det ikke er ønskelig å sette begrensninger på disse områdene. Turstien er opparbeidet delvis med offentlige midler og er åpen for allmennheten. Innspill og merknader fra statlige, regionale og fylkeskommunale myndigheter, er også beskrevet og kommentert i kap. 7 i fastsatt planprogram. Ytterligere faglige råd, innspill og presiseringer er drøftet i møter med NVE, Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Jernbaneverket og Statens vegvesen. Anmodning om å vurdere boligområder som ligger utenfor planens begrensning, er imidlertid ikke vurdert nærmere i plandokumentet og kommentert ytterligere i saksframlegget. Dette begrunnes i at planens begrensning ble definert tidlig i planprosessen, og en utvidelse av planområdet ville medføre økt omfang og kompleksitet ut over det som var vedtatt i fastsatt planprogram. Med tanke på sikkerhet i forhold til skred og flom så er dette i varetatt i bestemmelsene, samt at flomsone 200-års flom er tatt inn som faresone på plankartet. I tillegg er det gitt bestemmelser og føringer til nye utbyggingsområder som medfører tilflytting av folk. NVE har gitt signal på at

6 de ikke vil kreve at det framlegges dokumentasjon/geoteknisk vurderinger/ evt. grunnundersøkelser ved en områderegulering. De har gitt aksept for å utsette dette til detaljregulering av områdene. Det er ikke lagt inn faresone som viser områder som er kartlagt med tanke på potensielle områder for kvikkleireskred. Dette begrunnes i hovedsak at kartteknisk presentasjon ville bli uoversiktlig. Faresonekartet er tatt inn i Risiko- og sårbarhetsanalysen. Når det gjelder å ivareta avklarte og uavklarte kulturminner innenfor planområdet, så er dette ivaretatt i bestemmelser til planen. Planområdet ble kontrollregistrert senest i juni 2008, og vurderes derfor til å være tilstrekkelig kartlagt og dokumentert. Automatisk freda kulturminner er båndlagt med en sikringssone i planforslaget. Uavklarte kulturminner er vist i grunnkartet og gir en indikasjon på hvor disse kan påtreffes i LNFR-områdene og hensynstas i forbindelse med tiltak i landbruket. For områder hvor det er satt krav om detaljregulering er det i bestemmelsene til disse områdene satt som en overordna føring at forholdet til automatisk freda kulturminner skal avklares og hensynstas. Fra kommunens side vil dette innebære at det vil bli satt som krav at det blir utført en ytterligere forundersøkelse som et ledd i oppstart av detaljregulering av områdene. Dette vil være på lik linje som at dokumentasjon av grunnforholdene først kreves i forbindelse med en detaljregulering. Kommunen kan ikke se at et eventuelt krav om forundersøkelse må gjennomføres som et ledd i områdereguleringen, og at dette ikke kan avventes til grunneier/tiltakshaver ønsker å igangsette en detaljregulering av området. I dialog med kommunale råd og utvalg, aktuelle organisasjoner og åpnet møte, så har det framkommet flere synspunkt til planarbeidet, blant annet til trafikksikkerhet og fortetting av boligområder. Framlagt planforslag omfatter i hovedsak eksisterende formål, og vil kun være en stadfesting av disse. Planen åpner imidlertid for en fortettet boligbygging i sentrum, i og med at det åpnes for flere boenheter på resterende areal av Kjerkåkeren, Skivefabrikken, Butikkåkeren, Skage samvirkelag og Skage Aktivitetssenter. Dette vil gi et mer kompakt og fortettet sentrum, og er forsøkt avveid ut fra blant annet sentral og lokal føring om jordvern, nærhet til butikk/ sentrumsfunksjoner, kirke og skole. I et grendesenter vil en utfordring være på hvor grensen skal gå i forhold til fortetting, spesielt med hensyn til eksisterende bebyggelse, attraktivitet, estetikk, samt akseptable trafikale løsninger ut fra eksisterende anlegg. Framlagt planforslag er forsøkt avveid ut fra ovennevnte forhold. Bankåkeren Ut fra sentrale og lokale jordvernhensyn er Bankåkeren ikke tatt inn som et nytt utbyggingsområde. Pil som viser en framtidig utvidelsesretning for sentrumsnær boligbebyggelse er valgt ikke å bli tatt inn på plankartet. På grunn av arealets beliggenhet vil Bankåkeren fortsatt kunne være aktuelt å vurdere som utbyggingsområde når øvrige arealer i sentrum er utbygd og fortettet. Skage aktivitetssenter Det ble vedtatt å avvente med å ta endelig stilling til en videre utnyttelse området til områdereguleringen var ferdig. I framlagt planforslag har en valgt å åpne opp for å benytte arealet til offentlig eller privat tjenesteyting. Formålet er vurdert til å dekke de aktiviteter/tjenester som er drøftet tidligere, samt at det åpnes opp for å etablere boenheter. Næringsarealer Det er ikke mottatt innspill i planprosessen som avdekker et behov for nye områder. Næringsarealer i selve sentrumsområdet bør i hovedsak være forbeholdt butikk/forretning/ kontor/tjenesteyting. Næringsvirksomhet som ikke kommer inn under ovennevnte kategori bør etableres på industriområdet. Det er konkludert med at innregulert næringsareal i planen vil være tilstrekkelig for å dekke framtidas behov for sentrumsnære næringsarealer.

7 Universell utforming En tilrettelegging for alle er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelser til offentlige vegsystemer og for enkelte bebyggelsesområder. Alle utbyggingsområder, Kjerkåkeren, Skivefabrikken og Ivermoen bør kunne utvikles med målsetting om god universell utforming av bygg og utomhusanlegg. Barn- og unges interesser Barn- og unges interesser vurderes til å være ivaretatt på en god måte i framlagt planforslag. Reguleringsbestemmelsene legger overordna føringer til blant annet minste uteoppholdsareal på de områdene hvor det kreves detaljregulering. Eksisterende nærlekeplasser, skoleanlegg, idrettsanlegg vurderes til å dekke dagens og framtidas behov. Eksisterende og nye boligområder ligger i rimelig avstand til skog og mark. Totalt vurderes areal avsatt til organisert og uorganisert aktivitet til å være tilfredsstillende. Trafikale forhold Det har ikke vært nødvendig å endre vesentlig på dagens vegsystem på grunn av en tilrettelegging for nye boligområder. Dette med unntak av en omlegging av eksisterende gangog sykkelveg v/amdal. For å trygge ferdselen til myke trafikanter langs fv434 er det foreslått ny gang- og sykkelveg fram til Ivermoen. Planforslaget har ikke medført noen sanering av eksisterende avkjørsler til offentlig veg. Avkjørsler fra nye boligområder vil bli avklart gjennom en detaljregulering. ROS-analysen og KU Formålet med en ROS-analyse er å identifisere mulige trusler og belyse eventuelle konsekvenser av dette. Ut fra tilgjengelig dokumentasjon og kunnskap er ikke klarerte trusler innlemmet i reguleringsbestemmelsene for bygging. Det er ikke avdekket konsekvenser av en slik alvorlighetsgrad som tilsier at det må iverksettes tiltak ut over det som skal avklares nærmere gjennom en detaljregulering, og er krevd gjennom reguleringsbestemmelsene. Kommunens miljø- og landbruksfaglige myndighet Landbruksområder Dyrka og dyrkbar jord Planforslaget innebærer omdisponering av totalt ca. 26 daa dyrka jord og ca dyrkbar jord med høy bonitets skog. Område BK6: Ivermoen Planforslaget omfatter omdisponering av ca daa dyrkbar jord med hovedsakelig høy bonitets skog på eiendommen gnr 28 bnr 2. Dette er planlagt omdisponert til boligformål. I tillegg kommer omdisponering av ca. 7 daa fulldyrka jord til gang- og sykkelveg. Denne vil hovedsakelig omfatte eiendommen gnr 13 bnr 22. På bakgrunn av kjennskap til dyrka mark i området, kan det antas at fastmarka består av sjøldrenert sandjord og vil av den grunn være verdifull i landbrukssammenheng. Samtidig er det registrert kulturminner i ytterkantene av arealet. Dette kan gi begrensninger på nydyrking av arealet. Dersom en arkeologisk undersøkelse viser at det er kulturminner spredt på en betydelig større del av arealet enn dagens registreringer viser, vil en oppdyrking av arealet ikke være mulig. Dette vil igjen kunne bety at arealet kan omdisponeres til boligformål. Imidlertid vil en utbygging i tillegg kreve areal til bygging av gang- og sykkelbane. Dette vil innebære omdisponering av dyrka jord.

8 Utgangspunktet for arbeidet med reguleringsplan for Skage sentrum - Melamoen er innspill fra ulike aktører om tiltak i Skage sentrum. Planen skal si noe om framtidig utvikling av sentrum, inkludert sentrumsnær boligbygging. Kommunens landbruksforvaltning oppfatter ikke Ivermoen som sentrumsnært areal for boligbygging, og tilrår ut fra jordvernhensyn ikke omdisponering av Ivermoen. Det pekes på at dersom planforslaget skal omfatte Ivermoen, bør også Skageåsen og eventuell andre areal i nærheten av Skage sentrum innlemmes i planforslaget. I tråd med den omfattende planprosessen som er gjennomført, herunder tidligere avklaring av planområde for områdereguleringen, ser rådmannen det ikke som hensiktsmessig nå å vurdere utvidelse av eller vesentlig endring av planområdet for å vurdere andre mulige arealer i nærheten av Skage sentrum. Etter rådmannens oppfatning er det i planprosessen lagt vesentlig vekt på fortetting og jordvernhensyn i sentrumsområdet. I en samlet vurdering av både jordvern og nødvendig utvikling av sentrumsnære områder på Skage, vil rådmannen tilrå at Ivermoen omreguleres til boligformål. Ytterligere utnyttelse av områder i Skageåsen eller andre areal i nærheten av Skage sentrum er naturlig å vurdere i senere arealplanprosesser når foreslåtte områder er fortettet. Område BK7: Kjerkåkeren Kjerkåkeren ligger på eiendommen gnr 13 bnr 2. Planforslaget innebærer omdisponering av 11.7 daa fulldyrka jord, 2.6 daa lav bonitets skog og 0.8 daa anna areal. Kjerkåkeren er en mindre teig omringet av eiendomsgrense, boligområde og jernbane. Den er mindre hensiktsmessig til jordbruksdrift på grunn av arronderingsmessige forhold, og en omdisponering vurderes som forsvarlig. Område BF13: Planforslaget innebærer omdisponering av ca. 1.7 daa uproduktiv skog og ca. 1.5 daa fulldyrka jord. Dette omfatter omdisponering til både boligformål og til gang- og sykkelveg. Dette er et lite område, med en arrondering som gjør det vanskelig å nytte til landbruksdrift. Boligbygging på arealet vil være uproblematisk ut fra jordvernhensyn. Bruk til gang- og sykkelbane er en samfunnsinteresse av stor vekt, som også tilsier at arealet kan omdisponeres. Skog Område BK6: Ivermoen Det 67,5 daa store området er hovedsakelig skogsmark på høg bonitet som nå er hogd. Høgbonitet tilsier en sterkere prioritering av arealet som fortsatt skogsmark Miljømessig vurdering Naturmangfoldloven og hensyn til spesielle naturverdier 7. (prinsipper for offentlig beslutningstaking i 8 til 12) Prinsippene i 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet, herunder når et forvaltningsorgan tildeler tilskudd, og ved forvaltning av fast eiendom. Vurderingen etter første punktum skal fremgå av beslutningen. 8 (kunnskapsgrunnlaget): Eksisterende kunnskapsgrunnlag er kartbaser med registrerte verneområder, registrerte naturtyper, miljøregistreringer i skog og artskart med registrerte arter. Ingen av disse basene viser at det er spesielle hensyn å ta innenfor de områdene som er avsatt til nye byggeområder. 9 (føre- var prinsippet) kommer til anvendelse ved mangelfulle registreringer og ved usikkerhet omkring effekter fra tiltak. Selv om det ikke har vært noen systematisk kartlegging,

9 er det rimelig å anta at spesielle naturverdier her er fanget opp gjennom de observasjonene og registreringene som er henvist til under vurderingene i hht (økosystemtilnærming og samlet belastning). Her er det først og fremst eventuell belastning fra planlagte nye tiltak som har betydning. 11 (kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver). En ser ikke for seg kostnader som er aktuelle å belaste tiltakshaver. Dersom det skulle oppstå skader som må utbedres, skal dette i utgangspunktet belaste tiltakshaver. 12 (miljøforsvarlige teknikker og metoder). Siden ingen spesielle miljøverdier skal ivaretas, er det ikke snakk om spesielle teknikker eller metoder, annet enn å utvise normal aktsomhet. Miljøvurderinger for øvrig: De fleste nye arealene som skal bebygges ligger nært eksisterende bebyggelse, mens område BK 6 Ivermoen ligger som en øy for seg selv. Uavhengig av forekomster av spesielle naturverdier, innebærer byggetiltak her at man tar hull på et nytt område i omgivelser som for øvrig består av sammenhengende skog og myr. Topografisk er Ivermoen imidlertid godt tilrettelagt for en transportmessig enkel forbindelse til Skage sentrum for gående/syklende. Med den ytterligere tilrettelegging som områdeplanen innebærer med gang- og sykkelveg, vil Ivermoen etter rådmannens oppfatning få en tilknytning til sentrum som er fornuftig i forhold til klima- og miljøhensyn. Konklusjon: Framlagt planforslag er i tråd med politiske føringer som er gitt i planprosessen. Ut fra en samlet helhetlig vurdering av planforslaget anbefaler rådmannen å legge reguleringsplanen ut til offentlig ettersyn i 6 uker etter kunngjøringsdato. Det tas sikte på å oppheve følgende gjeldende arealplaner i sin helhet: Reguleringsplan for Skage sentrum, vedtatt (planid ) Reguleringsplan for Hunn boligfelt, vedtatt (planid ) Bebyggelsesplan(endring) Grovintunet, del av reguleringsplan Skage sentrum, område F1 og F3, vedtatt , sist revidert (planid ) Reguleringsplan(endring) Del av sentrum, øst for område F1 og F3, vedtatt (planid ) Reguleringsplan(endring) for Skage sentrum Del av Butikkåkeren, datert (utlagt til offentlig ettersyn) (planid ) Kommunedelplan Skage, vedtatt (planid )