Deres referanse: sak 17/1571 Oppegård, Høringsuttalelse til kommunens høringsutkast til ny kommuneplan

Transkript

1 Oppegård kommune Samfunnsutvikling Postboks 510, 1411 Kolbotn Deres referanse: sak 17/1571 Oppegård, Sak: Høringsuttalelse til kommunens høringsutkast til ny kommuneplan Gnr./Bnr.: 44/123 A d r. : Sætreskogveien 3, 1415 Oppegård Hjemmelshavere : Kai Hokholt, Evy Breiby og Greverud Eiendomsutvikling As v/ Svein Witzøe Bevaring kulturmiljø H570_1 I høringsforslaget til kommuneplan er eiendommen 44/123 foreslått regulert til Bevaring kulturmiljø H570_1, For eiendommer eller bebyggelse som i seg selv eller som del av et miljø i det ytre har historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som bør bevares. I gjeldene kommuneplan har eiendommen ingen status som bevaringsverdig, så bevaringsforslaget er nytt i dette kommuneplanforslaget. Forslaget til bevaring kommer på bakgrunn av dokumentet kulturminneplan datert utarbeidet av WSP Engineering as. I bakgrunnsmaterialet for denne rapporten fremkommer det at bygget er bygget i 1914 og bygget har lokalhistorisk verdi da dette har rommet butikk, med synlig butikkfasade i underetasje, dvs. forteller noe om tidligere historie knyttet til virksomheter. Bygget er et murhus og rapporten sier at bygningens volum trolig er opprinnelig og bygningens uttrykk er endret da vinduer og taktekking er skiftet. Fasader kan trolig tilbakestilles. Rapporteten sier i sin vurdering at bygningen er velegnet som bolig, men det fremgår ikke hvordan en ser for seg at en skal forholde seg til næringsarealet i underetasjen. Redegjørelse for eiendommens historie og dagens status. Det kan godt stemme at hovedvolumet ble bygget i 1914, men tilbyggene mot nord og øst ble først bygget i 1946, i følge dokumentasjon i kommunen byggesaksarkiv. Ingen tilbygg er bygget etter det. Registreringen som ligger bak forslaget til bevaring er derfor svært mangelfull, og begrunnelsen for bevaring bortfaller. I hvilken stil og detaljering hovedvolumet opprinnelig hadde er usikkert da vi ikke har klart å oppdrive foto av dette og det finnes heller ikke tegninger av dette i byggesaksarkivet. I forbindelse med utvidelsen og bygging av tilbygg i 1946 ble fasadene på opprinnelig volum i fra 1914 også modernisert med nye moderne vindu og glattpussede fasader. Fasadene kan være pusset/vedlikeholdt og vindu kan hende er byttet en gang etter 1946, men alle vindusåpninger/plasseringer er identiske med tegninger i fra 1946, og hjemmelshaverne vet at bygget ikke har blitt endret de siste 50 år. Med dette og at tilbyggene utgjør ca. halvparten av bygningsvolumet, er det da vanskelig «tilbakestille» bygget, til noe annet enn slik det er i dag, da bygget er svært lite autentisk i forhold til det opprinnelige i fra 1914, men svært lite endret etter tilbyggene i fra shark as side 1

2 Bygget i seg selv slik det er i dag har ingen store arkitektoniske kvaliteter, da det opprinnelige volumet med mansardtak fra 1914 er bygget til med to tilbygg som ikke underbygger eller tar hensyn til det opprinnelige, men legger seg rett inntil med svært enkle saltaksbygg. Fasadeutrykk fremstår på bakgrunn av volumoppbyggingen som beskrevet over som lite spennende og med ett svært sparsommelig/nøkternt uttrykk. Den mest synlige fasaden og eneste som forteller om butikkdrift. Skal dette bevares som boligbebyggelse må boligfasaden skjermes for innsyn og da vil ikke butikkfasaden lengre være synlig! shark as side 2

3 Sætreskogveien 3 sett fra nord øst- med utvidelser i fra Er dette viktig historisk bygning som ønskes bevart? Fasade i fra hvilken historisk verdi har denne fasaden? shark as side 3

4 Sætreskogveien 3 sett fra vest. Bygningen er i dag seksjonert i fire seksjoner, et næringslokale og tre boligseksjoner. Næringslokalet har kun vært benyttet som lager de siste 30år. Tidligere lå det ett uthus på eiendommen, men dette ble revet i 2011 da uthusets forfatning da var så dårlig at det var fare for å rase sammen Vurdering av egnethet. Vi er svært uenige i at bygget er egnet som bolighus. Byggets planløsninger er uhensiktsmessige, bygningsmassen har svært lav standard, er dårlig isolert og har et enormt etterslep på vedlikehold både innvendig og utvendig. Det vil være svært ressurskrevende å istandsette dette huset for å oppnå en god nok standard til at forfalle vil stoppe og at dagens hjemmelshavere og evt. fremtidige beboere/eiere vil være tilfredse. Etterslepet på vedlikehold er stort. Taktekking, fasader og vindu er ikke byttet eller vedlikeholdt på minst 50 år. Ettersom det har vært jobbet med fortettingsplaner for eiendommen og for omkringliggende eiendommer i fra 1994 (25 år) har eiere av huset har rett og slett ikke turt å investere noe på denne eiendommen, da en har forutsatt at bygningsmassen skulle rives innen få år. Egnethet som bolig må også vurderes ut i fra at lokalet i u.etg. har store vindusflater rett ut i veien (tidligere butikkfasade), noe som ikke er forenelig med ønske om privatliv inne i boligarealer og nær boligfasader. Bruk av butikklokalet som bolig er derfor ikke egnet, med de fasader som bygget har så må enten fasaden endres eller fasaden må skjermes for innsyn. Og endres fasadene for å bli egnet for boligformål, så bortfaller argumentet om bevaring av butikkfasaden. shark as side 4

5 Bevaring av dette bygget slik det er står derfor i konflikt med egnethet til boligformål. Opprettholdes næringslokalet som næringslokale vil dette være i konflikt med gjeldende regulering som er Reguleringsplan for Oppegård Syd, øst for jernbanen, B3 boligområde, slik kommuneplanforslaget nå legger opp til. Forhold til andre objekter som er foreslått til bevaring. Vi registrerer også at eiendommen Sætreskogveien 12 (44/69) anbefales at vernes jf. rapport fra WSP datert , likevel ikke er foreslått bevart i forslag til kommuneplan. Vi vil påstå at denne eiendommen er vel så godt egnet til bevaring i forhold til Sætreskogveien 3, da denne er helt opprinnelig og bedre vedlikeholdt. At denne eiendom ikke er medtatt anser vi har skjedd etter ønske om å frigjøre eiendommen til fortettingsområde, dette er forståelig, men dette oppleves som grov forskjellsbehandling, da Sætreskogveien 3 er like godt egnet til fortetting, med både vestvendt beliggenhet og er mindre støyutsatt enn Sætreskogveien 12. Sammendrag bevaring. På bakgrunn av ovenstående redegjørelse ber vi om at eiendommen Sætreskogveien 3, tas ut av Hensynsone Bevaring kulturmiljø H570_1, da eiendommen har begrenset verdi i seg selv da bygningen er lite autentisk, fasader ikke er opprinnelige og bevaring av forretningslokale står i konflikt til gjeldende regulering som er bolig og dette næringsarealet er også svært lite egnet til bolig. Eiendommen har heller ikke betydning for helheten i ett kulturmiljø, da kulturmiljøet ikke lenger er særlig lesbar jf. bakgrunnsdokument Bakketun, som er naboeiendommen i Bergstien 2. Eiendommen er utelatt fra Hensynsone H820_5 fortettingsområdet Oppegård Syd. I høringsforslaget til ny kommuneplan er 44/123 ikke medtatt i noen hensynsoner for fortetting, slik at Reguleringsplan for Oppegård Syd- øst for jernbanen, vedtatt da fortsatt skal være gjeldende. Denne reguleringsplanen åpner for boligbebyggelse i inntil 2 etasjer med u grad u=0,2 eller u=0,15 (BYA). Dette er en regulering med lavere utnyttelse enn kommunens generelle Reguleringsbestemmelser for frittliggende småhusbestemmelser, der utnyttelsen er BYA- 22%. Eiendommen Sætreskogveien 3 ligger i luftlinje 115 m i fra stasjonsbygningen på Oppegård stasjon, og har med dette en svært sentral beliggenhet, og det stilles derfor spørsmål til om det er forsvarlig areal- og samfunnsmessig å bevare denne 1805 m2 store eiendommen med så sentral beliggenhet, med en så lav utnytting som eksisterende bebyggelse har. Historikk eldre kommuneplaner x I kommuneplan , vedtatt lå eiendommen inne i fortettingssone 1, der det var ønske om en høyere fortetting rundt Oppegård stasjon. Utenfor dette lå en fortettingssone 2, med bebyggelse av type tett-lav. Ett klart signal om høyere fortetting jo nærmere Oppegård stasjon/oppegård senter. x x I kommuneplan lå eiendommen inne i en noe redusert fortettingssone i forhold til foregående kommuneplan, men fortsatt ønske om fortetting for eiendommene langs østsiden av Sætreskogveien. I gjeldende kommuneplan , vedtatt , ligger eiendommen inne i Hensynsoner fortettingsområdet H820_4 og H810_6. shark as side 5

6 H820_4 sier som følger: «I fortettingsområde ved Bergstien i Oppegård syd skal utbygging føre til flere boliger og høyere utnyttelse og mer effektiv arealutnytting i forhold til eksisterende situasjon.» H810_6 sier som følger: «For fortettingsområdet ved Bergstien i Oppegård syd skal det utarbeides en felles reguleringsplan for alle eiendommer i sonen». Ettersom vi ikke har tilgang til kommuneplaner før 2003 er vi usikker på hvilke føringer for fortetting som ble gitt eiendommen før dette, men det som er sikkert er at det er vedtatt politiske føringer i kommuneplan for fortetting i minst 17 år. Med det presset som er på boligmarkedet i dag, kontra for 17 år siden, er det derfor uforståelig at kommunen nå ikke lenger ønsker eiendommen 44/123 og øvrige eiendommer i dette kvartalet til fortettingsområde, nå som sentrale myndigheter nettopp ønsker fortetting nær eksisterende sentrumsområder, i bybåndet og nær eksisterende kollektivtilbud. Private initiativ for fortetting og utvikling av eiendommen. Dagens hjemmelshaver Kai Hokholt ønsket fortetting allerede i 1994 og fikk delt eiendommen for å kunne bygge en ekstra bolig ihht gjeldende regulering, men denne delingen ble aldri gjennomført da det kom signaler om at en ønsket høyere fortetting. I 1997 fikk Hokholt laget en tomteanalyse for boligblokk på eiendommen, og plansjef John Bjørn Koksvik svarer: «Plansjefen stiller seg positiv til prinsippet om fortetting» og han hadde ingen motforestilling til riving av Sætreskogveien 3, da «bebyggelsen ligger for spredt rundt stasjonen til at de kan danne noen klar sammenhengende gruppe som støtter opp om hverandre og dermed skaper et miljø egnet for bevaring. Det vil være isolerte enkeltbygg uten noen klar sammenheng.» I påvente av kommuneplanrullering og lang saksbehandlingstid for private planer stoppet dette arbeidet opp. I 2001, 2004, 2005 og 2006 ble det varslet oppstart av regulering for eiendommene Sætreskogveien 1, 3 og 5 og Slåbråtveien 2, i samråd med planavdelingen i Oppegård kommune, men administrasjonen trenerte en sluttbehandling hver eneste gang, begrunnet med stadig nye argumenter; ny kommuneplan rullering, at «tiden ikke er moden», at adkomst over jernbanen ikke er god nok etc. Men fra kommunens side ble det aldri tatt ordentlig tak i disse utfordringene. Områderegulering. I 2013 varslet Oppegård kommune oppstart av områderegulering for Oppegård lokalsenter og i dette varselet lå eiendommen innenfor planavgrensningen, og dette blir da tolket som at eiendommen ønskes videreutviklet og utnyttet høyere enn dagens utnyttelse. I utvalg for Miljø og Plan den (sak 17/3354) redegjør rådmannen for at planarbeidet har stoppet opp og at de ønsker å gå videre med planarbeidet med en noe redusert planavgrensning, der eiendommen nå blir liggende utenfor planavgrensningen for områdereguleringen. Deretter stopper planarbeidet atter opp, og den redusert planavgrensning blir aldri varslet til hjemmelshavere/berørte parter eller annonsert i aviser/kommunens hjemmeside. Disse endringer av planavgrensninger for områdereguleringen sammen med stadige endringer av hensynsoner for fortetting i kommuneplanen vitner om at kommunen stadig endrer holdninger, fremstår som vinglete og forutsigbarheten for fremtidig utvikling bortfaller fullstendig. Pga. den lange perioden der kommunen tydelig har meddelt at her ønskes det fortetting har det derfor ikke skjedd noen form for utvikling og vedlikehold av eksisterende eiendommer har stoppet opp. Forfallet av bygningsmassen har startet, ikke bare i Sætreskogveien 3, men på mange omkringliggende bygninger. shark as side 6

7 Eiendommene dette gjelder representerer store ressurser for de det gjelder, bundet opp til både privat økonomi og investeringer, og manglende fremdrift og forutsigbarhet påvirker i største grad folks liv og helse. Sammendrag fortettingssoner. På bakgrunn av ovenstående og ihht. Regional plan for areal og transportplanlegging i Oslo og Akershus, vedtatt desember 2015, ber vi om at eiendommen 44/123 og kvartalet i mellom Sætreskogveien, Bergstien og Velletsvei medtas i hensynsone for fortetting på lik linje som foreslåtte Hensynsone H820_5 i forslag til ny kommuneplan, slik at forutsigbarheten opprettholdes. Forutsigbarhet er helt nødvendig for at utbyggere med gjennomføringskraft tør å satse på boligutvikling her og Oppegård sentrumsområde trenger noen som tør satse for at ønsket fortetting og transformasjon rundt Oppegård sentrum kan realiseres. På vegne av hjemmelshaver Evy Breiby, Kai Hokholt og Greverud Eiendomsutvikling AS, Med vennlig hilsen shark.as Kari Sivertsen Sivilarkitekt shark as side 7