SAMLET SAKSFRAMSTILLING

Transkript

1 Side 1 av 5 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 16/2990 Planinitiativ boliger, Tusseveien / Tjernsliveien Saksbehandler: Henning Weyergang-Nielsen Arkiv: L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 70/16 Utvalg for miljø og plan Vedlegg: 1) Følgebrev 2) Planinitiativ Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den sak 70/16 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt. Vedtak: 1. Utvalg for miljø og plan er innstilt på å behandle detaljregulering for boligområde Tjernsliveien/Tusseveien. 2. Reguleringsforslaget skal tilrettelegge for boligbebyggelse i det ubebygde området nordøst for krysset Tjernsliveien/Tusseveien, og inkludere omlegging av veien og krysset.

2 Side 2 av 5 Reguleringen må vise et godt og helhetlig grep for utnyttelse av eiendommene. Det må ses nærmere på: a. Hvordan bebyggelsen i planområdet arrangeres og hvor høy utnyttelsen bør være. Dette må ses i sammenheng med den arkitektoniske helheten, bokvalitet inne og ute, og belastningen på nærområdets veisystemer. b. Prosjektets miljøprofil, med vekt på overvannshåndtering, materialbruk og energibruk. Overvann skal håndteres innenfor planområdet. c. Hvorvidt deler av Statens Vegvesens eiendom på sørsiden av Tusseveien kan innlemmes i planområdet. 3. Området har støyutfordringer fra både vei og jernbane. Støy må utredes grundig, og prosjektet må ha et godt konsept for å håndtere støyutfordringene. 4. Prosjektet må bidra til viktig teknisk infrastruktur i nærområdet. Primært gjelder dette omlegging av nedre del av Tjernsliveien, inkl. krysset mot Tusseveien, samt bidrag til ny gang- og sykkelatkomst over jernbanen ved Oppegård stasjon. Rådmannens innstilling: 1. Utvalg for miljø og plan er innstilt på å behandle detaljregulering for boligområde Tjernsliveien/Tusseveien. 2. Reguleringsforslaget skal tilrettelegge for boligbebyggelse i det ubebygde området nordøst for krysset Tjernsliveien/Tusseveien, og inkludere omlegging av veien og krysset. Reguleringen må vise et godt og helhetlig grep for utnyttelse av eiendommene. Det må ses nærmere på: a. Hvordan bebyggelsen i planområdet arrangeres og hvor høy utnyttelsen bør være. Dette må ses i sammenheng med den arkitektoniske helheten, bokvalitet inne og ute, og belastningen på nærområdets veisystemer. b. Prosjektets miljøprofil, med vekt på overvannshåndtering, materialbruk og energibruk. Overvann skal håndteres innenfor planområdet. c. Hvorvidt deler av Statens Vegvesens eiendom på sørsiden av Tusseveien kan innlemmes i planområdet. 3. Området har støyutfordringer fra både vei og jernbane. Støy må utredes grundig, og prosjektet må ha et godt konsept for å håndtere støyutfordringene. 4. Prosjektet må bidra til viktig teknisk infrastruktur i nærområdet. Primært gjelder dette omlegging av nedre del av Tjernsliveien, inkl. krysset mot Tusseveien, samt bidrag til ny gang- og sykkelatkomst over jernbanen ved Oppegård stasjon.

3 Side 3 av 5 SAKSUTREDNING Sammendrag Planområdet ligger helt sørøst i kommunen og er totalt på i overkant av 7 daa. Forslagsstiller fremmer et planinitiativ, med forslag om en regulering til boligformål og en omlegging av nedre del av Tjernsliveien og krysset mot Tusseveien. Planområdet er i dag ubebygd. Rådmannen mener at det foreslåtte konseptet kan gi et interessant boligprosjekt, og at det kan bidra til å løse viktige infrastrukturtiltak for lokalmiljøet. Bakgrunn for saken Planområdet som søkes utviklet består av eiendommene Tjernsliveien 7 A og B, Tusseveien 1 og 3, samt noen mindre tilgrensende parseller. Området ligger helt sørøst i kommunen. Tusseveien 1 og 3 er tidligere uregulert, men avsatt til boligformål i Kommuneplanen. Hjemmelshaverne for eiendommen tok kontakt med Oppegård kommune, med tanke på å fremme et planinitiativ for eiendommene. Ideen var et prosjekt med en utnyttelsesgrad i tråd med bestemmelsene for frittliggende småhusbebyggelse ellers i kommunen. Daværende virksomhet Vei & park uttalte i den forbindelse at nedre del av Tjernsliveien og krysset mot Tusseveien er en av de mest utfordrende strekningene på det kommunale veinettet, og ga et tydelig signal om at det ikke var tilrådelig med tiltak som kan generere økt biltrafikk her. Samtidig var det et sterkt ønske fra Vei & park om å få denne strekningen utbedret, særlig med tanke på stigningsfoholdene i nedre del av Tjernsliveien. Rådmannen tok derfor initiativ til en dialog med forslagsstiller om en noe høyere utnyttelse av eiendommene, mot at man fikk utbedret veien. For å kunne utbedre veien er det imidlertid nødvendig å legge deler av denne over eiendommene i Tjernsliveien 7A og 7B. Tjernsliveien 7A og B er regulert i detaljregulering for Tjernsliveien 7 som har bestemmelser tilsvarende reguleringsplanen for frittliggende småhusbebyggelse. Hjemmelshaverne for disse eiendommene var i prosess med byggesøknad for tiltak i tråd med gjeldende regulering, da hjemmelsehaverne i Tusseveien 1 og 3 tok kontakt med tanke på et samarbeid. Den pågående byggesaken ble derfor lagt på is, og det samarbeides nå om et helhetlig prosjekt for alle eiendommene, som innebærer boligutvikling og omlegging av deler av Tjernsliveien og Tusseveien. Forslagsstiller er Tomter Lodge AS, med Søyland Arkitekter AS som plankonsulent. Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges frem for planmyndigheten i møte (jf. pbl. 12-8). Forslagsstiller legger med dette frem sin ideskisse for utbygging, slik at kommunen kan gi råd om hvordan planen skal utarbeides. Beskrivelse av planideen Forslagsstillers planidé er å utvikle eiendommene i det foreslåtte planområdet med boliger. I hovedsak relativt små leiligheter i en prisklasse mange kan ha råd til. Området ligger i skrånende terreng, og det foreslås derfor å legge bebyggelsen i to dobbeltvolumer med fem etasjer mot syd og tre etasjer mot nord. Nederste etasje vil være parkeringskjeller, med fire boligetasjer ovenfor. Dette gir til sammen 32 leiligheter fra 50 m² til 90 m². Med et bebygd areal på ca 1280 m² vil %BYA være på 18%. Det legges opp til en restriktiv parkeringsnorm. Planinitiativet viser til at et planarbeid kan bidra til å løse viktige utfordringer knyttet til teknisk infrastruktur. Som en del av prosjektet foreslås nedre del av Tjernsliveien ombygget slik at denne blir rettere og slakere. Prosjektet kan også bidra økonomisk til en bedre veiløsning for myke trafikanter over jernbanesporet ved Oppegård stasjon. Dette må gjøres i en avtale med kommunen om et økonomisk bidrag per m² BRA.

4 Side 4 av 5 Det henvises for øvrig til forslagsstillers beskrivelse av planideen (se vedlegg). Rådmannens vurdering Det innsendte planinitiatvet er utviklet etter en god dialog med kommunen. Det foreslår en hensiktsmessig bruk av et relativt stasjonsnært område, samtidig som det bidrar til viktige infrastrukturtiltak. Boligkonsept Forslagsstiller ser for seg to dobbeltvolumer med 16 leiligheter i hver, til sammen 32 leiligheter, med parkering i nederste etasje. Blokkene vil legges inn i det skrånende terrenget. Rådmannen mener det er avgjørende at bebyggelsen arrangeres slik at den bidrar til best mulig støyskjerming for å skape et godt bomiljø både inne og for uteområdene. Boligkonseptet i planinitiativet kan være et godt utgangspunkt for å klare dette, men rådmannen mener at ulike løsninger for arrangement av bebyggelse bør utredes mer detaljert i forbindelse med planprosessen. Forslagsstiller ser for seg et konsept med to-, tre- og fireroms leiligheter med BRA fra ca 50 m² til 90 m². Dette skiller seg fra mange av de senere tids leilighetsprosjekter i Oppegård kommune, som er bygget med en relativt høy andel store leiligheter. Rådmannen mener dette positivt, da det kan bidra til et mer variert boligtilbud i kommunen. Planprosessen må også fokusere på om det foreslåtte antall leiligheter er hensiktsmessig. I vurderingen må man avveie mulighetene for økonimiske bidrag til viktig teknisk infrastruktur, særlig opp mot belastningen boligene vil legge på veisystemet i Oppegård syd. Prosjektets parkeringsdekning vil påvirke denne avveiningen. Planområdet er sydvent og relativt bratt, noe som vil gi leilighetene svært gode solforhold. Høydeforskjellen opp til den ovenforliggende nabobebyggelsen er så stor at blokkene ikke vil ha betydning for lys-, sol- og utsiktsforholdene hos disse. Rådmannen ser positivt på at det foreslåtte prosjektet med god margin oppfyller kommuneplanens krav til minste felles uteoppholdsareal (MUA). I tillegg ligger planområdet mindre enn 200 meter unna flotte og store rekreasjonsområder ved Tussetjern. Støy Området har støyutfordringer. Et område øst i planområdet ligger innenfor gul støysone fra fylkesveg 156. Det er i utgangspunktet ikke planlagt bebyggelse her, men tiltakshaver må uansett sørge for at uteområdene får akseptable støynivå. Antagelig utgjør støy fra jernbanen et større problem, da denne går tett på planområdet. I dette området har ikke kommunen p.t. tilfredsstillende støysonekart. Rådmannen mener at støy fra jernbanen derfor må utredes grundig som en del av planarbeidet, og prosjektet må kunne dokumentere at de oppfyller støykravene i kommuneplanen. Trafikkløsninger i og ved planområdet Planområdet har i dag svært krevende atkomstforhold. Atkomsten fra sør er bratt og går via en kulvert som er for smal til at to personbiler kan passere hverandre eller at større utrykningskjøretøy kan komme gjennom. Atkomsten fra nord-vest er via Tjernsliveien. Bakken nederst i Tjernsliveien er meget bratt. En forbedring av av denne er helt avgjørende for å kunne tilråde at det bygges boliger i planområdet. Forslagsstiller vil, som en del av sitt prosjekt, legge om bakken nederst i Tjernsliveien, slik at denne blir rettere og slakere. Dette vil gi en klar forbedring av veisituasjonen i området. Detaljene rundt trasé og stigningsforhold må gjennomgås i forbindelse med reguleringsplanen, slik at man sikrer

5 Side 5 av 5 kvalitet i prosjektet. Omleggingen av Tjersliveien og krysset mot Tusseveien, bidrar samtidig til at den smale kulverten under jernbanen i sør kan nedgraderes til gang- og sykkelvei. Forholdene for myke trafikanter ved jernbaneovergangen ved Oppegård lokalsenter er ikke tilfredsstillende. Rådmannen mener det ikke vil være riktig å tilrettelegge for et større antall nye boliger i det området denne overgangen betjener, før man har en tydelig plan for en forbedring av de trafikale forholdene. I dialog med kommunen har derfor forslagsstiller signalisert at de kan bidra økonomisk til en ny og forbedret løsning. Rådmannen har engasjert et konsulentfirma til å se på mulighetene for etablering en ny gang- og sykkelbro ved Oppegård stasjon. Foreløpige tilbakemeldinger tyder på at dette er løsbart, men en endelig rapport er ikke klar. Dersom dette viser seg å være et vanskeligere prosjekt enn først antatt, kan det være et alternativ at forslagsstiller bidrar til å etablere deler av en ny gangvei langs toglinja fra Oppegård stasjon til planområdet. Dette vil i så fall knytte planområdet enda tettere mot Oppegård stasjon, og ikke minst vil Tussevann tilgjengeliggjøres bedre gjennom at det kan nås via 500 meter gangvei i flatt terreng fra togstasjonen. Forholdet til helhetlig utvikling i Oppegård syd Områder nærmere Oppegård stasjon, som har ønsket å omregulere til en høyere utnyttelsesgrad, har fått tilbakemelding om at dette vil kreve at det etableres en ny kjøreatkomst over jernbanen. Når rådmannen vurderer dette planinitiativet som positivt, er det på bakgrunn av at dette kan være et godt konsept for å komme videre med en utvikling i Oppegård syd. Prosessen for Områdereguleringen for Oppegård lokalsenter har vært krevende å videreføre, og det er derfor nødvendig å tenke nye løsninger. Dette beskrives nærmere i eget notat (ESA sak 16/3679-1). Rådmannen vurderer at dette prosjektet kan være en bidragsyter til å løse trafikale problemstillinger, noe som vil være et gode for alle som benytter overgangen ved Oppegård stasjon. Samtidig vil en ny løsning for myke trafikanter bidra til at de infrastrukturkrav som ligger på en videre utvikling av lokalsenterområdet vil være noe redusert i omfang, og at eventuelle fremtidige prosjekter her vil kunne gjennomføres med mindre konflikter i anleggsfasen. Dette vil på sikt komme utviklingen for områder nærmere Oppegård stasjon til gode. Anbefaling Rådmannen ser positivt på en utvikling av eiendommene rundt krysset Tjernsliveien/Tusseveien. Området har gangavstand til Oppegård stasjon, samtidig som det har nær forbindelse til flotte grønt- /friområder rundt Tussevann. Konseptet med mindre leiligheter skiller seg noe fra mange andre leilighetsprosjekter i kommunen, og kan derfor bidra til et variert boligtilbud. Det er gode lys- og solforhold, men det forventes at støy må utredes grundig i det videre planarbeidet. En utvikling her vil bidra til å løse viktige tekniske infrastrukturtiltak. Dette er viktig isolert sett for dette prosjektet, men det kan også bidra til å berede grunnen for videre utvikling i og rundt Oppegård lokalsenter. Espen Dag Rydland Kommunalsjef Samfunn og teknikk Anne Holten Plansjef Godkjent og ekspedert elektronisk.