Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ gangsbehandling Reguleringsplan for Karlsborg, Vanse gnr/bnr, 25/30 m.

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2012/599 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ gangsbehandling Reguleringsplan for Karlsborg, Vanse gnr/bnr, 25/30 m.fl Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til Detaljregulering for Karlsborg gnr 25, bnr 30 og gnr 26 bnr 71 med tilhørende bestemmelser begge datert ut til offentlig ettersyn etter at følgende er lagt til bestemmelsene: 1. 3 a) første del endres fra «Sammen med byggemelding skal det vedlegges en målsatt situasjonsplan i M = 1:500» til «Sammen med byggemelding skal det vedlegges en målsatt situasjonsplan i M = 1:200» c endres fra: «På område B2 skal det opparbeides felles lekeareal for små barn med minimum areal 100 m2. Lekeområdet skal utstyres med lekeapparater» til: «På område B2 skal det opparbeides lekeplass med minimum areal 100 m + 10 m2 pr boenhet. Kvalitet og innhold skal være tilpasset samtidig og variert lek for minimum 2 barn pr boenhet i planområdet. Det skal være bord og sitteplasser for voksne. Lekeplassen skal være solrik, sikret mot trafikk og skjermet mot vind og støy med vegetasjon. 3. nytt punkt c under 9 Rekkefølgekrav: Før det gis brukstillatelse til boliger på B2 skal 5 c) være gjennomført i henhold til godkjent utomhusplan som beskrevet i 3 a). 4. Endringer i plankart: område for energianlegg skal ha 4 meters bredde rundt trafostasjon. Behandling i Teknisk utvalg : Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak : Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til Detaljregulering for Karlsborg gnr 25, bnr 30 og gnr 26 bnr 71 med tilhørende bestemmelser begge datert ut til offentlig ettersyn etter at følgende er lagt til bestemmelsene:

2 1. 3 a) første del endres fra «Sammen med byggemelding skal det vedlegges en målsatt situasjonsplan i M = 1:500» til «Sammen med byggemelding skal det vedlegges en målsatt situasjonsplan i M = 1:200» c endres fra: «På område B2 skal det opparbeides felles lekeareal for små barn med minimum areal 100 m2. Lekeområdet skal utstyres med lekeapparater» til: «På område B2 skal det opparbeides lekeplass med minimum areal 100 m + 10 m2 pr boenhet. Kvalitet og innhold skal være tilpasset samtidig og variert lek for minimum 2 barn pr boenhet i planområdet. Det skal være bord og sitteplasser for voksne. Lekeplassen skal være solrik, sikret mot trafikk og skjermet mot vind og støy med vegetasjon. 3. nytt punkt c under 9 Rekkefølgekrav: Før det gis brukstillatelse til boliger på B2 skal 5 c) være gjennomført i henhold til godkjent utomhusplan som beskrevet i 3 a). 4. Endringer i plankart: område for energianlegg skal ha 4 meters bredde rundt trafostasjon. Saksdokumenter: Plankart datert * Bestemmelser datert * Planbeskrivelse datert * Referat fra oppstartsmøte datert * Forespørsel om igangsetting av planarbeid for Karlsborg, Vanse datert * Behandling i teknisk utvalg saksnummer 12/77 møtedato * Varsel om oppstart datert * Adresseliste for melding om oppstart Innspill fra Fylkesmannen i Vest-Agder datert * Innspill fra Statens vegvesen datert * Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert * Alle dokumenter merket med * er vedlagt saken Saksutredning Tiltakshaver og utfører Asplan Viak ble i 2012 engasjert av Karlsborg A/S til å foreta omregulering av gjeldende plan nr 155 «Karlsborg» med utvidelse av planområdet til å omfatte hele eiendommen tilhørende Karlsborg AS i Vanse. Eiendommen består av gnr. 25, bnr. 30 og gnr 26, bnr 71. I tillegg inngår 25/172 som er bolighus. Hensikt med planarbeidet Tilrettelegge for videre utbygging av bilverksted/forretning vest for dagens bilverksted. Tilrettelegge for en konsentrert boligbebyggelse på området vest i planområdet. Fjerne regulert offentlig veg gjennom eiendommen. Endre reguleringsstatus for dagens bolig til bolig. Området er i dag disponert til bilverksted og boligformål etter gjeldende reguleringsplan vedtatt

3 Utbyggingsavtale Det vil være aktuelt med utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen ved bygging av GS veg langs Fv43 forbi eiendommen. Dagens situasjon Området i gjeldende reguleringsplan er utbygd med bilverksted i flere byggetrinn. Siste utbygging var i 2012 med bygg for dekklager og sprøyteanlegg lengst mot nordøst. Det er opparbeidet fortau langs dagens verksted fram til avkjørselen. Løa på det i dag uregulerte området brukes i tilknytning til bilverkstedet som lagringsplass. Agder Energi har i 2013 bygd ny trafo vest på 26/71 ved Vanse Mølle og lagt høyspentlinjen over området i kabel langs Brastadvannet. I tilknytning til utbyggingen i 2013 av Vanse Mølle har Karlsborg Eiendom gitt tillatelse til å anlegge atkomstveg for Mølla inn på eiendommen 26/72. Denne vegen er midlertidig og er påtenkt for framtidig boligbebyggelse kombinert med evnt tilkomst til Mølla. Dagens eldre bolighus med avkjørsel fra Fv463 saneres ved utbygging etter nytt planforslag. Planstatus I kommuneplanen er arealdisponeringen for det utvidede reguleringsområde landbruksformål. Kommuneplanen er nå under rullering. Gjeldende reguleringsplan er Karlsborg A/S datert PLANFORSLAGET Planen er framstilt som privat detaljregulering etter plan- og bygningslovens Det er holdt forhåndskonferanse med kommunen der planområdets avgrensning er fastsatt. Planforslaget er i tråd med dette. Planen består av gnr. 25, bnr. 30,172 og gnr 26 bnr 71 og utgjør ca 20 daa. Det ble rettet en forespørsel til kommunen den om omregulering for å få regulert vekk den offentlige vegen gjennom planområdet og innlemme eiendommen 26/71 til utbyggingsformål. Kommunen behandlet saken den (Sak 12/77) og anbefalte å ta opp saken til regulering. Å fjerne den offentlige vegen gjennom planområdet kunne foreslås. Se vedlegg. Bebyggelse og anlegg Området BKB1 er i dag disponert til bilforretning med verksted, utstilling, kontorer og lager etc som naturlig del av denne virksomheten. Området BKB2 ønskes disponert for utbygging til bilverksted eller lignende med samme bruk som BKB1. Det legges til grunn bygging av underetasje på BKB2 med innkjøring fra nordsiden samt mulighet for en forretningsetasje og en kontoretasje. Innkjøring til BKB2 vil være veg KV midt i planen. Med byggegrenser satt i plankartet vil det være plass til et bygg med ca 1500 m2 i grunnflate. Byggegrensen mot Fv463 er som for gjeldende plan med 12.5m fra senter Fv463. Mot nord er grensen satt ut fra behov for atkomst til underetasje. Bolig B1-2 Dagens bolig på B1 reguleres til bolig i tråd med dagens bruk. Denne ligger i gjeldende plan som del av næringsområde. Boligene er i senere år opprustet. Reguleringsformålet følger eiendomsgrensen. Området B2 ønskes disponert til boligformål med konsentrert bebyggelse med en blokkbebyggelse eller som 4 manns boliger. Parkering vil være i felles garasjeanlegg i underetasje på ca kt 5,5 og hovedplan på kt 9,3. Internt på området etableres felles lekeplass for barn som må vises på situasjonsplan ved utbygging av eiendommen. Virksomheten med bilforretning på østsiden av B2 vurderes ikke å medføre

4 konflikt ettersom denne type virksomhet ikke gir støy eller andre uønskede aktiviteter for en boligbebyggelse. Trafo Området disponert til energianlegg huser ny trafo bygget av AE i Kjørevei og avkjørsel Dagens kjøreveg p_kv brukes som atkomstveg til underetasje på bilforretningen med tilhørende bygg og parkeringsareal på nivå kt 4,5. Denne vegen vi bli brukt tilsvarende for område BKB2. Avkjørsel til boligarealet B2 mot vest vil være dagens avkjørsel på eiendommen som nå disponeres av Vanse Mølle. Avkjørsel til dagens bolighus på B2 stenges ved utbygging på B2. Gang- og sykkelveg Det inngår en gang og sykkelveg langs BKB2 og B2 i planen i tråd med kommuneplanens mål om GS veg fra Vanse til Ore. GS vegen er regulert med bredde 2,5m og med 2m avstand til F463 for plass til en rabatt som er fysisk skille. Det er videre avsatt et sideareal på 1,5m mot areal for bebyggelsen. Opparbeidelse av GS vegen forbi eiendommen er satt som rekkefølgekrav. Vann og avløpsanlegg, overvann og renovasjon Byggeområdet tilkobles offentlig avløp som ligger over eiendommen det må påregnes omlegging av disse ledningene slik at de ligger i framtidig kjøreareal. Det forventes en omlegging av det ledningsnettet i forbindelse med byggeprosjektet på nye byggearealer der ledningene blir liggende i kjørearealer. Vann tilkobles offentlig ledning sør for Fv463. Friluftsområde Friluftsområdet i plankartet er vegetasjonsbelte mellom byggeområdene og Brastadvannet der vegetasjonen skal beholdes som en randsone. Hensynssoner Frisiktsoner etableres for avkjørsler er lagt inn etter Vegvesenets håndbok. Faresoner for høyspentanlegg er satt 5m fra den nye trafoen. KONSEKVENSER AV PLANEN Landskap Landskapsvirkningen av bygninger i planområdet er vurdert. Ny bebyggelse vil ligge i skråningen mellom Brastadvannet og Fv463 og være en forlengelse av eksisterende bebyggelse på begge sider av planområdet. Naturmangfold Det utvidede planområdet er et lite landbruksareal samt eldre gårdsbebyggelse og delvis planert. Det vurderes som lite aktuelt for undersøkelse mht naturmangfold. Det er ikke registrert arter i Artskart og Naturbasen. Tiltaket synes å ikke ha negative konsekvenser for naturmangfoldet ettersom randvegetasjonen mot Brastadvannet beholdes. Kulturminner Fylkeskonservatoren har ikke merknader til planen. Friluftsliv Planforslaget synes å ikke medfører endringer som berører friluftslivet og turaktivitet i området.

5 Trafikk Planen legger opp til gang-sykkelveg langs Fv463 med separering av myke trafikkaner fra biltrafikk. Planen har en positiv konsekvens for trafikksikkerhet. Det inngår å flytte en avkjørsel i planområdet slik at antall avkjørsler er uendret fra i dag. Flomvannstand NVE har krevd av flomfare i Brastadvannet og Vansebekken vurderes i planen. Vansebekken med avgreining til Brastadvannet starter i planområdet, og flomvannstanden i Brastadvannet bestemmes av kapasiteten av kanalen med bekkelukkingen fra Vanseheim, utløpet til hovedbekken i sentrum og av vannstanden i bekken fra Prestvannet. Kanalen ble bygget i forbindelse med senking av Brastadvannet i 1918 med 2m for oppdyrking av Hellemyra. Kanalen ble videre senket med 15cm i Normalvannstand ligger på kt 2,4. Kommunen har satt enn en rist i innløpet til bekkelukkingen som tettes av takrør og greiner ved flom og medvirker til oppstuving i Brastadvannet. Denne risten bør fjernes og erstattes med annen sikring. Det er registret vannstand hos Kjell Ore AS siden 1975 med høyeste registrerte vannstand under flommen Denne vannstanden er målt inn til kt 3,43. Golv underetasje i dagens bygningsmasse er kt 4,76. Høydereferanse er NN2000. Ny bygningsmasse bør ikke ligge med lavere nivå enn kt 4,2 som er 0,8m over maks registrerte flomvannstand. Ut fra dette er det ikke angitt hensynssoner i plankartet ettersom maks flomvannstand følger vannkanten. ROS-ANALYSE Det henvises til vedlagt planbeskrivelse for fullstendig analyse. Planområdet er av begrenset størrelse og dermed oversiktlig. Ingen hendelser er vurdert å ha «alvorlig konsekvens». For nærmere angitte hendelser/situasjoner vises det til planbeskrivelse. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartmøte ble avholdt med Farsund kommune den Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av og samtidig annonsert i Farsunds Avis. Melding om planarbeid er sendt direkte til alle som grenser til reguleringsområdet eller interesser i planområdet. Mottatte uttalelser er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak og administrasjonen. Uttalelsene følger i sin helhet som vedlegg. Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder. Brev datert De skriver, utdrag: Planområdet grenser ned mot Brastadvannet. I eksisterende reguleringsplan er det lagt inn et grønt bufferområde langs vannkanten. Denne forutsetter miljøvernavdelingen at opprettholdes og videreføres inn på det nye området. Vi gjør oppmerksom på at tiltak i vannkanten må forventes å bli møtt med innsigelse. Det må settes av nok og tilgjengelige utearealer og trafikksikkerhet må vurderes i tilknytning til skolevei, barnehage og lekearealer. Er området utsatt for støy skal dette tas hensyn til i planleggingen og innarbeides i plankart og bestemmelser. Hvis det kommer frem at det må gjennomføres geotekniske undersøkelser før utbygging, skal dette gjøres i forbindelse med planleggingsprosessen. Manglende geotekniske undersøkelser er normalt gjenstand for innsigelse ved offentlig ettersyn. Tiltakshavers kommentar:

6 Merknadene er lagt til grunn for utforming av plankart og bestemmelser. Friluftsområde med randvegetasjon langs Brastadvannet er videreført i planen. Kommentar fra administrasjonen: Innspillet synes å være ivaretatt. Det er lagt inn en buffersone mot Brastadvannet med samme størrelse som i eksisterende plan for nytt område. Tiltakshaver skriver følgende i planbeskrivelsen vedrørende geotekniske undersøkelser: «Grunnen i byggeområdet består av morene/grus med stor fasthet og er god byggegrunn for planlagt bebyggelse. Grunnforholdene er klarlagt ved tidligere bygging på BKB1 og utgraving på BKB2. Det er derfor ikke foretatt supplerende grunnundersøkelser for planen». Det er foreslått endringer som vil bedre ivareta barn og unges interesser, se avsnitt for vurderinger og forslag til innstilling. Vest-Agder fylkeskommune. Brev datert De skriver, utdrag: «Planområdet omfatter et mindre jordbruksareal. Selv om jordvern er viktig, er vår oppfatning at det er et relativt lite areal som her medgår, og arealet ligger også klemt inne mellom Vanse Mølle og byggeområdet i reguleringsplanen for Karlsborg. Vi har derfor ingen vesentlige merknader til at dette arealet reguleres til bebyggelse. Vi gir dog kommunen råd om å se planarbeidet i sammenheng med gjenoppbyggingen av kornlageret på Vanse Mølle som det er sendt inn søknad om dispensasjon for, og innlemme dette prosjektet i planen for en bedre og mer helhetlig plan for hele området». «Av hensyn til landskapet og friluftsinteresser i strandsonen må det avsettes en romslig grønkorridor langs vannet i likhet med hva tilfellet er i eksisterende reguleringsplan. Det må også sikres tilstrekkelige arealer til lek for barn og unge». «Samferdsel: Eksisterende vei som planlegges omregulert ser ikke ut til å være fullt utbygd, jfr eksisterende plankart. Dagens kryss med Fv 463 er oversiktlig og fungerer bra. Ved en omregulering bør det hensynstas mulighet for en fremtidig forlengelse av eksisterende fortau/gs-vei videre langs Fv 463. Den omtalte veien som ønskes omregulert fra "offentlig vei" er kommunal, og fylkeskommunen har derfor ikke noe å anføre til eierforholdet til denne veien. Det synes positivt at det legges opp til en mest mulig enhetlig regulering av planområdet, så fremt dette hensynstar behovet for gode avkjørsler og krysningspunkter i et trafikksikkerhetsperspektiv, og at anlegg for myke trafikanter prioriteres slik at nye planer gir en positiv effekt også for disse. Planforslaget gir ikke grunnlag for merknader fra fylkeskonservatoren». Tiltakshavers kommentar: Merknadene for VAF er lagt til grunn for planforslaget. Kommentar fra administrasjonen: Innspillet synes i stor grad å være ivaretatt. Administrasjonen foreslår endringer som vil bedre ivareta barn og unges interesser, se avsnitt for vurderinger og forslag til innstilling. Statens vegvesen brev datert De skriver: «Ved behandling av en ny reguleringsplan vil vi legge vekt på endringer i tilknytning til arealer langs fylkesveg 463, og på videreføring av regulert gang-/sykkelveg vestover langs fylkesveg. Sideareal for veggrunn utenfor g/s-veg må ut fra håndbok 233 ha en bredde på minst 1,5 m fra asfaltkant på g/s-veg, og større bredde dersom det blir nivåforskjell på mer enn 0,5 m mellom g/s-veg og tilstøtende areal. Byggegrense mot fv. 43, som i gjeldende

7 plan er regulert nær vegkryss og nær avkjørsler til område F1, må nå reguleres mer i tråd med særregler for kryss i veglovens 29, fjerde ledd, og tilpasses atkomster». Tiltakshavers kommentar: Vi anser at Vegvesenets merknader er lagt til grunn for planen. Kommentar fra administrasjonen: Administrasjonen ser at gang og sykkelveien tilsynelatende ligger nærmere fylkesvegen enn anbefalt av statens vegvesen på deler av traséen. NVE E-post datert NVE gjør oppmerksom på mulige flomproblemer knyttet til bekk og vann og ber om at dette utredes i planarbeidet. Tiltakshavers kommentar: Høyspentlinje gjennom planområdet er nå lagt i bakken og ny trafo lagt inn med faresone. Flomvannstand i Vansebekken/Brastadvannet er til planlagt bebyggelse regner vi med kan tas fra trafo som ligger like ved området. Trafo er et betongbygg (gammel type) der avstandskrav i forhold til byggegrense må avklares. Faresoner for eksisterende høyspentkabler er lagt inn i planen. Kommentar fra administrasjonen: NVE sitt innspill synes ivaretatt. Når det gjelder trafo skal denne være av nyere type, satt opp etter brannen på Mølla. Avstandskravet skal være på 4 meter. Vurdering Det ble gitt klarsignal for å igangsette planarbeidet av teknisk utvalg i møte den , saksnummer 12/77. Planforslaget synes å være i henhold til signaler gitt i dette møtet. Planen befatter 1,6 daa med dyrket mark som omdisponeres til boligformål. I henhold til gitte innspill i kommuneplanarbeidet ligger dette LNF-området utenfor anbefalt grense for jordbruksformål satt av avdeling for landbruk i Farsund kommune. Fylkesmannen har ingen vesentlige merknader til at dette arealet reguleres til bebyggelse. Administrasjonen vurderer det dit at området bør kunne omdisponeres til bolig på bakgrunn av dette. Mølla benytter i dag dette arealet som kjøreveg for tungtransport og levering/henting av gods fra Mølla. Det er inngått en avtale om denne bruken med tiltakshaver. Avtalen skal ikke være bindende. Administrasjonen ser at denne bruken kan være viktig for en fornuftig og enklere drift av Mølla. Det ligger dog ikke noe grunnlag for at administrasjonen skal foreslå dette som en permanent løsning. De nødvendige hensyn synes ivaretatt med særlig henblikk på flomvannstand og naturmangfold mot bekken, hvor randvegetasjonen beholdes og videreføres i nytt areal. Randvegetasjonen helt mot nordøst er noe innskrenket i forhold til gjeldene plan. For dette området er det gitt tillatelser til opparbeidelse og plankart viser faktisk situasjon. Adkomst til nytt boligfelt B2 er tegnet inn over gang og sykkelveg helt i det vestre hjørnet av planforslaget, og tanken er å benytte avkjørselen til Mølla. Ny adkomst her forutsetter stenging av eksisterende adkomst til eksisterende bolig, som tilsynelatende skal rives. Det kan vurderes om det er mer hensiktsmessig å beholde eksisterende avkjørsel til nytt boligfelt da avkjørselen til Mølla er noe utflytende og uoversiktlig. Administrasjonen ser det hensiktsmessig å avvente en tilbakemelding fra Statens vegvesen i høringsfasen på tenkt løsning.

8 Det vil være aktuelt med utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen ved bygging av GS veg langs Fv43 forbi eiendommen. Rekkefølgebestemmelser forlanger at denne skal være på plass for det gis brukstillatelse på boliger i B2. Administrasjonen vil foreslå noen endringer. Vi ønsker at alle utomhusplaner skal leveres i 1:200. dette foreslås endret i bestemmelsene. Det er tatt med areal for lekeplass i plankart og bestemmelser, men det må sikres gjennomføring med rekkefølgekrav, samt en tilfredsstillende opparbeidelse som ivaretar barna på en bedre måte. Formål for energianlegg skal være i 4 meters bredde rundt trafostasjon. Administrasjonen vil derfor anbefale at planforslaget vedtas med de forslag til endringer som fremkommer av forslag til vedtak.