Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 17/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2016/2368 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 17/ gangsbehandling Reguleringsplan - Bryne - gnr/bnr 21/33,41 Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til Reguleringsplan for «Bryne - gnr/bnr 21/33,41» datert revidert , med tilhørende bestemmelser datert ut til offentlig ettersyn med følgende endringer. 1. Det inntas i bestemmelsene at en detaljert utforming av BLK (lekeplassen) skal inngå i situasjonsplanen under pkt. 2 og godkjennes av kommunen. 2. Bestemmelsene for lekeplassen omskrives. Lekeplassen skal ha kvalitet og innhold tilpasset samtidig lek for 8 barn over 3 år og 4 barn under 3 år. Til sammen 12 barn. Det skal være bord og sitteplasser for voksne. Lekeplassen skal være inngjerdet. Behandling i Teknisk utvalg : Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: Plankart datert revidert * Reguleringsbestemmelser datert * Planbeskrivelse datert * Snitt A og B datert * Plan 3. etasje datert * Plan 2. etasje datert * Plan 1. etasje datert * Fasade Nord og Sør datert * Situasjonsplan datert * Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune datert * Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Innspill fra Statens vegvesen * Referat fra oppstartsmøte * Adresseliste for oppstartsmelding* Melding om oppstart reguleringsplanarbeid datert * Saksdokumenter merket med * er vedlagt saken.

2 1. Saksutredning Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan for Bryne gnr.21, bnr.33,41 på oppdrag for Richard Buch Eiendom AS. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for utbygging av konsentrert boligbebyggelse i et bygg med leiligheter i 3 etasjer med parkeringsanlegg under bygg. Det er utarbeidet et skisseprosjekt parallelt med reguleringsplanen for å klarlegge aktuelle bebyggelse og som støtte planen. Skisseprosjektet viser 18 boenheter. Plangrensen følger eiendomsgrensen for bnr 33 og bnr 41. Atkomsten til naboeiendom bnr 88 og bnr 61 går via bnr planområdet 2.1 Beskrivelse - grunneiere Richard Buch Eiendom AS er grunneier av bnr 33 og 41 sammen med familie og har avtale med øvrige eiere om reguleringen. Bnr 88 eies av Terje Sunde og har atkomst over bnr 41. Denne atkomsten har i følge tiltakshaver ikke vært i bruk på mange år og bnr 88 har atkomst fra Anna Staves veg som er privat. Formell rettighet til bruk av Anna Staves vil ifølge tiltakshaver bli ordnet i nær framtid med eierne av Anna Staves veg. Bnr 61 har atkomst via felles veg til Listaheimen og bnr 33, Utbyggingsavtale Det må utarbeides en utbyggingsavtale med kommunen fra å avklare rekkefølgekrav i bestemmelsene samt justering av avkjørsel med fv 651 og hjemmelsforhold til offentlig veg SK Planforslaget Planen er framstilt som privat detaljregulering etter plan- og bygningslovens Det er holdt forhåndskonferanse med kommunen der planområdets avgrensning er fastsatt. Planen består av arealet på bnr 33 og 41 som utenom atkomstvegen utgjør 2290 m2. Atkomstvegen ligger i eiendomskartet på bnr 41 og kommer utenom. Planene er framstilt på plankart M Det er som støtte for planen utarbeidet et skisseprosjekt over planlagt bebyggelse se vedlegg. 2.4 Gjeldene planer På bildet under er planforslaget lagt over gjeldene planer med flyfoto i grunn.

3 Dagens situasjon er annerledes enn hva som fremgår av gjeldene regulering, dette gjelder særlig område rundt gang og sykkelveg i vest. Deler av planområdet er avsatt til boligformål i gjeldene reguleringsplan «Vanse sentrum Brynåsen» fra De to bolighusene på eiendommene er revet. En del av planområdet er regulert til parkering som var tiltenkt Listaheimen. Videre griper plan inn i «reguleringsendring for Vanse sentrum enebolig Vanse Rv 43 osv..» fra 1987 i område ved veg. Planen må også ta hensyn til utbyggingen som foregår på Listaheimen, hvor det bygges etter en situasjonsplan datert Se under. 3. Planens innhold 3.1 Boligbebyggelse- blokkbebyggelse Området er sentrumsnært. Eiendommen er planlagt med en boligblokk i 3 etasjer med 18 leiligheter og garasjeanlegg i underetasjen. Høyden på bebyggelsen er på maks kote 25 for at blokken ikke skal ta utsikt mot horisonten for bakenforliggende bebyggelse. Utnyttelsen av området er vist i situasjonsplanen og byggegrensene i plankartet er i samsvar med skisseprosjektet.

4 3.2 Parkering I bygget inngår 18 parkeringsplasser i underetasjen samt boder og avfallsrom. Gjesteparkering med 9 plasser er på bakkenivå som angitt. Dette gir en parkeringsdekning på 1,5 pp pr boenhet, i samsvar med kommunens retningslinjer. 3.3 Lekeplass Det er avsatt plass til er lekeareal på 100 m2 som ligger på et flatt og solrikt område ca. 70 meter fra fylkesveg. Mer om lekeplass under vurderinger. 3.4 Kjørevei Området benytter dagens offentlige veg fra fv 651 angitt som SKV1 i plankartet. Felles veg på eiendommen er SKV2. Krysset med fv 651 er i dag på skrå og foreslås justert slik at det blir 90 grader vinkel mellom atkomstvegen og fv 651. GS trekkes inn fra selve krysset. Plankartet viser ny utforming det dette er håndtert. Justering av krysset vil gjøre et lite inngrep på naboeiendom bnr 61 samt at siktlinjer for brukere av gang og sykkelveg vil krysse naboeiendommen. Nabo er varslet. 3.5 Vann og avløpsanlegg, overvann og renovasjon Byggeområdet tilkobles offentlig vann og avløp og overvann som ligger til tomtegrensen. Det forventes en omlegging av det ledningsnettet i forbindelse med ombyggingen av Listaheimen der tilrettelegging for reguleringsområdet kan innarbeides. Det er lagt opp til felles avfallsanlegg i lukket rom med inngang fra utsiden i underetasjen. 3.6 Hensynssoner Faresoner for høyspentanlegg legges inn i plankartet etter endelig avklaring med Agder Energi. 3.7 Grunnforhold Byggeområdet har et morenelag med tykkelse 1-2m over fast fjell. Fjell vises i dagen på øvre del av eiendommen. Det er derfor ikke foretatt grunnundersøkelser. 4. konsekvenser av planen 4.1 Landskap Landskapsvirkningen av bygninger i planområdet er vurdert. Bebyggelsen vil ligge inntil heia bak som rager langt høyere enn bygget. Sørvest for området er det en kolle med tilsvarende høyde som bygget. Bebyggelsen er således plassert nede i landskapet og vil ikke ha en framtredende plassering sett i forhold til omgivelsene og den massive utbyggingen på naboeiendommen. 4.2 Naturmangfold Området for bebyggelse har allerede vart bebygd og vårt hageanlegg. Det er vurdert som lite aktuelt for undersøkelse av naturmangfold. Det er ikke registrert arter i Artskart og Naturbasen. Tiltakshaver vurderer at tiltaket har ingen negative konsekvenser for naturmangfoldet. 4.3 Kulturminner Fylkeskonservatoren har ikke merknader til planen. 4.4 Friluftsliv Planen medfører ikke endringer som berører friluftslivet og turaktivitet i området.

5 4.5 Trafikk Trafikken knyttet til byggeområdet medfører økt press på krysset med fv 651 og det er derfor lagt opp til utbedring av dette og bedre separering av myke trafikanter mot kjøreveg. Utbyggingen av Listaheimen vil kunne gi noe redusert trafikk på atkomstvegen SKV1. 5. ROS Ingen hendelser er vurdert å ha alvorlig konsekvens. Radongass håndteres etter Byggeteknisk forskrift. 6. Innkommende merknader til oppstart av planarbeid Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av og samtidig annonsert i Farsunds Avis. Frist for merknader var satt til Det kom i perioden inn 3 innspill: 1. Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune datert * 2. Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * 3. Innspill fra Statens vegvesen * Administrasjonen ba i denne fasen om at påkobling til fylkesvegen måtte inngå i planforslaget. I den forbindelse ble det tatt kontakt med statens vegvesen for å avklare dette. Det kom fram at det måtte inntegnes siktsoner for brukere av gang og sykkelveg som har vikeplikt i krysset. Dette medførte igjen at nabo på eiendom 21/61 måtte ha nytt varsel om siktlinjer som krysser hans eiendom. Under følger en gjennomgang av merknader med kommentar fra tiltakshaver og administrasjonen: Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune datert * De skriver: Kommentar fra tiltakshaver ved Asplan Viak: Merknadene er lagt til grunn for utforming av plankart og bestemmelser. Vi har ikke funnet grunnlag for å regulere et større område. Kommentar fra administrasjonen: Administrasjonen er enig i at det bør reguleres for større områder. Særlig Vanse begynner å bli uoversiktlig og administrasjonen ønsker seg en opprydding.

6 Fylkeskommunen påpeker viktigheten av gode areal for barn og unge, og at det planlegges på tvers av generasjonene. Administrasjonen er helt enig med fylkeskommunen. Dette skriver vi mer om under avsnitt for vurdering Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * De skriver: Vi ser det i utgangspunktet som positivt med fortetting i området nær Vanse sentrum. Vi mener likevel at det er uheldig å regulere et så lite område. Fortetting bør foregå ved at en ser større områder i sammenheng. En kan da i større grad ta hensyn til infrastrukturen i området, samt ta hensyn til hvor en skal ha felles grøntarealer, lekeplasser m.m. Vi vil likevel ikke sette oss imot planarbeidet som er varslet. Kommentar fra tiltakshaver ved Asplan Viak: Vi anser at det hadde vært fordelaktig med et større reguleringsområde der kommunens areal på Listaheimen var medtatt. Planlagt utbygging av institusjonen er i tråd med gjeldende plan bla når det gjelder vegsystem. Vi har dog forholdt oss til at kommunen anser omregulering av eget areal som unødvendig. Kommentar fra administrasjonen: Administrasjonen er enig med Fylkesmannen både i at det er positivt med fortetting og uheldig å regulere små områder. Det er svært ønskelig med en plan som omfatter hele Vanse sentrum, i dag er Vanse et lappeteppe av planer med dårlig kvalitet. Administrasjonen ønsker dog ikke å bremse private initiativ som krever omregulering. Innspill fra Statens vegvesen * Statens vegvesen skriver at de ikke har interesse av planen men planområdet ble siden utvidet til å omfatte påkobling mot fylkesveg. Administrasjonen har diskutert dette med Statens vegvesen pr telefon og fått gode råd vedrørende siktlinjer som er videreformidlet tiltakshaver og tatt med i planforslaget. 7. Vurdering Planforslaget vil være et godt tilbud til personer som ønsker å bo nært omsorgssenteret. Det bidrar til fortetting av Vanse sentrum, en ønsket utvikling. Tomten er relativt godt egnet for foreslått bygningstype. Planforslaget bidrar til en forbedring av trafikksikkerheten i kryss med fylkesvegen. I bestemmelsene står følgende om lekeplass: 3.3 Lekeplass Beboerne i planområdet har felles rett og plikt til å vedlikeholde lekeplassen LEK. Lekeplassen skal tilrettelegges for barn og utstyres med minimum huskestativ, sandkasse og bord med benk. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn for utforming av lekeplassen. En målsatt plan i målestokk 1:100 skal legges ved byggesøknad for lekeplass. (NB. Feil benevnelse for område. LEK skal være BLK) Administrasjonen mener at dette er for lite innhold for 18 boenheter. Dessverre har ikke Farsund kommune noe system for å beregne hvor mye en lekeplass skal inneholde i forhold til antall boenheter, størrelse på boenhetene, antall barn osv. Det er et gjennomgående problem at barn og unges interesser overlates til tiltakshavers ofte manglende interesse og vilje til å opparbeide gode uteområder for barn. Det er og problematisk å sikre at innhold og kvalitet på lekeplasser ivaretas etter ferdigstillelse. Selv om tiltakshaver i dette tilfellet ser for seg godt voksene eiere, bør det tilrettelegges med areal og innhold tilpasset gjennomsnittsfamilien med minimum > 1,2 barn pr leilighet,

7 dvs. minimum 22 barn. I foreslåtte bestemmelser kan man se for seg at maksimalt 6 barn har et svakt tilbud, følgelig bør innholdet 3-4 dobles. Administrasjonen mener at en god løsning kan være at det defineres en norm og avsettes en sum pr leilighet eller pr m2 bolig for alle nye felt. Farsund har ingen tidligere praksis på dette og før en slik praksis måtte bli etablert må dette prinsippavklares kr pr leilighet til opparbeidelse og innkjøp av lekeutstyr for område BLK vil for 18 leiligheter gi kr. Dette må være et minimum og vil dekke 1-3 gode lekeapparater. Til sammenligning har nye reguleringsplaner for Kristiansand sentrum krav om kr pr stk. avsatt til barns lek. At spesielt barnerike familier velger seg leiligheter i Kristiansand sentrum er tvilsomt uten at det synes å ha blitt særlig vektlagt. Her presiseres igjen at siden kommunen ikke har prinsippavklaret dette forholdet vil det ikke være mulig å ta inn i bestemmelsene. I forbindelse med planen bør det settes krav om størrelse på lekarealet og funksjoner lekearealet skal ha samt at senere innhold på lekeplassen skal godkjennes av kommunen. Det bør inntas i bestemmelsene at en detaljert utforming av BLK skal inngå i situasjonsplanen under pkt. 2.