Hvordan kunne nekte overtakelse påp en forsvarlig måte m ved advokat Hans Cappelen, Oslo

Transkript

1 Hvordan kunne nekte overtakelse påp en forsvarlig måte m? ved advokat Hans Cappelen, Oslo

2 OVERSIKT 1. NS-kontrakter. Lov. NS De viktige og farlige formalitetene 3. Nekte eller ikke: Hvordan vurdere? 4. Nektingen og konsekvensene 5. Når N r vi ikke burde ha nektet

3 KONTRAKTER OG LOV Forskjeller og likheter i NS 3431:1994 pkt 35 NS 8405:2008 pkt 32 NS 8406:2009 pkt 24 BUSTADOPPFØRINGSLOVA

4 NS 8430

5 Blanketter Byggblankett 8430 A:2009 Overtakelsesprotokoll - Næringsforhold Byggblankett 8430 B:2009 Mangelliste Næringsforhold

6 Blanketter Byggblankett 8430 C:2009 Innkallingsbrev - Forbrukerforhold Byggblankett 8430 D:2009 Overtakelsesprotokoll - Forbrukerforhold Byggblankett 8430 E:2009 Mangelliste - Forbrukerforhold

7 Kontraktsstandardene q Nevner ikke NS 8430 q Antatt at den er i samsvar q Nevne særskilt s i konkurransegrunnlaget og/eller i PA bok/bok 0? q Avvik fra NS 8430 måm iallfall tas inn

8 NS 8430 Spesielle bestemmelser og avvik

9 NS kontrakter og NS 8430 Eksempler påp avvik Innskjerpet krav til ferdigstillelse Innskjerpet krav til dokumentasjon Koordinert flere overtagelser Ekstra dagmulkt for utbedringer Testing og prøveperioder

10 NS 8405 pkt 32.5 og NS 8406 pkt 24.3 Byggherren kan nekte å overta kontraktarbeidet hvis det ved overtakelsesforretningen påvises slike mangler at disse eller utbedringen av dem vil hindre den forutsatte bruken av kontraktarbeidet

11 NS 8405 pkt 32.5 men (2) og (3) ikke i NS 8406 pkt (2) Byggherren kan nekte å overta hvis det ikke foreligger slik innregulering eller prøving eller annen dokumentasjon som det er avtalt skal foreligge ved overtakelsen, og som er nødvendign for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav påp vesentlige punkter er oppfylt. ---

12 ----- NS 8405 pkt 32.5 men (2) og (3) ikke i NS 8406 pkt 24.3 (3) ) Byggherren kan dessuten nekte å overta kontraktarbeidet før f r avtalt sluttfrist, jf (4) Hvis byggherren urettmessig nekter å overta kontraktarbeidet, skal overtakelse anses å ha funnet sted

13 NS Byggherrens rett til å nekte overtagelse Byggherren kan nekte å overta kontraktarbeidet hvis det ved overtagelsesforretningen påvises p slike mangler at disse eller utbedringen av dem vil hindre den forutsatte bruk av kontraktarbeidet i en grad som gir byggherren rimelig grunn til å nekte overtagelse

14 NS 3431, 35.4 Byggherrens rett til å nekte overtagelse (forts.) Byggherren kan også nekte overtagelse hvis det ikke foreligger prøving, innregulering eller dokumentasjon som fastsatt i kontrakten, eller som er forutsatt å skulle foreligge ved overtagelsesforretningen, og som er nødvendig n for at byggherren skal kunne vurdere om kontraktens krav påp vesentlige punkter er oppfylt. Byggherren kan dessuten nekte å overta kontraktarbeidet før avtalt ferdigstillelsesdato.

15 BUSTADOPPFØRINGSLOVA Bust l 15 v Forbrukaren kan nekte å overta ytinga dersom det ligg føre mangel som gjev rimeleg grunn til nektinga. Bust l 3 v Kan ikkje avtalast vilkår som er dårlegare for forbrukaren

16 OVERTAKELSE De viktige og farlige formalitetene

17 De viktige og farlige formalitetene Avtalt frist q Bestemt dato (og klokkeslett) q tar sikte påp å bli ferdig eller lignende q rimelig framdrift + uten unødvendig avbrudd q fristforlengelser

18 De viktige og farlige formalitetene Ferdigstilt q Ikke helt ferdig? Begrensningene i retten til å nekte. q Samtykke i overtakelse før f r bygget er ferdig?

19 De viktige og farlige formalitetene Overtakelsesforretning: innkalling q q q i byggemøtereferat varslingsfrist (rimelig, 8405:14 d, b:7) ensidig gjennomføring q møteplikt (ikke i bust o lova?)

20 De viktige og farlige formalitetene Overtakelsesforretning: befaring skal holdes q begrense befaringen? q forhåndsbefaring? q flere dager: 1. dag stans dagmulkt ellers virkninger fra siste dag

21 De viktige og farlige formalitetene Protokollert nekting q Skrive i protokollen på stedet q Skrive klart - tolkning q Må bestemme seg der og da q Begrunnelse eventuelt i tilleggsskriv

22 De viktige og farlige formalitetene Avtale avvik fra formkrav? q Tolkningsspørsm rsmål q Strengere krav: måm være klart uttrykt q Opprinnelig avtale q Senere avtale: partene måm være enige

23 OVERTAKELSE Nekte eller ikke: Hvordan vurdere?

24 Nekte : Hvordan vurdere? Sentrale vurderingsmomenter: Mangel Utbedring av mangel Hindrer forutsatt bruk Rimelig grunn (NS 3431 og bust l)

25 Relevant mangel? Momenter Arbeid i strid med avtalen (eller bust l) og skyldes forhold entreprenøren ren svarer for Synbar (har/ha oppdaget) Kvalitet og kvantitet Omfang og karakter Rent estetisk

26 Utbedring av mangel q Tidspunkt q Varighet og omfang Momenter q Støy, støv, avbrudd og lignende

27 Hindrer forutsatt bruk MOMENTER q Bagatellmessige hindringer q Bruk ifølge kontraktsdokumenter q Andre synbare forutsetninger q Innflytting q Delarbeid som andre bygger videre påp

28 Rimelig grunn (NS 3431 og bust l) MOMENTER Rimelig for byggherre og entreprenør Rimelig i forhold til konsekvenser for partene EL dom 2009: sykehjem svabre motfall i dusjer. Enkeltrom blant 40 er ikke nok

29 OVERTAKELSE Nektingen og konsekvensene

30 Ved rettmessig nekting q Ikke overtakelsesvirkningene q Dagmulkt eller erstatning påløper q Ny overtagelsesforretning må holdes og følge samme formkrav

31 OVERTAKELSE Når r vi ikke burde ha nektet

32 Urettmessig nekting q Overtagelsesvirkningene inntrer q Erstatning til entreprenør? q Entreprenør i realitetsdrøftelse uten å bestride manglene og/eller nektingen?

33 Kursforeleser Advokat Hans Cappelen Mail: Nett: hartsang.no og cappelen-krefting.no Telefon : Postboks 1348 Vika, 0113 Oslo