Drifts-/utbedringsfasen. Advokat Hallgeir Riisøen Advokat Frode Risnes

Transkript

1 Drifts-/utbedringsfasen Advokat Hallgeir Riisøen Advokat Frode Risnes 1

2 Disposisjon 1. Nærmere om tema 2. Regelverk 3. Håndtering av reklamasjoner 4. Uenighet om utbedringsmetoder 5. Utbedringsfrister 6. Håndtering av underleverandører 7. Utbedringsplikt eller prisavslag 8. Avsluttende betraktninger 2

3 1. Tema Utførelses- /byggefasen Drifts- /utbedringsfasen Overtakelse 3

4 2. Regelverk Lover Bustadoppføringslova Ulovfestet rett Alminnelig obligasjonsrett Standarder NS NS NS

5 3. Håndtering av reklamasjoner Hvilke reklamasjoner kan fremmes Formkrav Innholdskrav Reklamasjonsfrister absolutte Reklamasjonsfrister dynamiske Unntak fra reklamasjonsfristene Foreldelse Passivitet Garantier Entreprenørsiden 5

6 Drifts- og utbedringsfasen Overtakelse Reklamasjonsfrister Foreldelse Garantifrist 6

7 3.1 Hvilke reklamasjoner kan fremmes Mangelskrav Krav om retting/prisavslag/erstatning heving Forsinkelseskrav Ikke aktuelt etter overtakelse 7

8 3.2 Formkrav Ikke noe generelt formkrav Forbrukerforhold Intet formkrav, Bustadoppføringslova 30 mv. NS 8405, NS 8407 og NS 8406 Avtalefester skriftlighet Forholdet til e-post 8

9 3.3 Innholdskrav Gjøre en mangel gjeldende Bustadoppføringslova 30 NS 8405 punkt 36.6, NS 8407 punkt 42.2, NS 8406 punkt 27.5 Avhendingslovens krav Krav til innhold Symptombeskrivelse Generelle mishagsytringer Dialog Identifisere et forhold som anses å utgjøre en mangel Ansvarsplassering Kreve utbedring eller annet Mindre krav til forbruker 9

10 3.4 Absolutte reklamasjonsfrister Fem års fristen Bustadoppføringslova preseptorisk Standardene deklaratorisk Ny frist etter utbedring Ny femårsfrist Men ikke lenger enn totalt seks år Arbeid utført etter overtakelse Garantifrister 10

11 3.5 Dynamiske frister - aksjonskrav Overtakelsen Bustadoppføringslova 30, annet ledd «så snart råd er» Standardene «overtakelsesforretningens avslutning» Senere reklamasjoner Bustadoppføringslova 30, første ledd NS 8405 punkt 36,7, NS 8407 punkt42.2.2, NS 8406 punkt 27.6 Byggherrens aktsomhetskrav burde vært oppdaget Varierer etter mangelens art Byggherrens kompetanse Medhjelpere Aktsom besiktigelse synbare mangler Mistanke om mangler/ symptomer 11

12 3.5 Dynamiske frister forts. Reaksjonstiden «Innen rimelig tid» eller «uten ugrunnet opphold» Konkret helhetsvurdering Profesjonell eller forbruker Tid til å områ seg undersøkelser Etter undersøkelser 12

13 3.6 Unntak fra reklamasjonsfristene Reklamasjonsfristene kan ikke gjøres gjeldende Grov uaktsomhet Forsett «i strid med heider og god tru» buofl. 30, fjerde ledd Forholdet til foreldelsesreglene Alminnelige foreldelsesregler 13

14 3.7 Foreldelse Utfyller reklamasjonsreglene Kan løpe ut før reklamasjonsfristene Løper fra da «misligholdet inntrer» Foreldelsesloven 3 nr. 2 smh. 2 Tilleggsfrist «manglet nødvendig kunnskap» Foreldelsesloven 10 nr. 1 ett år av gangen Teoretisk inntil 13 år Ettårsfrist fra byggherre burde skaffet kunnskap Avbrytelse av foreldelsesfrister 14

15 3.8 Passivitet Ulovfestede passivitetsprinsipper Et spørsmål om klander 15

16 3.9 Garantier Avtale Innhold må fastlegges konkret Utskyter reklamasjonsfrister og foreldelse Særlig om foreldelse av garanti foreldelsesloven 3, fjerde ledd Rt s

17 3.10 Reklamasjoner entreprenørsiden Kan entreprenør tape sin innsigelse «Kontrareklamasjon» Ingen alminnelig regel Intet krav i bustadoppføringslova Intet krav i NS 8406 Alminnelige passivitetsprinsipper NS 8405 punkt 8 og NS 8407 punkt 5 krav til «kontrareklamasjon» Konklusjon innsigelser mot reklamasjon må varsles Realitetsdrøftelser 17

18 3.10 Entreprenørsiden forts Utbedringstilbud uten erkjennelse av ansvar «Ex Gratio» Proaktivt utbedringsarbeid 18

19 4 Uenighet om utbedringsmetode Enighet om at det foreligger mangel Entreprenøren har både rett og plikt til å utbedre. Bustadoppføringslovens 32, 2.ledd NS 8405, pkt Uenighet om det foreligger mangel Utbedringsplikt for entreprenør NS 8405, pkt ledd /NS 8407, , 2.ledd Ikke plikt i buofl 19

20 4. Uenighet om utbedringsmetode forts. Valg av utbedringsmetode Entreprenøren velger utbedringsmetode Unntak Uegnet metode Metode som vil påføre skader på bygget/anlegget for øvrig Vesentlige ulemper for byggherren Særskilte krav i kontrakten 20

21 4. Uenighet om utbedringsmetode forts. Hva er kontraktsmessig ytelse Ytelsesbeskrivelsen i avtalen Norsk Standard NBI Byggdetaljer God håndverksmessig utførelse 21

22 4. Uenighet om utbedringsmetode forts. Ved uenighet - Forsøk å bli enig om et felles mål for utbedring Eksempel på tvist om utbedring 22

23 5. Utbedringsfrister Byggherren setter fristen Rimelig frist for utbedring Buofl ledd og NS8405, 36.2, 4.ledd En konkret helhetsvurdering Tilkomst, årstid, tilgang på folk og utstyr osv Entreprenøren kan samle opp buofl 32.3.ledd «ikke til ulempe for forbruker» NS 8405 pkt. 36.2, 6 ledd «ikke klar ulempe for byggh.» 23

24 5. Utbedringsfrister forts. Entreprenøren overholder ikke utbedringsfristen Entreprenøren taper utbedringsretten Erstatning - buofl 33,1.ledd - NS8405, pkt varsle før setter bort til andre Gjentatt utbedring Innenfor utbedringsfristen Etter utløpet av utbedringsfristen Hvor mange utbedringsforsøk? 24

25 6. Forholdet til underentreprenører Entreprenørs krav mot egne U- entreprenører Ingen begrensning Ofte avtaleregulert Direktekrav Krav mot kontraktsmedhjelp er 25

26 6. Direktekrav Forekommer i to former Subrogasjon Springende regress Buofl. 37, NS 8405 punkt 37 og NS 8407 punkt 43 springende regress (utgangspunkt) NS 8406 ingen regulering Ulovfestet direktekravsadgang? Rt s.656 Veidekkedommen 26

27 6. Direktekrav forts. Bustadoppføringslova Mot alle tidligere salgsledd Forholdet til preseptoriske regler, annet ledd NS 8405 og 8407 Kontraktsmedhjelpere kun ett ledd Begrenset adgang Motregningsadgang, annet ledd Bortfall ved oppgjør, tredje ledd 27

28 6. Direktekrav forts. Mangelskrav Utbedring, prisavslag, erstatning ikke hevning Må ha reklamert overfor entreprenør Må reklamere overfor kontraktsmedhjelper 28

29 6. Springende regress BH E UE Bustadoppføringslova 37 NS 8405 punkt 37 NS 8407 punkt 43 29

30 7. Utbedringsplikt eller prisavslag En begrensning i utbedringsplikten buofl 33,2.ledd, NS 8405, 36.2, jfr Uforholdsmessighet Krav om et markert og åpenbart misforhold Hvordan beregne prisavslag Verdireduksjon Besparelse Hvor det ikke lar seg kvantifisere tap eller besparelse 30

31 8. Byggherrens tilbakehold - Garanti Tilbakeholdsretten Garanti som alternativ Plikt til å holde tilbake? 31

32 Avsluttende betraktninger Takk for oppmerksomheten 32