FORSINKELSE I BOLIGPROSJEKTER Erling M. Timm Kittil Eriksrud Bergan

Transkript

1 FORSINKELSE I BOLIGPROSJEKTER Erling M. Timm Kittil Eriksrud Bergan

2 Risiko for fremdrift når er utbygger forsinket? Kan risiko for uavklarte forhold overføres til kjøper? Nødvendige offentlige tillatelser Bygningstekniske utfordringer Forsinket leveranse av bygningsdeler Finansiering forhåndssalg Annet...

3 Situasjonen og problemstillingen: Prosjekter der: Kjøpsobjektet er nyoppført bolig med tomt Salg til forbruker Fremdriftskritiske forhold er uavklart på salgstidspunktet Forhold som selger normalt svarer for Kan selger overføre fremdriftsrisikoen til kjøper?

4 Veien videre: Den rettslige rammen lovregulering Kort om konsekvenser av forsinkelse Hva kan utbygger overføre av risiko til kjøper, og hvordan?

5 Lovregulering

6 Rettslig ramme Bustadoppføringsloven bygg under oppføring Når foreligger det en forsinkelse når kan kjøper avvise overtakelse? Hva er konsekvensen av en forsinkelse? dagmulkt erstatning heving tilbakehold

7 10 Tida for utføring Entreprenøren skal overhalde fristar som er avtalte for overtaking, for fullføring av arbeidet eller delar av det og for heimelsoverføring. (.) Er det ikkje avtalt fristar som nemnde i første ledd, skal entreprenøren ta til med arbeidet snarast råd etter at forbrukaren har sagt frå om det. Arbeidet skal deretter utførast med rimeleg framdrift og utan unødig avbrot.» 11 Rett på tilleggsfrist - tilleggsarbeider - forhold på kjøpers hånd - hindringer utenfor entreprenørs kontroll Må varsles uten ugrunnet opphold.

8 Bustadsoppføringsloven krever ikke at det fastsettes en overtakelsesfrist

9 17 Forseinking Ytinga er forseinka dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter 10 og 11. Det same gjeld dersom arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført eller heimelsoverføring ikkje skjer til dei tidene forbrukaren har rett til å krevje.»

10 18 Dagmulkt Dersom overtaking ikkje kan skje til den tida forbrukaren har rett til å krevje etter 10 og 11, kan forbrukaren krevje dagmulkt for kvar dag forseinkinga varer...» Dagmulkt kan ikkje krevjast for meir enn 100 dagar. Forbrukaren kan krevje dagmulkt utan omsyn til økonomisk tap.

11 19 Skadebot Forbrukaren kan berre krevje skadebot for tap som overstig dagmulkta, dersom tapet kjem av at entreprenøren eller nokon som entreprenøren svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles. I tidsrom når det ikkje vert rekna dagmulkt, kan forbrukaren krevje skadebot a) for tap som følgjer av at arbeidet eller delar av arbeidet ikkje er fullført til den tida forbrukaren kan krevje, b) for tap som følgjer av at heimelsoverføring ikkje skjer til den tida forbrukaren kan krevje. Skadebota skal dekkje økonomisk tap så langt entreprenøren rimeleg kunne rekne med tapet som ei følgje av forseinkinga. Forsømer forbrukaren å avgrense tapet gjennom rimelege tiltak, blir skadebota sett ned tilsvarande.

12 Risikoavlastning Hva kan man gjøre?

13 Kartlegging av, og kontroll på risikofaktorer før salgsstart!

14 Risikokartlegging Gjør jobben deres få oversikt! Nødvendige tillatelser Byggetid Grunnforhold Planlegg eiendomsorganisering! Annet... Hva så med gjenstående uavklarte forhold? Rammetillatelsen? Forhåndssalget? Annet... Ta tilstrekkelig og relevante kontraktsforbehold

15 Rettspraksis om forsinkelse

16 To grunnleggende Høyesterettsdommer Rt «Nye Major» Fra kontrakten; «Selger tar sikte på ferdigstillelse av boligen annet halvår 2007». Boligene ferdigstilt første halvår 2009 Forbeholdet ble ikke ansett som en forpliktende angivelse av periode for overtakelse.

17 To grunnleggende Høyesterettsdommer Rt «Kruses gate» Fra kontrakten; Boligene er planlagt innflytningsklare i løpet av tredje kvartal I tillegg presisert at det angitte tidspunktet kun var veiledende. Overtakelse fant sted 27. oktober HR: Ikke bindende angivelse av ferdigstillelsestidspunkt, men: Arbeidet var ikke utført med rimelig fremdrift og uten unødig opphold fordi byggeprosessen stanset opp pga et forhold som entreprenøren hadde kontroll på.

18 Hva innebærer dette? Samlet: Ikke forsinkelse dersom utbygger oversitter en forbeholden og omtrentlig overtakelsesfrist. Dommene viser betydningen av kontraktsforbehold Samtidig viser de betydningen av å ha kontroll på prosjektet MEN: som utbygger må man også tenke kommersielt; kan man miste kjøpere fordi overtakelse og andre vilkår blir for usikre?

19 Etterfølgende rettspraksis LH Hålogaland ( ) Saken gjelder dagsmulkt ved forsinket ferdigstillelse og overtakelse av leilighet i et prosjekt med tre blokker. Kravet knyttet seg til blokk C. Avtalen: «seksjonen er forventet ferdigstilt 15. februar 2008». Utover å ta et generelt forbehold om forhåndssalg og byggetillatelse var det ikke tatt andre forbehold i salgsprospektet. Byggetillatelse var forventet å foreligge i mai 2006, planlagt oppstart var september 2006 og byggetiden estimert til 12 måneder. I februar 2007 ble kjøperne i prosjektet varslet om at forbeholdene var avklart og at bygging ville starte. På dette tidspunkt var utbygger klar over problemer med grunnforhold under blokk C, men uten at det ble tatt forbehold om forsinkelse. Utbygger trodde de ville klare å forsere fremdriften. Overtagelse av leilighetene i blokk C fant sted først 30. september Lagmannsretten: Lagmannsretten mente fristen for overtagelse var tilstrekkelig presist angitt til å konstatere at fristen var oversittet og selger måtte betale dagmulkt. Lagmannsretten kunne ikke se at problemer med grunnforholdene lå utenfor entreprenørens kontroll og at han derfor ikke hadde krav på tilleggsfrist. Slutning: 1) Sørge for tilstrekkelig med forbehold. 2) Sørge for å varsle forsinkelser med en gang man blir klar over et forhold som kan påvirke fremdriften.

20 Etterfølgende rettspraksis II LB Borgarting Salg av leiligheter i et borettslag som skulle oppføres. Det ble forbehold med hensyn til ferdigstillelsesdato. Planprosessen tok lengre tid enn forutsatt. «Boligen antas å være klar for overtagelse innen utgangen av 4 kvartal 2007, forutsatt oppstart innen 1. kv Byggetiden er anslått til 8 måneder. En senere oppstart vil kunne medføre senere overtagelse. Det ble også tatt forbehold om i) forhåndssalg, ii) at kommunen ga igangsettingstillatelse i samsvar med søknad innen 31. mars 2007, og iii) tilfredsstillende entreprisekontrakt Ferdigstillelse først i januar Byggetiden ble 11 måneder. Lagmannsretten kom på bakgrunn av de uttrykk, «antas», som var brukt i kontrakten, samt at flere forbehold ikke var bortfalt, til at det ikke var avtalt overtakelsesfrist. Retten viser til HR - dommen Kruses gate - som har tilnærmet lik ordlyd. 11 måneders byggetid ble akseptert. Etter kontrakten aksepterte også kjøper at endelig overtakelsesdato først ville bli gitt med fire ukers frist. Slutning: 1) Det var tatt tilstrekkelig forbehold knyttet til igangsettingstillatelse og fremdrift. 2) Selger holdt rimelig fremdrift i prosjektet ved at det var høy aktivitet ovenfor myndighetene. 3) Interessant å se at selger ikke ble holdt ansvarlig for saksbehandlingstid hos kommunen.

21 Forbrukerombudet

22 Hva sier Forbrukerombudet? Har siden 2011 løpende tatt opp saker med store utbyggere og prosjektmeglere store økonomiske betydninger for forbrukere Mener det er urimelig etter Markedsføringslova 22 å ikke avtale en klar frist i boligprosjekt «Eit av hovudomsyna bak mfl. 22 er å verna forbrukar ved å reparere ubalanse i kontraktsforhold mellom ein næringsdrivande og ein forbrukar, og det er vår klare oppfatning at det i store bustadprosjekt vil utgjera ein markert ubalanse i forbrukar sin disfavør dersom det ikkje blir avtalt ein klar overtakelsesfrist».

23 «Vanlige» kontraktsforbehold fremdrift Eks. 1 Fremdrift: Boligen med unntak av utomhusarealer antas å kunne ferdigstilles i løpet av [ ], forutsatt oppstart innen [ ]. Byggetiden er beregnet fra [ ] til [ ] måneder. En senere oppstart vil kunne medføre en senere overtakelsesdato. Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtakelse i henhold til Bustadoppføringslova 10. Selger forbeholder seg retten til å kunne overlevere tidligere dersom fremdriften tillater det og dette synes hensiktsmessig. Eks. 2 - Fremdrift Boligen overtas av kjøper 3. / 4. kvartal 2016 med alle rettigheter og forpliktelser slik den har tilhørt selger, forutsatt at kjøper har oppfylt sine forpliktelser. Dette basert på byggestart 1. / 2. kvartal En senere oppstart vil forskyve fremdriften tilsvarende. Overtagelsesmåned vil bli varslet kjøper ca. 3 mnd. før antatt overtakelse. Kjøper aksepterer at endelig overtagelsesdato vil bli varslet kjøper senest 6 uker før overlevering. Selger kan kreve at overtagelse skjer inntil 4 måneder tidligere enn forespeilet i salgsoppgaven.

24 Hvordan tilfredsstille krav satt av Forbrukerombudet? Det er ikke krav om at selger gir en klar dato ved kontraktsignering Men, skal få en siste frist «på eit så tidleg tidspunkt som mogleg» Forbrukerombudet har godtatt kontakter som ved bortfall av forbehold gir en bindende periode på 3 måneder (ved utløp dagmulkt) så lenge den konkrete datoen gis 10 uker på forhånd En forutsetning er at kontrakten også har en klar dato for bortfall av forbehold Eks på kontraktsformulering: «Forbeholdende kan gjøres gjeldende frem til 1. september Fra tidspunkt for bortfall av forbehold er byggetiden beregnet til ca. 12 måneder. Det vil si at leiligheten er ferdigstilt i løpet av [ ] kvartal Endelige overtakelsesdato vil bli varslet med 10 ukers varsel».

25 Oppsummering Skikkelig forarbeid kontroll på risikofaktorer Ta tilstrekkelige og klare forbehold La forbeholdene være balanserte Gjennomarbeidet salgsdokumentasjonen Informasjon til kjøper når forbehold løftes/er avklart Følg rådet fra Forbrukerombudet Husk at utbygger er den profesjonelle parten

26 Takk for oppmerksomheten Erling M. Timm Kittil Eriksrud Bergan