Advokatfirma Berngaard Sandbek AS Oslo. Partner Lasse Ødegaard

Transkript

1 Advokatfirma Berngaard Sandbek AS Oslo Partner Lasse Ødegaard

2 Om Advokatfirmaet Berngaard/Sandbek Bransjefokus Bransjeforståelse Kommersiell forståelse Kurs Maler og fagartikler

3 Hvordan og hvorfor skrive kontrakt? Bli bedre rustet til å unngå konflikter og tap Enkle grep for økt lønnsomhet

4 Dagmulktskalkulator Beregning av dagmulkt etter Norsk standard Klar om under en måned Vi orienterer Dag når den lanseres

5 Hvilke grep ønsker dere å gjøre i deres bedrift for å øke lønnsomheten i firma?

6 Hvilke juridiske tema er relevant med tanke på å øke lønnsomheten i firma? Kontrakt Endringer Veiledningsansvaret Sluttoppgjøret Inndrivelse av krav

7 Grunnleggende kontraktsforståelse Hvorfor inngå kontrakt, og hvordan gjør man det? Endringer, hva er det, hvordan få betalt? På hvilke områder går flest i baret?

8 Hvorfor? KONTRAKT Realitetsorientere kunden Sikre bevis Oppnå visse rettigheter

9 Hvorfor skrive kontrakt Realitetsorientere kunden AT man er enige om at det skal utføres et oppdrag HVA som skal gjøres Hva som IKKE skal gjøres Enighet om en bestemt FREMGANGSMÅTE Ferdigstillelse, oppgjørsmetode, betalingsplan

10 Hvorfor skrive kontrakt, forts Sikre bevis AT man er enige om at det skal utføres et oppdrag HVA som skal gjøres Hva som IKKE skal gjøres Enighet om en bestemt FREMGANGSMÅTE Ferdigstillelse, oppgjørsmetode, betalingsplan

11 Hvorfor skrive kontrakt, forts. Oppnå visse rettigheter At tilleggsarbeider utføres som regningsarbeid Rett til å kommunisere ved epost Rett til å få betalt UNDERVEIS

12 Hvordan skrive kontrakt

13 BB 34xx/35xx NS 8416 Byggherre Hovedentreprenør Underentreprenører 13

14 Standardkontrakter Standard Norge har laget en rekke blanketter (standardavtaler) som kan benyttes ved entrepriseavtaler mellom forbruker og entreprenør.

15 Forbrukerentreprise Forbrukerkjøpsloven Håndverkertjenesteloven Bustadoppføringslova BB 8430 C Innkallingsbrev BB 3404 Kjøp av byggesett BB 3501 over 1,5 G BB 3502 under 1,5 G BB 3425 Planlegging og oppføring BB 3426 A/B Utførelse BB 8430 D Overtakelsesprotokoll BB 3427 Rett til tomt med selveier / andel BB 3428 Rett til tomt med nyoppført selveier/ andel BB 3429 A Rett til tomt med byggeklausul BB 3429 B Planlegging og oppføring på tomt ervervet med byggeklausul BB 8430 E Mangelsliste 15

16 Tydeliggjøring av egne forutsetninger Utforming av tilbud

17 Hvorfor er forutsetninger så viktig? Krav til arbeidet I henhold til det avtalte og for øvrig i samsvar med bfl 7, 9 og Faglig godt vis. 9 Endrings/tilleggsarbeider 13 Særlige regler ved totalentreprise 25 I samsvar med offentligrettslige krav (hvtjl 6)

18 Hvorfor er forutsetninger så viktig? Avvik fra kontraktforutsetninger kan gi grunnlag for: Krav om endring i form av tillegg eller avbestilling Krav om fristforlengelse Krav om vederlagsjustering

19 Hvorfor er forutsetninger så viktig? Øker bevisstheten om hva du skal levere, og hva du kan forvente fra oppdragsgiver. REALITETSORIENTERING Havner du i konflikt har du noe konkret å bygge på. SIKRE BEVIS

20 Hvordan skrive kontrakt? Tilbudet bør ha høyest rang av kontraktdokumentene Godtar oppdragsgiver ikke dette må du sørge for at oppdragsgivers aksept tas inn direkte i eget dokument eller indirekte gjennom møtereferat. Se etter kontraktbestemmelser som griper inn i forutsetningene du har satt. Si at bestemmelsene i vedlegget går foran ved motstrid.

21 Endringer

22 Endringer Kontraktarbeid Rene tillegg Rene fradrag Endring (både tillegg og fradrag)

23 Rett til å pålegge endringer Reglene om endringer er ulike ettersom entreprisen går under Bustadoppføringslova eller Håndverkertjenestelova. Og, begge disse forbrukerlovene skiller seg fra hva som gjelder i næringsentrepriser.

24 Håndtering av endringer

25 Ingen krav til hvordan endringer skal håndteres Hverken bfl. eller htjl. har formkrav til hvordan endringskrav skal fremsettes Men krev skriftlighet for å unngå diskusjoner i ettertid om hva som er bestilt Kun avtalepart eller en med fullmakt kan bestille

26 Endringsordre - bfl Som utgangspunkt ingen krav til skriftlighet, men entreprenøren kan kreve at krav om endring eller tillegg blir gjort skriftlig, jf. bfl 9 fjerde ledd. Kan kravet om skriftlighet fremgå av den opprinnelige avtalen? Rutiner fastsatt i oppstartsmøtet!

27 Vederlagsberegning ifbm tilleggsarbeider Bfl 42 Hvtjl 33 NS 8405 pkt 25. (går ikke nærmere inn på NS)

28 Vederlagsberegning, Bfl 42 Partane kan krevje justering av vederlaget som følgje av endringar og tilleggsarbeid i den mon det følgjer av den opprinnelege avtalen eller er fastsett i særskilt skriftleg avtale om endringane eller tilleggsarbeidet.

29 Generelle råd for sikring av tilleggsvederlag Oppdraget må være så presist beskrevet at tillegg og fradrag lar seg påvise Sørg for at avtalen har regler for håndtering av endringer, herunder beregning av vederlag Inngå eventuelt avtale om pris i det enkelte tilfellet Sørg alltid for skriftlighet Benytt byggemøtene aktivt Den som bestiller må ha fullmakt

30 På hvilke områder går de fleste i baret?

31 På hvilke områder går de fleste i baret? Endringer og tillegg -Hvem skal betale for avvik fra kontrakten. Advokatfirma Berngaard Oslo Veiledningsansvaret Sandbek AS Advokatfirma Berngaard Sandbek AS Oppdragsgivers medvirkning Oslo Assosiert Partner Hilde Ulland - Der forbrukeren Assosiert skal Partner stå for egeninnsats Hilde Ulland

32 Veiledningsplikten Strengt veiledningsansvar Både før og etter Advokatfirma avtaleinngåelsen Berngaard Oslo Sandbek AS Gjelder både økonomi og utførelse Advokatfirma Berngaard Sandbek AS Oslo Assosiert Partner Hilde Ulland Entreprenøren Assosiert kan ikke Partner være Hilde likegyldig Ullandtil prosjekteringen!

33 Skjematisk oversikt, endringer Lov/regelverk Bustadoppføring Håndverkertjenester NS 8405 Rett til å pålegge endringer Yte noe i tillegg Yte noe i stedet for Endring av ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse Avtalte ytelser skal utgå Yte noe i tillegg Yte noe i tillegg Yte noe i stedet for Endring av ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse Avtalte ytelser skal utgå Pålegg om forsering

34 Hovedskillelinjer Bfl 9 første ledd: Forbrukaren kan krevje endringar i arbeidet og påleggje entreprenøren å utføre tilleggsarbeid...

35 Hovedskillelinjer, forts. Hvtjl 9 tredje ledd: Tjenesteyteren plikter i rimelig utstrekning å utføre tilleggsarbeid som ikke kan utsettes uten fare for vesentlig skade for forbrukeren.

36 Endringer uten pålegg Lov / regelverk Bustadoppføring Håndverkertjeneste NS 8405 Endringer uten pålegg Uoppfordret forretningsførsel (plikt til å utføre nødvendige handlinger) Dersom forbruker ikke er å treffe og forbrukeren antas å ville ha arbeidet utført, og pris ubetydelig, eller Pris lav i forhold til pris på hovedtjenesten. Tillegg som ikke kan utsettes uten vesentlig fare for skade. Uoppfordret forretningsførsel (plikt til å utføre nødvendige handlinger) 36

37 Rammene for forbrukerens påleggskompetanse etter bfl 9 Ingen faste grenser, men kan avtales til 15 % Endringen må stå i samanheng med den ytinga som er avtalt» og Endringen må ikke skille seg vesentlig i omfang eller karakter Endringen må ikke føre til ulemper for entreprenøren som ikkje står i høve til forbrukarens interesse i å krevje endringa eller tilleggsarbeidet

38 Rammene for forbrukerens påleggskompetanse etter hvtjl 9 Tjenesteyteren plikter i rimelig utstrekning å utføre tilleggsarbeid som ikke kan utsettes uten fare for vesentlig skade for forbrukeren

39 Avbestilling Dette kan innebære Reduksjon av det totale vederlaget Bortfall av spesifikke ytelser

40 Delvis avbestilling iht. bfl. Reduksjon av vederlag på mer enn 15 % regnes i utgangspunktet som avbestilling, jf. bfl 9 tredje ledd. Dersom konkrete deler av arbeidene tas ut av avtalen vil dette kunne anses som avbestilling selv om reduksjonen er lavere 15 %. SML Etter NS 8405 er avbestilling knyttet direkte opp mot den totale vederlagsreduksjonen.

41 Delvis avbestilling iht. hvtjl Etter loven er alle fradrag i den avtalte ytelsen å anse som delvis avbestilling (liten praktisk betydning)

42 Konsekvensene av avbestilling bfl. Forbrukeren må betale for det arbeid som er utført Kreve erstattet dokumentert økonomisk tap inkl. tapt fortjeneste Forbrukeren må kunne regnes tapet som rimelig som følge av avbestilling Kan ha avtalt et rimelig avbestillingsgebyr

43 Konsekvensene av avbestilling htjl. 40 For del av tjenesten som er utført: kreve vederlag som svarer til det prisen ville utgjøre dersom oppdraget bare omfattet denne del Og kreve erstatning for tap som følge av avbestillingen. Dette gjelder også tapt fortjeneste så langt det godtgjøres at det ikke var mulig å oppnå en tilsvarende fortjeneste ved oppdrag for andre Kan i stedet avtale rimelig avbestillingsgebyr

44 Bfl 42, forts. Om det ikke foreligger avtale om vederlagsjustering kan man likevel kreve justering : dersom krav på tillegg eller frådrag er framsett i samband med kravet om endringar eller tilleggsarbeid, eller i den mon den andre parten måtte skjøne at endringane eller tilleggsarbeidet ville føre til eit slikt krav.

45 Bfl 42, forts. Dersom det Håndtering ikke foreligger avtale endringer skal vederlaget justeres etter nødvendig kostnadsøkning eller oppnåelig innsparing for entreprenøren med tilsvarende endring i entreprenørens påslag. Dvs iht. regningsprinsippet.

46 Hvtjl 33 Tjenesteyteren kan kreve pristillegg for tilleggsarbeid når det godtgjøres at arbeidet ikke omfattes av oppdraget og er utført i samsvar med 9. Vederlaget skal fastsettes i henhold til avtale. Dersom det ikke foreligger slik avtale om fastsettelse av vederlag skal prisen settes til gjengs pris, jf. 32.

47 Vederlag dersom tillegg ikke blir bestilt jf. bfl 44 / hvtjl 34 Kan man kreve vederlag for forundersøkelser tilknytning til endringsarbeider? -Ja, men kun når det er opplyst om på forhånd

48 Nærings- og forbrukerentreprise Forbrukerentreprise Næringsentreprise Bustadsoppføringslova (oppføring av ny bolig) Håndverkertjenesteloven (alt annet enn oppføring av ny bolig) Avtalefrihet Norsk standard Ulovfestet entrepriserett Ikke bland disse entrepriseformene sammen! 48

49 Hierarkiet i entreprisekontraktene Byggherre Hovedentreprenør Sideentreprenører Hovedentreprenør Sideordnede underentreprenører Underentreprenør Underentreprenør Sideordnede underentreprenører Underentreprenør Underentreprenør