Forbrukerentreprise i 3 artikler

Transkript

1 Forbrukerentreprise i 3 artikler 19. mars 2012 I denne artikkelen i artikkelserien om forbrukerentrepriser tar vi for oss sentrale temaer innen Bustadoppføringslova. For de som ikke har artikkel 1, kan den lastes ned fra vår hjemmeside Artiklene er også tilgjengelig på Artikkel 3 kommer i april/mai. Artikkel nr. 2 Temaer som blir kommentert her er: 1. Generelt om loven og virkeområde 2. Entreprenørens plikter 3. Mangler 4. Frister og forsinkelser 5. Forbrukerens plikter 6. Endringer og tillegg Generelt om loven og virkeområde Bustadoppføringslova er den mest omfattende av forbrukerentrepriselovene og har de strengeste reglene. For entreprenører er det derfor viktig å vite om det er Håndverkertjenesteloven eller Bustadoppføringslova som kommer til anvendelse. Av BENT S. KVERME Bent.S.Kverme@tryti.no Entreprenør bygger ny bolig for forbruker Kjerneområdet for Bustadoppføringslova (her forkortet til Bol) er avtaler mellom entreprenører og forbrukere, hvor entreprenøren skal bygge «ny eigarbustad» for forbrukeren. Loven kommer til anvendelse både når kontrakt inngås før arbeidene er påstartet, og når kontrakt inngås etter at arbeidene er påstartet, men før arbeidene er 100% ferdig. Er arbeidene 100% ferdig før kontrakten inngås, er det avhendingslova som gjelder. Loven har noen særregler avhengig av om kontrakten gjelder rett til grunn og oppføring av ny bolig, eller kun oppføring av ny bolig på grunn forbrukeren allerede eier.

2 Privatperson og næringsdrivende Kjøperen (forbrukeren) må være en fysisk person som hovedsakelig opptrer som privatperson. Inngår privatpersonen avtalen om bygging av boligen i den hensikt å selge den videre så snart den er ferdig (spekulasjon), kommer kjøpsloven til anvendelse, ikke bustadoppføringslova eller avhendingslova. Er kjøper hovedsakelig næringsdrivende og inngår avtalen om bygging av ny bolig i den hensikt å selge den så snart den er ferdig, kommer Avhendingsloven til anvendelse, ikke Bol eller kjøpsloven. Entreprenøren må hovedsakelig opptre i kraft av å være næringsdrivende. Bygges boligen av en venn som vennetjeneste, som er snekker til daglig, er det ikke sikkert loven kommer til anvendelse. Arbeid i tilknytning til oppføring av ny bolig Loven kommer ikke bare til anvendelse på hovedentreprenøren. Også sideentreprenører omfattes av loven så lenge de utfører arbeid i tilknytning til oppføring av den nye boligen og har inngått avtalen direkte med forbrukeren. En murer som kun utfører murarbeidene, vil være omfattet av loven, selv om det er en snekker som setter opp selve huset. Det samme gjelder rørlegger, elektriker, graver, etc. Har mureren inngått avtalen med hovedentreprenøren (mureren blir da en underentreprenør), i stedet for direkte med forbrukeren, kommer ikke loven til anvendelse på avtalen mellom hovedentreprenøren og underleverandøren. I slike tilfeller kan imidlertid forbrukeren gjøre sine krav overfor hovedentreprenøren gjeldende direkte overfor underleverandøren. Dette må underleverandøren ta hensyn til i sin kontrakt med hovedentreprenøren. Dette har særlig betydning for lengden på den tid underentreprenøren er ansvarlig for mangler ved arbeidene. «Ny eigarbustad» Utrykket «ny eigarbustad», sikter ikke bare til ny bolig. Også eierseksjon og fritidsbolig er omfattet. Det betyr at bygging av ny hytte er omfattet av loven. Det samme gjelder ny eierseksjonsleilighet og ny borettslagsleilighet, når kjøperen er en forbruker. Grensen mot vedlikehold Full ombygging likestilles med bygging av ny bolig. Loven kommer altså til anvendelse ved full ombygging av hele boligen. Det er imidlertid vanskelig i praksis å trekke grensen mellom full ombygging på den ene siden og omfattende oppussing på den andre siden. Skal eksempelvis kun badet bygges om, er det full ombygging av badet som sådan, men ikke full ombygging av boligen. Ved slik oppussing av badete, er det håndverkertjenesteloven som kommer til anvendelse. Entreprenører som lurer på om det er snakk om full ombygging eller ikke, bør forholde seg som om det er Bol som kommer til anvendelse. Det gir noen flere plikter og kostnader, men disse kan entreprenøren i prinsippet få dekket gjennom prisen mot forbrukeren. Det er også lettere å få forbrukeren til å stille sikkerhet når avtaleskjemaene under Bol benyttes. 100% ferdige boliger Bol gjelder ikke når kontrakten inngås etter at alle arbeidene er 100% ferdige. I slike tilfeller kommer Avhendingsloven til anvendelse.

3 Vær klar over at forbrukeren i slike tilfeller har rett til å gjøre krav gjeldende mot tidligere salgsledd så lenge boligen selges utbrukt og er mindre enn 1 år gammel. Entreprenøren må, får å unngå bestemmelsene i Bol, enten bruke boligen noe før den selges eller vente til boligen er mer enn 1 år gammel. Konsulentene Bol har noen bestemmelser som gjelder for avtaler mellom forbrukere og konsulenter. Disse sier ikke mer enn at konsulentene ikke kan frasi seg mer ansvar enn det som følger av alminnelig kontraktsrett og at forbrukeren plikter å reklamere innen vanlige frister, nemlig «innen rimelig tid» og senest innen 5 år fra overtakelsen. Har konsulenten opptrådt grovt uaktsomt gjelder ikke reklamasjonsreglene. Ut over dette er det stort sett ulovfestet alminnelig kontraktsrett som gjelder mellom forbrukere og konsulenter.

4 Entreprenørens plikter Spørsmålet om hva entreprenøren skal levere bør være regulert så nøyaktig som mulig i en avtale med forbrukeren. Stort sett kan partene avtale det de vil i avtalen. Som entreprenør skal man likevel alltid utføre sitt arbeid i samsvar med offentlige sikkerhetskrav som er fastsatt i lov eller i medhold av lov, for eksempel plan og bygningsloven med forskrifter. Av ANDRÉ ARNTZEN Andre.Arntzen@tryti.no I bustadoppføringslova er entreprenørens plikter regulert i lovens kapittel II, under overskriften «Ytinga frå entreprenøren». I det følgende er de mest vesentlige poenger fra dette kapittelet behandlet nedenfor. Entreprenøren skal normalt utføre arbeidet på en god faglig måte. En veiledning for hva som er faglig godt arbeid vil ofte ligge i bransjestandarder og yrkesnormer. En annen retningslinje kan være hva fagfolk generelt anser som god utføring. I begrepet «god utføring» ligger det ikke nødvendigvis at man må levere et produkt som ligger over gjennomsnittet, men det skal tilsvare den type utføring som er vanlig, forsvarlig, og i tråd med gjeldende regler. En utføring i samsvar med disse kriteriene vil normalt karakteriseres som «god». I tillegg vil selve avtalen om arbeidet gi føringer for hva som kreves av entreprenøren. Avtalen vil likevel ofte være såpass generelt formulert, at det blir opp til entreprenøren å velge tekniske løsninger som passer innenfor prosjektets ramme. Er ikke annet avtalt skal entreprenøren levere de materialer som trengs. Disse skal være av vanlig god kvalitet. Det er lov å avtale at entreprenøren kan bruke materialer med dårligere kvalitet enn vanlig så lenge lover og forskrifter overholdes. Det er verd å merke seg at det må avtales spesielt dersom produktkvaliteten skal fravikes i negativ retning. Dette gjør i realiteten at man sjelden kommer i en situasjon som tillater bruk av produkter med lavere kvalitet, rett og slett fordi de færreste forbrukere i dagens marked ønsker en slik løsning, selv om det er noen penger å spare. Entreprenøren har plikt til å dra omsorg for forbrukerens interesser. I dette ligger en plikt til å informere forbrukeren om forhold entreprenøren er kjent med, og som forbrukeren ikke er klar over. Entreprenøren plikter å veilede, og etter omstendighetene fraråde, forbrukeren å la et bestemt arbeid bli utført hvis han ser at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført etter avtalen. Oppfyller ikke entreprenøren denne plikten kan entreprenørens vederlag ikke være større enn om han hadde oppfylt frarådingsplikten. I praksis innebærer dette at entreprenøren risikerer å miste retten til betaling for det merarbeid han har hatt. Det kan derfor være lurt å skriftliggjøre informasjonen til forbrukeren.

5 Entreprenørens frister og eventuelle forsinkelse Utgangspunktet er selvsagt at du som entreprenør skal overholde de frister som er avtalt med forbrukeren. Det er i all hovedsak overtagelsestidspunktet som er den mest vesentlige fristen. Av ANDRÉ ARNTZEN Andre.Arntzen@tryti.no Ved bygging boliger der eiendomsretten til boligen selges før byggingen tar til, er det vanlig å formulere en litt løs frist i form at «man tar sikte på ferdigstillelse i 3. kvartal» eller lignende. Dersom du som entreprenør likevel ikke rekker å ferdigstille prosjektet innen denne tid oppstår spørsmålet om forbrukeren kan ha krav på kompensasjon. Dette er et til dels komplisert spørsmål, og vi vil kun berøre de viktigste vurderingstemaene her. Det første man bør ta stilling til er hva forsinkelsen skyldes. Dersom det er bestilt tilleggsarbeider, eller forbrukeren ikke har oppfylt sin medvirkningsplikt, skyldes forsinkelsen forbrukerens egne forhold. Dette er noe han selv normalt må bære ansvarlig for, selv om prosjektet blir forsinket. Det er enge bestemmelser som gir deg som entreprenør rett til fristforlengelse i slike situasjoner, disse finnes i lovens 11 om omfatter i hovedsak tre typetilfeller. Fristforlengelse kan kreves når; Forbrukaren krev endringar eller tilleggsarbeid som seinkar arbeidet, Arbeidet blir seinka fordi forbrukaren eller nokon som forbrukaren svarer for, ikkje medverkar i samsvar med avtalen, eller arbeidet blir seinka på grunn av andre omstende som forbrukaren svarer for, eller Arbeidet blir seinka på grunn av ei hindring utanfor entreprenørens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at entreprenøren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at entreprenøren skal unngå eller overvinne følgjene av hindringa. I forlengelsen av dette er det helt sentralt å merke seg følgende: Kravet om fristforlengelse må meldes til forbrukeren med en gang entreprenøren blir klar over omstendigheten som gir rett til fristforlengelse. Dersom man ikke gjør dette taper man retten til fristforlengelse. Det neste man bør ta stilling til er om det egentlig er avtalt en spesifikk overtagelsesdato. Dette spørsmålet har skapt mye kontrovers den siste tiden, nettopp fordi at kontraktens formuleringer om ferdigstillelsesdato oftest er såpass vag. Hvis man skriver at man «tar sikte på ferdigstillelse» vil det altså ikke nødvendigvis bety at man har forpliktet seg til å ferdigstille innen den angitte fristen. Enhver fristoversittelse over en slikt skjønnsmessig angitt tidspunkt medfører ikke automatisk ansvar for entreprenøren. Entreprenøren plikter derimot å holde en så høy fremdrift på prosjektet som normal og god planlegging og arbeidsinnsats tilsier.

6 Dersom forsinkelsen skyldes at man har planlagt dårlig, slurvet med offentlige godkjennelser, tatt på seg for mye arbeid eller tilsvarende, stiller saken seg annerledes. Man vil da normalt ikke komme unna med et løst angitt tidspunkt for ferdigstillelse, fordi man ikke har drevet rasjonelt på byggeplassen. Å angi et «løst» tidspunktet for overtakelse i kontrakten vil altså ikke kompensere for manglende forsvarlig fremdrift.

7 Mangler Mangler ved entreprenørens ytelser reguleres av bustadoppføringslovas kapittel 4. Utgangspunktet er at det foreligger en mangel når resultatet ikke samsvarer med de kravene som følger av avtalen, eller gjeldende regler i form av lov og forskrift. Dette gjelder likevel ikke dersom det er forbrukeren som selv er skyld i at mangler har oppstått. Av ANDRÉ ARNTZEN Andre.Arntzen@tryti.no Typetilfeller av mangler Det er naturlig å skille mellom det jeg kaller for forskriftsmangler og faktiske mangler. Forskriftsmangel er en mangel som skyldes at bygget er oppført i strid med gjeldende regler for bruk, plassering, arkitektonisk uttrykk, utnyttelse, krav til bygningskropp og overflater m.m. Fellesnevneren for slike mangler er at det det ikke nødvendigvis er noe galt med selve bygget, eller har oppstått fysisk skade, men at oppføringen bryter med gjeldende regler. Faktiske mangler er at selve bygget lider av en fysisk feil. Feilen kan være synlig eller skjult, men felles for faktiske mangler er at det er noe galt med selve bygget. De typiske eksemplene er et utett tak, manglende isolasjon, eller et knust vindu. Ofte kan faktiske mangler indikere at det også foreligger forskriftsmangler. I tillegg til disse to typetilfellene av mangler, kan manglende opplysninger, eller uriktige opplysninger også utgjøre mangler. Dersom du som entreprenør ikke har forklart forbrukeren hvordan en bygningsdel må brukes, eller at den krever et uvanlig vedlikehold, vil slike brudd på alminnelig opplysningsplikt også kunne bli regnet som mangel. Helt kort nevnes det også at det også kan dukke opp såkalte rettsmangler. Dette er for eksempel panteretter eller heftelser i eiendommen som er levert forbrukeren. Dersom naboen har rett til parkering på eiendommen, vil det utgjøre en mangel at forbrukeren ikke blir gjort kjent med dette før avtaleinngåelsen. Entreprenørens håndtering av mangler Tidspunktet for vurderingen av om det foreligger en mangel er overtagelsestidspunket. Problemet her er at de fleste mangler ikke er lette å oppdage helt umiddelbart. Reglene om reklamasjonsfrister, som ble gjennomgått i artikkel 1, avhjelper denne situasjonen. Hvordan du som entreprenør håndterer et krav fra en forbruker som påberoper seg mangler er viktig. For det første bør du være meget varsom med å erkjenne ansvaret. Årsaken til dette er at hvis ansvaret først er erkjent, vil dette føre til at krav det er reklamert for sent over vekkes til live. Dette dreier seg altså ikke om å være vanskelig, eller unngå å ta det ansvaret loven pålegger deg, men kun om å også ta høyde for at regelverket også beskytter deg som entreprenør når kravet er for sent fremsatt. Et annet viktig poeng er at man som entreprenør har en lovfestet rettingsadgang.

8 Dette vil si at dersom en mangel blir konstatert, har du rett til å utbedre denne selv isteden for å betale prisavslag. For mange entreprenører er det mer lønnsomt å utbedre feil fortløpende, og med relativt liten ressursbruk, istedenfor å betale for at andre skal utbedre den samme feilen.

9 Forbrukerens plikter Forbrukerens viktigste plikt etter avtalen er å betale for arbeidet han får utført. I tillegg til å betale for tjenesten plikter forbrukeren å medvirke til gjennomføringen av entreprisen. Av ANDRÉ ARNTZEN Andre.Arntzen@tryti.no Betalingen Fast pris er den vanligste formen for prissetting mellom entreprenøren og forbrukeren. Fast pris begrepet kan være litt vanskelig å forholde seg til for forbrukeren. At det er avtalt en fast pris utelukker som kjent ikke at det kan tilkomme merkostnader underveis i form av tilleggsarbeider og endringer. Forbrukeren må som et utgangspunkt betale vanlig pris for de tilleggsarbeider som utføres i tillegg til det avtalte arbeidet. Man bør imidlertid merke seg at forbrukeren kan ha krav på å betale mindre enn den avtalte prisen, dersom endringene som blir gjort fører til at entreprenøren legger ned mindre arbeid enn forventet. Et fornuftig utgangspunkt kan være at man avtaler justeringen av vederlaget samtidig som det bestilles en endring, eller man mottar tilleggsarbeid. Årsaken til at du som entreprenør bør være påpasselig med å skriftliggjøre endringer og tillegg, er at du risikerer å minste kravet om tilleggsvederlag dersom du ikke gjør forbrukeren kjent med kostnadsøkningen, og forbrukeren i tillegg ikke forstod at arbeidet ville medføre en økning. Et annet viktig spørsmål er når du kan kreve betaling fra forbrukeren. Dersom avtalen er taus om dette, er lovens hovedregel at man kun kan kreve betaling etterskuddsvis, i praksis etter at overtagelsen har funnet sted. Dersom forbrukeren allerede har hjemmelen til grunnen kan det likevel avtales skriftlig at avdragsbetaling skal skje før overtagelsen innenfor rammen av følgende vilkår: Avdrag kan bare kreves innenfor verdien av det arbeidet som er utført på eiendommen med tillegg av de materialer som er brukt. Det kan ikke betales avdrag for materialer som er beheftet med salgspant eller lignende. Det kan kun betales avdrag for 90% av kontraktssummen, de siste 10% skal gjenstå til overtagelsen. Det anbefales at man tar vilkår om avdragsbetaling inn i avtalen. På den måten reduseres risikoen, samt at det frigjøres kapital fortløpende slik at du som entreprenør slipper å ha et stort utestående. Avdragsbetaling er også det som er mest utbredt i praksis. Ved sluttoppgjøret bør entreprenøren merke seg betydningen av at han krever korrekt sum. Dersom oppgjøret betales, og entreprenøren senere avdekker at man har glemt å kreve betaling for enkelte poster, har han normalt mistet muligheten for å etterfakturere disse beløpene. Krever du derimot for mye betalt, er forbrukeren bundet av dette hvis han ikke

10 protesterer innen én måned etter at regningen ble mottatt. Det gjeler imidlertid unntak i begge tilfeller der beløpene er så åpenbart gale at man måtte forstå at det var gjort en feil. Medvirkning Medvirkningsplikten må ses i lys av at byggherren er forbruker, og man kan ikke forutsette fagkunnskap eller annen byggeteknisk kompetanse hos en forbruker. Forbrukeren har likevel ofte en tendens til å være av den oppfatning at det er betydelige beløp å spare ved å forestå deler av arbeidet selv. Forbrukerens medvirkningsplikt reguleres i slike tilfeller av bustadoppføringlova 50. måte at det tas nødvendig hensyn til entreprenørens arbeid. Denne bestemmelsen er lite konkret, men man må som et minimum kunne legg til grunn at du som entreprenør har krav på fristforlengelse for forbrukerens regning i de tilfellene han ikke leverer nødvendige deler av arbeidet til avtalt tid, og således påfører entreprenøren forsinkelser. Ofte vil det være forbrukerens medhjelpere som er forsinket, for eksempel representanter fra et annet fag på byggeplassen. I disse tilfellene vil forsinkelsen primært utgjøre en sak mellom den forsinkede og forbrukeren. Med mindre annet blir godtgjort vil man normalt som skadelidende 3. part ha krav på både fristforlengelse og erstatning der vilkårene foreligger. Essensen i medvirkningsplikten består i at de deler av arbeidet som forbrukeren selv har tatt på seg skal skje til avtalt tid, og på en slik

11 Endringer og tillegg Alle entreprisekontrakter, også forbrukerentrepriser, særpreges ved at byggherren har rett til å kreve endringer i entreprenørens leveringsforpliktelse gjennom kontraktsperioden. Et viktig spørsmål er da i hvilken grad entreprenøren plikter å utføre av endringer og i hvilken grad entreprenøren får rett på tilleggsvederlag og fristforlengelse. Av BENT S. KVERME Bent.S.Kverme@tryti.no Forbrukeren har rett til å kreve endringer Hovedregelen er som sagt at forbrukeren har rett til å kreve endringer. Dette må entreprenøren ta høyde for når arbeidene prises og fremdriften planlegges. Husk å ta hensyn til dette når oppstart og arbeid knyttet til andre kontrakter planlegges. Krever forbrukeren endringer, får entreprenøren etter omstendighetene krav på pristillegg eller fristforlengelse. Det siste kommer jeg tilbake til. Entreprenøren bør alltid forlange at krav om endringer blir gjort skriftlig. Forlanger entreprenøren skriftlig bekreftelse på endringen, plikter ikke entreprenøren å utføre endringen før skriftlig bekreftelse foreligger. Karakter og omfang Forbrukeren har rett til å kreve «endringer». Endringen kan innebære at entreprenøren pålegges å gjøre noe annet, noe mer eller noe mindre enn det opprinnelig avtalte. Forbrukeren kan for eksempel kreve at hovedentreprenøren flytter eller bytter ut vinduer og dører, at gulvet dekkes med annen type parkett eller flis, at avtalt kjøkkeninnredning og baderomsinnredning byttes ut med annen etc. For entreprenøren kan slike krav om endringer griper forstyrrende inn i den planlagte byggeprosessen. Det er derfor grenser for hvilke endringer forbrukeren kan kreve. Lovens regel er er at endringen som kreves må stå i «samanheng med den ytinga som er avtalt», og må ikke i «omfang eller karakter» skille seg vesentlig fra de opprinnelig avtalte. Det siste begrenser for eksempel forbrukerens rett til å kreve at grunnentreprenøren setter opp en bod eller garasje når dette ikke har sammenheng med det å grave ut bygge gropen. Eksakt hva forbrukeren kan kreve, må vurderes kontret fra kontrakt til kontrakt. Interesseavveiing Loven inneholder også en sikkerhetsventil, en generell regel om at forbrukeren ikke kan kreve endringer som påfører entreprenøren ulemper som ikke står i forhold til den interesse forbrukeren har i endringen. Siden entreprenøren får krav på tilleggsbetaling ved endringer, ligger det i kortene at entreprenøren må strekke seg langt for å imøtekomme forbrukerens krav, men det går en grense. Den eksakte grensen for hva entreprenøren må akseptere må fastsettes etter konkret vurdering fra kontrakt til kontrakt. Eksempler kan være krav om flytting av elementer i en kjøkken eller

12 baderomsinnredning etter at nødvendige hull og rør i betongplaten er på plass. Ferdighusleverandører For ferdighusleverandører, som produserer elementer i fabrikk, etter standardiserte rutiner er dette en utfordring. For disse kan forbrukerens krav om endringer fort bli uforholdsmessig kostbart og entreprenøren kan ha tapt muligheten til prisavslag mot fabrikken når forbrukeren på et sent tidspunkt i produksjonen krever endret kjøkken eller baderomsinnredning. Etter forholdene kan entreprenøren nekte å utføre endringen siden det innebærer en uforholdsmessig kostnad for entreprenøren, men en slik nekting skaper fort skuffelse og misfornøyde kunder. For å unngå overraskelser og misfornøyde kunder, bør det derfor stå klart og tydelig i kataloger og kontrakter at krav om endringer etter bestemte tidsfrister ikke er mulig uten betydelig økning i pris, eventuelt med begrenset mulighet for reduksjon i pris. Her har mange ferdighusleverandører et forbedringspotensial i sine kataloger. 15% grensen Dersom entreprenøren ser at det vil være vanskelig å håndtere for mange endringer, kan det avtales med forbrukeren at det ikke skal kreves endringer som endrer sluttvederlaget med mer enn 15%. Det er ikke anledning til å avtale en lavere prosent. Entreprenøren må mao akseptere endringer som ikke endrer sluttvederlaget med mer enn 15% og uten annen avtale også ytterligere endringer så sant det ikke innebærer en uforholdsmessig ulempe for entreprenøren. Entreprenøren må ta høyde for at forbruker kan kreve endringer når arbeidet prises og planlegges opp mot andre kontrakter. Avbestilling Forbrukerens rett til å kreve endringer er beslektet med forbrukerens rett til å avbestille hele eller deler av arbeidet som ikke allerede er utført. Det kan være vanskelig å fastslå om en endring som innebærer at deler av arbeidet bortfaller er en «endring» eller en «avbestilling», men siden avbestilling gir entreprenøren rett på et avbestillingsgebyr entreprenøren ikke får ved en «endring» er det viktig for entreprenøren å fastslå om det er en «endring» eller en «avbestilling». Heller ikke her er det mulig med klare regler, det beror på en kontret vurdering fra kontrakt til kontrakt. Men, er det avtalt en 15% grense, må endringer som reduserer prisen med mer enn 15% normalt ansees som en avbestilling. Det samme må gjelder når endringen fører til at arbeidet som gjenstår skifter karakter eller at en annen entreprenør blir engasjert for å utføre det avbestilte arbeidet Rett på tilleggsbetaling og tilleggsfrist Når forbrukeren krever endringer får entreprenøren rett på tilleggsbetaling og tilleggsfrist. Men, denne retten kan fort gå tapt dersom entreprenøren ikke varsler kravet i tide. Lovens hovedregel er at entreprenøren har krav på tilleggsbetaling og tilleggsfrist når dette er avtalt mellom partene. Slik avtale kan ha blitt etablert før arbeidene startet opp, eksempelvis ved at det i hovedavtalen er avtalt timepriser og regningsarbeider ved endringer og partene er enige i at det konkrete arbeidet er en endring. Avtale kan også inngås i tilknytning til den konkrete endringen. Forbrukeren vil ha en annen type dører i huset, og avtaler med entreprenøren hvilken priskonsekvens dette gir.

13 Er det ikke avtalt noe om tilleggsbetaling og tilleggsfrist, må entreprenøren varsle at det dette kreves samtidig som kravet om endringen blir fremsatt fra forbrukeren. I visse tilfeller når det går kort tid fra bestilling til start arbeider, kan det være tilstrekkelig at kravet blir fremsatt før endringsarbeidene startes. Bekgrunnen for regelen er enkel. Det kan være at forbrukeren ikke er klar over at et krav om bestemte dører er en endring av opprinnelig avtale, og da er det rett og rimelig at entreprenøren sier i fra om at det er en endring som gir pris og fremdriftskonsekvens. Ved å motta slikt varsel blir forbrukeren oppmerksom på at det er en endring og kan ivareta sin rett til å frafalle kravet og dermed unngå pris og fremdriftskonsekvensen. Har ikke entreprenøren varslet, har han bare rett på slikt pristillegg forbrukeren «måtte skjøne» ville komme. Har forbrukeren med rette vært uviten om at kravet om bestemte dører var utenfor det avtalte, er det ikke sikkert entreprenøren har krav på dekning av merkostnaden. forbrukeren og sikrer rimelig tilleggsbetaling for entreprenøren ved endringer. Noen ferdighusleverandører spekulerer i uklare leveransebeskrivelser for å forbeholde seg retten til selv å endre på leveransen avhengig av hvilke materialer de til enhver tid får kjøpt rimelig. Praksisen skaper uklarhet i hva partene har avtalt, usikkert hvorvidt forbrukerens krav om bestemte dører er en endring, og usikkerhet hvorvidt entreprenøren har krav på tilleggsbetaling. Prisøkning og prisreduksjon Entreprenøren har bare krav på et pristillegg som dekker uunngåelige og nødvendige økninger i kostnadene. Det er viktig å merke seg at ventetid ikke automatisk gir rett på merbetaling. Det er bare når ventetiden ikke kan fylles med annet meningsfylt arbeid at entreprenøren får krav på dekning av ventekostnaden. Merkostnaden må kunne dokumenteres. Er det derimot mulig for entreprenøren å få en «oppnåelieg innsparing» skal entreprenøren nedjustere prisen tilsvarende. Påslaget justeres tilsvarende. For å unngå slike misforståelser er det hensiktsmessig med detaljerte leveransebeskrivelser. Det opplyser Kontakt: Advokatfirmaet Tryti og Co AS Akersgata Oslo Tlf Faks E post post@tryti.no Org Medlem Den Norske Advokatforrening The Parlex Group Internasjonalt advokat nettverk Akersgata OSLO Tel E post: post@tryti.no