Ørnahaugen. Ørnhaugen kystlandsby, gnr 16/36 og del av 16/1 m.fl., Vestre Langøyvåg, Langøyna - Fjell kommune. Plannr

Transkript

1 Ørnhaugen kystlandsby, gnr 16/36 og del av 16/1 m.fl., Vestre Langøyvåg, Langøyna - Fjell kommune Ørnahaugen Plannr Dagsett Sist revidert Utarbeidd av OPUS Bergen AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS.

2 Innhald FØREORD...2 SAMANDRAG...4 FJELL KOMMUNE,VESTRE LANGØYVÅGEN...5 PLANSKILDRING FOR ØRNAHAUGEN KYSTLANDSBY,GNR 16, BNR 36 OG 62 M FL BAKGRUNN TILTAKSHAVAR PLANOMRÅDET FØREMÅLET MED PLANARBEIDET SOM LEDD I EIT STØRRE UTVIKLINGSPROSJEKT REGULERINGSMESSIGE TILHØVE FYLKESPLAN FOR HORDALAND DELTAKING FOR ALLE, UNIVERSELL UTFORMING,FYLKESDELPLAN KOMMUNEPLANEN TIL FJELL KOMMUNE REGULERINGSTILHØVE PLANSTATUS FOR TILGRENSANDE OMRÅDE PLANPROSESS KUNNGJERING OG VARSLING AV OPPSTART INFORMASJONSTILTAK KONTAKT MED OFFENTLEGE INSTANSAR TIDLEGARE PLANPROSESS MERKNADAR SKILDRING AV PLANOMRÅDET PLASSERING, AVGRENSING OG STORLEIK TILGRENSANDE AREAL TOPOGRAFI OG VEGETASJON BOTNTILHØVE SOLTILHØVE TRAFIKK, TILKOMST OG KOMMUNALTEKNIKK Trafikk og tilkomst Kommunalteknikk OFFENTLEG KOMMUNIKASJON BRUK AV OMRÅDET GRØNE INTERESSER FORNMINNE OG KULTURMINNE RISIKO OG SÅRBARHEIT SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET GENERELT AREALBRUK OG STORLEIK PLANKRAV REGULERINGSFØREMÅL BYGGEOMRÅDE Fritidsbusetnad F1-F Bevertning/overnatting/servicefunksjonar BOS Naust Utnytting av byggjeområda OFFENTLEG TRAFIKKOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 3) Kjøreveg Annan veggrunn FRIOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 4) Badeområde SPESIALOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 6) Friluftsområde på land...33 Friluftsområde

3 6.9.2 Privat småbåthamn Frisiktsone ved veg FELLESOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR Felles avkjørsel/kjøreveg Gang-/ sykkelvegveg Felles parkeringsplass Felles leikeareal for born Felles grøntanlegg Anna fellesføremål TRAFIKKSYSTEMET Tilkomst TEKNISKE ANLEGG Vatn og avlaup SOLTILHØVE UNIVERSELL UTFORMING KONSEKVENSAR AV PLANFRAMLEGGET LANDSKAP TRAFIKKTILHØVE/TILKOMST PARKERING SERVICE TILHØVA FOR BORN OG UNGE KONFLIKTAR I HØVE TIL OVERORDNA PLANAR OG TILTAK RISIKO- OG SÅRBARHEITSVURDERING JURIDISKE KONSEKVENSAR TILHØVE TIL NABO...39 VEDLEGG

4 Føreord Det vart levert eit framlegg til reguleringsendring av plannummer 67, turistsenter og småbåthamn for gnr 16/36 og del av bnr 1, i mai 2006, med suppleringar i august og september Planframlegget vart etter vedtak i komite for plan og utvikling den , lagt ut til offentleg ettersyn. Fylkesmannen i Hordaland fremja i sin uttale til planframlegget motsegn til planframlegget, grunngjeve med at det var i strid med kommuneplanen til Fjell , i strid med overordna strandsonevern og nasjonale mål om allmenn tilgjenge i strandsona, i strid med overordna føringar for estetikk og landskap og manglande visualisering og analyse. I møte med Fylkesmannen , vart motsegna drøfta, og det vart overlevert ein landskapsanalyse, som Fylkesmannen svara på i brev I brevet vert analysen kommentert, der det kjem til uttrykk at Fylkesmannen er positiv til ein del av endringane som er gjort, medan det samstundes vert presisert at motsegna framleis står ved lag, og at dei skal ta stilling planen på nytt når eit nytt revidert fullstendig planframlegg vert levert. Endra planframlegg, etter drøftingar i Fjell kommune og med Fylkesmannen, var innsendt i april Planframlegget var sendt frå Fjell kommune til Fylkesmannen med skriv av Det var deretter avholdt møte mellom Fjell kommune og Fylkesmannen den Tiltakshavar deltok i møtet og fekk gjennomgå sine endringsframlegg. Fjell kommune fekk brev frå Fylkesmannen I dette brevet er motsegn mot planframlegget opretthalden, med følgjande to grunngjevingar: 1. Planen viser mellom anna private fritidsbustader, medan kommuneplanen viser berre næringsføremål. (Utleigehytter/camping) 2. Talet på einingar er for høgt. Etter brevet frå Fylkesmannen har Fjell kommune og tiltakshavar drøfta grunnlaget for endring av planen for å imøtakomma Fylkesmannen sine krav. Det er semje om ei ny omarbeiding av planen, der ein tilpassar framlegget til innvendingane frå Fylkesmannen så langt det let seg gjera. Føreliggjande planframlegg med endra planutgreiing og endra føresegner, er resultatet av ovannemnde. I dette framlegget er talet på sjølveigande fritidsbustader redusert med 16, frå 38 til 22. Av desse ligg 4 framleis innan eller på grensa for funksjonell strandsone, slik denne er trekt opp i kommuneplanen. Den funksjonelle strandsona er, utan særskilt grunngjeving, trekt 180m frå strandlina i dette området. Ingen av fritidsbustadene ligg nærare strandlina enn 155m, altså langt utanfor 100-meters beltet som er fastlagd i plan og bygningslova. Det er heller ikkje mogleg å oppleva kontakt med sjøen frå der fritidsbustadene er plassert. Lågastliggjande eining ligg 43 m.o.h. Tiltakshavar vil peike på at tiltaket er i samsvar med overordna kommunale føringar for utvikling av eit reieslivskonsept. Utvikling av eit allsidig tilbod for lokalt, regionalt, nasjonalt og internasjonalt reiseliv, med nærkontakt med havet og aktivitet knytt til hav 2

5 og sjø, er eit mål for kommunen og Ørnhaugenprosjektet er meint å vera første trinn i ei slik utvikling, der lokaliseringa er nøye gjennomtenkt. Undersøking av potensialet for reiseliv som næring vest i havet, viser at kombinasjonen nærleik til Bergen, som internasjonalt reiselivsmål, med tilbod av opplevingar knytt til havet, med fiske, båtliv og naturopplevingar, er eit godt fundament for næringsutvikling. Likevel er både det økonomiske investerings- og driftsgrunnlaget og den funksjonelle drifta, avhengig av det grunnlaget ein del privateigde einingar utgjer. Dette er vel dokumentert i alle fjellandsbyar utvikla i den seinare tid. Både på fjell og ved sjø er utvikling av reiseliv i dag heilt avhengig av hotellverksemd, utleige og privateige i samspill. Det området som er planlagd i føreliggjande reguleringsframlegg, har tidlegare vore regulert til same føremål, etter ei vurdering av forskjellige eigna plasser å starta utvikling av eit reiselivskonsept i havgapet. Området har kort og direkte kontakt med offentleg vegnett, det er kort avstand frå sentrale delar av kommunen, samstundes som det ligg heilt i havet. Det har open kontakt mot havet, men er samstundes godt skjerma og her er fleire område for friluftsliv og opplevingar tett på. Den opphavlege planen vart ikkje gjennomførd, m.a. sidan reiselivet var i ei utvikling som tilsa andre kvalitetar enn ordinære campinghyttar. Dei endringane som er gjort i planen er både ei stor forbetring av innhald og kvalitet i det anlegg som skal etablerast, og ei reduksjon av det området som vert direkte råka. Terrenginngrepa vert mindre enn i gjeldande plan. Det samla tilbodet vert vesentleg betre, med hotell, serviceanlegg, badeområde i sjø og oppvarma basseng, småbåthamn og utleigeeiningar. Planframlegget legg til rette for: Allmenn tilgjenge til kaianlegg og badeområde. Allmenn tilgjenge til ei strandsone som i dag ikkje er tilgjengeleg. Universell tilgjenge til dei delar av strandsona der dette er mogleg. Terrengtilpassa utbygging av fritidsbustader for utleige og privat eige. Minimale inngrep i strandsona, med kaianlegg på flyteelement og bygg på pålar. 3

6 Samandrag Planområdet omfattar gnr 16, bnr 36 og 62 m fl., Vestre Langøyvåg, Fjell kommune. Reguleringsplanen er utarbeidd av OPUS Bergen AS, i samarbeid med Link Signatur AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS. Føremålet med omreguleringa er å utvikla området til eit område med fritidsbustader, samt noko næringsverksemd i form av leiligheitshotell, båthamn og badeplass. Ørnahaugen kystlandsby er første trinn i det som kan bli ein stor, framtidig turistattraksjon, Havgapet, på kysten. Planområdet er ca 112 daa stort. Nøkkeltal Reguleringsføremål Fritidsbusetnad, bevertning/servicefunksjonar/hotell, aktivitetsområde, friområde, friluftsområde, trafikkområde og privat småbåthamn i sjø. Areal 112,8 daa Plankrav Ramesøknad ( 2.1) Utnytting % BYA varierer mellom ulike fritidsbustader Fritidsbustader Utleigehytter 25 Rorbueiningar til utleige 14 Bodar ved kaianlegget Inntil frittliggjande hytter Tal på båtplassar Ca 80 Tal på parkeringsplassar Inntil 2 p-plassar pr fritidsbustad + felles p-plassar I tilknyting til varsling er det komne 5 merknader frå ulike partar. 4

7 Fjell kommune, Vestre Langøyvågen Planskildring for Ørnahaugen kystlandsby, Gnr 16, bnr 36 og 62 m fl. Plankart vedlegg 1 Reguleringsføresegner vedlegg 2 1 Bakgrunn 1.1 Tiltakshavar Planen er utarbeidd av OPUS Bergen AS i samarbeid med Link Signatur AS på oppdrag frå tiltakshavar Turistutvikling Sotra AS. 1.2 Planområdet Planområdet gjeld for gnr 16, bnr 36 og 62 m fl. på Langøya i Fjell kommune. Planområdet er omlag 112 daa, og lokalisering er vist på oversiktskartet i figur 1.1. Planområdet Figur 1.1 Oversiktskartet viser lokalisering av planområdet 1.3 Føremålet med planarbeidet Føremålet med planarbeidet er å omregulera området til eit moderne senter for reiseliv og rekreasjon, der det er inkludert hytter, leilegheiter, båthamn, badeplass, hotell og ulike servicetilbod. 5

8 1.4 Som ledd i eit større utviklingsprosjekt Bergen er knutepunkt for reiseliv på Vestlandet. Dei attraksjonane som har fokus i det høvet, er sjølve byområdet i sentrale Bergen og dei store reiselivsdestinasjonane i Sognefjorden og Hardangerfjorden (og nokre fjernare fjordområde). Det er i lita grad knytt merksemd til kvalitetane som sjølve kystområdet har. Kystområdet manglar tilbod til publikum, og reiseliv må for det meste vera dagsturbasert og ein må ha med sin eigen båt. Ørnahaugen kystlandsby skal vera eit nytt tilbod til lokal, regional og nasjonal befolkning, og skal utvida tilbodet til turistnæringa ved å tilby eit senter for opplevingar ved havet. Ørnahaugen kystlandsby på Langøya har mange positive sider som bør kastast lys på: Det er kort avstand til Bergen og sentrale Fjell Vegsambandet ut dit er bra Det romslege arealet på eiga tomt gjev rom for god utnytting og fleire fasilitetar Dei store, tilgrensande områda kan eigna seg for ulike aktivitetar Området ligg i og ved ei skjerma hamn BOF har kjøpt store friluftsområde i same våg, og på Løno vest i havet, der det og er utleigemoglegheiter. Det er direkte kontakt mot storhavet Her får ein fisk og skaldyr i bøtter og spann Figur 1.2 Havgapet som ny turistdestinasjon ligg berre 25 min frå Bergen. 6

9 Det kan vera eit langsiktig prosjekt å utvikla eit stort og allsidig anlegg med samansette tilbod for opplevingar. Her vert det første trinnet presentert, der fundamentet for ei vidare utvikling av Havgapet blir lagt. Opningsinvesteringa er stor og risikabel før tilboda er kjende og bruken etablert. Det er difor m.a. naudsynt å sikra ei inntekt gjennom sal av sjølveigande fritidseiningar, som både vil gje naudsynt kapital til etablering av anlegget og etablera ei fast kundegruppe til aktivitets- og utleigetilbod og spreia informasjon om tilbodet. På lengre sikt, når den første etappen som vert presentert her er etablert med suksess, er det mogeleg å vidareutvikla konseptet. Området eignar seg som utgangspunkt for opplevingar og utviding av servicetilbod, der fleire område rundt Langøyvågen blir tekne i bruk. Figur 1.3 Biletet viser koplinga mellom Ørnahaugen kystlandby og storhavet (Foto: Fjellanger Widerøe AS) Det er store moglegheiter for utvikling av unike og attraktive kystopplevingar: Overnattingstilbod som får folk til å kome Gjestebryggje og den gode maten Konferanse-, møte-, kursstad Havgapet kan bli ein stoppestad i øyhopping langs norskekysten Etablere ekstremsportsenter Akvarieaktivitetar Oppleva kontrastane mellom det brusande storhavet og den rolege pollen Direkte kontakt med Nordsjøløypa som går langs området med avstikkar inn til Ørnahaugen 7

10 Utviklinga av Ørnahaugen kystlandsby ser ein på som første trinn i ei større satsing i regionen. Området rundt Langøyvågen ligg i dag urørt, men med eit enormt potensiale for å bli ein stor attraksjon i høve til opplevingar som havet gjev. 8

11 2 Reguleringsmessige tilhøve 2.1 Fylkesplan for Hordaland Retningslinene frå Fylkesdelplan for kystsona i Hordaland , er vidareført og nedfelt i Fylkesplanen for Hordaland Mål for areala i kystsona i Hordaland er mellom anna at: Kystsona i Hordaland skal nyttast i balanse mellom bruk og vern av areal- og naturressursar og medverka til ei berekraftig samfunns- og næringsutvikling til beste for innbyggjarane og miljøet. Strandsona skal haldast open og tilgjengeleg for ålmenta slik at ikkje verdifulle område vert nedbygde. Allmenne friluftsinteresser skal prioriterast før utviklinga av private fritidseigedommar i strandsona. 2.2 Deltaking for alle, universell utforming, Fylkesdelplan I fylkesdelplanen for universell utforming vert universell utforming definert som: utforming av produkt, tenester og omgjevnader, slik at dei kan brukast av alle menneske, i så stor utstrekning som mogleg, utan behov for tilpassing eller spesiell utforming. Hordaland ynskjer å vera eit føregangsfylke i universell utforming. Universell utforming av nye tiltak krev kunnskap og omtanke, utbetring av eksisterande tiltak krev større ressursar. Fokuset på universell utforming må difor vera ein del av planlegginga heilt frå starten. 2.3 Kommuneplanen til Fjell kommune I kommuneplanen for Fjell kommune sin arealdel er området vist som regulert område og område for privat tenesteyting. 9

12 Planområdet Figur 2.1 Utsnitt frå plankartet til kommuneplanen sin arealdel I kommuneplanen, punkt er næringslivet i kommunen omtalt. Det er byggje- og anleggsverksemd som er den næringa som har flest bedrifter i kommunen. Det er eit ynskje for kommunen å utvikle det næringspotensialet som ligg i turisme: Det ligg ei særskilt utfordring i å legge til rette for ulike typar turisme/tilreisande på Sotra og Øygarden. I Bergen er det stor tilstrøyming av turistar, og det ligg eit stort potensiale i å kanalisere noko av denne straumen til regionen i vest. Samstundes er befolkninga i Bergensregionen i seg sjølv eit stort potensiale for tilreisande til området. Fjell kommune er i utgangspunktet positiv til etablering av hotell, konferanse eller opplevingssenter, også om det skulle vere aktuelt i strandsona/skjergarden. For slike prosjekt er det vanskeleg å peike ut aktuelle område på førehand i ein overordna plan. Når slike saker kjem opp, vil dei verte handsama som enkeltsaker gjennom reguleringsplanarbeid eller planprogram. (Kommuneplanen sin arealdel for : 80) 10

13 Det funksjonelle strandsona Den funksjonelle strandsona i Fjell kommune skal fordre til ei meir differensiert planlegging i strandsona, basert på lokale tilhøve. Sona er fastsett ut i frå kriteria: Biologisk mangfald Friluftsliv Landskap Kulturminne Den funksjonelle strandsona er vist som blå stipla linje gjennom planområdet i figur 2.1. det er i kommuneplanen sett føresegner som omfattar tiltak i den funksjonelle strandsona. Dei retningsliner og føresegner som er sett i planen fokuserar på universell utforming, samt at naturinngrepa skal vera minst mogleg. I punkt Felles for alle byggjeområda, punkt 3 står det: Tiltak i den funksjonelle strandsona skal sikre allmenn tilgang fram til og langs sjøen. Biologisk mangfald, landskap og kulturminne skal takast vare på. Heimel: PBL 20-4, 2. ledd, b og e. (Kommuneplanen sin arealdel for :34) I retningslinene, punkt c står det: Inngrep i den funksjonelle strandsona bør ikkje vere større enn det som er naudsynt for bruken av tiltaket og utformast slik at dei verdiane områda langs sjøen representerer for allmenta vert styrka. (Kommuneplanen sin arealdel for :35) 11

14 2.2 Reguleringstilhøve Planområdet er regulert i plan 67, turistsenter og småbåthamn. Spesialområde for camping FU FHS Forretningsområde/utleigehytter Område for forretning/herberge/servering Område for naust Spesialområde badestrand SSH1 Spesialområde småbåthamn Figur 2.2 Reguleringsplan nr 67, turistsenter og småbåthamn på Langøy. Gjeldande reguleringsplan gir rett til å etablera turistsenter og småbåthamn. Turistsenteret kan bestå av utleigehytter, campingplass, herberge, bevertning og service. 12

15 Ved småbåthamna kan det etablerast sjøhus tilhøyrande hamna. Det er same arealbruk som ligg i vedteke kommuneplan. Det området som er vist grønt i den gjeldande reguleringsplanen er område for campingplass. Dei tilhøyrande føresegnene for planen seier mellom anna følgjande: 1.0. I området skal det opparbeidast campingplass med tihøyrande veg- og parkeringsanlegg. Desse skal vera felles for turistsenteret i Vestre Langøyvåg I området kan det oppførast aktuelle serviceanlegg for campingturistar. BRA er sett til 300 m² Bygg kan oppførast i 1 etasje pluss underetasje dersom terrenget tilseier det. Det skal nyttast saltak med takhelning mellom 30 og 45 grader. Høgder til gesims og møne skal vera max. 2,5 og 5,5 meter. 2.3 Planstatus for tilgrensande område Tilgrensande område er uregulert. Det føregår heller ikkje anna planarbeid i planområdet. 13

16 3 Planprosess 3.1 Kunngjering og varsling av oppstart Førehandskonferanse med kommunen vart halde Deltakarar var Einar Lunde og Ingunn Renolen frå Fjell kommune, Turistutvikling Sotra v/svein Bergh og Trond Tystad frå Opus Bergen AS. Undervegsmøte vart halde med kommunen Deltakarar var Einar Lunde og Ingunn Renolen frå Fjell kommune og Tore Jensen, Taral Jensen og Linda Njåstad Øyehaug frå Opus Bergen AS. Formell kunngjering vart gjeven i avisene Bergens Tidende og Vestnytt , samt ved eige brev til berørte partar, naboar, offentlege og private høyringsinstansar, datert Informasjonstiltak Naboar og grunneigarar er varsla gjennom varslingsbrev. Vedlegg 3 Varslingsannonse og varslingsbrev Vedlegg 4 Merknader 3.3 Kontakt med offentlege instansar Fredag 5.mai 06 var Taral Jensen og Linda Njåstad Øyehaug frå Opus Bergen AS på befaring i planområdet saman med arkeolog Lars Øyvind Birkenes frå Hordaland Fylkeskommune. Det vart på dette grunnlag gjennomført arkeologiske undersøkingar av planområdet sommaren Funna er omtalt under punkt Tidlegare planprosess Det vart levert eit framlegg til reguleringsplan i mai 2006, med suppleringar i august og september Planframlegget vart etter vedtak i komite for plan og utvikling den , lagt ut til offentleg ettersyn. Fylkesmannen i Hordaland fremja i sin uttale til planframlegget motsegn til planframlegget, grunngjeve med at det var i strid med kommuneplanen til Fjell , i strid med overordna strandsonevern og nasjonale mål om allmenn tilgjenge i strandsona, i strid med overordna føringar for estetikk og landskap og manglande visualisering og analyse. I møte med Fylkesmannen , vart motsegna drøfta, og det vart overlevert ein landskapsanalyse, som Fylkesmannen svara på i brev I brevet vert analysen kommentert, der det kjem til uttrykk at Fylkesmannen er positiv til ein del av 14

17 endringane som er gjort, medan det samstundes vert presisert at motsegna framleis står ved lag, og at dei skal ta stilling planen på nytt når eit nytt revidert fullstendig planframlegg vert levert. På dette grunnlag vart det i april 2008 levert inn revidert planframlegg, og saman med den ei landskapsanalyse. Det vart i tillegg gjennomført drøftingsmøte. I brev dagsett 13. juni 2008 kom Fylkesmannen med uttale til det reviderte planframlegget. I uttalen vert det kommentert at det reviderte planframlegget møter Fylkesmannen på mange punkt, men at motsegna vert haldt ved lag på to punkt. Desse punkta omfattar at det vert planlagt private fritidsbustadar innanfor funksjonell strandsone og talet på einingar i prosjektet. 15

18 4 Merknadar Då fristen gjekk ut, var det komen inn 5 merknader til planen. Desse var frå: 1. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert Margot og Hans Lauvik, e-post datert Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, brev datert BKK, brev datert Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelingen, brev datert Ut frå Kultur- og idrettsavdelingas arkiv har dei kjennskap til eitt automatisk freda kulturminne (steinalderlokalitet) i det gjeldande området. Denne ligg i nordre del av sjølve eidet mellom Austre - og Vestre Langøyvågen. Etter ei vidare vurdering av planområdet finn Kultur- og idrettsavdelinga det naudsynt å gjennomføra ei synfaring før dei kan gje fråsegn til planen, for å vurdera om tiltaket kjem i konflikt med hittil ikkjeregistrerte kulturminne. Dei gjer merksam på at det vil vera ein fordel for tiltakshavar å klarleggja spørsmål omkring kulturminneverdiar i området på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Ved synfaringa vil dei ta stilling til om det er naudsynt med ei vidare arkeologisk registrering for å få oppfylt undersøkingsplikta etter 9 i Kulturminnelova. Synfaringa vil bli gjort så raskt som råd er. Planleggjar kommenterer: Det har vore gjennomført befaring av arkeolog i planområdet, med det resultat at det er trong for ei nærare arkeologisk undersøking av området, jf. kap Det vart på dette grunnlag gjennomført arkeologisk registrering av funn og kulturminne i området, jf. vedlegg 7. Funna er tekne omsyn til, og vist i plankartet som spesialområde Bevaring av anlegg. 2. Margot og Hans Lauvik, e-post datert Dei ser at grensene for det aktuelle området går nord for Ørnahaugen og eit stykke ned i skråninga mot deira bruk, og er klar over at grensene var teikna slik i den opphavlege planen. Dei minner om at området ved toppen av Ørnahaugen likevel ikkje skal byggjast ut. I innstillinga til kommunestyrevedtaket om utbygging ved Vestre Langøyvågen skreiv rådmannen (dette var ein del av grunnlaget/føresetnadene for vedtaket): Ein er elles samd i at ein bør unngå å byggja på høgaste partiet av Ørnahaugen m.a. av dei omsyn som er nemnde i brevet. Dette vil verta ivareteken gjennom utbyggingsplanane som skal godkjennast av kommunen. Dei omsyn det vert vist til, går på natur, estetikk og forureining. Rådmannen skriv til slutt: 16

19 Rådmannen har endra reguleringsføresegnene i samsvar med det som er sagt ovanfor. I reguleringsføresegnene heiter det m.a.: Ved godkjenning av utbyggingsplan skal det leggjast vekt på faglege vurderingar, landskapstilpassing m.v. (Lauvik si utheving.) Når planen vert lagt ut til høyring, vil Lauvik følgja dette nøye opp i høve til kommunen dersom det vert lagt opp til bygging i dette området. 2. I nordenden av det aktuelle området, på det høgaste området ved Ørnahaugen, er det fall ned mot Lauvik sitt bruk. I fjellsida ligg ein drikkevassbrønn på deira grunn. Den ligg slik til at alt vatn som renn denne vegen frå området ved Ørnahaugen hamnar i brønnen. Brønnen forsyner det gamle bustadhuset på bruket med drikkevatn. I huset blir det i dag drive ein familiebarnehage med 10 barn, og vassprøve vert no teken og seinare regelmessig. Krava til drikkevatn er svært strenge. All forureining som eventuelt oppstår i samband med hytter/hus vil det verte kravt kompensasjon for. Lauvik vil difor krevja at det ikkje vert utbygging i den delen av området som har fall ned mot brønnen, dette heilt i samsvar med pkt. 1 ovanfor. Dette gjeld ein minimal del av området som skal regulerast. Det vert arbeidd med utviding av barnehagen, med endå strengare krav til drikkevatnet. Overskotsvatn som renn ned i store mengder i same området, vert frå gammalt av leidd ned i eit svært djupt, ope hol i marka tett inntil fjellet. Dette vatnet renn direkte ned til grunnvatnet, som Lauvik hentar sitt drikkevatn frå. Eventuelt forureining vil såleis nå alt drikkevatnet som er tilgjengeleg på bruket. Det vert no tatt prøver også av dette vatnet, som reservevasskjelde for barnehagen. 3. På tidlegare kart over påtenkt utbygging har Lauvik sett grenseliner som ikkje stemmer heilt med det dei har fått opplyst av tidlegare eigarar av bruket. Dei krev difor at det vert gjort ei nøyaktig oppmåling/oppgang av grensene, først og fremst mot vest. 4. Lauvik krev oppsetjing av solid gjerde mot deira eigedom. Eigedommen vert nytta som beiteland for sau. Utbyggjar av ny verksemd i området må ta ansvaret for eventuelle problem som ny verksemd kan skapa i høve til tidlegare, tradisjonell drift i området. Jf. problemet med laushundar. 5. Ved skyting og anna utbyggingsarbeid skal Lauvik si side av grensa vera urørt, også når det gjeld steinsprut. 6. Lauvik viser til problema med grunnterskel ved Søre Langøyosen og krav om å føra kloakk heilt ut i Skorposen eller lenger. Dei minner om at det no ligg eit oppdrettsanlegg også i Skorposen. Planleggjar kommenterer: 1. I høve til eksisterande plan, trekkjer ein i denne planen byggegrensa litt mot nord. Dette blir gjort for å få større plass til felles aktivitetsområde og nokre fleire hytter, som igjen gjev grunnlag for å heva kvaliteten på felles aktivitetsområde. Øvste del av Ørnahaugen vil stå urørt, og utbygginga vil vera landskapstilpassa. M.a. planlegg ein fleire ulike hyttetypar, som er spesialteikna for det småkupperte kystlandskapet. 17

20 2. Det vil ikkje bli bygd hytter så høgt opp mot Ørnahaugen at det vil vera ei fare for forureining av drikkevatn. 3. Grensene er målt opp og avklart. 4. Heimelshavar har gjerdeplikt. Dersom det er naudsynt, kan det setjast opp gjerde mot Lauvik sin eigedom. 5. Dette er eit spørsmål som blir handtert i høve ramesøknad og i samsvar med gjeldande regelverk. 6. Det skal søkjast om utsleppsløyve av kloakk til FjellVar, som skal koma med krav om kvar kloakken skal førast. 3. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, i brev datert Området er i gjeldande kommunedelplan alt sett av til anna enn LNF-område, og landbruksdirektøren har såleis ingen merknader til reguleringsendringa. Planleggjar kommenterer: Ingen kommentar. 4. BKK, brev datert BKK gjer merksam på at det er hsp.line, lsp.kabler, lsp.linjer og breidband trase luftnett i området. Vedlagt kart viser trase for BKK sine leidningsanlegg. Om busetnaden kjem i konflikt med nemnde installasjonar, må dei leggjast om. Omlegging av hsp.line må kostast av utbyggjar, dersom ikkje anna er avtalt. Ved utbygging som krev forsterkning av BKK sine anlegg, vil det verta regna anleggsbidrag etter gjeldande reglar. Dersom eksisterande nettstasjon i området ikkje kan forsyna nytt turistsenter m/småbåthamn, må det setjast av naudsynt areal for ny nettstasjon. Nettstasjonen må plasserast min. 1,5 m frå vegkant og med tilkomst på 1 m rundt den. Storleiken på nettstasjonen vil vera 2,5x4 m. Det er viktig at nettstasjonen vert plassert sentralt i høve til effektuttaket i området. BKK ønskjer difor at plassering av eventuell ny tomt til nettstasjon vert føreteken i samarbeid med BKK Nett når detaljplanar i området ligg føre. Planleggjar kommenterer: Takast til etterretning. 5. Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert Mål og retningsliner for strandsoneforvaltninga i Fylkesdelplan for Hordaland ( ) må leggast til grunn for det vidare arbeidet med planen. Byggeområde nær sjø skal i hovudsak planleggjast med omsyn til natur og landskap. Det skal leggjast vekt på tilgjenge til sjø og høve til ferdsel langs sjøen. I byggjeområda skal den funksjonelle strandsona, område for friluftsliv og leik, naturelement og samanhengande grøntstruktur 18

21 takast vare på og synleggjerast gjennom føresegner. Korridor mellom strandområde og friluftsområde innafor bør oppretthaldast og vidareutviklast. I byggjeområda bør bryggjeanlegg, kaiar, båthamner og naust planleggjast som felles område slik at minst mogleg av strandområdet vert bandlagt og slik at strandarealet ikkje vert privatisert. I tillegg bør det setjast ei byggegrense mot sjø. Planområdet bør tilretteleggast med vekt på universell utforming, jf Fylkesdelplan for funksjonshemma Dette inneber mellom anna at tilkomst, fellesareal, leikeplassar, parkering m.m. skal utformast slik at alle menneske kan bruke dei på ein likestil måte, så langt som det er mogleg utan spesielle tilpassingar. Planleggjar kommenterer: Den planlagde utviklinga av området vil bli tilpassa det småkupperte kystlandskapet. Arkitektar frå Link Signatur AS jobbar med plassering, utforming og materialbruk, og er opptekne av å skapa eit attraktivt og godt prosjekt. Det blir lagt vekt på å skapa ei funksjonell strandsone, med felles kaiområde ved småbåthamna, og fri ferdsel til aktivitetsområdet. Kaiområdet og småbåthamna blir tilgjengeleg for handikappa, medan aktivitetsområdet er for bratt og knausete til at ein kan gjera det universelt tilgjengeleg. Ingen deler av strandsona blir privatisert. Det blir tilrettelagt for grøne korridorar mellom strandsona vest for F14 og friluftsområde, og mellom felles parkeringsplass FP7 og friluftsområde. 6. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert Merknadsstiller viser til brev av og seinare korrespondanse i saka gjennomførde kultur- og idrettsavdelinga ein synfaring saman med representantar frå Opus Bergen AS i det aktuelle området. Med bakgrunn i synfaringa og kjennskap til tidlegare funn og kulturminne i området, vart det naudsynt med ei arkeologisk registrering i området. Kultur- og idrettsavdelinga har ikkje heimel til å krevja registreringa gjennomført før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, men ser det som ein fordel at dette vert gjort på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Ein gjer også merksam på at Bergen Sjøfartsmuseum skal vurdera saka i høve til kulturminne i sjø. Planleggjar kommenterer: Tiltakshavar har gått med på gjennomføring av registrering. Arkeologar var i området 16. juni 06, og gjorde funn ved innkøyringa vest i planområdet (sjå vedlegg 7). Desse funna førte til at ein måtte gjera nokre endringar i plankartet etter at planforslaget vart sendt inn til Fjell kommune Fjell kommune vart varsla om at dette per e- post/telefonkontakt, og stansa då saksbehandlinga (syner til brev frå Fjell kommune, datert ). 19

22 Rundkøyring og ballbingen ved innkøyringa til planområdet er fjerna i høve til krav framsett av arkeologen. Oppdatert kart, planføresegner og planskildring vart oversendt frå Opus Bergen AS Bergen Sjøfartsmuseum har vorte kontakta per telefon og e-post, men har ikkje kome med tilbakemelding. 20

23 5 Skildring av planområdet 5.1 Plassering, avgrensing og storleik Planområdet ligg på Langøy i Fjell kommune og omfattar gnr 16, bnr 36 og 62 m fl. Planområdet er avgrensa som vist på kartutsnittet nedanfor (figur 5.1). Planområdet har ein storleik på 112,8 daa, og er i dag ikkje utbygd. Langøyna F208 Ørnahaugen Plangrense Planområde a=120daa Haukaneset Austre Langøyvågen Vestre Langøyvågen Figur 5.1 Varslingskartet 5.2 Tilgrensande areal Tilgrensande areal er i kommuneplanen til Fjell vist som LNF-område. Eit mindre område som grensar til den sørvestlege delen av planområdet er vist som LNFfriluftsliv. 21

24 5.3 Topografi og vegetasjon Planområdet består for det meste av nake fjell, som skrår i nord-sør retning frå havflata opp til 79 m o.h.. Søraustre del av planområdet er eit flatare område med lyng og myr, som ligg kring m o.h. Inst i bukta finn ein ei langgrunt sandstrand. Planområdet Figur 5.2 Skråfotoet viser planområdet sett frå vest. 22

25 5.4 Botntilhøve IMC Maritim har gjort botnundersøkingar og kartlagt kor djupt det er i Vestre Langøyvåg. Karta under viser at det er grunnast inst i vågen (gule og oransje fargar), og at botnen skrår mot sørvest (lilla). Linja i figur 5.3 viser ca kvar skiljet mellom fjell og sandbotn går. Figur 5.3 Kart over botntilhøve. Linja syner ca kvar det er overgang mellom fjell og sandbotn. Figur 5.4 Kartet viser kvar botnen skrår. 23

26 5.5 Soltilhøve Planområdet er vestvendt og det er svært gode soltilhøve i planområdet. 5.5 Trafikk, tilkomst og kommunalteknikk Trafikk og tilkomst Tilkomst til Langøyna er via FV559 frå Fjell kyrkje eller Ågotnes. Etter om lag sju kilometer er det skilta mot vest til Syltøyna og Algrøyna. Når ein kjem over brua, køyrer ein til venstre. Etter 200 m ligg planområdet på høgresida Kommunalteknikk Det er ikkje kommunale leidningar i planområdet. Planområdet grensar lengst aust i ein offentleg vassleidning på 150 mm. Denne har kapasitet til å forsyne det planlagde hytteområdet. Figur 5.5 Det går ein 150 mm kommunal vassleidning aust for planområdet Resipienten i Langøyosen er dårleg, og kommunen sitt utsleppskart viser at det er krav om både biologisk og kjemisk reinsing av utslepp her. Det skal søkjast om utsleppsløyve, og det er opp til FjellVar å avgjerda kvar utslepp eventuelt skal skje. 24

27 Figur 5.6 I Langøyosen er det krav om både biologisk og kjemisk reinseanlegg 5.6 Offentleg kommunikasjon Det går buss (rute ) forbi planområdet om morgonane og om ettermiddagane på kvardagar, og føremiddag på laurdagen. 5.7 Bruk av området Planområdet og tilgrensande areal er i dag brukt som turområde og beiteområde for sau. Inst i Vestre Langøyvåg ligg ei lita badestrand som blir brukt om sommaren. Stranda har fin og langgrunt strandbotn, og er barnevenleg. 5.8 Grøne interesser Det er ikkje registrert spesielle førekomstar av flora eller fauna i planområdet. 5.9 Fornminne og kulturminne Ein kjenner ikkje til moderne kulturminne på eller ved planområdet. I samband med vegutbygging i 1979, vart det føreteke arkeologiske registreringar i delar av området, sjå figur 5.7. Det vart funne spor etter busetjing eller aktivitetsområde frå steinalderen i området. På 10 funnstadar på Langøy vart det mellom anna funne ein pilspiss, noko keramikk, ulike avslag frå flint, kvartsitt og trekull, frå 7 m o.h. til om lag 15 m o.h. 25

28 Figur 5.7 Funnstadar frå vegutbygging i Kjelde: Askeladden database. Det er registrert steingardar fleire stader i planområdet, i tillegg til steinhaugar som kan sjå ut som rydningar eller fundament. Dei fleste steingardane er korte og usamanhengane, medan steingarden i grensa mot sør er samanhengande frå FV599 og ut i sjøen. Denne steingarden ønskjer ein å ta vare på i det vidare arbeidet. I planprosessen har arkeologar frå Hordaland Fylkeskommune gjennomført ei registrering av funn og kulturminne i området, jf. merknad 6 og vedlegg 7. Funna er tekne omsyn til, og vist i plankartet som spesialområde Bevaring av anlegg Risiko og sårbarheit ROS kategorisering for det aktuelle planområdet, henta frå kommuneplanens arealdel, Fjell kommune, Ekstremt vær Ras og skred Radonstråling Uheldig Lokalkunnskap samlokalisering S3k2 S2k2 S2k2 S1k1 Vind S=sannsynlegheit K=konsekvens Særs sannsynleg 5: Ei hending per år eller oftere Mykje sannsynlige 4: Ei hending per 1 10 år Sannsynleg 3: Ei hending per år Mindre sannsynleg 2: Ei hending per år Lite sannsynleg 1: Mindre enn ei hending per 1000 år 26

29 Oppfølging: Grøne område: Risikonivået er så lågt at det ikkje er naudsynt med førebyggjande tiltak. Dette er ein grovanalyse og lokale tilhøve og tiltaket si utforming kan medføre at det likevel må iverksetjast førebyggjande tiltak, herunder gjennomførast ROS-analyse. Dette må vurderast i den enkelte regulerings- og/eller byggesak. Gule område: Det er påvist middels risiko i området og førebyggjande tiltak skal vurderast. Kommunen skal vurdere om ROS-analyse er naudsynt ut frå tiltaket sitt innhald, utforming og lokalisering. Kommunen kan krevje ROS-analyse. Vind Framherskande vindretning i planområdet er nordavind. På Ørnahaugen er det meir vind enn ved sjøen i Vestre Langøyvåg. Vindstyrke i området ligg mellom 0 9,5 m/s (simulert årsmiddel). Noko vindutsett Middels vindutsett Sterkt vindutsett Figur 5.8 Vindkart Ras Ein liten del av området, sør, har areal brattare enn 30º. Areal brattare enn 30º Figur 5.9 Raskart 27

30 Radon Ut i frå målingar som er gjort er det truleg eit tilfredstillande radonnivå i planområdet. Figur 5.8 og 5.9 viser radonnivå i nærleiken av planområdet. Radonkonsentrasjon, årsmiddel Bq/m3 Planområdet 0-50 Figur 5.10 Radonnivå Flaum Det er ikkje bekkar eller elver i eller i nærleiken av planområdet. Området er såleis ikkje spesielt utsett for flaum. Samlokalisering Planområdet ligg ikkje innanfor omsynssoner til industriområde, eller offentlege område. Området ligg og i god avstand til bufferområde til høgspentlinjer. Samlokalisering Planområdet Fylkesveg Bufferavstand, kraftline Figur 5.11 Samlokalisering 28

31 Langøy kystkultursenter er lokalisert ca 1 km nord for planområdet. Beredskap Det er stasjonert ambulansar på Straume og på Ågotnes. Normal tid for utrykking til Langøya vil vera om lag 7-10 minutt. Brannbilar er stasjonert på Ågotnes og på Skogskiftet. Ein har og ein avtale med Bergen brannvesen om utrykkingar til Lille Sotra. Innan 15 minuttar vil ein vera på staden ved ein brann på Langøya. Dimensjonane på vegnettet innafor planområdet vil bli dimensjonerte i høve til ei eventuell brannutrykking. Sotra Brannvern tilfredsstiller krava sett i Forskrift om organisering og dimensjonering av brannvesen. Når det gjeld krav til slokkepunkt, etablering av brannkule osb., skal ein fylgja teknisk forskrift til Plan- og bygningslova. 29

32 6 Skildring av planframlegget 6.1 Generelt Reguleringsplanen er utarbeidd av Opus Bergen AS i samarbeid med Link Signatur AS på oppdrag frå tiltakshavar Turistutvikling Sotra AS. Føreslått endring av reguleringsplanen legg på delar av området opp til same føremål som i gjeldande plan, næringsverksemd. Hovudføremåla i eksisterande plan var spesialområde campingplass og næringsverksemd i form av utleigehytter. I planframlegget føreslår ein friluftsområde (hovudsakleg regulert til campingplass i eksisterande plan), byggjeområde for fritidsbustader (hovudsakleg forretning/utleige i eksisterande plan), og noko næringsverksemd. I dette planframlegget legg ein til rette for at alle hyttene i planområdet skal vera sjølveigande. I tillegg er det regulert to område BOS1 og BOS2 for næringsverksemd, der det er planlagt leiligheitshotell. I høve til drift av campingplass, som er sesongbetont, vil dette framlegget gje ei kvalitetsheving av området i form av meir aktivitet større deler av året. Sjølveige av delar av hytteområdet vil skapa stadtilknyting, noko som igjen vil føra til større vern og ivaretaking av miljøet rundt området. Strandsona er som i gjeldande plan gjort allmenn tilgjengleg. Det vert føreslått småbåthavn i den vestlege delen av planområdet. Den austlege delen av strandsona vert føreslått regulert til friluftsområde med badeanlegg. Standsona blir universelt utforma så langt det er mogleg. 6.2 Arealbruk og storleik Planområdet er avgrensa som vist på kartutsnittet i figur 5.1. Planområdet sitt samla areal er på ca 112 daa, og omfattar gnr 16, bnr 36 og 62 m fl. Planområdet er disponert til fritidsbusetnad med fasilitetar som servicesenter, aktivitetsog badeanlegg, småbåthamn m.m. Ein del av fritidsbustadane vil bli utleigde delar av året og utleige administrert av servicesenteret. Nøkkeltal Reguleringsformål Fritidsbusetnad, bevertning/servicefunksjonar/hotell, badeområde, friområde, friluftsområde, trafikkområde og privat småbåthamn i sjø. Areal 112 daa Plankrav Rammesøknad ( 2.1) Utnytting Fritidsbustader 47 Leilegheitshotell Inntil m² % BYA varierer mellom ulike fritidsbustader Båtplassar Omlag 80 Parkeringsplassar Inntil 2 p-plassar pr fritidsbustad + felles p-plassar. 30

33 6.3 Plankrav Reguleringsplanen er utforma som detaljregulering med plassering og høgdefastsetjing av alle bygg, med føresetnad (jf. reguleringsføresegnene 2.2) om at det i samband med søknad om rammeløyve skal leggjast fram situasjonsplan i målestokk 1:500, der nøyaktig plassering av interne vegar, gangvegar, plassar, leikeområdar m.m., samt utforming og skildring av planlagd opparbeiding av grøntområde, skal kome fram. 6.4 Reguleringsføremål Føremål Nemning i kart Totalt areal Byggeområde (PBL 25, 1. ledd nr. 1) Fritidsbusetnad F1-F m² Bevertning/overnatting/servicefunksjonar Hotell BOS1-BOS m² Naust Naust 593 m² Offentlege trafikkområde - Køyreveg Of.Veg1 Anna veggrunn Friområde Badeområde Badeområde 3372 m² Spesialområde Friluftsområde på land Friluftsområde m² Privat småbåthamn (sjødel) Privat småbåtanlegg 4974 m² Privat småbåthamn (landdel) Privat småbåtanlegg 489 m² Frisiktsone - - Bevaring av anlegg (kulturminne) Bevaring av anlegg 837 m² Fellesområde Felles avkøyring/køyreveg Veg1-6 - Felles gangareal FGV1 - Felles parkeringsplassar FP1-FP7 3052m² Felles område for leik Leik1-Leik3 1395m² Felles grøntareal FG1-FG m² Anna fellesføremål (felles gardsplass) AF1-AF m² *Totalt m² * Vegareal er ikkje teke med 6.4 Byggeområde Fritidsbusetnad F1-F10 Det er planlagt 22 frittliggjande hytter etablert i den nordlegaste delen av planområdet (F1- F6) samt to frittliggjande hytter i F9, til saman 24 frittliggjande hytter. Tomtene er store, og hyttene er plasserte mest mogleg skjerma frå kvarandre. Det er vist byggegrense på kvar tomt slik at endeleg plassering av kvar hytte kan bli best mogleg terrengtilpassa. Parkering skal skje inne på den einskilde tomt. 31

34 Figur 6.1 Eksempelskisse, frittliggjande hytter I F7, F8 og F10 er det planlagt hytter i rekkjer. 4 rekkjer med 3 hytter og 1 rekkje med 2 hytter, totalt 14 hytter i rekkje. Desse hyttene er planlagt i grupper knytt til felles gatetun. Hyttene er planlagt plassert slik at alle vil få ein skjerma, privat uteplass. Parkering skal skje i gatetunet og på oppmerka parkeringsplassar. Figur 6.2. Eksempelskisse: hytter i rekkje Bevertning/overnatting/servicefunksjonar BOS Leilegheitshotell BOS 1og BOS2 I område BOS1 og BOS2er det lagt til rette for leilegheitshotell, som i tillegg omfattar restaurant og serviceanlegg for hytteområdet. Hotellet skal leggja til rette den universelle utforminga av servicefunksjon for heile anlegget. Parkering for hotellet skal skje i underetasje av bygget. 6.5 Naust Det er planlagt eit fellesnaust ved den private småbåthamna som kan etablerast med ei maksimal grunnflate på 500m². Naustet sitt funksjon er til oppbevaring av utstyr i tilknyting til båthamna. Storleiken på naustet vil gje ei bod på 5m² til kvar båtplass i småbåthamna. 32

35 6.6 Utnytting av byggjeområda Område %-BYA m² BRA Maks høgd Hytteområda F1 =35 % 4 m gesims F2 =35 % 4 m gesims F3 =35% 4 m gesims F4 =35% 4 m gesims F5 =35% 4 m gesims F6 =35% 4 m gesims F7 = 85 m²/eining 4 m gesims F8 = 85 m²/eining 4 m gesims F9 = 35 % 4 m gesims F10 = 85 m²/eining 4 m gesims Naust = 85 % 5 m mønehøgd Næringsområda BOS1 (Hotell) = 80 % 12 m gesims BOS2(Hotell) = 50 % 12 m gesims For hytteområda gjeld maksimal byggehøgd frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Det er sett maksimal kotehøgd for alle hyttene på plankartet. 6.7 Offentleg trafikkområde (PBL 25, 1. ledd nr. 3) Kjøreveg Det vert regulert offentleg veg frå Fv559, og inn i planområdet Annan veggrunn Austsida av del av Fv559 er regulert som annan veggrunn i frisiktsone. 6.8 Friområde (PBL 25, 1. ledd nr. 4) Badeområde Sjøområdet mellom friluftsområde2 og privat småbåthamn er planlagt sett av som badeområde i sjø. Ein ynskjer at den inste delen av vika berre skal nyttast som aktivitetsog badeområde, altså utan inngrep. Det skal vera eit fokus på at badeområdet skal vera tilgjengeleg for alle. Dette omfattar universell utforming der det er mogleg. 6.9 Spesialområde (PBL 25, 1. ledd nr. 6) Friluftsområde på land Det er planlagt eit større friluftsområde ved Ørnahaugen. Det vert etablert sti frå småbåthamna, gjennom hyttefeltet, og opp til utkikkspunktet. Tilsvarande vert det etablert sti i friluftsområde langs austgrensa i planområdet til same punkt. 33

36 Utkikkspunktet på Ørnahaugen er plassert i overkant av dei øvste hyttene, på den mest staden med mest sol. Ørnahaugen kan nyttast som friluftsområde for fritidsbustadene og ålmenta, og kan opparbeidast med benkar, eventuelt platting/levegg. Nordsjøløypa går frå Ørnehaugen og til Langøy kystkultursenter nokre hundre meter lengre nord på Langøy. På figur 6.4 er Nordsjøløypa stipla inn. Det er i planframlegget teikna inn prinsipptrase for sti frå Ørnahaugen og ned til sjø, slik at det er forbindelse med Nordsjøløypa. Figur 6.5. Trase Nordsjøløypa Friluftsområde2 I område vist som friluftsområde2, planlegg ein eit utandørs basseng på inntil 25 meter, barnebasseng, boblebad o.l. Dekket ein nyttar kring badeanlegget, vil gå igjen i små platå eller avsatsar oppetter terrenget, knytt til badeanlegget. Alle platå og avsatsar skal tilverkast utan naturinngrep, og det skal vera mogleg å fjerne dei heilt i ettertid. I tilknyting til badeanlegget planlegg ein eit garderobeanlegg. Det vil bli etablert fleire gangvegar frå hotellet ned til sjøen, og i dette området vil ein leggja til rette for universell utforming. Friluftsområde 2 omfattar i tillegg eit mindre område på sørsida av Of. Veg 2. Friluftsområde3 Friluftsområde 3 omfattar området mellom dei sørlegaste hyttene og småbåtanlegget. 34

37 6.9.2 Privat småbåthamn Ein planlegg ei privat småbåthamn med om lag 80 båtplassar. Det er mogleg å koma ned til båthamna med bil, men det blir ikkje etablert parkeringsplassar her Frisiktsone ved veg Det er lagt inn frisiktsoner nord for innkøyring til området/veg1 og langs austsida av FV Renovasjon Det er sett av eige område for renovasjon på 423m² ved innkøyringa til området Fellesområde (PBL 25, 1. ledd nr Felles avkjørsel/kjøreveg Avkjørsel for planområdet skjer via offentleg veg (of.veg 2) frå FV559. Renovasjonspunkt er planlagt knytt til denne vegen.. Illustrasjonar av veg, sjå vedlegg Gang-/ sykkelvegveg I det sørlegaste hytteområdet er det regulert felles gangareal (Fgv1) frå felles parkering FP5 og inn i hytteområdet.gangvegen er felles for tilstøytande eigedommar Felles parkeringsplass Det er planlagt inntil 2 parkeringsplassar per fritidsbustad. Parkering for hyttene skal hovudsakleg skje på eige tomt. Det er planlagt 7 felles parkeringsplassar. Den største parkeringsplassen, FP7 er felles for naust, servicesenteret, samt gjesteparkering for heile området. Avkjørsel til FP7 skal også fungera som snuplass for buss/lastebil, jf. plankartet Felles leikeareal for born Det er planlagt 3 felles leikeplassar i planområdet. Leikeplass 1 Leik1 er felles for fritidsbustadane. Leikeplass 2 Leik2 er felles for fritidsbustadane. Leikeplass 3 Leik3 er felles for BOS1 og BOS Felles grøntanlegg Det er planlagt 2 felles grøntareal FG1-FG2, som er felles for alle fritidsbustadane. På nokre av grøntområda er det tenkt at det kan opparbeidast stiar. 35

38 Anna fellesføremål Anna fellesareal er areal som er felles for fleire eigedomar. Her er anna fellesareal knytt til hyttene i rekkje, og dannar felles gatetun for hyttegruppene. Anna fellesareal 1 AF1 er felles for F7. Anna fellesareal 2 AF2 er felles for F Trafikksystemet Tilkomst Tilkomst til planområdet skjer via avkjørsel frå FV Tekniske anlegg Vatn og avlaup Vassforsyninga er tenkt løyst ved tilknyting til offentleg vassleidning. Det vil bli søkt om eige utsleppsløyve for kloakk Soltilhøve Heile planområdet har gode soltilhøve. Midtsommar har området svært gode soltilhøve heile dagen, og området er meir eller mindre skuggelagt kl 21. Jamdøgn har området mykje sol på dagtid, men utover ettermiddagen ligg deler av området i skuggen. Kl 18 er det skugge i nær heile området Universell utforming Eit viktig fokus i prosjektet er universell utforming. Ein ønskjer å gjere strandsona som i dag er utilgjengeleg for mange, tilgjengeleg for ålmenta. Dette inneber at og barn, barnevogner, rullestolar skal ha moglegheit for å nytta seg av anlegget. Konkrete tiltak for å gje universell tilkomst er tilkomstvegar til fasilitetar som badestrand og kaianlegg med stignings på mindre enn 1:12. 36

39 7 Konsekvensar av planframlegget 7.1 Landskap Fritidsbustadane, leilegheitshotellet, næringsområde med kai og området med småbåthamn, aktivitetsområdet, vegar m.m. blir tilpassa landskapet og terrenget på best mogeleg måte. Der det ikkje blir bygd, eller gjort terrenginngrep, vil landskapet i stor grad bli ståande som i dag. Ein vil nytta byggemateriale som harmonerer med omgjevnadane (jf. reguleringsføresegnene 2.2). Bygga vil ha variasjon, og såleis få særpreg. Vegframføringa er krunglete og vil medføra vegskjeringar og fyllingar. Ein satsar på flest fyllingar, då desse lettare kan gjerast fine med murar og såast til med gras. Badeanlegget i aktivitetsområdet vil bli tilpassa terrenget på best mogeleg måte. 7.4 Trafikktilhøve/tilkomst Det er bra trafikktilhøve fram til planområdet. Vegane innafor planområdet vil få god standard, og alle fritidsbustadane, hotellet og småbåthamna kan nåast med bil. 7.5 Parkering Ein legg opp til 2 parkeringsplassar per fritidsbustad, men dette er ikkje eit krav. Erfaringsvis vil ofte hytteeigarar få besøk på hytta, eller dei reiser til hytta med fleire bilar. Det er viktig at tilgjengelegheita for hyttene er gode, og at ein ikkje får parkering langs vegane inne i området. Ca 65 parkeringsplassar på felles parkeringsplass FP 7 kan disponerast av turistar og brukarar av servicesenteret. 7.6 Service Leilegheitshotellet skal yta all den service det er trong for i planområdet; gje service til dei som eig fritidsbustadar, administrera utleige av fritidsbustadar, administrera badeanlegget og småbåtanlegget, ha bevertning m.m. Utviklinga av Havgapet ser ein på som første trinn i ei større satsing på reiseliv og turisme i regionen. Området rundt Langøyvågen ligg i dag urørt, men med eit enormt potensiale for å bli ein stor turistmagnet for opplevingar som havet gir. 7.7 Tilhøva for born og unge Delar av planområdet er noko brukt til badeområde på sommaren. Badetilbodet vil bli tatt vare på og utvikla vidare i den nye reguleringsplanen. 37