Utarbeidd av OPUS Bergen AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS.
|
|
- Gisle Gjertsen
- 8 år siden
- Visninger:
Transkript
1 Reguleringsendring av plannummer 67, turistsenter og småbåthamn for gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1, Vestre Langøyvågen, Fjell kommune Ørnhaugen kystlandsby Plannr. xxx.xxx.xxx. Utarbeidd av OPUS Bergen AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS.
2 Innhald SAMANDRAG... 7 FJELL KOMMUNE, VESTRE LANGØYVÅGEN... 4 PLANSKILDRING FOR ØRNHAUGEN KYSTLANDSBY, GNR. 16 BNR. 36 OG DEL AV BNR BAKGRUNN OPPDRAGSGJEVAR PLANOMRÅDET FØREMÅLET MED PLANARBEIDET SOM LEDD I EIT STØRRE UTVIKLINGSPROSJEKT REGULERINGSMESSIGE TILHØVE KOMMUNEPLANEN REGULERINGSTILHØVE PLANSTATUS FOR TILGRENSANDE OMRÅDE FYLKESDELPLAN FOR KYSTSONA I HORDALAND PLANPROSESS KUNNGJERING OG VARSLING AV OPPSTART INFORMASJONSTILTAK KONTAKT MED OFFENTLEGE INSTANSAR MERKNADAR SKILDRING AV PLANOMRÅDET PLASSERING, AVGRENSING OG STORLEIK TILGRENSANDE AREAL TOPOGRAFI OG VEGETASJON BOTNTILHØVE SOLTILHØVE TRAFIKK, TILKOMST OG KOMMUNALTEKNIKK Trafikk og tilkomst Kommunalteknikk OFFENTLEG KOMMUNIKASJON BRUK AV OMRÅDET GRØNE INTERESSER FORNMINNE OG KULTURMINNE RISIKO OG SÅRBARHEIT Naturmessige tilhøve Samfunnsmessige tilhøve SKILDRING AV PLANFRAMLEGGET GENERELT AREALBRUK OG STORLEIK PLANKRAV BYGGEOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 1) Fritidsbusetnad F1-F Bevertning/overnatting/servicesfunksjonar BOF KOMBINERT FØREMÅL (PBL 25, 2. LEDD) Fritidsbusetnad/overnatting FO Utnytting OFFENTLEG TRAFIKKOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 3) Kjøreveg Annan veggrunn FRIOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 4) Friluftsområde på land Badeområde SPESIALOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 6) Aktivitetsområde Privat småbåthamn... 27
3 6.9.3 Frisiktsone ved veg FELLESOMRÅDE (PBL 25, 1. LEDD NR. 7) Felles avkjørsel/kjøreveg Gang-/ sykkelvegveg Felles parkeringsplass Felles leikeareal for born Felles grøntanlegg Anna fellesføremål TRAFIKKSYSTEMET Tilkomst TEKNISKE ANLEGG Felles miljøstasjon Vatn og avlaup SOLTILHØVE TILHØVE FOR RØRSLE- OG ORIENTERINGSEHEMMA UTBYGGINGSTAKT KONSEKVENSAR AV PLANFRAMLEGGET LANDSKAP TRAFIKKTILHØVE/TILKOMST PARKERING SERVICE TILHØVA FOR BORN OG UNGE KONFLIKTAR I HØVE TIL OVERORDNA PLANAR OG TILTAK RISIKO- OG SÅRBARHEITSVURDERING FRAMDRIFT JURIDISKE KONSEKVENSAR TILHØVE TIL NABO VEDLEGG... 35
4 Samandrag Planområdet omfattar gnr 16, bnr 36 og del av bnr 1, Vestre Langøyvåg, Fjell kommune. Reguleringsplanen er utarbeidd av OPUS Bergen AS og Link Arkitekter AS på oppdrag frå Turistutvikling Sotra AS. Føremålet med omreguleringa er å utvikla området til eit moderne senter for reiseliv og rekreasjon, der det inkluderast hytter, leilegheiter, båthamn, badeplass og servicesenter med ulike servicetilbod/bevertning. Ein legg opp til at servicesenteret kan utvidast med hotellfunksjonar. Ørnhaugen kystlandsby er første trinn i det som kan bli ein stor, framtidig turistattraksjon, Havgapet, på kysten. Planområdet er ca 112 daa stort. Nøkkeltal Reguleringsformål Fritidsbusetnad, bevertning/servicefunksjonar/hotell, aktivitetsområde, friområde, friluftsområde, trafikkområde og privat småbåthamn i sjø. Areal 112 daa Plankrav Ramesøknad ( 2.1) Utnytting % BYA varierer mellom ulike fritidsbustader, sjå s. 26 Tal på hytter 50 (27 frittliggjande hytter + 23 hytter i rekkje) Tal på leilegheiter Uavklart Tal på rorbuer 14 Tal på boder ved Inntil 100 kaianlegget Tal på båtplassar Ca 80 Tal på parkeringsplassar Inntil 2 p-plassar pr fritidsbustad + felles p-plassar I tilknyting til varsling er det komne 5 merknader frå ulike berørte partar.
5 Fjell kommune, Vestre Langøyvågen Planskildring for Ørnhaugen kystlandsby, Gnr. 16 bnr. 36 og del av bnr 1 Plankart vedlegg 1 Reguleringsføresegner vedlegg 2 1 Bakgrunn 1.1 Oppdragsgjevar Planen er utarbeidd av OPUS Bergen AS i samarbeid med Link Arkitekter AS på oppdrag frå tiltakshavar Turistutvikling Sotra AS. 1.2 Planområdet Planområdet gjeld for gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1 på Langøya i Fjell kommune. Planområdet er ca 112 daa, og lokalisering er vist på oversiktskartet i figur 1.1. Planområdet Figur 1.1 Oversiktskartet viser planområdets lokalisering 1.3 Føremålet med planarbeidet Føremålet med planarbeidet er å omregulera området til eit moderne senter for reiseliv og rekreasjon, der det er inkludert hytter, leilegheiter, båthamn, badeplass og ulike servicetilbod. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 4
6 1.4 Som ledd i eit større utviklingsprosjekt Bergen er knutepunkt for reiseliv på Vestlandet. Dei attraksjonane som har fokus i det høvet, er sjølve byområdet i sentrale Bergen og dei store reiselivsdestinasjonane i Sognefjorden og Hardangerfjorden (og nokre fjernare fjordområde). Det er i lita grad knytt merksemd til kvalitetane som sjølve kystområdet har. Kystområdet manglar tilbod til publikum, og reiseliv må for det meste vera dagsturbasert og ein må ha med sin eigen båt. Ørnhaugen kystlandsby skal vera eit nytt tilbod til lokal, regional og nasjonal befolkning, og skal utvida tilbodet til turistnæringa ved å tilby eit senter for opplevingar ved havet. Ørnhaugen kystlandsby på Langøya har mange positive sider som bør kastast lys på: Det er kort avstand til Bergen og sentrale Fjell Vegsambandet ut dit er bra Det romslege arealet på eiga tomt gjev rom for god utnytting og fleire fasilitetar Dei store, tilgrensande områda kan eigna seg for ulike aktivitetar Området ligg i og ved ei skjerma hamn Det er direkte kontakt mot storhavet Her får ein fisk og skaldyr i bøtter og spann Figur 1.1 Havgapet som ny turistdestinasjon ligg berre 25 min frå Bergen Det kan vera eit langsiktig prosjekt å utvikla eit stort og allsidig anlegg med samansette tilbod for opplevingar. Her vert det første trinnet presentert, der fundamentet for ei 7p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 5
7 vidare utvikling av Havgapet blir lagt. Opningsinvesteringa er stor og risikabel før tilboda er kjende og bruken etablert. Det er difor m.a. naudsynt å sikra ei inntekt gjennom sal av sjølveigande fritidseiningar, som både vil gje naudsynt kapital til etablering av anlegget og etablera ei fast kundegruppe til aktivitets- og utleigetilbod og spreia informasjon om tilbodet. På lengre sikt, når den første etappen som vert presentert her er etablert med suksess, er det mogeleg å vidareutvikla konseptet. Området eignar seg som utgangspunkt for opplevingar og utviding av servicetilbod, der fleire område rundt Langøyvågen blir tekne i bruk. Figur 1.2 Biletet viser koplinga mellom Ørnhaugen kystlandby og storhavet (Foto: Fjellanger Widerøe AS) Her er store moglegheiter for utvikling av unike og attraktive kystopplevingar: Overnattingstilbod som får folk til å kome Gjestebryggje og den gode maten Konferanse-, møte-, kursstad Havgapet kan bli ein stoppestad i øyhopping langs norskekysten Etablere ekstremsportsenter Akvarieaktivitetar Oppleva kontrastane mellom det brusande storhavet og den rolege pollen Utviklinga av Ørnhaugen kystlandsby ser ein på som første trinn i ei større satsing i regionen. Området rundt Langøyvågen ligg i dag urørt, men med eit enormt potensiale for å bli ein stor attraksjon i høve til opplevingar som havet gjev. 7p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 6
8 2 Reguleringsmessige tilhøve 2.1 Kommuneplanen I kommuneplanen for Fjell kommune sin arealdel er området vist som planlagd privat tenesteyting. Planområdet Figur 2.1 Utsnitt frå plankartet til kommuneplanen sin arealdel 2.2 Reguleringstilhøve Planområdet er tidlegare regulert i plan 67, turistsenter og småbåthamn. Figur 2.2 Reguleringsplan nr 67, turistsenter og småbåthamn på Langøy. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 7
9 Gjeldande reguleringsplan gir rett til å etablera turistsenter og småbåthamn. Turistsenteret kan bestå av utleigehytter, campingplass, herberge, bevertning og service. Ved småbåthamna kan det etablerast sjøhus tilhøyrande hamna. Føreslått endring av reguleringsplanen legg opp til same føremål, men med ein annan bruk av området enn det gjeldande plan gjer. Ein legg her opp til fleire fritidsbustader enn i gjeldande plan, noko som vil gje større tettleik av fritidsbustadar innafor same området. Ein legg også opp til servicesenter og småbåthamn. I dette planframlegget legg ein til rette for at hytter, rorbuer og leilegheiter i hovudsak skal vera sjølveigande. I høve til campingbasert verksemd, som er sesongbetont, vil dette framlegget gje ei kvalitetsheving av området i form av meir aktivitet større deler av året. Sjølveige vil også skapa stadtilknyting, noko som igjen vil føra til større vern og ivaretaking av miljøet rundt området. Nokre av fritidsbustadane vil inngå i ein utleigeavtale, som går ut på at fritidsbustaden skal leigast ut visse deler av året. Dette har ein hatt stor suksess med i nye prosjekt, som t.d. fjellandsbyar i Myrkdalen, Geilo og Tyin. Utleige vil også bidra til større bruk av området, og også fleire turistinntekter til regionen. I tråd med gjeldande reguleringsplan, har ein i dette framlegget til reguleringsplan med eit servicesenter. Servicesenteret skal ha bevertning og tene fritidsbustadane og småbåthamna, med moglegheit for å kunna utvida med hotellfunksjonar, dersom marknaden i framtida etterspør dette. Servicesenteret vil, på grunn av den store aktiviteten i fritidsbustadane, vera naturleg å nyttaa større deler av året. Strandsona er som i gjeldande plan gjort allmenn tilgjengleg. Ein har her delt strandsona i to føremål, småbåthamn og aktivitetsområde. Standsona blir tilrettelagt for funksjonshemma der det er fysisk mogleg. 2.3 Planstatus for tilgrensande område Tilgrensande område er uregulert. Det føregår heller ikkje anna planarbeid i planområdet. 2.4 Fylkesdelplan for kystsona i Hordaland Byggjeforbod i 100-metersbeltet etter PBL 17-2 gjeld ikkje for byggjeområde med eksisterande og planlagde utbygging. Nye naust bør som hovudregel samlast i eigne naustmiljø. Ved etablering av fritidsbustadar må det takast omsyn til den funksjonelle strandsona, høve til opphald og ferdsel langs sjøen, grøntstrukturar, landskapselement og tilgang til sjøen gjennom korridorar fram til standskanten frå eventuelle friluftsområde bakanfor. Tilpassing av bygningane til landskap og omgjevnader (byggeskikk) bør inn i føresegner eller retningsliner. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 8
10 3 Planprosess 3.1 Kunngjering og varsling av oppstart Førehandskonferanse med kommunen vart halde Deltakarar var Einar Lunde og Ingunn Renolen frå Fjell kommune, Turistutvikling Sotra v/svein Bergh og Trond Tystad frå Opus Bergen AS. Undervegsmøte vart halde med kommunen Deltakarar var Einar Lunde og Ingunn Renolen frå Fjell kommune og Tore Jensen, Taral Jensen og Linda Njåstad Øyehaug frå Opus Bergen AS. Formell kunngjering vart gjeven i avisene Bergens Tidende og Vestnytt , samt ved eige brev til berørte partar, naboar, offentlege og private høyringsinstansar, datert Informasjonstiltak Naboar og grunneigarar er vasla gjennom varslingsbrev. Berørte partar vil på nytt bli varsla når planen blir lagt ut til offentleg ettersyn. Vedlegg 3 Varslingsannonse og varslingsbrev Vedlegg 4 Merknader 3.3 Kontakt med offentlege instansar Fredag 5.mai 06 var Taral Jensen og Linda Njåstad Øyehaug frå Opus Bergen AS på befaring i planområdet saman med arkeolog Lars Øyvind Birkenes frå Hordaland Fylkeskommune. Det er trong for ein grundigare arkeologisk gjennomgang av området, som blir gjort av arkeologar frå fylket i laupet av sommaren Det har førebels ikkje vore kontakt med andre frå Fylkesmannen eller Hordaland Fylkeskommune. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 9
11 4 Merknadar Då fristen gjekk ut, var det komen inn 5 merknader til planen. Desse var frå: 1. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert Margot og Hans Lauvik, e-post datert Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, brev datert BKK, brev datert Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelingen, brev datert Ut frå Kultur- og idrettsavdelingas arkiv har dei kjennskap til eitt automatisk freda kulturminne (steinalderlokalitet) i det gjeldande området. Denne ligg i nordre del av sjølve eidet mellom Austre - og Vestre Langøyvågen. Etter ei vidare vurdering av planområdet finn Kultur- og idrettsavdelinga det naudsynt å gjennomføra ei synfaring før dei kan gje fråsegn til planen, for å vurdera om tiltaket kjem i konflikt med hittil ikkjeregistrerte kulturminne. Dei gjer merksam på at det vil vera ein fordel for tiltakshavar å klarleggja spørsmål omkring kulturminneverdiar i området på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Ved synfaringa vil dei ta stilling til om det er naudsynt med ei vidare arkeologisk registrering for å få oppfylt undersøkingsplikta etter 9 i Kulturminnelova. Synfaringa vil bli gjort så raskt som råd er. Planleggjar kommenterer: Det har vore gjennomført befaring av arkeolog i planområdet, med det resultat at det er trong for ei nærare arkeologisk undersøkjing av området, jf. kap Margot og Hans Lauvik, e-post datert Dei ser at grensene for det aktuelle området går nord for Ørnhaugen og eit stykke ned i skråninga mot deira bruk, og er klar over at grensene var teikna slik i den opphavlege planen. Dei minner om at området ved toppen av Ørnhaugen likevel ikkje skal byggjast ut. I innstillinga til kommunestyrevedtaket om utbygging ved Vestre Langøyvågen skreiv rådmannen (dette var ein del av grunnlaget/føresetnadene for vedtaket): Ein er elles samd i at ein bør unngå å byggja på høgaste partiet av Ørnhaugen m.a. av dei omsyn som er nemnde i brevet. Dette vil verta ivareteken gjennom utbyggingsplanane som skal godkjennast av kommunen. Dei omsyn det vert vist til, går på natur, estetikk og forureining. Rådmannen skriv til slutt: Rådmannen har endra reguleringsføresegnene i samsvar med det som er sagt ovanfor. I reguleringsføresegnene heiter det m.a.: p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 10
12 Ved godkjenning av utbyggingsplan skal det leggjast vekt på faglege vurderingar, landskapstilpassing m.v. (Lauvik si utheving.) Når planen vert lagt ut til høyring, vil Lauvik følgja dette nøye opp i høve til kommunen dersom det vert lagt opp til bygging i dette området. 2. I nordenden av det aktuelle området, på det høgaste området ved Ørnhaugen, er det fall ned mot Lauvik sitt bruk. I fjellsida ligg ein drikkevassbrønn på deira grunn. Den ligg slik til at alt vatn som renn denne vegen frå området ved Ørnhaugen hamnar i brønnen. Brønnen forsyner det gamle bustadhuset på bruket med drikkevatn. I huset blir det i dag drive ein familiebarnehage med 10 barn, og vassprøve vert no teken og seinare regelmessig. Krava til drikkevatn er svært strenge. All forureining som eventuelt oppstår i samband med hytter/hus vil det verte kravt kompensasjon for. Lauvik vil difor krevja at det ikkje vert utbygging i den delen av området som har fall ned mot brønnen, dette heilt i samsvar med pkt. 1 ovanfor. Dette gjeld ein minimal del av området som skal regulerast. Det vert arbeidd med utviding av barnehagen, med endå strengare krav til drikkevatnet. Overskotsvatn som renn ned i store mengder i same området, vert frå gammalt av leidd ned i eit svært djupt, ope hol i marka tett inntil fjellet. Dette vatnet renn direkte ned til grunnvatnet, som Lauvik hentar sitt drikkevatn frå. Eventuelt forureining vil såleis nå alt drikkevatnet som er tilgjengeleg på bruket. Det vert no tatt prøver også av dette vatnet, som reservevasskjelde for barnehagen. 3. På tidlegare kart over påtenkt utbygging har Lauvik sett grenseliner som ikkje stemmer heilt med det dei har fått opplyst av tidlegare eigarar av bruket. Dei krev difor at det vert gjort ei nøyaktig oppmåling/oppgang av grensene, først og fremst mot vest. 4. Lauvik krev oppsetjing av solid gjerde mot deira eigedom. Eigedommen vert nytta som beiteland for sau. Utbyggjar av ny verksemd i området må ta ansvaret for eventuelle problem som ny verksemd kan skapa i høve til tidlegare, tradisjonell drift i området. Jf. problemet med laushundar. 5. Ved skyting og anna utbyggingsarbeid skal Lauvik si side av grensa vera urørt, også når det gjeld steinsprut. 6. Lauvik viser til problema med grunnterskel ved Søre Langøyosen og krav om å føra kloakk heilt ut i Skorposen eller lenger. Dei minner om at det no ligg eit oppdrettsanlegg også i Skorposen. Planleggjar kommenterer: 1. I høve til eksisterande plan, trekkjer ein i denne planen byggegrensa litt mot nord. Dette blir gjort for å få større plass til felles aktivitetsområde og nokre fleire hytter, som igjen gjev grunnlag for å heva kvaliteten på felles aktivitetsområde. Øvste del av Ørnhaugen vil stå urørt, og utbygginga vil vera landskapstilpassa. M.a. planlegg ein fleire ulike hyttetypar, som er spesialteikna for det småkupperte kystlandskapet. 2. Det vil ikkje bli bygd hytter så høgt opp mot Ørnhaugen at det vil vera ei fare for forureining av drikkevatn. 3. Dersom ein er usikre på grensene, må desse målast opp. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 11
13 4. Heimelshavar har gjerdeplikt. Dersom det er naudsynt, kan det setjast opp gjerde mot Lauvik sin eigedom. 5. Dette er eit spørsmål som blir handtert i høve ramesøknad og i samsvar med gjeldande regelverk. 6. Det skal søkjast om utsleppsløyve av kloakk til FjellVar, som skal koma med krav om kvar kloakken skal førast. 3. Fylkesmannen i Hordaland, Landbruksavdelinga, i brev datert Området er i gjeldande kommunedelplan alt sett av til anna enn LNF-område, og landbruksdirektøren har såleis ingen merknader til reguleringsendringa. Planleggjar kommenterer: Ingen kommentar. 4. BKK, brev datert BKK gjer merksam på at det er hsp.line, lsp.kabler, lsp.linjer og breidband trase luftnett i området. Vedlagt kart viser trase for BKK sine leidningsanlegg. Om busetnaden kjem i konflikt med nemnde installasjonar, må dei leggjast om. Omlegging av hsp.line må kostast av utbyggjar, dersom ikkje anna er avtalt. Ved utbygging som krev forsterkning av BKK sine anlegg, vil det verta regna anleggsbidrag etter gjeldande reglar. Dersom eksisterande nettstasjon i området ikkje kan forsyna nytt turistsenter m/småbåthamn, må det setjast av naudsynt areal for ny nettstasjon. Nettstasjonen må plasserast min. 1,5 m frå vegkant og med tilkomst på 1 m rundt den. Storleiken på nettstasjonen vil vera 2,5x4 m. Det er viktig at nettstasjonen vert plassert sentralt i høve til effektuttaket i området. BKK ønskjer difor at plassering av eventuell ny tomt til nettstasjon vert føreteken i samarbeid med BKK Nett når detaljplanar i området ligg føre. Planleggjar kommenterer: Takast til etterretning. 5. Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelinga, brev datert Mål og retningsliner for strandsoneforvaltninga i Fylkesdelplan for Hordaland ( ) må leggast til grunn for det vidare arbeidet med planen. Byggeområde nær sjø skal i hovudsak planleggjast med omsyn til natur og landskap. Det skal leggjast vekt på tilgjenge til sjø og høve til ferdsel langs sjøen. I byggjeområda skal den funksjonelle strandsona, område for friluftsliv og leik, naturelement og samanhengande grøntstruktur takast vare på og synleggjerast gjennom føresegner. Korridor mellom strandområde og friluftsområde innafor bør oppretthaldast og vidareutviklast. I byggjeområda bør bryggjeanlegg, kaiar, båthamner og naust planleggjast som felles område slik at minst mogleg av strandområdet vert bandlagt og slik at strandarealet ikkje vert privatisert. I tillegg bør det setjast ei byggegrense mot sjø. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 12
14 Planområdet bør tilretteleggast med vekt på universell utforming, jf Fylkesdelplan for funksjonshemma Dette inneber mellom anna at tilkomst, fellesareal, leikeplassar, parkering m.m. skal utformast slik at alle menneske kan bruke dei på ein likestil måte, så langt som det er mogleg utan spesielle tilpassingar. Planleggjar kommenterer: Den planlagde utviklinga av området vil bli tilpassa det småkupperte kystlandskapet. Arkitektar frå Link Arkitekter AS jobbar med plassering, utforming og materialbruk, og er opptekne av å skapa eit attraktivt og godt prosjekt. Det blir lagt vekt på å skapa ei funksjonell strandsone, med felles kaiområde ved småbåthamna, og fri ferdsel til aktivitetsområdet. Kaiområdet og småbåthamna blir tilgjengeleg for handikappa, medan aktivitetsområdet er for bratt og knausete til at ein kan gjera det universelt tilgjengeleg. Ingen deler av strandsona blir privatisert. Det blir tilrettelagt for grøne korridorar mellom strandsona vest for F14 og friluftsområde, og mellom felles parkeringsplass FP7 og friluftsområde. 6. Hordaland Fylkeskommune, Kultur- og idrettsavdelinga, brev datert Merknadsstiller viser til brev av og seinare korrespondanse i saka gjennomførde kultur- og idrettsavdelinga ein synfaring saman med representantar frå Opus Bergen AS i det aktuelle området. Med bakgrunn i synfaringa og kjennskap til tidlegare funn og kulturminne i området, vart det naudsynt med ei arkeologisk registrering i området. Kultur- og idrettsavdelinga har ikkje heimel til å krevja registreringa gjennomført før planen vert lagt ut til offentleg ettersyn, men ser det som ein fordel at dette vert gjort på eit tidleg tidspunkt i planprosessen. Ein gjer også merksam på at Bergen Sjøfartsmuseum skal vurdera saka i høve til kulturminne i sjø. Planleggjar kommenterer: Tiltakshavar har gått med på gjennomføring av registrering. Arkeologar var i området 16. juni 06, og gjorde funn ved innkøyringa vest i planområdet (sjå vedlegg 7). Desse funna førte til at ein måtte gjera nokre endringar i plankartet etter at planforslaget vart sendt inn til Fjell kommune Fjell kommune vart varsla om at dette per e-post/telefonkontakt, og stansa då saksbehandlinga (syner til brev frå Fjell kommune, datert ). Rundkøyring og ballbingen ved innkøyringa til planområdet er fjerna i høve til krav framsett av arkeologen. Oppdatert kart, planføresegner og planskildring vart oversendt frå Opus Bergen AS Bergen Sjøfartsmuseum har vorte kontakta per telefon og e-post, men har ikkje kome med tilbakemelding. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 13
15 5 Skildring av planområdet 5.1 Plassering, avgrensing og storleik Planområdet ligg på Langøy i Fjell kommune. Planområdet omfattar gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1. Planområdet er avgrensa som vist på kartutsnittet nedanfor (figur 5.1). Planområdet har ein storleik på 111,693 daa, og er i dag ubebygd. Langøyna F208 Ørnahaugen Plangrense Planområde a=120daa Haukaneset Austre Langøyvågen Vestre Langøyvågen Figur 5.1 Varslingskartet 5.2 Tilgrensande areal Tilgrensande areal er LNF-område, sone C, der spreitt bustadbygging ikkje er tillate. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 14
16 5.3 Topografi og vegetasjon Planområdet består for det meste av nake fjell, som skrår i nord-sør retning frå havflata opp til 79 m o.h.. Søraustre del av planområdet er eit flatare område med lyng og myr, som ligg kring m o.h. Inst i bukta finn ein ei langgrunt sandstrand. Planområdet Figur 5.2 Skråfotoet viser planområdet sett frå vest. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 15
17 5.4 Botntilhøve IMC Maritim har gjort botnundersøkingar og kartlagt kor djupt det er i Vestre Langøyvåg. Karta under viser at det er grunnast inst i vågen (gule og oransje fargar), og at botnen skrår mot sørvest (lilla). Linja i figur 5.3 viser ca kvar skiljet mellom fjell og sandbotn går. Figur 5.3 Kart over botntilhøve. Linja syner ca kvar det er overgang mellom fjell og sandbotn. Figur 5.4 Kartet viser kvar botnen skrår. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 16
18 5.5 Soltilhøve Det er svært gode soltilhøve i planområdet. 5.5 Trafikk, tilkomst og kommunalteknikk Trafikk og tilkomst Ein kjem til Langøyna ved å følgja FV559 frå Fjell kyrkje eller Ågotnes. Etter om lag sju kilometer er det skilta mot vest til Syltøyna og Algrøyna. Når ein kjem over brua, køyrer ein til venstre. Etter 200 m ligg planområdet på høgresida Kommunalteknikk Det er ikkje kommunale leidningar i planområdet. Planområdet grensar lengst aust i ein offentleg vassleidning på 150 mm. Denne har kapasitet til å forsyne det planlagde hytteområdet. Figur 5.5 Det går ein 150 mm kommunal vassleidning aust for planområdet Resipienten i Langøyosen er dårleg, og kommunen sitt utsleppskart viser at det er krav om både biologisk og kjemisk reinsing av utslepp her. Det skal søkjast om utsleppsløyve, og det er opp til FjellVar å avgjerda kvar utslepp eventuelt skal skje. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 17
19 Figur 5.6 I Langøyosen er det krav om både biologisk og kjemisk reinseanlegg 5.6 Offentleg kommunikasjon Det går buss (rute ) forbi planområdet om morgonane og om ettermiddagane på kvardagar, og føremiddag på laurdagen. 5.7 Bruk av området Planområdet og tilgrensande areal er i dag brukt som turområde og beiteområde for sau. Inst i Vestre Langøyvåg ligg ei lita badestrand som blir brukt om sommaren. Stranda har fin og langgrunt strandbotn, og er barnevenleg. 5.8 Grøne interesser Det er ikkje registrert spesielle førekomstar av flora eller fauna i planområdet. 5.9 Fornminne og kulturminne Ein kjenner ikkje til moderne kulturminne på eller ved planområdet. I samband med vegutbygging i 1979, vart det føreteke arkeologiske registreringar i delar av området, så figur 5.7. Det vart funne spor etter busetjing eller aktivitetsområde frå steinalderen i området. På 10 funnstadar på Langøy vart det mellom anna funne ein pilspiss, noko keramikk, ulike avslag frå flint, kvartsitt og trekull, frå 7 m o.h. til om lag 15 m o.h. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 18
20 Figur 5.7 Funnstadar frå vegutbygging i Kjelde: Askeladden database. Det er registrert steingardar fleire stader i planområdet, i tillegg til steinhaugar som kan sjå ut som rydningar eller fundament. Dei fleste steingardane er korte og usamanhengane, medan steingarden i grensa mot sør er samanhengande frå FV599 og ut i sjøen. Denne steingarden ønskjer ein å ta vare på i det vidare arbeidet. I planprosessen har arkeologar frå Hordaland Fylkeskommune gjennomført ei registrering av funn og kulturminne i området, jf. merknad 6 og vedlegg 7. Funna er tekne omsyn til, og vist i plankartet som spesialområde Bevaring av anlegg Risiko og sårbarheit Naturmessige tilhøve Radon Ut i frå målingar som er gjort er det truleg eit tilfredstillande radonnivå i planområdet. Figur 5.8 og 5.9 viser radonnivå i nærleiken av planområdet. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 19
21 Planområdet Figur 5.8 Radonnivå i skuler og barnehagar Planområdet Figur 5.9 Radonnivå i borebrønnar Vind Framherskande vindretning i planområdet er nordavind. På Ørnhaugen er det meir vind enn ved sjøen i Vestre Langøyvåg. Vindstyrke i området ligg mellom 0 9,5 m/s (simulert årsmiddel). Flaum Det er ikkje bekkar eller elver i eller i nærleiken av planområdet. Området er såleis ikkje spesielt utsett for flaum. Springflod Springflod får ein ved nymåne og fullmåne. Det er fordi månen og sola sine gravitasjonskrefter då trekk havet i same retning Stormflod I periodar med lågt lufttrykk og kraftig vind frå ein retning som fører til oppstuving, vil været sin verknad på vasstanden bli stor. Dersom dette fell saman med ein springperiode, kan vasstanden bli ekstra høg og kallast stormflod. Stormflod er eit sjeldan fenomen, men inntrer med intervallar på t.d. 20 år. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 20
22 Samfunnsmessige tilhøve Samlokalisering med andre verksemder Langøy kystkultursenter er lokalisert ca 1 km nord for planområdet. Elektrisitet I følgje Fylkesmannen i Hordaland sin rapport FylkesROS Hordaland (2004) har BKK ein gjennomsnittleg leveringsgrad på 99,9%. Det utgjer i snitt 85 minutt straumbortfall pr kunde pr år. Leveransane av straum er dermed ganske sikre. Beredskap Det er stasjonert ambulansar på Straume og på Ågotnes. Normal tid for utrykking til Langøya vil vera om lag 7-10 minutt. Brannbilar er stasjonert på Ågotnes og på Skogskiftet. Ein har og ein avtale med Bergen brannvesen om utrykkingar til Lille Sotra. Innan 15 minuttar vil ein vera på staden ved ein brann på Langøya. Dimensjonane på vegnettet innafor planområdet vil bli dimensjonerte i høve til ei eventuell brannutrykking. Sotra Brannvern tilfredsstiller krava sett i Forskrift om organisering og dimensjonering av brannvesen. Når det gjeld krav til slokkepunkt, etablering av brannkule osb., skal ein fylgja teknisk forskrift til Plan- og bygningslova. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 21
23 6 Skildring av planframlegget 6.1 Generelt Reguleringsplanen er utarbeidd av Opus Bergen AS i samarbeid med Link Arkitekter AS på oppdrag frå tiltakshavar Turistutvikling Sotra AS. 6.2 Arealbruk og storleik Planområdet er avgrensa som vist på kartutsnittet i figur 5.1. Planområdet sitt samla areal er på ca 112 daa, og omfattar gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1. Planområdet er disponert til fritidsbusetnad med fasilitetar som servicesenter, aktivitets- og badeanlegg, småbåthamn m.m. Ein del av fritidsbustadane vil bli utleigde delar av året og utleige administrert av servicesenteret. Nøkkeltal Reguleringsformål Fritidsbusetnad, bevertning/servicefunksjonar/hotell, aktivitetsområde, friområde, friluftsområde, trafikkområde og privat småbåthamn i sjø. Areal 112 daa Plankrav Ramesøknad ( 2.1) Utnytting % BYA varierer mellom ulike fritidsbustader, sjå s. 26 Tal på hytter 50 (27 frittliggjande hytter + 23 hytter i rekkje) Tal på leilegheiter uavklart Tal på rorbuer 14 Tal på boder ved Inntil 100 kaianlegget Tal på båtplassar Ca 80 Tal på parkeringsplassar Inntil 2 p-plassar pr fritidsbustad + felles p-plassar. 6.3 Plankrav Reguleringsplanen er utforma som detaljregulering med plassering og høgdefastsetjing av alle bygg, med føresetnad (jf. reguleringsføresegnene 2.2) om at det i samband med søknad om rameløyve skal leggjas fram situasjonsplan i målestokk 1:500, der nøyaktig plassering av interne vegar, gangvegar, plassar, leikeområdar m.m., samt utforming og skildring av planlagd opparbeiding av grøntområde, skal kome fram. 6.4 Byggeområde (PBL 25, 1. ledd nr. 1) Fritidsbusetnad F1-F16 Det er planlagt fire ulike fritidsbustadtypar. Desse er fordelt slik: p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 22
24 F1-F8: 27 frittliggjande hytter F9-F13: 23 hytter i rekkje F14-F15: 14 rorbuleilegheiter F16: leilegheiter av ulike storleikar I tillegg er det planlagt inntil ca 100 sjøboder. 27 frittliggjande hytter er planlagt etablert i den nordlegaste delen av planområdet (F1- F8). Tomtene er store, og hyttene er plasserte mest mogleg skjerma frå kvarandre. Parkering er hovudsakleg tenkt skal skje inne på tomta. Hyttene i rekkje vil liggja sør for dei frittliggjande hyttene og grensa ned mot rorbuene (F9-F13). Det er planlagt 7 rekkjer med 3 hytter og 1 med 2 hytter. Desse hyttene er planlagt i grupper knytt til felles gatetun. Hyttene er planlagt plassert slik at alle vil få ein skjerma, privat uteplass. Parkering skal skje i gatetunet og på oppmerka parkeringsplassar. Ved småbåthamna sør i planområdet er det planlagt 5 rorbuer med 2 leilegheiter i kvart bygg, samt 2 rorbuer med 2 leilegheiter i eit eige bygg (F14-F15). Dei 5 første rorbuene er plassert oppå ein felles sokkel, som skal nyttast til sjøboder. Arealet oppå sokkelen vil vera privat uteareal for rorbuene. Tilgang til rorbuene skjer via trapp mellom rorbuene frå kaiplanet. Parkering skal skje på felles parkeringsplass FP7. Det er mogleg å køyra ned til rorbuene for av- og pålessing. Søraust i planområdet er det planlagt leilegheiter i ulike storleikar, fordelt på 2 leilegheitsbygg (F16). Sokkeletasjen skal nyttast til parkering, med 2 etasjar med leilegheiter over. Kor mange leiligheiter som vil koma her, er uavklart, men vil vera styrt av tal på parkeringsplassar i sokkeletasjen og fastsett utnyttingsgrad. Ved småbåthamna er det planlagt inntil ca 100 sjøboder for oppbevaring av maritimt utstyr, og desse utgjer sokkelen til rorbuene. Noko av bodarealet kan gjerast om til større boder i tilknyting til servicesenteret sine aktivitetar. Nokre av fritidsbustadane er tenkt drivne etter ein sal- og tilbakeleigeavtale, som går ut på at eigar disponerer fritidsbustaden visse deler av året, medan han elles kan leigast ut. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 23
25 Figur 6.1 Øvst: skisse av hytter i rekkje. Midten og nedst: Skisse av to ulike hytter Bevertning/overnatting/servicesfunksjonar BOF Servicesenteret skal gje service til fritidsbustadane, ha oppsyn med småbåthamna, ha ansvar for utleige av leilegheit og hytter og liknande, og vera ein bevertningsstad både for turistar og hytteeigarar. Servicesenteret er planlagt dimensjonert for utviding/påbygging. Senteret kan utvidast med hotellfunksjonar, med moglegheiter for overnatting. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 24
26 Figur 6.2 Illustrasjonsteikning over planområdet. Det er nokre avvik i høve til plankartet, særleg når det gjeld avkjørslar og servicesenteret. Plankartet er gjeldande. (Illustrasjon: Link Arkitekter AS). p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 25
27 6.5 Kombinert føremål (PBL 25, 2. ledd) Fritidsbusetnad/overnatting FO Ein legg opp til at heile eller delar av fritidsbusetnad/hotell kan gjerast om til hotellfunksjonar. Dette fordi ein ønskjer å ha ein moglegheit for å kunna ha eit overnattingstilbod dersom det er trong for det i framtida. 6.6 Utnytting Ein har valt å dela inn utnytting etter type fritidsbustad for å få ei mest mogleg presis rame for korleis tomta kan utnyttast. Hytter: Maksimal BYA = 35 % for F1-F8. Maksimal BYA = 25 % for 2 frittliggjande hytter i F10. Maksimal gesimshøgd er 6 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Hytter i rekkje: Maksimal T-BRA = 85 m 2 for F9-F13 (gjeld ikkje frittliggjande hytter i F10). Maksimal gesimshøgd er 6 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Rorbuer: Maksimal BYA = 100 % for F14 og F15. Maksimal gesimshøgd er 10,5 m frå kaiplan (2,5 etasjar a 3 m pluss sokkel a 3 m). Leilegheiter: Maksimal BYA = 35 % for F16. Maksimal byggehøgde møne er 11 m (2 etasjar a pluss sokkel/garasje). Bevertning/overnatting/servicefunksjonar BOS: Maksimal BYA = 80 %. Maksimal gesimshøgd er 12 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Fritidsbustadar/overnatting FO: Maksimal BYA= 80% Maksimal gesimshøgd er 14 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. 6.7 Offentleg trafikkområde (PBL 25, 1. ledd nr. 3) Kjøreveg Berre del av Fv559 er offentleg kjøreveg Annan veggrunn Austsida av del av Fv559 er regulert som annan veggrunn. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 26
28 6.8 Friområde (PBL 25, 1. ledd nr. 4) Friluftsområde på land Det er planlagt eit større friluftsområde ved Ørnhaugen. Stiar vil koble friluftsområdet med utbyggingsområde, strandsona og felles parkeringsplass FP7. Ørnhaugen kan nyttast som friluftsområde for fritidsbustadene og ålmenta, og opparbeidast med benkar. Frå Ørnhaugen er det nydeleg utsikt ut mot havet Badeområde Sjøområdet mellom Aktivitetsområde og privat småbåthamn er planlagt sett av som badeområde i sjø. Ein ynskjer at den inste delen av vika berre skal nyttast som aktivitets- og badeområde. 6.9 Spesialområde (PBL 25, 1. ledd nr. 6) Aktivitetsområde Her planlegg ein eit utandørs basseng på inntil 25 meter, barnebasseng, boblebad o.l. Dekket ein nyttar kring badeanlegget, vil gå igjen i små platå eller avsatsar oppetter terrenget, knytt til badeanlegget. I tilknyting til badeanlegget planlegg ein eit garderobeanlegg. Det vil bli etablert fleire gangvegar frå servicesenteret ned til sjøen Privat småbåthamn Ein planlegg ei privat småbåthamn med ca 80 båtplassar, med heis for å kunna sjøsetja og dra i land småbåtar. Det er mogleg å koma ned til båthamna med bil, men det blir ikkje etablert parkeringsplassar her Frisiktsone ved veg Det er lagt inn frisiktsoner nord for innkøyring til området/veg1 og langs austsida av FV Fellesområde (PBL 25, 1. ledd nr. 7) Felles avkjørsel/kjøreveg Felles avkjørsel for planområdet skjer frå FV559. Renovasjonspunkt er planlagt knytt til avkjørselen. Illustrasjonar av veg, sjå vedlegg 6. Det er 6 felles vegar i planområdet. Felles veg Veg 1 og Veg 2 er felles for heile planområdet. Felles veg Veg 3 er felles for F9. Felles veg Veg 4 er felles for F5, 3 hus i F6, F7 og F8. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 27
29 Felles veg Veg 5 er felles for 3 hus i F6. Felles veg Veg 6 er felles F1, F2 og F Gang-/ sykkelvegveg Det er planlagt 3 gang- og sykkelvegar i planområdet. Felles gang- og sykkelveg 1 FGV1 er felles for rekkje Felles gang- og sykkelveg 2 FGV2 er felles for rekkje Felles gang- og sykkelveg 3 FGV3 er felles for servicesenteret Felles parkeringsplass Det er planlagt inntil 2 parkeringsplassar per fritidsbustad. Parkering for hyttene skal hovudsakleg skje på eige tomt. Det er planlagt 7 felles parkeringsplassar, som er felles for: FP1: 5 parkeringsplassar er felles for hyttene. FP2: 6 av 12 parkeringsplassar er felles for F9. 6 parkeringsplassar er felles for F8. FP3: 4 parkeringsplassar er felles for 5 tilstøytande rekkjehytter i F10. FP4: 4 parkeringsplassar er felles for 2 frittliggjande hytter i F10. FP5: 6 av 9 parkeringsplassar er felles for 3 tilstøytande rekkjehytter i F10. 3 plassar er felles F11. FP6: 9 parkeringsplassar er felles for F12 og F13. FP7: Parkeringsplassen er felles for rorbuene, servicesenteret, samt gjesteparkering for heile området. Avkjørsel til FP7 skal også fungera som snuhammar for buss/lastebil Felles leikeareal for born Det er planlagt 3 felles leikeplassar i planområdet. Leikeplass 1 Leik1 er felles for hyttene, hyttene i rekkje og rorbuene. Leikeplass 2 Leik2 er felles for hyttene, hyttene i rekkje og rorbuene. Leikeplass 3 Leik3 er felles for leilegheitene Felles grøntanlegg Det er planlagt 5 felles grøntareal FG1-FG4, som er felles for alle fritidsbustadane. På nokre av grøntområda er det tenkt at det kan opparbeidast stiar Anna fellesføremål Anna fellesareal er areal som er felles for fleire eigedomar. Her er anna fellesareal knytt til hyttene i rekkje, og dannar felles gatetun for hyttegruppene. Anna fellesareal 1 AF1 er felles for F9. Anna fellesareal 2 AF2 er felles for F10 rekkjehytter nord for GV1. Anna fellesareal 3 AF3 er felles for F11-F13. Ved småbåthamna har ein felles kaiområde, som gjeld for alle fritidsbustadane og servicesenteret. I figur 6.3 er et planlagte kaiområdet vist med raud linje. Grøn linje viser rorbuene. Kai kan enten byggjast på fylling, pålar eller begge deler. Dette er eit kaiteknisk spørsmål som ein kjem tilbake til i ramesøknad. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 28
30 Figur 6.3 Kartet viser omriss av kaianelegget (raud strek) og rorbuene (grøn strek) Trafikksystemet Tilkomst Tilkomst til planområdet skjer via avkjørsel frå FV Tekniske anlegg Felles miljøstasjon Det er tenkt at ein felles miljøstasjon kan etablerast ved innkjørselen til planområdet. Alle brukarar av fritidsbustadane kan kildesortera bosset sitt her Vatn og avlaup Vassforsyninga er tenkt løyst ved tilknyting til offentleg vassleidning. Det vil bli søkt om eige utsleppsløyve for kloakk. 6.9 Soltilhøve Heile planområdet har gode soltilhøve. Figurane viser soltilhøve midtsommar kl 9, 12, 15, 18 og 21. Figurane viser søltilhøve jamdøgn kl 9, 12, 15 og 18. Midtsommar har området svært gode soltilhøve heile dagen, og området er meir eller mindre skuggelagt kl 21. Jamdøgn har området mykje sol på dagtid, men utover ettermiddagen ligg deler av området i skuggen. Kl 18 er det skugge i nær heile området. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 29
31 Figur 6.4 Midtsommar kl. 9 Figur 6.5 Midtsommar kl. 12 Figur 6.6 Midtsommar kl. 15 Figur 6.7 Midtsommar kl. 18 Figur 6.8 Midtsommar kl. 21 Figur 6.9 Jamdøgn kl. 9 Figur 6.10 Jamdøgn kl. 12 p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 30
32 Figur 6.11 Jamdøgn kl. 15 Figur 6.12 Jamdøgn kl Tilhøve for rørsle- og orienteringsehemma Ein vil følgja den lovgivinga som gjeld for tilhøva for rørsle- og orienteringshemma under planlegginga og gjennomføringa av planen. 0,5 % av parkeringsplassane på felles parkeringsplass FP 7 skal vera handikapparkeringsplassar Utbyggingstakt Intensjonen er at heile området skal byggast ut samla. Dette kan ikkje garanterast på grunn av at ein på førehand ikkje veit kva respons marknaden vil gje prosjektet, og kor mykje av fritidsbustadane som blir selde tidleg i salsfasen. Difor har ein sett ei rekkjefølgje om at eit visst tal på fritidsbustader må vera selde før ein kan ferdigstilla småbåthamna og aktivitetsområda, jf i planføresegnene Vedlegg 2. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 31
33 7 Konsekvensar av planframlegget 7.1 Landskap Fritidsbustadane, servicesenteret, kaiområdet med småbåthamn, aktivitetsområdet, vegar m.m. blir tilpassa landskapet og terrenget på best mogeleg måte. Der det ikkje blir bygd, eller gjort terrenginngrep, vil landskapet i stor grad bli ståande som i dag. Ein vil nytta byggemateriale som harmonerer med omgjevnadane (jf. reguleringsføresegnene 2.2). Bygga vil ha variasjon, og såleis få særpreg. Vegframføringa er kronglete og vil medføra vegskjeringar og fyllingar. Ein satsar på flest fyllingar, då desse lettare kan gjerast fine med murar og såast til med gras. Badeanlegget i aktivitetsområdet vil bli tilpassa terrenget på best mogeleg måte. 7.4 Trafikktilhøve/tilkomst Det er bra trafikktilhøve fram til planområdet. Vegane innafor planområdet vil få god standard, og alle fritidsbustadane, servicesenteret og småbåthamna kan nåast med bil. 7.5 Parkering 7.6 Service Ein legg opp til 2 parkeringsplassar per fritidsbustad, men dette er ikkje eit krav. Erfaringsvis vil ofte hytteeigarar få besøk på hytta, eller dei reiser til hytta med fleire bilar. Det er viktig at tilgjengelegheita for hyttene er gode, og at ein ikkje får parkering langs vegane inne i området. Ca 65 parkeringsplassar på felles parkeringsplass FP 7 kan disponerast av turistar og brukarar av servicesenteret. Servicesenteret skal yta all den service det er trong for i planområdet; gje service til dei som eig fritidsbustadar, administrera utleige av fritidsbustadar, administrera badeanlegget og småbåtanlegget, ha bevertning m.m. Utviklinga av Havgapet ser ein på som første trinn i ei større satsing på reiseliv og turisme i regionen. Området rundt Langøyvågen ligg i dag urørt, men med eit enormt potensiale for å bli ein stor turistmagnet for opplevingar som havet gir. 7.7 Tilhøva for born og unge Delar av planområdet er brukt til badeområde sommarstid. Badetilbodet vil bli tatt vare på og utvikla vidare i den nye reguleringsplanen. I det nye planframlegget legg ein til rette for bade- og aktivitetsanlegg, ballbinge og leikeplassar. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 32
34 7.8 Konfliktar i høve til overordna planar og tiltak Ein finn ikkje at planområdet er i konflikt med overordna planar og tiltak. Den nye planen legg opp til at fritidsbustadane skal vera sjølveigande, og ikkje reine utleigehytter. Føremålsgrensa for utbygging er også lagt noko lenger nord i den nye planen, men ikkje så langt nord at det kjem i konflikt med andre grunneigarinteresser (jf. merknad frå Margot og Hans Lauvik, e-post datert ). Figur 7.1 Eksisterande reguleringsplan samanlikna med ny plan. 7.9 Risiko- og sårbarheitsvurdering I høve planarbeidet har ein gjort ein risiko- og sårbarheitsanalyse. Risikoar i området er knytt til naturfenomen som vind og sjø, og til samfunnsmessige tilhøve som trong for ambulanse og brannslokking. Alle fritidsbustadane vil liggja relativt høgt over havet og såleis skjerma for ev spring- eller stormflod. Med ekstremvêr kan sjøbodene og badeanlegget bli utsett for sjøvatn. Når det gjeld samfunnsmessige tilhøve, er det relativt korte avstandar frå næraste ambulanse og brannstasjon, og ved ei eventuell utrykking, kan området nåast på få minuttar Framdrift Ein tek sikte på at reguleringsplanen er godkjend sommaren/hausten 2006, og oppstart av byggearbeida vinteren Juridiske konsekvensar Planen krev ingen ekspropriasjon. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 33
35 7.12 Tilhøve til nabo Kvar einskild nabo er varsla direkte om planen. Ein nabo har kome med merknad til planarbeidet, jf. kap. 4. p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 34
36 Vedlegg Vedlegg 1 Plankart datert Vedlegg 2 Planføresegner datert Vedlegg 3 Varslingsannonse, varslingsbrev og varslingsliste Vedlegg 4 Merknader Vedlegg 5 Illustrasjonar Vedlegg 6 Vegprofilar Vedlegg 7 Kart som viser arkeologiske funn p05033 Havgapet\tekst\planskildring.doc 35
Fjell kommune, Langøyna Ørnhaugen Kystlandsby
Fjell kommune, Langøyna Ørnhaugen Kystlandsby Reguleringingsplan: xxx Saksnummer: Dato sist revidert: 29.09.06 Reguleringsføresegner for gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1 Reguleringsføresegner gnr 16, bnr
DetaljerFjell kommune, Langøyna Ørnahaugen Kystlandsby
Reguleringsføresegner gnr 16, bnr 36 og del av bnr 1, Fjell kommune Fjell kommune, Langøyna Ørnahaugen Kystlandsby Reguleringingsplan: Saksnummer: 05/4970 Dato sist revidert: 30.09.09 Reguleringsføresegner
Detaljer1 Allment Det regulerte området, som er synt på planen med grenseline, skal nyttast til: 2 Byggjeområde for frittliggande småhusbustader, FS01-07
Privat forslag til reguleringsplan ANGELTVEIT VEST Gnr/Bnr - 23/ 4 og 6 m.fl. Fjell Kommune FØRESEGNER 1 Allment Det regulerte området, som er synt på planen med grenseline, skal nyttast til: I II III
DetaljerØrnahaugen. Ørnhaugen kystlandsby, gnr 16/36 og del av 16/1 m.fl., Vestre Langøyvåg, Langøyna - Fjell kommune. Plannr. 20070025
Ørnhaugen kystlandsby, gnr 16/36 og del av 16/1 m.fl., Vestre Langøyvåg, Langøyna - Fjell kommune Ørnahaugen Plannr. 20070025 Dagsett 18.05.11 Sist revidert 14.03.12 Utarbeidd av OPUS Bergen AS på oppdrag
DetaljerReguleringsføresegnene gjeld for området synt med grenseline på reguleringskart.
Fjell Kommune Privat forslag til reguleringsplan TONA SØR GNR/BNR del av 41/ 1 og 41/20, 41/136 FØRESEGNER 1 Allment Reguleringsføresegnene gjeld for området synt med grenseline på reguleringskart. Det
DetaljerREGULERINGFØRESEGNER
Reguleringsplan for bustadfelt Eikelitunet REGULERINGFØRESEGNER Utarbeida for: Edvard Jarle Bolstad Grethe Finsrud Agerlie Karl Magne Bolstad Planleggjar: FORTUNEN AS Torgallmenningen 7 5014 Bergen 1/
DetaljerREGULERINGSFØRESEGNER FOR REGULERINGSPLAN GNR. 81, BNR. 181 og 90 ROSENDAL HYTTETUN OG CAMPING, VEDAVIKA I KVINNHERAD KOMMUNE
REGULERINGSFØRESEGNER FOR REGULERINGSPLAN GNR. 81, BNR. 181 og 90 ROSENDAL HYTTETUN OG CAMPING, VEDAVIKA I KVINNHERAD KOMMUNE 1 FØREMÅL 1.1 Det regulerte området er synt med grenseliner på plan datert
DetaljerOsterøy kommune Reguleringsplan Bruvik sentrum, del aust REGULERINGSFØRESEGNER
Osterøy kommune Reguleringsplan Bruvik sentrum, del aust REGULERINGSFØRESEGNER 1 Reguleringsplan for Bruvik sentrum, del aust på g.nr.153, Osterøy kommune Reguleringsplan utarbeidd av : FORTUNEN AS v/
DetaljerREGULERINGSPLAN GRUNNAVÅGEN 2, MOSTER, BØMLO KOMMUNE
1 Endring av 3.1.1-3.2.3-3.2.4 Endring merket med RØDT. Blå utgår B REGULERINGSPLAN GRUNNAVÅGEN 2, MOSTER, BØMLO KOMMUNE REGULERINGSFØRESEGNER 1 REGULERINGSFØREMÅL. 1.1 Det regulerte området er vist på
DetaljerDetaljreguleringsplan for Hadlingatreet bustadfelt på Kyte. Planomtale
Hadlingatreet AS. Detaljreguleringsplan for Hadlingatreet bustadfelt på Kyte. 1 Framlegg til detaljreguleringsplan for Hadlingatreet bustadfelt på Kyte Planomtale Voss, den 24.09.2013 Arkitektbruket ans
DetaljerSAKSDOKUMENT. Endring av reguleringsplan for veg og kai Straume Sør
Fjell kommune Arkiv: 504 Saksmappe: 01/03051-14 Sakshandsamar: Einar Lunde Dato: 15.11.01 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 313/01 Hovudutval for teknikk, natur og miljø 04.12.01 106/01 Kommunestyret
DetaljerREGULERINGSFØRESEGNER
REGULERINGSFØRESEGNER REGULERINGSPLAN FOR HYTTE- OG BUSTADFELT HAUGALAND GOLFBANE, DELER AV GNR. 41 BNR. 52 M.FL., SVEIO KOMMUNE Arkivsak: Sakstittel: GBR-41/52 REGULERINGSPLAN FOR HYTTE- OG BUSTADFELT
DetaljerFjell kommune. Gnr. 42, Bnr. 3; Bnr. 49; Bnr. 99; samt del av Bnr. 83 og 85 MAIMYRA, BRATTHOLMEN
Fjell kommune Reguleringsføresegner for: Jf plan- og bygningslova (pbl) 26 Gnr. 42, Bnr. 3; Bnr. 49; Bnr. 99; samt del av Bnr. 83 og 85 MAIMYRA, BRATTHOLMEN 1 GENERELT 1.1 Det regulerte området er vist
DetaljerFøremålet med reguleringsplanen er å leggja til rette for ei utbygging av bustadar med tilhøyrande anlegg.
Detaljregulering for Roa 2, bustadområde i Ølen, (bustader på gnr. 271, bnr. 8 og 114) Føresegner Dei regulerte områda er på plankartet vist med reguleringsgrense, og avgrensar seg til gnr. 271, bnr. 8
DetaljerFØRESEGNER for detaljregulering for Haganes hytteområde
FØRESEGNER for detaljregulering for Haganes hytteområde 1 Det regulerte området er på planen vist med reguleringsgrense på plankart datert 12.02.2013. Føremålet med reguleringsplanen er å leggje til rette
DetaljerRadøy kommune Saksframlegg
Radøy kommune Saksframlegg Saknr Utval Type Dato 093/2016 Hovudutval for plan, landbruk og teknisk PS 13.12.2016 Sakshandsamar Arkivsaknr.: Dokumentnr.: Rolf Raknes 16/882 16/13899 Plansak 12602016000500
DetaljerSAMLA SAKSFRAMSTILLING
Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 09/1467-19413/09 Saksbeh.: Jofrid Fagnastøl Arkivkode: PLAN soneinndeling Saksnr.: Utval Møtedato 109/09 Formannskap/ plan og økonomi 05.11.2009 SAMLA SAK - DETALJREGULERINGSPLAN
DetaljerReguleringsføresegner 010013 Reguleringsplan for Voll-Hyttefelt
Reguleringsføresegner 010013 Reguleringsplan for Voll-Hyttefelt Arkivsak: 01/00998 Arkivkode: PLAN 146/1 Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR VOLL-HYTTEFELT Vedtak i planutvale om oppstart den 28.06.01 sak
DetaljerINNHALD 1 SAMANDRAG NØKKELOPPLYSNINGAR BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET BAKGRUNN INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET...
INNHALD 1 SAMANDRAG... 4 2 NØKKELOPPLYSNINGAR... 5 3 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET... 6 3.1 BAKGRUNN... 6 3.2 INTENSJONEN MED PLANFORSLAGET... 6 4 PLANPROSESSEN... 7 4.1 VARSLING... 7 4.2 MERKNADER I SAMBAND
DetaljerSAMLA SAKSFRAMSTILLING
Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 13/644-6867/14 Saksbeh.: Arkivkode: Magnhild Gjengedal PLAN sone Saksnr.: Utval Møtedato 27/14 Formannskap/ plan og økonomi 03.04.2014 SAMLA SAK - REGULERINGSENDRING
DetaljerDETALJREGULERING FOR GNR/BNR 39/32 M. FL., SJOARBAKKEN, STORD KOMMUNE
DETALJREGULERING FOR GNR/BNR 39/32 M. FL., SJOARBAKKEN, STORD KOMMUNE PlanID: 201221 REGULERINGSFØRESEGNER 1 REGULERINGSFØREMÅL. 1.1 Det regulerte området er vist på planen med plangrense. 1.2 PBL 12 5
DetaljerSkodje kommune Teknisk avdeling
Skodje kommune Teknisk avdeling Leite & Howden Arkitekt- og ingeniørkontor AS Dato Sakshandsamar Vår ref. Deres ref. 26.02.2015 Ingunn Stette 14/1485-15/10445 Reguleringsplan for Storbakken gnr. 23 bnr.
DetaljerETNE KOMMUNE SAKSUTGREIING
ETNE KOMMUNE SAKSUTGREIING Utval Møtedato Saknr Saksh. Komite Natur 17.03.2005 046/05 IVK Komite Natur 25.08.2005 098/05 OIV Kommunestyre 06.09.2005 049/05 OIV Sakshandsamar: Odd Inge Vestbø Arkiv: Reg-086
DetaljerVARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID - DETALJREGULERING
Til berørte parter Bergen, 2017-09-13 Vår ref: 612519-01, 10042-904855482-134-1 VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID - DETALJREGULERING Med heimel i 12-8 i plan- og bygningslova blir det med dette varsla oppstart
DetaljerFøresegner Reguleringsplan for Hansabakken, Sveio
Føresegner Reguleringsplan for Hansabakken, Sveio Arkivsak: Arkivkode: Sakstittel: xx xx REGULERINGSPLAN FOR HANSABAKKEN, SVEIO 1. REGULERINGSFØREMÅL 1. Det regulerte området er på planen vist med plangrense.
DetaljerGrunneigarar, naboar, offentlege instansar, lag og organisasjonar «REGULERINGSENDRING TROLLDALEN GNR. 55 BNR. 19 M.FL»
Utviklingsavdelinga Grunneigarar, naboar, offentlege instansar, lag og organisasjonar Saksnr Arkiv Dykkar ref Avd /sakshandsamar Dato 2014/1043 L12 UTV / AZT 24.06.2014 VARSEL OM OPPSTART AV PLANARBEID
DetaljerReguleringsføresegner Myrkdalen Camping
Reguleringsføresegner Myrkdalen Camping Side 1 av 7 Planid.: 05031 Arkivsak: 05/1709 Arkivkode: PLAN soneinndeling, L12 Sakstittel: REGULERINGSPLAN FOR MYRKDALEN CAMPING Utarbeidd av: Anda & Hirth ANS
DetaljerAG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF Grunneigarar, offentlege mynde, organisasjonar TILTAK: OPPSTART AV REGULERINGSARBEID Ørsta
DetaljerSAKSGANG. Framlegg til reguleringsplan for Stekka hyttefelt, 1 gongs handsaming, planid
Jondal kommune Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saksnr. i utval Hovudutval for Teknisk og Næring 20.12.2013 066/13 Saksbeh: Sigbjørn Haugen Saka blir avgjort av: Arkiv: N-504 Arkivsaknr. 13/78 Framlegg
Detaljer1 GENERELT 2 FELLES FØRESEGNER
FØRESEGNER Reguleringsplan for klyngetun gnr.57, bnr. 5 - Fjell gard Reguleringsplan utarbeidd av : Dato for siste revisjon av planen 26.05.08 Dato for vedtak i kommunestyret... 1.1 AVGRENSING Planen viser
DetaljerDETALJPLAN AV KYRKJEVEGEN 2, GNR 45 BNR 322, MANGER, RADØY KOMMUNE. MOTSEGN
HORDALAND FYLKESKOMMUNE Regionalavdelinga Planseksjonen Arkivsak 201000669-14 Arkivnr. 714 Saksh. Vinje, Signe; Ege, Ingun; Skår, Øystein, Ekerhovd, Per Morten Saksgang Møtedato Kultur- og ressursutvalet
DetaljerREGULERINGSPLAN FOR GNR. 109 BNR. 14, BØMLO KOMMUNE
REGULERINGSPLAN FOR GNR. 109 BNR. 14, BØMLO KOMMUNE PLANID: 201212 REGULERINGSFØRESEGNER 1 REGULERINGSFØREMÅL 1.1 Det regulerte området er vist på planen med plangrense. 1.2 PBL 12 5 BYGNINGAR OG ANLEGG
DetaljerPLANFØRESEGNER FOR HYTTEFELT GRAVDAL VESTERVIK GNR 162 BNR 1 I KVINNHERAD KOMMUNE
PLANFØRESEGNER FOR HYTTEFELT GRAVDAL VESTERVIK GNR 162 BNR 1 I KVINNHERAD KOMMUNE Datert 19.05.06 Revidert 24.05.07 Revidert 05.09.07 Revidert 18.04.08 1 Reguleringsplanen omfattar areal som vist på kart
DetaljerPLANOMTALE FOR REGULERINGSPLAN FOR HØYLANDSBYGD SMÅBÅTHAMN GNR 202 BNR 53.
PLANOMTALE FOR REGULERINGSPLAN FOR HØYLANDSBYGD SMÅBÅTHAMN GNR 202 BNR 53. Prosjekt Konsult Kvinnherad AS Side 1 Innhald 1. Innleiing a. Bakgrunn /intensjon b. Kortversjon c. Arealoppgåve 2. Eksisterande
DetaljerSAMLA SAKSFRAMSTILLING
Side 1 SAMLA SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 05/1508-9606/08 Saksbeh.: Berit Marie Galaaen Arkivkode: PLAN 301/1 Saksnr.: Utval Møtedato 82/08 Formannskap/ plan og økonomi 05.06.2008 43/08 Kommunestyret 19.06.2008
DetaljerSAKSFRAMLEGG. Sakshandsamar: Inger Handegård Arkivsaksnr.: 05/1534. Reguleringsplan Hafslo sentrum - 3. gongs handsaming. Godkjenning.
SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Inger Handegård Arkivsaksnr.: 05/1534 Arkiv: L12 Reguleringsplan Hafslo sentrum - 3. gongs handsaming. Godkjenning. Rådmannen si tilråding: 1. Plan- og forvaltningsstyret sluttar
DetaljerREGULERINGSPLAN FOR DØSHAUGNESET, GNR. 46 BNR. m.fl., AUSTEVOLL OMMUNE
REGULERINGSPLAN FOR DØSHAUGNESET, GNR. 46 BNR. m.fl., AUSTEVOLL OMMUNE PLANID: REGULERINGSFØRESEGNER 1 REGULERINGSFØREMÅL 1.1 Det regulerte området er vist på planen med plangrense. 1.2 Området er regulert
DetaljerUtval Møtedato Utval Saksnr UTGÅTT - Planutvalet - UTGÅTT!! /117
Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2005/2798 Løpenr.: 13136/2006 Arkivkode: 100/1 Utval Møtedato Utval Saksnr UTGÅTT - Planutvalet - UTGÅTT!! 14.11.2006 06/117 Sakshandsamar: Lotte Næss
DetaljerTinging av oppstartsmøte, Tysnes kommune
Dato: 18.09.2018 Vår ref.: B56318 Tysnes kommune post@tysnes.kommune.no Tinging av oppstartsmøte, Tysnes kommune I samsvar med 12-8 i Plan og bygningslova, vil Omega Areal as på vegne av Godøysund AS med
DetaljerSAKSPAPIR. Styre, komite, utval Møtedato Saknr Komitè for miljø og tekniske /17
GISKE KOMMUNE Arkiv: PlanId - 2017012, K2 - L12, GNR - 129/0077 JournalpostID: 17/12682 Sakshandsamar: Per Inge Aakvik Dato: 05.10.2017 SAKSPAPIR Styre, komite, utval Møtedato Saknr Komitè for miljø og
DetaljerReguleringsføresegner Reguleringsplan H6 Løefjødd hyttefelt, Valle kommune
Reguleringsføresegner Reguleringsplan H6 Løefjødd hyttefelt, Valle kommune I medhald av plan- og bygningslova av 14. juni 1985, nr. 77 med revisjonar, 22-26 og 30, er det utarbeidet reguleringsplan for
DetaljerDetaljplan for småbåthamn Haganesvika Gnr 52 bnr 227, 229 mfl, Haganes Fjell kommune REGULERINGSFØRESEGNER
Detaljplan for småbåthamn Haganesvika Gnr 52 bnr 227, 229 mfl, Haganes Fjell kommune REGULERINGSFØRESEGNER Det regulerte området er vist med grenselinjer på plankart datert 22.11.11 Arealet skal regulerast
DetaljerSAKSGANG Utval Møtedato Saksnr. i utval Hovudutvalet for Teknisk og Næring /09. Saka vert avgjort av: Det faste utval for plansaker
Jondal kommune Sakspapir SAKSGANG Utval Møtedato Saksnr. i utval Hovudutvalet for Teknisk og Næring 31.03.2009 022/09 Saksbeh: Ole Gisle Vassel Saka vert avgjort av: Det faste utval for plansaker Arkiv:
DetaljerIng. Egil Ulvund A/S, 5627 Jondal
Ing. Egil Ulvund A/S, 5627 Jondal Jf. adresseliste Dato: 22. mars 2013 VARSEL OM OPPSTART AV PRIVAT DETALJREGULERING, 2. GONGS VARSEL, FOR DEL AV GNR. 50, BNR. 13-18 M. FL. FRITIDSBUSTADER STREITET, KYSNESSTRAND,
DetaljerREGULERINGSPLAN FOR TROVÅG NORD VINDAFJORD KOMMUNE FØRESEGNER
REGULERINGSPLAN FOR TROVÅG NORD VINDAFJORD KOMMUNE FØRESEGNER 1 GENERELT Desse føresegner gjeld for det området som på plankartet er vist med reguleringsgrense. Innanfor planens avgrensing skal arealbruken
DetaljerFjell kommune Arkiv: 27/14 Saksmappe: 2007/3763-1653/2009 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 26.01.2009 SAKSDOKUMENT
Fjell kommune Arkiv: 27/14 Saksmappe: 2007/3763-1653/2009 Sakshandsamar: Lene Takvam Dato: 26.01.2009 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 98/09 Komité for plan og utvikling 21.04.2009 Framlegg til
DetaljerREGULERINGSPLAN LUNDSHAGEN / LUNDSNESET Gnr. 95, Bnr. 50 m.fl. KVINNHERAD KOMMUNE. FØRESEGNER Juni 2010. Side 1
REGULERINGSPLAN LUNDSHAGEN / LUNDSNESET Gnr. 95, Bnr. 50 m.fl. KVINNHERAD KOMMUNE FØRESEGNER Juni 2010 Side 1 1.0 GENERELT 1.1 Det regulerte området er synt med grenseliner på plan datert 04.06.2010. 1.2
DetaljerVarsel om mindre reguleringsendring for Nordre Urdland Hyttefelt planid
Offentlege instansar, Partar og naboar 11.04.19 Varsel om mindre reguleringsendring for Nordre Urdland Hyttefelt planid. 1235 04025 Som høyringsinstans, grunneigar, annan rettigheitshavar eller part, vert
DetaljerUTFYLLANDE PLANFØRESEGNER OG RETNINGSLINER
UTFYLLANDE PLANFØRESEGNER OG RETNINGSLINER 1.0 GENERELLE FØRESEGNER ( 20-4, 2. ledd) Kommunedelplanen har rettsverknad på den måten at grunneigar ikkje kan bruke eller byggje på sin eigedom på anna måte
DetaljerAustevoll kommune TILLEGGSINNKALLING SAKLISTE
Austevoll kommune TILLEGGSINNKALLING Utval: UTVAL FOR PLAN OG BYGGESAK Møtestad: KOMMUNESTYRESALEN Møtedato: 17.03.2014 Kl. 15.00 Eventuelt forfall skal meldast til tlf. 55 08 10 00 Offentleg servicekontor.
DetaljerBERGEN KOMMUNE, FANA BYDEL, REGULERINGSPLAN FOR SKJOLDNES, MOTSEGN TIL INNGREP VED TROLDHAUGEN
HORDALAND FYLKESKOMMUNE Kultur- og idrettsavdelinga Arkivsak 200407511-17 Arkivnr. 714 Saksh. Rødseth, Marit, Ekerhovd, Per Morten, Gåsemyr, Inger Lena Saksgang Møtedato Kultur- og ressursutvalet 01.06.2010
DetaljerFRAMLEGG TIL REGULERINGSFØRESEGNER FOR PLAN NR. 20080013, SPJELD BÅTHAMN, JFR. PLAN- OG BYGNINGSLOVA 26
FJELL KOMMUNE, GNR. 28, BNR.1 MFL FRAMLEGG TIL REGULERINGSFØRESEGNER FOR PLAN NR. 20080013, SPJELD BÅTHAMN, JFR. PLAN- OG BYGNINGSLOVA 26 SIST ENDRA: 04.09.2009. 1: PLANAVGRENSING Det regulerte området
DetaljerPlanomtale, detaljregulering for Grimeneset strand- og naustområde, reguleringsendring del av Gnr. 19, bnr. 3 og 12, Plan-ID:
Side 1 av 5 Planomtale, detaljregulering for Grimeneset strand- og naustområde, reguleringsendring del av Gnr. 19, bnr. 3 og 12, Plan-ID:1241200809 PROSJEKTADMINISTRASJON REGULERING - KOMMUNALTEKNISK PLANLEGGING
DetaljerETNE KOMMUNE SAKSUTGREIING
ETNE KOMMUNE SAKSUTGREIING Utval Møtedato Saknr Saksh. Komite Natur 26.05.2005 069/05 OIV Komite Natur 17.11.2005 133/05 OIV Kommunestyre 13.12.2005 067/05 OIV Sakshandsamar: Odd Inge Vestbø Arkiv: Reg-089
DetaljerKvam herad. Søknad om løyve til tiltak på gnr. 136 bnr. 7, Dysvik. Flytebryggjer. Søknad om disp. frå LNF-føremålet og pbl. 17-2
Kvam herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, komite m.m. Møtedato Saksnr Sakshands. Kvam formannskap 30.11.2004 237/04 RUVI Kvam formannskap 15.02.2005 036/05 RUVI Kvam formannskap 15.03.2005 048/05 RUVI
DetaljerFREMLEGG TIL REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER, G.NR. 34 B.NR. 9 og 285, VASSKARHAUGEN VIK I ØYGARDEN KOMMUNE PLANOMTALE
FREMLEGG TIL REGULERINGSPLAN FOR BUSTADER, G.NR. 34 B.NR. 9 og 285, VASSKARHAUGEN VIK I ØYGARDEN KOMMUNE PLANOMTALE Straume, januar 2008 (Revidert mai 2009) 1 Innhald 1. Bakgrunn... 2 1.1 Orientering...
DetaljerDetaljregulering for Lauvfjellet hyttefelt - Høyring og offentleg ettersyn 1. gongs handsaming
Sakshandsamar: Helle Holte Bruland Arkivsaksnr: 16/1364 Journalpostnr: 16/13154 Styre, råd, utval Sak nr Møtedato Utval for plan og miljø 074/2016 29.09.2016 Ungdomsrådet 044/2016 26.09.2016 Råd for seniorar
DetaljerHANDSAMING AV DISPENSASJONSSAK - 45/237 - REHABILITERING OG UTVIDING AV MOLO, SÆBØVEGEN 28
Arkivref: 2013/2896-18066/2013 Saksh.: Anne-Lise Næs Olsen Saksnr Utval Møtedato 43/13 Forvaltningsstyret 03.10.2013 HANDSAMING AV DISPENSASJONSSAK - 45/237 - REHABILITERING OG UTVIDING AV MOLO, SÆBØVEGEN
DetaljerFræna kommune Teknisk forvaltning Plan
Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan Arkiv: 201205 Arkivsaksnr: 2012/1089-12 Sakshandsamar: Rune Iversen Saksframlegg Utval Utvalssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 90/2014 18.08.2014
DetaljerILLUSTRASJONSPLAN FOR 20120014 364 DP MØVIK BUSTAD OG NÆRINGSPARK (11-116 MFL)
ILLUSTRASJONSPLAN FOR 20120014 364 DP MØVIK BUSTAD OG NÆRINGSPARK (11-116 MFL) Innhald Planområdet... 2 Planlagt bygg... 3 Solforhold... 6 Veg... 8 Fjernverknad... 11 Nær verknad / naboar... 14 11/41 og
DetaljerReguleringsplan Storemyr i Åbødalen Gnr. 32, Bnr. 4, Sauda kommune. Plan ID: 2014003
Reguleringsplan Storemyr i Åbødalen Gnr. 32, Bnr. 4, Sauda kommune. Plan ID: 2014003 Føresegner Mai 2016 Dette dokumentet inneheld føresegner knytt til framlegget for reguleringsplanen for Storemyr i Åbødalen
DetaljerReguleringsbestemmelser Reguleringsplan for Gorolie Revidert iht vedtak i kommunestyret , saknr. 31/08
REGULERINGSFØRESEGNER 1. Avgrensing av planområdet Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense. 2. Reguleringsføremål Området er regulert til følgende føremål (PBL 25.1): Byggeområde:
DetaljerFØRESEGNER TIL DETALJREGULERING FOR RØYSET HYTTEFELT. Dato rev PlanID gjeldande plan:
FØRESEGNER TIL DETALJREGULERING FOR RØYSET HYTTEFELT Dato 18.2.2013 rev. 4.7.2013 - PlanID gjeldande plan: 19990003 Godkjend av Hareid kommunestyre den.. sak KST PS /. 1 GENERELT 1.1. Planområdet Røyset
DetaljerPLANSKILDRING. REGULERINGSPLAN FOR VOMBEVIKA GNR.70 BNR.48,49,50 og 51
1 PLANSKILDRING REGULERINGSPLAN FOR VOMBEVIKA GNR.70 BNR.48,49,50 og 51 Illustrasjon/montasje av planlagd bustadfelt med tilkomst - Vombevika - Ulvik herad Arkivsaksnr: 08/360-2 572-008-01-Reg-planskildring
DetaljerFjell kommune Arkiv: 50/308 Saksmappe: 2006/341-19962/2006 Sakshandsamar: Ida Hermansen Dato: 22.09.2006 SAKSDOKUMENT
Fjell kommune Arkiv: 50/308 Saksmappe: 2006/341-19962/2006 Sakshandsamar: Ida Hermansen Dato: 22.09.2006 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 94/07 Komité for plan og utvikling 13.03.2007 14/07 Kommunestyret
DetaljerAG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF Grunneigarar, off. mynde, organisasjonar TILTAK: OPPSTART AV PRIVAT REGULERINGSARBEID Ørsta
DetaljerDETALJREGULERING FOR GNR. 13 BNR. 225 M/FL. ØSTBØ, SANDEID PLANSKILDRING
MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR ØSTBØ SANDEID SENTRUM DETALJREGULERING FOR GNR. 13 BNR. 225 M/FL. ØSTBØ, SANDEID PLANSKILDRING 1. Samandrag Bo-plan, A. Skeie har på oppdrag av eigar av gnr. 13 bnr.
DetaljerSaksframlegg. Kvinnherad kommune. Behandling dispensasjon og igangsetjingsløyve - 234/16 - hyttenaust - Høylandsbygd - Elisabeth og Harald Hammerseth
Saksframlegg Saksmappe 2016/2575-17 Saksbehandlar Hilde Kjelstrup Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen Behandling dispensasjon og igangsetjingsløyve - 234/16 - hyttenaust - Høylandsbygd
DetaljerNaboeigedommen gnr 15, bnr 201 er godkjent for utbygging av 40 bustader.
REGULERINGSPLAN GNR 15 BNR 1, 140 og 232. SKÅLVIK I FJELL KOMMUNE PLANSKILDRING Straume Rådgivning AS søkjer på vegne av FV Eiendom AS om regulering av deler av Skålvik frå uregulert område til bustad-
DetaljerReguleringsplan for Rindarøy (1547201404) - 1. offentlege ettersyn
Aukra kommune Arkivsak: 2014/820-13 Arkiv: L12 Saksbeh: Svein Rune Notøy Dato: 22.08.2014 Saksframlegg Utv.saksnr Utval Møtedato 58/14 Drift og arealutvalet 03.12.2014 Reguleringsplan for Rindarøy (1547201404)
DetaljerReguleringsføresegner
Førde Kommune Reguleringsføresegner Plan: INDRE HORNNESVIKA Utarbeidd av: Førde kommune, Arealforvaltning Vedtak/Stadfesting: Avskrift Sak 048/09-29.10.2009 Planid: Arkiv nr.: 20090002 L12.0902 Dato org.
DetaljerDykkar ref.: Vår ref.: Ard16051 Bergen:
TELENOR KABELNETT Dykkar ref.: Vår ref.: Ard16051 Bergen: 30.03.17 VARSEL OM MINDRE ENDRING ELLER REGULERINGSENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR SOLNES GNR. 15 BNR. 4, 8, 18 OG 22, SOLUND KOMMUNE (PLANID 1412-201203,
DetaljerAG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF Grunneigarar, off. mynde, organisasjonar TILTAK: OPPSTART AV PRIVAT REGULERINGSARBEID Ørsta
DetaljerREGULERINGSPLAN FOR VOMBEVIKA Gnr. 70 bnr. 48, 49, 50 og 51 ULVIK HERAD
REGULERINGSPLAN FOR VOMBEVIKA Gnr. 70 bnr. 48, 49, 50 og 51 ULVIK HERAD Side 1 av 5 Arkivsaknr: 08/360-2 572-007-01 Reg-føresegner Arkiv: K2-L12 Sakstittel: 073/08 Utarbeidd av: Anda & Hirth ANS Datert:
DetaljerSakspapir. Saksnr Utval Type Dato 006/16 Utval for landbruk, miljø og teknikk (LMT-utvalet) PS 12.01.2016 012/16 Kommunestyret PS 26.01.
Sakspapir Sakshandsamar Arkiv ArkivsakID Rune Roalkvam K2 - L12, Gnr/bnr - 145/1,16 07/2102 Saksnr Utval Type Dato 006/16 Utval for landbruk, miljø og teknikk (LMT-utvalet) PS 12.01.2016 012/16 Kommunestyret
DetaljerREGULERINGSPLAN FOR ANGLEVIK, MOSTERHAMN GNR. 10 BNR. 1 MFL. BØMLO KOMMUNE.
REGULERINGSPLAN FOR ANGLEVIK, MOSTERHAMN GNR. 10 BNR. 1 MFL. BØMLO KOMMUNE. REGULERINGSFØRESEGNER 1.0 REGULERINGSFØREMÅL 1.1 Det regulerte området er vist på planen med plangrense. 1.2 Arealet innanfor
DetaljerLokal forskrift for bruk av mindre avløpsanlegg i Fjell kommune.
Lokal forskrift for bruk av mindre avløpsanlegg i Fjell kommune. Lokal forskrift er gjeve i medhald av 12-6 i forureiningsforskrifta, fastsett av Miljøverndepartementet 15.12.05. 1 Verkeområde og føremål.
DetaljerREGULERINGSFØRESEGNER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SANDVIKA. Del av Gnr 64, bnr 1 og 30 Kvinnherad kommune
REGULERINGSFØRESEGNER TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR SANDVIKA Del av Gnr 64, bnr 1 og 30 Kvinnherad kommune Generelt Desse føresegnene utgjer saman med plankart av 25.05.11. detaljreguleringsplan for Sandvika,
DetaljerAG Plan og Arkitektur AS
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivende Ingeniørers Forening RIF Ørsta 12.2.2015 Grunneigarar, off. mynde, organisasjonar Tiltak: OPPSTART AV REGULERINGSARBEID
DetaljerSKILDRING/ BILDER AV DAGENS SITUASJON. Oversiktskart. Oppheimsvatnet. Kvasshaug hyttefelt Aktuelle tomt. Dato 15.04.2013
FRAMLEGG TIL ENDELEG GODKJENNING AV MINDRE REGULERINGSENDRING KVASSHAUG HYTTEFELT Dato 15.04.2013 SAMANDRAG Multiconsult Voss as som planleggjar vurderer at merknadane som kom inn under høyringsperioden
DetaljerFJELL KOMMUNE Reguleringsføresegner for: jf plan- og bygningslovens (pbl) 26
FJELL KOMMUNE Reguleringsføresegner for: jf plan- og bygningslovens (pbl) 26 Straume, S3a, gnr 35 bnr 25 m. fl. Sentrumsnært bustadområde. Plannr. Datert 15.05.2007 Revidert 15.06.2007 1 FELLES FØRESEGNER
DetaljerSaksutgreiing til folkevalde organ
Side 2 av 8 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: 24.04.2015 2006/2632-9159/2015 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik 53423156 linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 84/15
DetaljerRetningslinjer for fortetting
Retningslinjer for fortetting Retningslinjer som skal brukast ved behandling av søknader om fortetting, vesentleg ombygging og nybygg i etablerte bustadområde 05.01.2015 Føremål Føremålet med retningslinjene
DetaljerREGULERINGSPLAN FOR DELER AV GNR. 205 BNR. 1 OG 2, ÅDNAVIKNESET, HALSNØY, KVINNHERAD KOMMUNE
1 REGULERINGSPLAN FOR DELER AV GNR. 205 BNR. 1 OG 2, ÅDNAVIKNESET, HALSNØY, KVINNHERAD KOMMUNE PLANUTGREIING 1.0 BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET. Planarbeidet er starta opp på initiativ av utbyggjar Halsnøy
DetaljerReguleringsføresegn Hytteområ de Skå røy Austevoll kommune
Reguleringsføresegn Hytteområ de Skå røy Austevoll kommune Gnr/bnr: 32/102, 32/70, 32/139, 32/140, 32/141 Datert: 25.06.2009 Sist revidert: 26.10.2017 Side 1 av 6 PRIVAT REGULERINGSPLAN SKÅRØY gnr. 32
Detaljer1 REGULERINGSFØRESEGNER
1 REGULERINGSFØRESEGNER REGULERINGSPLAN FOR: KOMMUNE: Kviteseid REGULERINGSOMRÅDE: Furuheim Hyttegrend, del av Gnr. 14 bnr. 6 DATO KOM.STYRETS VEDTAK: 14.06.07 DATO FOR SISTE REVISJON: : 10.06.09 1.1 GENERELT
DetaljerREGULERINGSFØRESEGNER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR BAKKEN II, TORPO, ÅL KOMMUNE
REGULERINGSFØRESEGNER I TILKNYTNING TIL REGULERINGSPLAN FOR BAKKEN II, TORPO, ÅL KOMMUNE DATO FOR KOMMUNESTYREVEDTAK: 0. INNLEIING. REGULERINGSFØRESEGNENE GJELD FOR OMRÅDET INNANFOR REGULERINGSGRENSA SOM
DetaljerSaksframlegg. Kvinnherad kommune. Behandling dispensasjon - 84/1 - utvida parkeringsplass ved Melderskin - Kletta - Rosendal Turnlag Turgruppa
Saksframlegg Saksmappe Saksbehandlar 2015/2374-9 Hildegunn Furdal Saksgang Saksnr Utval Møtedato Forvaltningskomiteen ehandling dispensasjon - 84/1 - utvida parkeringsplass ved Melderskin - Kletta - Rosendal
DetaljerSaksutgreiing til folkevalde organ
Side 2 av 6 Saksutgreiing til folkevalde organ Dato: Arkivref: 03.10.2018 2018/318 24067/2018 / 504 Saksbehandlar: Linda Djuvik 53423156 linda.djuvik@bomlo.kommune.no Sak nr i møte Utval Møtedato 139/18
Detaljer«SLETTO VEST» DETALJREGULERINGSPLAN FOR FRITIDSBUSTADER. Del av gnr. 56, bnr. 17 og 142 i SVEIO KOMMUNE. REGULERINGSFØRESEGNER.
DETALJREGULERINGSPLAN FOR FRITIDSBUSTADER «SLETTO VEST» Del av gnr. 56, bnr. 17 og 142 i SVEIO KOMMUNE. Planid: 2014904 REGULERINGSFØRESEGNER jan. 16. rev.2 Gullvegen 1421, 5550 SVEIO tlf. 91358368 e-mail:
DetaljerLærdal kommune. Sakspapir. Saksnr. Utval Møtedato 104/17 Formannskapet /17 Kommunestyret
Lærdal kommune Sakspapir Saksnr. Utval Møtedato 104/17 Formannskapet 22.06.2017 047/17 Kommunestyret 22.06.2017 Sakshandsamar: Monika Lysne Arkiv: Arkivsaksnr. 12/702-31 Reguleringsendring Ofta Aust -
DetaljerAG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør Arkitektbedriftene Rådgivande ingeniørers foreining RIF
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør Arkitektbedriftene Rådgivande ingeniørers foreining RIF Grunneigarar, off. mynde, organisasjonar Tiltak: OPPSTART AV PRIVAT REGULERINGSARBEID Ørsta
DetaljerFRÅSEGN - REGULERINGSPLAN VORLANDSVÅGEN, BØMLO KOMMUNE.
HORDALAND FYLKESKOMMUNE Regionalavdelinga Planseksjonen Arkivsak 201204244-14 Arkivnr. 714 Saksh. Nordmark, Per, Slinning, Tore, Ekerhovd, Per Morten Saksgang Møtedato Kultur- og ressursutvalet 05.03.2013
DetaljerL A U V F J E L L E T REGULERINGSFØRESEGN Detaljreguleringsplan, del av gnr. 15, bnr. 9, Ådland, Fusa kommune. PlanID:
Prosjekt: 2268 REGULERINGSFØRESEGN 16.01.2015 Detaljreguleringsplan, del av gnr. 15, bnr. 9, Ådland, Fusa kommune L A U V F J E L L E T PlanID: 1241201102 Fusa Kommune - Arkivsaknr: 2011/00179 Forslagstillar:
DetaljerUtval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet 02.12.2015 15/28
Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2012/2130 Løpenr.: 20963/2015 Arkivkode: 153/19/153/20/ 151/2 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet 02.12.2015 15/28 Sakshandsamar: Lotte
DetaljerAG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivande ingeniørers forening RIF
AG Plan og Arkitektur AS Rådgjevande arkitekt og ingeniør arkitektbedriftene Rådgivande ingeniørers forening RIF Ørsta 22.09.2015 Grunneigarar, off. mynde, organisasjonar TILTAK: OPPSTART AV PRIVAT REGULERINGSARBEID
DetaljerSAKSPAPIR. Saksnr Utval Type Dato 143/16 Plan- og miljøutvalet PS
SAKSPAPIR Saksnr Utval Type Dato 143/16 Plan- og miljøutvalet PS 23.11.2016 Saksbehandlar ArkivsakID Line Thuen Waage 15/2222 Ny 1.gangs behandling av Fonnebustvegen Gnr 108, Bnr 161 m.fl. Vedlegg : Føresegner
DetaljerUtval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet /61 Plan- og miljøutvalet /85
Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2013/1446 Løpenr.: 5195/2017 Arkivkode: 151/5 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet 22.03.2017 17/61 Plan- og miljøutvalet 19.04.2017 17/85
DetaljerFøresegner. Planid: 20100109 Arkiv nr.: Plan: Områdereguleringsplan Sørstrand / Austvik
Plan: Områdereguleringsplan Sørstrand / Austvik Utarbeidet av: Kinn Arkitekter As Revisjon i prosess: 06.03.13, 15.03.13 Vedtak/stadfesting: Avskrift: Føresegner Planid: 20100109 Arkiv nr.: Dato: 10.01.2012
DetaljerNy strandsonerettleiar for Hordaland. Plannettverk 30. mai 2013 Eva Katrine Ritland Taule
Ny strandsonerettleiar for Hordaland Plannettverk 30. mai 2013 Eva Katrine Ritland Taule Regional strandsonerettleiar Innhald: * Nasjonale og regionale premissar *Strandsoneverdiar *Metodikk funksjonell
Detaljer