STJØRDAL KOMMUNE. Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 31/

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: A Arkivsaksnr: 2011/ Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 31/ gangsbehandling av detaljert reguleringsplan A Fosslia - felt B3, gnr/bnr 102/988 Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved Komite Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljreguleringsplan 1-211A Fosslia felt B3, med plankart datert sist revidert , planbestemmelser datert sist revidert , planbeskrivelse datert og situasjonsplan datert Planforslaget kunngjøres og sendes på høring i henhold til Plan- og bygningsloven. Behandling i Komite plan Tove Irene Moan Andersen ble innvilget permisjon fra kl. 14:05. Nå 8 av 9 tilstede. Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Vedtak i Komite plan I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved Komite Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljreguleringsplan 1-211A Fosslia felt B3, med plankart datert sist revidert , planbestemmelser datert sist revidert , planbeskrivelse datert og situasjonsplan datert Planforslaget kunngjøres og sendes på høring i henhold til Plan- og bygningsloven. Til formannskap, komiteer, nemnder: 1. Plankart 1-211A datert , sist revidert

2 2. Planbestemmelser 1-211A datert sist revidert Planbeskrivelse 1-211A Situasjonssplan Terrengsnitt AA ROS-analyse Planbestemmelser datert Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Nord-Trøndelag Fylkeskommune Arkeologisk undersøkelse - Per Solem Arkitektkontor Støyberegning Sweco Grøner Notat Multiconsult Grunnundersøkelser rapport _ Multiconsult Grunnundersøkelser rapport _ NTNU Vitenskapsmuseet Arkeologisk skriftlig frigjøring av området Voll Arkitekter AS: Arealoppsett Ledningsplan GH1 rev.2 - Merknader/innspill fra: o Reindriftsforvaltningen Nord-Trøndelag o Jernbaneverket o Statens vegvesen o Samediggi-Sametinget o Fylkesmannen i Nord-Trøndelag o Nord-Trøndelag Fylkeskommune o NVE Norges Vassdrags og energidirektorat o Fosslia Barnehage o Innherred renovasjon og Saksopplysninger BAKGRUNN Voll Arkitekter AS har på vegne av Stjørdal Utbygging AS fremmet forslag til reguleringsplan for deler av eiendommen gnr/bnr 102/988. Formålet med planen er å legge til rette for boligutbygging med tilhørende uteareal, atkomst og parkeringsanlegg. PLANOMRÅDET Planområdet ligger rett øst for Monsberga friområde og rett sør for Fosslia barnehage og skole. Området er ca 22 daa stort, og det er i dag ca 6 daa dyrka mark og 16 daa krattvegetasjon. PLANSTATUS Planområdet er avsatt til boligformål i kommunedelplan for Stjørdal tettsted, og reguleringsplan for Fosslia gnr 120 bnr 2 og 988, vedtatt (planid 1-211). PLANPROSESS Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen ihht. plan og bygningslovens Tiltaket er i tråd med overordnet arealbruk og medfører ikke vesentlige virkninger for miljø og samfunn, og utløser derfor ikke krav til konsekvensutredning etter Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Stjørdalens Blad og berørte parter ble tilskrevet Dette medførte 9 forhåndsuttalelser som er referert og vurdert i planbeskrivelsen fra Voll Arkitekter AS, og delvis innarbeidet i planforslaget.

3 PLANFORSLAGET Reguleringsplan har inndelt boligområdet i 4 felt. Felt B1 og B2 ble detaljert ferdig i områdeplanen, mens det ble satt krav om egen bebyggelsesplan (etter gammel PBL) for felt B3 og B4. Planforslaget er derfor utarbeidet som detaljert reguleringsplan etter 12-3 i plan og bygningsloven. Planen omfatter felt B3, mens arbeidet med detaljplan for felt B4 pågår parallelt gjennom et annet arkitektfirma for et annet utbyggingsselskap. Områdereguleringsplanen stiller krav om minimum utnyttingsgrad på 3,5-4 boliger pr daa. Forventet utbygging vil omfatte ca 113 boenheter, fordelt på ca 62 rekkehus og 51 leiligheter i lavblokker. Bebyggelsen er plassert i 5 rekker: De to øverste og nederste rekkene har kjede- og rekkehus i 2-3 etasjer med mønehøyde maks 11 m, mens den midterste rekken har 4 leilighetsbygg/blokker i 3 etasjer med høyde maks 11 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Blokkbebyggelsen utgjør en endring i forhold til områdeplanen, og er planlagt for å kunne realisere utnyttingskravet og samtidig ivareta de grønne felles- og friområdene på en god måte. Planforslaget har sentrale fellesareal for lek og uteopphold, og to grøntdrag som går gjennom hele boligområdet som binder sammen fellesarealene. Utformingen av arealene er noe endret i forhold til områdeplan, men ikke i størrelse. Planmaterialet består av plankart med bestemmelser, planbeskrivelse, situasjonsplan, terrengsnitt, ROS-analyse, arkeologisk undersøkelse, støyberegninger, samt grunnundersøkelser med vurdering. Det henvises til vedleggene for detaljert beskrivelse av planforslaget. Vurdering UTFORMING Detaljeringsgrad i planen har vært et diskusjonstema i prosessen. Detaljplaner erstatter de tidligere bebyggelsesplanene i detaljeringsnivå, og har en levetid på 5 år. Utbyggingstakten er avhengig av etterspørsel, og utbyggere ønsker også å la etterspørselen bestemme utformingen av boligene. De ønsker derfor en minst mulig detaljert plan. Rådmannen har forståelse for dette, men ønsker at utbyggingen skal skje etter en langsiktig plan. I planforslaget er det utformet detaljert plassering av atkomstveier, felles grøntarealer og arealer for boligformål. Innenfor boligformål viser planen planlagte bygningers omriss og tomtegrenser. Det er imidlertid satt inn i bestemmelsene (pkt siste pkt) at Ny bebyggelse og tomtegrenser er vist med omriss på plankartet. Omriss og tomtegrenser er retningsgivende når det gjelder utforming og plassering. Med dette mener rådmannen å kunne åpne for mindre justeringer av disse i en byggesaksbehandling. Det må være overordnet at tetthet i boenheter, bygningsvolum, byggehøyder og fastsetting av grøntarealer er fastsatt i reguleringsplanen, mens mindre justeringer av plassering og utforming av bygningene kan gjøres i en byggesaksbehandling. Planforslaget samsvarer med kommuneplanens arealdel og områdereguleringsplan når det gjelder arealbruk, plassering, høyder og utnyttingsgrad. Noen endringer i forhold til områdeplanen er beskrevet i planbeskrivelsen s 7 og 8, og rådmannen slutter seg til vurderingene som konsulenten har gjort. GRØNN INFRASTRUKTUR Planforslaget tilfredsstiller kommunens norm for uteareal, på minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal egnet for lek og utendørs opphold. Alle kjede- og rekkehus i planforslaget får

4 privat uteareal på bakken og noen også balkong, og leiligheter i blokker får private balkonger. Felles leke- og uteoppholdsareal og offentlig friområde utgjør ca 50 m2 pr boenhet i planområdet. F_U1-5 skal opparbeides med sandlekeplass ihht kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer og lekeplasser, mens f_l skal opparbeides med ballbane. Monsberga friområde grenser til planområdet, og tilfredsstiller kravet om strøkslekeplass. NATURMANGFOLD Planforslaget regulerer et offentlig friområde for å sikre et grøntdrag mellom Monsberga og Husbyåsen, som er avmerket i Grønn plakat som del av en viktig grønnstruktur. Planen følger med dette opp områdereguleringsplan for Fosslia som ble vedtatt Grønn plakat er resultat av en sammenstilling av miljøkunnskap, og rådmannen henviser derfor til denne i vurderingen av planforslaget i forhold til Naturmangfoldlovens (NML) 8, og vurderer at føre-var-prinsippet i NML 9 er fulgt opp gjennom reguleringen av offentlig friområde som et bredt langsgående grøntdrag langs hele planområdet. I Fylkesmannens miljøvernavdelings høringsuttalelse til områdeplanen stod det også at planen ivaretar grønnstruktur og hensyn til kommunens Grønn plakat på en god måte. TRAFIKK OG ATKOMST Trafikk Atkomst og trafikkforhold, risikoer og tiltak er vurdert i ROS-analysen og beskrevet i planbeskrivelsen s 6. Kollektiv Nærmeste bussholdeplass er regulert nord for ny rundkjøring ved Taraxacum barnehage, øst for planområdet. Gang/sykkelveg Det er regulert gang- og sykkelveg langs atkomstvegen inn til planområdet. I tillegg er det regulert en gangforbindelse gjennom fellesområdene som går gjennom både felt B3 og B4, fram til bussholdeplassen. Parkering Kommunens parkeringsnorm er fulgt opp i bestemmelsenes pkt 3.5. Vann og avløp Det er utarbeidet ledningsplan for kummer og ledninger for vann og avløp, som er avklart med Stjørdal kommune. TEKNISK INFRASTRUKTUR Strømforsyning Det er plassert en nettstasjon nordvest i planområdet. NTE ønsket den opprinnelig plassert sentralt i felles lek/uteoppholdsareal for mest mulig sentral elforsyning. Rådmannen har vurdert dette som svært uheldig av hensyn til sikkerhet ved lek i fellesområdene, og at plassering i ytterkant av boligområdet er tryggere. Fjernvarme Ny bebyggelse i planområdet har tilknytningsplikt til fjernvarmeanlegget. RISIKO OG SÅRBARHET

5 I tråd med plan og bygningslovens 4-3 er det utarbeidet en risiko og sårbarhetsanalyse for planområdet, vedlegg 6. Analysen viser en risikovurdering av mulige hendelser, konsekvenser av disse, samt en tiltaksvurdering som er fulgt opp av reguleringsbestemmelsene. Ras/skred/grunnforhold er vurdert i ROS-analysen. Det vises til vurderingene som er gjort her når det gjelder grunnundersøkelser, samt planbeskrivelsen s 14. HELSE OG MILJØ Universell utforming Planområdet ligger i en helling, og det vil være vanskelig å tilrettelegge hele området universelt utformet. For leilighetsblokkene B3-k og B3-l stiller planbestemmelsene krav om tilgjengelighet for alle. Dette kravet gjelder også for felles lekeareal f_l, og i størst mulig grad i felles uteoppholds- og lekearealer, samt renovasjonsanlegg. Sol og lysforhold Planområdet ligger i sørhelling, og alle boligene orienteres med uteareal mot sør. De planlagte boligene vil ikke skygge for eksisterende bebyggelse. Støy Planområdet ligger utenfor rød flystøysone. Eksisterende bebyggelse i Husbyberga kan bli påført noe støy av ny bebyggelse, og det anbefales derfor at friområdet o_fr utformes med en støydempende voll langs Husbyberga. Bestemmelsene stiller krav til beregninger og tiltak mot støy, se pkt Renovasjon Bestemmelsene stiller krav om at renovasjonsanleggene skal være i form av nedgravde eller bunntømte containere, og disse skal utformes etter bestemmelser om universell utforming. Anleggene er plassert slik at de fleste boenhetene ligger maks 50 meter unna, noen få boenheter ligger maks 100 meter unna avfallshåndteringen. SOSIAL INFRASTRUKTUR Planområdet ligger i Halsen og Fosslia skolekrets. Prognoser har vist at kapasiteten på Fosslia skole når toppen i 2014 med en beregnet befolkningsvekst tilsvarende en utbygging av 25 boliger pr år fram til år 2014 i skolekretsen. Kretsen omfatter av nye felt Husbyåsen, Husbyhagen og resten av Fosslia, i tillegg til generell fortetting. Utbyggingstakten har ikke vært så høy som forutsatt, og kapasitetstoppen må derfor forutsettes utsatt noe framover. UTBYGGINGSBETINGELSER Det er allerede inngått utbyggingsavtaler for planområdet, på bakgrunn av områdereguleringsplanen som ble vedtatt RÅDMANNENS ENDRINGER AV INNKOMMET PLANFORSLAG Det er gjort noen justeringer på bestemmelsene i forhold til innlevert forslag, mest av kosmetisk art. De refereres derfor ikke her, men konsulentens forslag er vedlagt saken. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Fosslia B3, med plankart og tilhørende bestemmelser, situasjonsplan og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan og bygningslovens