Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 159/ Eiendommen 102/125 tas ut av plankartet før annengangsbehandling.

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: A Arkivsaksnr: 2014/ Saksbehandler: Gry Holm Kvernrød Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 159/ A Detaljplan B26 Dregsethvegen (gnr 102/ bnr 245, 119, 125 og 513) 1. gangs behandling av reguleringsplan Vedtak i Komite plan I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved Komite Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljreguleringsplan 1-244A, med plankart datert sist revidert , planbestemmelser datert sist revidert , samt planbeskrivelse datert sist revidert Eiendommen 102/125 tas ut av plankartet før annengangsbehandling. Ved opparbeiding ihht planforslaget skal det skiltes i krysset Ertsgårdsgate/Dregsethvegen at innkjøring i Ertsgårdsgate kun er tillatt for gående og syklende, samt for kjøring til handicapparkering i nytt bygg (med ny adressering) og Ertsgårdsgate 4. Det skal også skiltes om at gjesteparkering er sør i Dregsethvegen. Behandling i Komite plan Rådmannens forslag til vedtak enstemmig vedtatt. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og bygningslovens vedtar Stjørdal kommune ved Komite Plan å legge ut til offentlig ettersyn forslag til detaljreguleringsplan 1-244A, med plankart datert sist revidert , planbestemmelser datert sist revidert , samt planbeskrivelse datert sist revidert Eiendommen 102/125 tas ut av plankartet før annengangsbehandling. Ved opparbeiding ihht planforslaget skal det skiltes i krysset Ertsgårdsgate/Dregsethvegen at innkjøring i Ertsgårdsgate kun er tillatt for gående og syklende, samt for kjøring til handicapparkering i nytt bygg (med ny adressering) og Ertsgårdsgate 4. Det skal også skiltes om at gjesteparkering er sør i Dregsethvegen.

2 Vedlegg: 1. Plankart 1-244A datert , sist revidert Planbestemmelser 1-244A, datert endret Planbeskrivelse 1-244A, datert endret D-illustrasjoner 5. Sol-/skyggeskjema, datert ROS-analyse, datert endret Illustrasjon parkeringskjeller datert Illustrasjon 1.-3.etasje datert Utomhusplan datert Referat fra oppstartsmøte, Innspill til oppstart av planarbeid, fra naboer 12. Svarbrev til naboer, fra Rett hjem 13. Uttalelse vedr. omsorgskapasitet, Uttalelse vedr. skolekapasitet, Plankart Områdeplan B26 Dregsethvegen vedtatt Planbestemmelser 1-244, revidert etter vedtak av Plankart vedtatt Saksfremstilling til 1.gangsbehandling av Saksfremstilling til 2.gangsbehandling av Fylkesmannens behandling av klage på Forslagsstillers forslag til planbestemmelser for 1-244A Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Merknader til varsel om planoppstart, offentlige høringsparter: - FRIFO, datert Norges vassdrags- og energidirektorat, datert Jernbaneverket, datert Sametinget, datert Nord-Trøndelag Fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, datert Direktoratet for Mineralforvaltning, datert Statens vegvesen, datert Saksopplysninger BAKGRUNN Rett Hjem Arkitekter AS har på vegne av Rett Hjem AS (tidligere Unihouse Norge AS) fremmet forslag til detaljert reguleringsplan for eiendommene gnr/bnr 102/245, 102/ /125 og 102/513 (Dregsethvegen 7, Ertsgårdsgate 4 og Sigurd Jarls veg 14). Formålet med planen er å detaljregulere for å bygge en lavblokk på 3 etasjer med ca 18 leiligheter, i Dregsethvegen 7 og Ertsgårdsgate 4. PLANOMRÅDET

3 Planområdet ligger øst for Stjørdal sentrum, med atkomst fra Husbyvegen. Området er på 1766 m2. Det ligger i et villaområde, som er i ferd med å fortettes med ny bebyggelse med høyere utnytting. PLANSTATUS Planforslaget A er i tråd med kommuneplanens arealdel og områdeplanen I kommuneplanens arealdel ligger planområdet innenfor sone BF3, som tillater oppføring av 4-10 boenheter pr daa, utformet som kjedehus, rekkehus eller lavblokk i 2-3 etasjer. Gjennom områdeplanen er det aktuelle planområdet regulert til boligbebyggelse med maks 3 etasjer. Plan Områdeplan B26 Dregsethvegen ble vedtatt av kommunestyret Planen ble påklaget av naboene. Klagen ble avslått av Komite plan og oversendt Fylkesmannen. Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak, med bestemmelser revidert etter vedtak av Områdeplanen er derfor gyldig og gjeldende for kvartalet. PLANPROSESS Det ble avholdt oppstartsmøte Oppstart av planarbeid ble varslet og annonsert Forslag til reguleringsplan med komplett dokumentasjon ble innsendt til behandling Forhåndsuttalelser til varsling om planoppstart er referert og vurdert i planbeskrivelsen fra Rett Hjem Arkitekter AS. PLANFORSLAGET Planforslaget er en detaljreguleringsplan etter 12-3 i plan og bygningsloven. Planen inneholder formålene boligbebyggelse blokk, parkering og grønnstruktur. Boligene skal ha parkering i kjeller, med felles rampe med byggetrinn 1, nederst i Dregsethvegen. Dette er avklart i områdeplan og er ikke tema i planforslaget. Arealet for boligbebyggelse kalles BK2, for byggetrinn 2 i områdeplanen Det foreslås %BRA =150% og maks 3 etasjer. Illustrasjonene som er vedlagt viser at tiltakshaver ikke har planlagt utbygging i Sigurd Jarls veg 14, selv om eiendommen er inkludert i planforslaget. Den planlagte bygningen er vist todelt for å dempe inntrykket av volumet. Heis og trappehus er plassert mellom bygningene. Det foreslås regulert 2 parkeringsplasser med tilrettelegging for de med nedsatt funksjonsevne, med atkomst fra Ertsgårdsgate, som er en gang- og sykkelveg. Uteoppholdsarealet er fordelt på egne balkonger og fellesareal for byggetrinn 1, 2 og 3, som er regulert i områdeplanen. Jmf planbeskrivelsen er det i snitt ca 17 m2 egen balkong pr boenhet, og ca 18 m2 felles uteoppholdsareal pr boenhet (1100m2/60 boenheter i BK 1,2 og 3). Planmaterialet består av plankart med bestemmelser, planbeskrivelse, utomhusplan, 3Dillustrasjoner, sol/skyggeskjema, ROS-analyse og illustrasjon over planløsning i parkeringskjeller og boligetasjer. Utomhusplanen viser en grov utforming av planområdet, med atkomst, handicapparkering, sykkelparkering, gangareal og felles uteområde. Det henvises til vedleggene for detaljert beskrivelse av planforslaget. Vurdering UTFORMING OG UTNYTTING

4 Planforslaget følger opp områdeplanen, med tilrettelegging for boliger i blokk på 3 etasjer langs Ertsgårdsgate. Planforslaget tillater byggehøyde i tråd med områdeplan: maks gesims over eksisterende terreng på 7,5 meter for 2.etasje og 10,5 meter for tilbaketrukket 3.etasje. Utnyttingsgraden er foreslått %BRA=150%, som gir mulighet for 2205 m2 BRA totalt. (til sammenligning tillater områdeplanen %BRA= 120%, men her er grøntstrukturen og parkeringsareal medregnet i arealet, noe som gir mulighet for 2340 m2 BRA). Planområdets areal: 1766 m2 Grøntareal: 222 m2 Parkeringsareal: 76 m2 Boligformål i planen: 1467m2 Boligformål på eiendom med annen eier enn forslagsstiller: 481 m2 Boligformål på forslagsstillers eiendom, som er detaljert på plan: 986 m2 Da oppstartsmøtet ble avholdt presenterte tiltakshaver et planområde der Sigurd Jarls veg 14 ikke var inkludert, fordi de ikke eide denne eiendommen. Da oppstart av planarbeid ble annonsert var eiendommen allikevel inkludert i planområdet. Områdeplanen tilrettelegger for kvartalstruktur, trinnvis utbygd. Ètt byggetrinn bør utformes med hensyn til neste byggetrinn. Sigurd Jarlsveg 14 består av en eksisterende enebolig som ikke eies av forslagsstiller og den er heller ikke planlagt utbygd med blokk på dette tidspunkt. Selv om eiendommen er inkludert i detaljreguleringsplanen er den ikke tegnet detaljert, etter forslagsstillers ønske. Eiendommen er på 481m2 innenfor planens avgrensing. Det resterende arealet for boligformål som er eid av forslagsstiller og planlagt utbygd nå er 986 m2. Utbygging av èn eiendom i planområdet bør ikke legge hindringer for videre utbygging og utnytting på en annen eiendom, og utnyttingsgraden ved kvartalsutbygging bør fordeles jevnt i kvartalet. Planforslaget tilrettelegger dermed for at arealet til forslagsstiller kan bygges ut med 1479 m2 (986m2 x 150%). Rådmannen mener at det er prinsipielt feil å innlemme Sigurd Jarls veg 14 i detaljreguleringsplanen, når det ikke foreligger konkrete planer om utbygging. Eiendommen 102/125 Sigurd Jarls veg 14 burde tas ut av plankartet før planen tas opp til annengangs behandling, og heller innlemmes i detaljplan for byggetrinn 3, når det måtte komme. Dette fremkommer av rådmannens forslag til vedtak pkt 2. GRØNN INFRASTRUKTUR Planområdet er allerede utbygd. I områdeplanen for kvartalet som ble vedtatt ble det vurdert at biologisk mangfold eller friluftsliv ikke blir berørt. Naturmangfoldlovens 8-12 ble vurdert og ikke funnet berørt. Detaljplanforslaget endrer ikke på dette. Planbeskrivelsen viser at det er ca 35m2 uteoppholdsareal pr planlagte boenhet, med areal på egne balkonger og felles grøntareal for lek og uteopphold sentralt i kvartalet. Det vurderes at dette tilfredsstiller kravet i kommuneplanens arealdel om minste uteoppholdsareal og lek. TRAFIKK OG ATKOMST Planområdet har atkomst via Husbyvegen som er gradert som samleveg og Dregsethvegen som er en atkomstveg/boliggate. Bygging av nye lavblokker med leiligheter fører til økning i trafikk i området, i forhold til tidligere eneboliger. Dette er forhold som er grundig gjennomgått og avklart i behandlingen av områdeplanen Planforslaget medfører ingen endringer i forhold til denne.

5 Områdeplanen har rekkefølgekrav om at Sigurd Jarlsveg og Husbyvegen skal være opparbeidet som ihht reguleringsplaner før det gis brukstillatelse til BK2 og BK3. I det foreliggende planforslaget stilles det rekkefølgekrav om opparbeiding av Husbyvegen og Ertsgårdsgate, i stedet for Sigurd Jarlsveg, før det gis brukstillatelse til BK2. Dette er rådmannen kommet til enighet med forslagsstiller om, fordi det som er planlagt bygget i BK2 nå ikke vil berøre Sigurd Jarlsveg. Atkomst med bil til parkeringskjeller og til brannutrykning er fra Dregsethvegen, mens foreslått atkomst for myke trafikkanter og ambulanse skjer fra Ertsgårdsgate. Premissen for å fravike rekkefølgekravet om opparbeiding av Sigurd Jarlsveg er altså at all trafikk i dette byggetrinnet skjer via Dregsethvegen (og utrykning via Ertsgårdsgate). Dette underbygger Rådmannens argument om å ta ut østre del av BK2 (102/125) av plankartet, da denne eiendommen grenser til Sigurd Jarlsveg. Dersom denne eiendommen hadde vært innlemmet i den planlagte utbyggingen ville det vært naturlig å kreve samme atkomstforhold her, men fordi det ikke foreligger utbyggingsplaner der nå, mener Rådmannen at eiendommen bør inngå i en detaljplan for BK3, og da med rekkefølgekrav om opparbeiding av Sigurd Jarlsveg, fordi dette utbyggingstrinnet vil ha atkomst fra denne vegen. Parkering Planforslaget dekker parkeringsnormen, med parkeringskjeller samt to handicapparkeringsplasser på bakkeplan med innkjøring fra Ertsgårdsgate. Ertsgårdsgate er en gang- og sykkelveg, men rådmannen vurderer at det kan tillates to handicapplasser med innkjøring fra denne. Det er viktig at dette opplyses om ved skilting. Det er også viktig at det med skilting opplyses om at gjesteparkering er i Dregsethvegen sør (på bakken eller i P-kjeller), for å unngå unødvendig kjøring i Ertsgårdsgate, av besøkende som leter etter parkering. Det kan i reguleringsbestemmelsene kreves skiltplan der dette skal fremgå, evt kan det inngå i vedtak av planforslaget. Rådmannen har i denne omgang skrevet inn kravet i forslaget til vedtak pkt 3. TEKNISK INFRASTRUKTUR Temaene er gjennomgått i områdeplanen, og rådmannen viser til vurderinger gjort i behandlingen av denne. RISIKO OG SÅRBARHET Ros-analyse er utarbeidet og gjennomgått i planmateriale fra forslagsstiller. Rådmannen viser til dette (vedlegg 6) og slutter seg til vurderingene som er gjort. HELSE OG MILJØ Universell utforming TEK 10 gjelder bygg med 3 etasjer skal ha heis. Planområdet er flatt og enkelt å tilrettelegge. Sol og lysforhold Det er utarbeidet sol og skyggeanalyse, som viser at naboene på nordsiden av Ertsgårdsgate blir lite berørt av planlagt bebyggelse. Nabo i øst, Sigurd Jarlsveg 14 (102/125), får skygge på vestsiden av huset og tomta fra tidlig ettermiddag til kveld, men får kveldssol på nordsiden av huset. Naboer i sørøst (Sigurd Jarlsveg 16 og 18) og naboer i vest (Dregsethvegen) blir ikke berørt av planforslaget når det gjelder sol/skyggeforhold.

6 Nye boliger i planforslaget er planlagt slik at leilighetene som ligger inntil Dregsethvegen vil få balkong mot vest, og leiligheter langs Ertsgårdsgate får balkonger mot sør og felles grøntareal. Det vurderes at de ny leilighetene får gode solforhold totalt, på egen balkong og fellesareal. Støy Støyforhold er avklart i områdeplanen, og ellers fulgt opp i planbestemmelsene (pkt 1.3.1) Renovasjon Planforslaget inneholder ikke dette formålet, fordi avfallscontainere i byggetrinn 1 langs Dregsethvegen har kapasitet til å betjene også byggetrinn 2. Gangavstand fra avfallscontainere til inngang sør i trappe/heishuset blir ca 60 meter, og ca 85 meter fra inngang nord i Ertsgårdsgate. SOSIAL INFRASTRUKTUR Planområdet hører til Halsen barneskole, som nesten har nådd kapasitetsgrensen. Etat Omsorg er positive til at det etableres flere leiligheter sentralt i Stjørdal, som oppfyller krav til universell utforming. Det gjør det enklere å yte kommunale tjenester som hjemmesykepleie (se uttalelser fra etat oppvekst og Omsorg, vedlegg 13 og 14) UTBYGGINGSBETINGELSER Forslag til reguleringsbestemmelser inneholder rekkefølgekrav om opparbeiding av Ertsgårdgate og Husbyvegen. Dette må sikres i utbyggingsavtale, i samme utforming som avtale for byggetrinn 1 ihht rekkefølgekravene for områdeplanen KONKLUSJON Rådmannen anbefaler at eiendommen 102/125 Sigurd Jarls veg 14 tas ut av plankartet før planforslaget tas opp til annengangs behandling, og heller innlemmes i detaljplan for byggetrinn 3, når det måtte komme. Planforslaget A Detaljregulering B26 Dregsethvegen med plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med plan og bygningslovens