1 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende anlegg.

Transkript

1 SOLA KOMMUNE REGULERINGSBESTEMMELSER I TILKNYTNING TIL OMRÅDEREGULERING FOR KVITHEI, HÅLANDSMARKA. PLANID 0448, DATERT I medhold av 12-7 og i plan- og bygningsloven av nr. 71 har Sola kommunestyre vedtatt denne reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser i møte som sak Disse reguleringsbestemmelsene gjelder for området som ligger innenfor planens begrensning. 1 FORMÅL MED PLANEN Formålet med planen er å legge til rette for boligbebyggelse med tilhørende anlegg. Området reguleres til følgende formål i samsvar med plan- og bygningslovens kap.12: Bebyggelse og anlegg ( 12-5 ledd nr. 1) Frittliggende småhusbebyggelse Konsentrert småhusbebyggelse Blokkbebyggelse Garasjeanlegg for boligbebyggelsen Renovasjonsanlegg Energianlegg (Trafo) Uteoppholdsareal Lekeplass Samferdsel og teknisk infrastruktur( 12-5 ledd nr.2) Kjørevei Fortau Gang/sykkelvei Gangvei/gangareal Annen veigrunn- grøntareal Parkeringsplasser Grønnstruktur ( 12-5 ledd nr.3) Grønnstruktur Turveg Landbruks-, natur- og friluftsformål ( 12-5 ledd nr. 5) Friluftsområde Naturvern Bruk og vern av sjø og vassdrag ( 12-5 ledd nr.6) Vannbasseng 1

2 Hensynssone ( 12-6) Frisiktsone ved vei Bevaring naturmiljø Bevaring kulturmiljø Bestemmelsesområde tursti 2 REKKEFØLGEBESTEMMELSER I forbindelse med planlegging og godkjenning av hovedanlegg for teknisk infrastruktur og veianlegg, og i forbindelse med opparbeidelse av delfelter innenfor planområdet, skal det redegjøres for håndteringen av matjordressurser. Før matjord fjernes fra opphavseiendommen skal det tas prøver for påvisning av eventuell forekomst av gul/hvit potetcystenematode ( potetål ) og analyseresultatene sendes kommunen og Mattilsynet i god tid før tiltaket påbegynnes. Matjord som eventuelt blir overflødig som følge av utbygging skal sikres forsvarlig gjenbruk i nærområdet, primært til jordbruksformål. Det skal være tilfredsstillende skolekapasitet og barnehagedekning for området før boligutbygging kan igangsettes. Før det gis brukstillatelse for boliger i planområdet, skal hovedadkosmtvei med tilhørende o_gang/sykkelveg, undergang og annen veggrunn- grøntareal være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for boliger i planområdet, skal støyskjermer for eksisterende boliger langs Kreklingsveien og Hålandsveien være opparbeidet. Støyskjermer skal opparbeides i tråd med kart vist i vedlegg 3, Trafikkstøyanalyse Hålandsmarka (Multiconsult rapport RIA-RAP-002). Før det gis brukstillatelse for mer enn 25 boliger i planområdet, skal o_grønnstruktur og o_kvartalslek være opparbeidet. Dette innbefatter også den delen av kvartalslekeplassen som ligger utenfor planområdet, kfr illustrasjonsplan. Før det gis brukstillatelse for mer enn 50 boliger i planområdet, skal o_turveg fra undergang og ned til Vigdelsvegen være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for boliger i felt K1-1, K1-2 eller k1_3, skal f_lek 4, f_p2, f_p3, f_gang- /sykkelveg, renovasjon S2, annen veggrunn- grøntareal og f_garasjeanlegg være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for boliger i K1-4, K1-5, K1-6, skal f_lek 2, f_lek 3, o_gangveg, f_p1, f_g, f_veg, renovasjon S1, parkeringskjellere og o_turveg frem til Vannbasseng være opparbeidet. Før det gis brukstillatelse for boliger i B1 og B2, skal renovasjon S2, f_lek 1, turveg TV1, f_p4, samt o_veg frem med tilhørende fortau fra undergangen og frem til f_p4 være opparbeidet. Tekniske planer for veier og infrastruktur skal godkjennes av Sola kommune, kommunalteknikk før utbygging igangsettes. Tekniske planer skal også vise trafikksikkerhetstiltak slik som fartsdumper, ledegjerder og fotgjengeroverganger. 2

3 Trafikksikkerhetstiltak langs o_veg skal være etablert før det gis brukstillatelse for boliger i planområdet.. I samarbeid med kommunalteknikk og kommunens transportplanlegger skal det utarbeides tekniske planer for trafikksikkerhetstiltak langs Hålandsveien, Blåknappveien og Kreklingveien, basert på farlige kryssinger og veistrekninger identifisert i kommunens Barnetråkkregistreringer Trafikksikkerhetstiltak langs Hålandsveien, Blåknappveien og Kreklingveien skal være opparbeidet før boliger i planområdet tas i bruk. Før det kan igangsettes boligbygging i området skal det være etablert ny dam for småsalamander i området regulert til Vannbasseng. Før opparbeidelse må det innhentes faglige råd fra naturfaglig ekspertise, med sikte på å tilrettelegge bassenget og de omkringliggende arealer som attraktive leveområder for salamander. Plan for opparbeidelse skal være godkjent av Fylkesmannens Miljøvernavdeling, og sendes på høring til Fylkeskommunens kulturseksjon for å sikre nyere tids kulturminne. Ny dam skal være opparbeidet, og salamander skal være flyttet til ny dam, før eksisterende dam fylles igjen. Før det gis brukstillatelse for boliger i planområdet, skal skjøtselsplan for områder vist som naturvern, friluftsformål og vannbasseng være godkjent av kommunens seksjon Park- og grønt. 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Krav om detaljregulering For områdene K2, K3, K4 og K5 er det krav om detaljregulering. 3.2 Krav til søknad om tillatelse til tiltak Det skal søkes om tiltak samlet for følgende felt: - K1-1, K1-2 og K1-3 - K1-4, K1-5 og K1-6 Det skal foreligge snitt og utomhusplan i målestokk minimum 1:500 som viser disponering av tomtene, eksisterende og nytt terreng, plassering av bygning, garasje/carport, parkering, uteplass, forstøtningsmurer, gjerder og evt. bod. Tegninger over én type levegg som tillates oppført innenfor delfeltet. Redegjørelse for materialbruk, kledning, taktekking, fargebruk, rekkverk, terrasser, eventuelt i form av sjekkliste. 3.3 Tilgjengelig bolig og universell utforming Alle blokkleiligheter, samt minimum 40 % av de øvrige boligene i området skal oppfylle krav om tilgjengelige boliger. Lekearealer skal hvor det er mulig, ha adkomst og lekemuligheter tilpasset prinsippet om universell utforming. Minimum 5 prosent av felles parkeringsplasser skal være tilrettelagt for bevegelseshemmede. Nær gangveier, felles oppholdsområder, inngangspartier, luftevindu m.m. skal bruk av planter og trær som kan framkalle allergiske 3

4 reaksjoner søkes unngått. 3.4 Utforming og estetikk Det skal stilles høye estetiske krav til utforming av både bygninger og utendørsanlegg. Overgang mellom private områder og felles grøntområder/ lekeplasser skal markeres med steinrekke eller beplantning. Det skal nyttes samme type avgrensning for hvert delfelt. Forstøtningsmurer skal bygges i naturstein. Forstøtningsmurer i forlengelse av boliger kan bygges i stedstøpt betong. 3.5 Parkering Det skal etableres 2 biloppstillingsplasser per bolig. Det er ikke tillatt å parkere kjøretøy over 3,5 tonn i området. Det skal avsettes plass til overbygget sykkelparkering på egen eiendom og ved hovedinngang, dimensjonert med minimum 3 plasser for enebolig og rekkehus og 2 plasser for hver leilighet. 3.6 Støy Miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T (2012) skal legges til grunn for gjennomføring av reguleringsplanen. 3.7 Avrenning og forurensningstilførsler Det skal gjennomføres tiltak i planområdet eller i nærområdet for å unngå partikkelavrenning. 3.8 Håndtering av overvann De tekniske planene som utarbeides for området, skal ivareta Kommuneplanens bestemmelser om håndtering av overvann. Planene skal godkjennes av Sola kommune. 3.9 Skilting under anleggsarbeidene Det skal skiltes under anleggsarbeidene slik at det kommer tydelig fram hvor varelevering skal skje og at det er et anleggsområde Grøntplan For alle lekeplasser, grønnstruktur,turveier og annen veggrunn- grøntareal skal det utarbeides en samlet grøntplan, som skal godkjennes av kommunens Park- og grøntseksjon før opparbeidelse Skjøtselsplan For områdene vist som friluftsformål, naturvernformål og vannbasseng skal det utarbeides skjøtselsplan. Skjøtselsplan skal godkjennes av kommunens Park- og grøntseksjon. Formålet med skjøtselsplanen skal være å bevare den eksisterende naturtypen naturbeitemark med innslag av kystlynghei, som et leveområde for blant annet rødlista dyre- og plantearter. Tiltak som forhindrer gjengroing av områdene må sikres spesielt. I skjøtselsplanen kan det differensieres mellom friluftsområdene og naturvernområdene, og det åpnes for mindre friluftsrelaterte tiltak i friluftsområdene. 4

5 4 BEBYGGELSE OG ANLEGG 4.1 Boligbebyggelse Områdene er regulert til bolig med tilhørende anlegg. Høyden kan justeres med inntil +/- 0,5 meter ved søknad om byggetillatelse. Høydejustering kan kun skje etter en samlet vurdering for hele delfeltet, med spesiell vurdering i forhold til utsikt og nabobygg. Det skal være samme takform og takvinkel for boliger, garasjer/carporter og boder i samme delfelt. Levegger skal ha lik utforming for boliger i samme delfelt. På sør eller vestsiden skal det opparbeides hage/uteoppholdsareal, med skjermet uteplass. 4.2 Garasje og oppstillingsplass Garasje/carport skal byggemeldes sammen med tilhørende bolig(er). Garasje til eneboliger tillates plassert utenfor byggegrense, og i grense til naboeiendom der denne er boligeiendom. Minimum avstand til friluftsområder og lekeplass skal være 2 m fra veggliv. Biloppstillingsplass i tillegg til carport/garasje skal være inntegnet på situasjonskart ved søknad om byggetillatelse. Ved privat avkjørsel skal det sikres 2 X 5 m frisiktsoner i begge retninger, målt fra ytterkant fortau, eller ytterkant vei der det ikke er fortau. I frisiktssonene må intet punkt på terreng, voll eller fullt utvokst beplantning rage høyere enn 0,5 m over veinivå. 4.3 Delfeltene B1 og B2 detaljregulert eneboligbebyggelse Området skal bebygges med 13 eneboliger, hvorav minimum 40 % som tilgjengelige boliger. Utbygging skal skje i samsvar med formingsveileder som skal foreligge før det kan gis rammetillatelse for første bolighus i B1/B2. Boligene oppføres med saltak og møneretning som framgår av reguleringsplan. Takvinkel skal være i intervallet grader. Mønehøyde skal ikke overstige 8,5 meter i forhold til gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Tomtene tillates utbygd med BRA inntil 50 %. I tillegg tillates kjeller uten rom for varig opphold som ikke skal medregnes i BRA i forhold til planens begrensninger. Det skal etableres 2 biloppstillingsplasser per enebolig på egen tomt, hvorav en under tak. Sportsbod skal plasseres i forbindelse med garasje/carport eller innenfor bygningskroppen. I tillegg tillates oppsatt redskapsbod på 3,0 m² og med høyde inntil 2,4 meter i hagen. Garasje/carport/boder tillates plassert utenfor regulert byggegrense med portens veggliv minimum 5 meter fra regulert fortau, eller veg der det ikke er fortasu. Ved plassering parallelt med veg skal veggliv være minimum 1 meter fra fortauskant, eller 1 m fra vegkant der det ikke er fortau. Takutstikk tillates inntil 0,5 m fra fortauskant, eller 0,5 m fra vegkant der det ikke er fortau. 4.4 Delfeltene K1-1, K1-2 og K1-3 detaljregulerte rekkehus Områdene skal bebygges med 11 rekkehus over to plan innenfor en samlet utnyttelse på 1500 m 2 BRA. Eventuell kjeller uten rom for varig opphold skal ikke medregnes i BRA i forhold til planens begrensninger. Garasjer/carporter og parkering som egne reguleringsformål, skal heller ikke medregnes i tillatt utnyttelse for rekkehusene. Tak skal være flatt eller pulttak med fall mot nord eller øst. Maksimalt tillatt høyeste gesims er 7 m over planert terreng angitt i plankartet. Rekkehusene har felles parkering med 1 garasje pr bolig og 10 felles gjesteparkeringsplasser på f_p2 og f_p3. For boliger uten kjeller skal det etableres sportsbod på minimum 8 m 2 per 5

6 bolig. Sportsboder integreres i huskropp eller plasseres på tomteareal. Bod kan plasseres utenfor regulert byggesone, men minimum 1m fra offentlig vei, lekeplass eller g/s- vei. Minimum bredde per rekkehus skal være 6 m. 4.5 Delfeltene K1-4, K1-5 og K1-6 detaljregulert blokkbebyggelse I områdene K1-4, K1-5 og K1-6 skal det oppføres boligblokker med totalt inntil 60 leiligheter på mellom 50 m 2 og 100 m 2 BRA, over tre plan i tillegg til parkeringskjeller. Felt K1-4 tillates utbygd med inntil 1850 m 2 BRA, K1-5 med inntil 1600 m 2 BRA og K1-6 med inntil 1150 m 2. Areal til parkeringskjellere, svalganger, heis-/trappehus og areal under balkonger skal ikke medregnes ved beregning av tillatt bruksareal (BRA). Maksimalt tillatt høyeste gesims er 10 m over planert terreng angitt i plankartet. Alle boliger skal oppføres som tilgjengelige boliger. Tak skal være flatt eller pulttak med fall mot nord eller øst. Heis-/trappehus tillates å overskride byggegrense med inntil 2 meter innenfor område regulert til bolig, samt overskride tillatt bygningshøgde med inntil 2,0 m over et areal på inntil 5 m 2. Tekniske installasjoner på tak skal bygges inne med fasadeutførelse som harmonerer med bygget for øvrig, skal være minimum 3,0 m inntrukket fra veggliv og skal ikke være høyere enn 2,0 m over takflate. Balkong tillates å overskride regulert byggegrense med inntil 1,8 meter. Hver boenhet skal sikres minimum 8 m 2 privat uteoppholdsareal i form av terrasse eller balkong. Parkering skal legges i parkeringskjeller og på f_p1. Det skal settes av 2 parkeringsplasser pr bolig. Parkering under terreng tillates å overskride regulert byggegrense. Synlige deler av nedgravd parkering skal opparbeides som en del av uteområdet med forstøtningsmurer i naturstein og beplantning. Alle sportsboder skal plasseres under bebyggelsen. Det skal etableres et samlet trafikkskjermetfelles uteareal for opphold og lek på min 20 m 2 per leilighet på bakkeplan i tillegg til de private balkongene/terrassene. Ramper til parkeringskjeller skal sikre med gjerde. 4.6 Delfelt K2 Området skal bebygges med boliger i konsentrert småhusbebyggelse innenfor rammen av BYA= 30 % regnet i forhold til delfeltets totalareal. Bolighus tillates oppført i inntil to etasjer. Krav til bl.a. takform, takvinkel og byggehøgde blir fastsatt i detaljreguleringsplan. Løsning for parkering/garasjer kan være felles eller individuelt på den enkelte tomt. 4.7 Delfelt K3 Området skal bebygges med boliger i konsentrert småhusbebyggelse innenfor rammen av BYA= 30 % regnet i forhold til delfeltets totalareal. Bolighus tillates oppført i inntil to etasjer. For å oppnå bedre terrengtilpasning skal det vurderes bruk av underetasjeløsning i deler av feltet. Krav til bl.a. takform, takvinkel og byggehøgde blir fastsatt i detaljreguleringsplan. Det skal legges vekt på at hus i feltets grense mot nord gis volum, takform og orientering slik at det ikke dannes en visuell vegg mot nordenforliggende områder. Løsning for parkering/garasjer kan være felles eller individuelt på den enkelte tomt. 6

7 4.8 Delfelt K4 Området skal bebygges med boliger i konsentrert småhusbebyggelse innenfor rammen av BYA= 30 % regnet i forhold til delfeltets totalareal. Bolighus tillates oppført i inntil to etasjer. For å oppnå bedre terrengtilpasning skal det vurderes bruk av underetasjeløsning i deler av feltet. Krav til bl.a. takform, takvinkel og byggehøgde blir fastsatt i detaljreguleringsplan. Løsning for parkering/garasjer kan være felles eller individuelt på den enkelte tomt. 4.9 Delfelt K5 Området skal bebygges med boliger i tett-lav konsentrert småhusbebyggelse innenfor rammen av BYA= 30 % regnet i forhold til delfeltets totalareal. For å oppnå bedre terrengtilpasning kan det vurderes bruk av underetasjeløsning i deler av feltet. Krav til bl.a. takform, takvinkel og byggehøgde blir fastsatt i detaljreguleringsplan. Løsning for parkering/garasjer kan være felles eller individuelt på den enkelte tomt Energianlegg (Trafo) Innenfor området regulert som energianlegg kan det etableres nettstasjon. Bygg innenfor området skal tilpasses omkringliggende bebyggelse, og det skal legges vekt på estetisk god utforming og materialer tilpasset bebyggelsen Renovasjonsanlegg Områdene S1 og S2 skal opparbeides som renovasjonsanlegg i form av nedgravde søppelcontainere. Områdene er felles for boligene i de detaljregulerte feltene B1, B2, K1-1, K1-2, K1-3, K1-4, K1-5 og K Lekeplasser F_Lek1, f-lek2, f-lek3 og f-lek4 skal være felles lekeplasser for boligene i de detaljregulerte feltene B1, B2, K1-1, K1-2, K1-3, K1-4, K1-5 og K1-6. Lekeplassene skal opparbeides og utstyres som sandlekeplasser i samsvar med grøntplaner som på forhånd skal være godkjent av kommunen. O_kvartalslek skal betjene boligbebyggelsen i hele planområdet. Opparbeidelsen av denne tillates å strekke seg utover plangrensen, kfr. illustrasjonsplan Annet uteoppholdsareal Områdene for annet uteoppholdsareal skal være felles for boligene i de detaljregulerte feltene B1, B2, K1-1, K1-2, K1-3, K1-4, K1-5 og K1-6. De skal opparbeides parkmessig iht. godkjent plan. Det skal være innslag av høystammede trær. 5 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 5.1 Kjørevei Veier skal opparbeides som vist på plankartet. Det skal ved teknisk planlegging av veianlegg vurderes fartsdempende tiltak, og trygge kryssingspunkter der gangveier krysser kjøreveier. 5.2 Gang-/sykkelvei/ gangvei/fortau 7

8 Skal opparbeides som vist på plankartet, som offentlige anlegg. 5.3 Parkeringsplasser Parkeringsplass f_p1 er felles for boligene i feltene K1-4, K1-5 og K1-6. Parkeringsplassene i f_p2 og f_p3 er felles for boligene i K1-1, K1-2 og K1-3. Parkeringsplassene i f_p4 er felles for boligene i B1 og B2. 7 LANDBRUKS, -NATUR- OG FRILUFTSFORMÅL 7.1 Friluftsområder Friluftsområdene skal holdes i god orden og hevd slik at naturmiljøet bevares. Eksisterende naturtype naturbeitemark, med innslag av kystlynghei, skal bevares i tråd med godkjent skjøtselsplan. Det tillates ikke oppføring av bygninger/anlegg i friluftsområdene med unntak av konstruksjoner/anlegg som øker områdenes anvendelse som friluftsområder. 7.2 Naturvern Det tillates ikke noen form for anlegg/aktivitet som kan forstyrre/fortrenge rødlista dyre- og plantearter i området. Eksisterende naturtype naturbeitemark, med innslag av kystlynghei, skal bevares i tråd med godkjent skjøtselsplan. 8 BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 8.1 Vannbasseng Vannbasseng skal etableres som en erstatningsbiotop for småsalamanderen i eksisterende dam på Kvithei. Ny dam skal opparbeides etter plan godkjent av Fylkesmannens miljøvernavdeling og Fylkeskommunens kulturavdeling, og skjøtes etter skjøtselsplan godkjent av kommunens Park- og grønt seksjon. Hvis vanndybden er over 20 cm, skal bassenget sikres mot barn med gjerde eller annen innretning. 9 HENSYNSSONER 9.1 Frisiktsone ved vei I område vist som frisiktsone skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende veiers nivå. I frisiktssonene må intet punkt på terreng, voll eller fullt utvokst beplantning rage høyere enn 0,5 m over veinivå. Parkering, lagring, skilttavler eller tekniske innretninger tillates ikke. Enkeltstående høystammede trær kan tillates. 9.2 Bevaring naturmiljø Området med hensynssone H560_03 inneholder vannbasseng som er et krigsminne fra siste verdenskrig. Bassenget tillates restaurert med sikte på å bli tilholdssted for en bestand av småsalamander. Det tillates ikke iverksatt tiltak som kan skade krigsminnet eller salamander bestanden. 9.3 Bevaring kulturmiljø Områdene merket som hensynssoner H570_1, H570_2, H570_4, H570_5, H570_6 og H570_7 inneholder automatisk verna kulturminner. Det er ikke tillatt å foreta noen form for fysiske inngrep innenfor områder avsatt til automatisk freda kulturminne. Eventuelle tiltak 8

9 innenfor disse områdene må på forhånd avklares med kulturminnemyndighetene, jf. Lov om kulturminner 3 og 8. Fortrinnsvis bør slike tiltak fremmes i form av reguleringsendring. 9.4 Bestemmelsesområde tursti Bestemmelsesområde TV1 angir retningsgivende trasé for tursti/tråkk. Innenfor avsatt område skal traséen best mulig tilpasses terreng og ivareta lokale forhold. Ved utforming skal det tas hensyn til naturlig terreng og landskap, selv når dette medfører at stigningsforhold ikke tilfredsstiller krav om universell utforming. Arealet mellom opparbeidet tursti og eksisterende terreng skal utføres på en måte som ivaretar kvaliteten i området, og det skal kun brukes stedegne planter. Støttemurer skal utføres av naturstein typisk for området. Turstiens toppdekke bør ha bredde på 2 meter. På deler av strekket kan det være aktuelt å redusere bredden ytterligere. Turstien skal detaljeres i samlet grøntplan som godkjennes av Sola kommune Park og Grønt- seksjonen. 9