MØTEINNKALLING. Eventuelt forfall meldes til Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling ORIENTERINGER

Transkript

1 Lillehammer kommune Utvalg for plan og samfunnsutvikling MØTEINNKALLING Utvalg: Utvalg for plan og samfunnsutvikling Møtested: Formannskapssalen Møtedato: Tid: 09:00 Eventuelt forfall meldes til Varamedlemmer møter etter nærmere innkalling ORIENTERINGER Driftsbanegården o Driftsbanegården orientering om framtidsplaner og arealbehov ved Jernbaneverket o Veg-utfordringer ved Driftsbanegården ved Hjelmstad, Statens vegvesen Kommunedelplan for 4-felt E6- status i planarbeidet ved Hjelmstad, Statens vegvesen. Terrassen valg av konsulent og framdrift ved arealplanlegger Øyvind Nyfløt Lillehammer vannverk orientering ved tjenesteområdeleder Heidi Strandvik Søre Ål, Engesvea orientering ved tjenesteområdeleder Kari Nesdal Utkast planprogram Kap. 5 Visjon og politiske fokusområder, oppsummering arbeidsseminar (oppsummeringen foretas siste del av møtet etter behandling av ordinære saker) SAKLISTE Side Sak nr / Sakstittel 12/16 SAKSFREMLEGG - NYBYGG TOMANNSBOLIG OG ENEBOLIG MED GARASJER GNR/BNR 53/111 OG 53/383 - GJØRTLERVEGEN 12 A, B OG C - LYKSTAD OG OWREN EIENDOM AS 13/16 REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B / TINGHUSKVARTALET - KLAGE

2 14/16 DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - FRADELING 3 BOLIGTOMTER GNR/BNR 39/2 - ERIK JOHANSSON - FORHÅNDSVURDERING 15/16 KRINGSJÅVEGEN OPPFØRING AV FIRE ENEBOLIGER - RÅD OM VIDERE PLANLEGGING GNR/BNR 39/16 - KRINGSJÅVEGEN 188 AS 16/16 DETALJREGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA VED RØYSLIMOEN 17/16 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 177 BNR. 4 PÅ FÅBERG Lillehammer, Terje Rønning Leder

3 Sak 12/16 Sak 12/16 SAKSFREMLEGG - NYBYGG TOMANNSBOLIG OG ENEBOLIG MED GARASJER GNR/BNR 53/111 OG 53/383 - GJØRTLERVEGEN 12 A, B OG C - LYKSTAD OG OWREN EIENDOM AS Saksbehandler: Kenneth Ulen Arkiv: HEIGB 53/111 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 12/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Tillatelse til tiltak tomannsbolig, datert Tillatelse til tiltak enebolig, datert Plankart, situasjonskart og flyfoto. 4. Situasjonsplaner, mottatt Plan-, snitt- og fasadetegninger, tomannsbolig, mottatt Plan-, snitt- og fasadetegninger, enebolig, mottatt Klage fra nabo, Gjørtlervegen 14, datert Klage fra nabo, Gjørtlervegen 16, datert Tilleggsmerknad fra nabo, Gjørtlervegen 14, mottatt Vedtak i klagesak fra Fylkesmannen delingssak, datert Klage fra naboer ved deling, datert (tatt med etter krav fra nabo). Sammendrag: Omsøkte tiltak består av: - Tomannsbolig med garasjer på eiendommen gnr/bnr 53/11, Gjørtlervegen 12 A og B. - Enebolig med garasje på eiendommen gnr/bnr 53/383, Gjørtlervegen 12 C. To naboer har påklaget kommunens vedtak i henhold til forvaltningslovens 28. Eiere av naboeiendommene, gnr/bnr 53/260 og gnr/bnr 53/112, Gjørtlervegen 14 og 16, har påklaget begge vedtakene, merknader er datert og Klagene er fremsatt i rett tid i henhold til forvaltningslovens 30. Bakgrunn: Omsøkte eiendommer var tidligere en eiendom med en enebolig i en etasje med flatt tak. Det er gitt tillatelse til riving av denne boligen, i vedtak datert Det ble gitt tillatelse til deling av eiendommen, i vedtak datert Vedtak om deling av eiendommen ble påklaget, og er behandlet av Fylkesmannen i Oppland som stadfestet kommunens vedtak om deling. Byggesakene for disse tiltakene har pågått over lengre tid, og det har tilkommet flere henvendelser, brev og merknader fra naboer til sakene. I tillegg har kommunen stilt opp på flere møter og samtaler med noen av naboene. Nabomerknader til omsøkte tiltak ble ikke tatt til følge og tillatelse til tiltak m/dispensasjon ble gitt den , vedtakene ble fattet med hjemmel i Lillehammer kommunes delegasjonsreglement. Side 3

4 Sak 12/16 Tillatelse til tiltak, sak 15/2328, for oppføring av tomannsbolig med tilhørende 2 garasjer i Gjørtlervegen 12 A og B, gnr/bnr 53/11 ble gitt Til denne tillatelsen foreligger det dispensasjon fra 7.3 gjeldende for gesimshøyder i Byplan for Lillehammer, her er det gitt dispensasjon for 50 cm gesimshøyde. I tillegg foreligger det dispensasjon fra 4 a) i reguleringsplan for Kringsjå - Hammerseng - Øvre Smestad med krav om 25 grader takvinkel, her er det gitt dispensasjon for 22 grader takvinkel. Tillatelse til tiltak, sak 15/2327, for oppføring av enebolig med tilhørende garasje i Gjørtlervegen 12 C, gnr/bnr 53/383 ble gitt Til denne tillatelsen foreligger det dispensasjon fra 7.3 gjeldende for gesimshøyder i Byplan for Lillehammer, her er det gitt dispensasjon for 40 cm gesimshøyde. To naboer har påklaget kommunens vedtak i henhold til forvaltningslovens 28. Eiere av naboeiendommene, gnr/bnr 53/260 og gnr/bnr 53/112, Gjørtlervegen 14 og 16, har påklaget begge vedtakene, merknader er datert og Klagene er fremsatt i rett tid i henhold til forvaltningslovens 30. Etter at klagefristens var utløpt har eier av gnr/bnr 53/260 også kommet med tilleggsmerknader, mottatt Brevet følger med som vedlegg. Etter krav fra nabo (eier av gnr/bnr 53/260) er det også vedlagt tidligere klage i forbindelse med deling av eiendommen. Vedtakene er gitt oppsettende virkning i brev datert inntil klagene er endelig avgjort. Fakta: Plangrunnlag: Gjeldende planer er: - Reguleringsplan for Kringsjå - Hammerseng - Øvre Smestad, stadfestet Kommuneplan for det sentrale byområdet. (Byplan for Lillehammer.) - Kommuneplanens arealdel for perioden I regulerings- og bebyggelsesplan plan for Kringsjå Hammerseng Øvre Smestad, vedtatt 26. juni 1970, er tomta regulert til boligbebyggelse med en tomteutnyttelse for eneboliger på 0,15, kjede og atriumhus på 0,20, rekkehus 0,35. I Byplan for Lillehammer, vedtatt av kommunestyret , er eiendommene avsatt til arealbruksformål boligbebyggelse og områdetype småhusbebyggelse med en tomteutnyttelse på 25 % BYA. Byplan for Lillehammer gjelder foran reguleringsplanen ved motstrid. I Kommuneplanens arealdel for Lillehammer, , vedtatt av kommunestyret , er eiendommen avsatt til boligformål. Kommuneplanen åpner for fortetting, og bestemmelsen sier at ved fradeling så skal både gjenværende og nye tomter være minimum 600 m 2. For tomannsboliger skal tomtestørrelsen være minimum 800 m 2. Tomtestørrelse for eiendommene er: - Gjørtlervegen 12 A og B 941,3 m 2. Side 4

5 Sak 12/16 - Gjørtlervegen 12 C 621,9 m 2. I omsøkt prosjekter er tomteutnyttelse bebygd areal (BYA), inklusiv krav til parkering, beregnet til 23,3 % for eiendom med tomannsbolig og 22,5 % for eiendom med enebolig. Klager: Klage fra gnr. 53/260 Gjørtlervegen 14. Klagen omhandler følgende hovedpunkter: Ja til tomannsbolig Nei til en inneklemt enebolig i tillegg. Overdimensjonert fortetting. Dispensasjoner synes å være gitt uten særlig form for refleksjon eller begrunnelse. Boligmiljø og skolevei. Tomtedeling. Utbyggingsforslaget. Status for areal mot Gjørtlervegen. Beregning av utnyttelsgrad. Vann- og avløpsledninger. Klage fra gnr/bnr 53/112, Gjørtlervegen 16 Klagen omhandler følgende: Klagen er knyttet mot utfordringer ved at nye tiltak kommer i konflikt med vann- og avløpsledninger. Det beskrives at kommunen har valgt et for mildt uttrykk når det kreves at å «sannsynliggjøre» at ny bebyggelse ikke kommer i konflikt med vann- og avløpsledninger. Klager ber om at etablering av begge omsøkte tiltak ikke kan godkjennes. Vurdering: Fortetting: Vi ser at utbygging vil gi endringer for naboer i dette området, da det tidligere har vært en enebolig med flatt tak i en etasje på en stor tomt på omsøkt eiendom. Fordelene med fortetting i dette miljøet overskygger de utfordringer som bygningsmyndigheten tillegger tomten. Sol-, lys- og utsiktsforhold kan bli noe redusert i forhold til eksisterende situasjon som følge av omsøkt utbygging, men vi anser ulempene som ikke vesentlige, og ikke større enn det som måtte forventes ved utbygging av sentrale områder i Lillehammer. Vi kan ikke se at naboen vil tape lys, sol og utsikt i en slik grad at dette er tilstrekkelig til å avslå søknad om oppføring av bolig. Forholdene det er innkommet merknader på ellers er vurdert til ikke å være tilstrekkelig grunn til å avslå søknaden. En økning fra 1 til 3 boenheter på en såpass sentral eiendom er vurdert til å ligge innen tålegrensen, og å være i samsvar med ønskene i arealplaner. En fortetning i et eksisterende boligområde vil i de aller fleste tilfeller kunne føre til noe tap av lys og utsikt for en eller flere naboer. Det er likevel administrasjonen sin oppfatning at eventuelle ulemper ved tap av lys og utsyn som tiltaket vil kunne medføre verken fremstår som betydelig eller overstiger det som vil være påregnelig for tettbygd strøk. Side 5

6 Sak 12/16 Dispensasjoner: Dispensasjonsforholdet er begrunnet med ved at det er gjort for å tilpasse nye krav i teknisk forskrift TEK 10, noe som medfører bl.a. ny konstruksjonsmetode med hensyn på tykkere isolasjon, og bedre plass for tekniske installasjoner. TEK stiller høyere krav til bl.a. miljø og energi (isolasjon), enn det som var gjeldende da Byplanen for Lillehammer ble vedtatt. Dette fører til økt byggehøyde grunnet mer isolasjon i etasjeskiller og tak. Boligmiljø og skolevei: Eiendommene er innenfor kravene til tomtestørrelse og antall boenheter i gjeldende planer med bestemmelser. Tomtedeling: Tomtedeling er behandlet i egen sak, og er tidligere påklaget og behandlet av Planutvalget. Saken er behandlet av Fylkesmannen og det foreligger vedtak datert Fylkesmannen var av den oppfatning at fradeling var i tråd med gjeldende plangrunnlag og plan- og bygningsloven, og klagen ble ikke tatt til følge. Kommuneplanen åpner for fortetting, og bestemmelsen sier at ved fradeling så skal både gjenværende og nye tomter være minimum 600 m2. Lillehammer Kommune er positiv til fortetting der forholdene ligger til rette for dette. For tomannsboliger skal tomtestørrelsen være minimum 800 m2. Utbyggingsforslaget: Er vurdert til å være innenfor reguleringsplaner med bestemmelser. Areal mot Gjørtlervegen og beregning av utnyttelsesgrad: Reguleringsplanen viser ingen byggelinje mot Gjørtlervegen. Byggelinjen på 6,7 meter i innsendt situasjonsplan er ment for å gi plass for eventuell framtidig gang- og sykkelveg slik som vist i reguleringsendringen for «gamle Hammerseng Pensjonatskole». En eventuell opparbeidelse av eget fortau/gang- og sykkelveg vil være med på å bedre trafikksikkerheten i området. Det er vurdert som positivt at utbygger har valgt å legge til rette for dette ved å trekke bebyggelsen vekk fra Gjørtlervegen. Arealet er per i dag regulert til boligformål helt inntil Gjørtlervegen, og hele eiendommen skal derfor regnes med i beregningen av tomtestørrelsen. Vann- og avløpsledninger: Det er i klage bemerket at uttrykket sannsynliggjøre er et for mildt uttrykk. I vedtaket er det beskrevet: Det er et krav i gjeldende regelverk at private vann- og avløpsledninger skal være tilgjengelig for framtidig drift og vedlikehold. Utbygger må derfor sannsynliggjøre at bebyggelsen på eiendommen ikke kommer i konflikt med eksisterende ledningsnett. Det som ligger i begrepet å sannsynliggjøre, er at det må dokumenteres ovenfor kommunen (kommunens VA-avdeling) at va-ledninger er i samsvar med gjeldende krav og forskrifter. Forhold til VA-nett er beskrevet mer utfyllende i tillatelse til tiltak. Deler av saken, som va-ledninger og veg, er privatrettslige forhold som evt. må være avklart før bygging kan starte, og kan ikke behandles av tjenesteområde byggesak. Oppstart av byggearbeider kan ikke startes opp før privatrettslige avtaler, samt godkjente foretak til prosjektering og utførelse foreligger. Generelt: Side 6

7 Sak 12/16 Kommunen forholder seg til gjeldende bestemmelser ved oppføring utbygging og tar ikke stilling til privatrettslige forhold. Kommunen vil bemerke at en grunneier i kraft av eiendomsretten har rett til å utnytte sin eiendom i samsvar med gjeldende regler. Plan og bygningsloven krever at et tiltak må forhåndsklareres med bygningsmyndighetene ved søknadsbehandling, før et tiltak kan gjennomføres. Med mindre tiltaket strider mot materielle regler gitt i eller i medhold av loven plikter bygningsmyndighetene å godkjenne søknaden. Kommunen tar ikke stilling til en eventuell verdiforringelse av eiendom. Slike tap kan forkomme ved utbygging av naboeiendommer, men er ikke et relevant tema etter plan og bygningsloven. Konklusjon: Etter byggesak sin vurdering inneholder ikke klagene noen momenter som ikke var kjent ved behandling av oppføring av tomannsbolig og enebolig, og som kan føre til en annerledes behandling av søknaden. Etter en grundig gjennomgang av saken, kan vi ikke se at vedtak om oppføring av boliger kan omgjøres. Saken legges fram med følgende forslag til vedtak: Alternativ A: Ønsker Utvalget for plan og samfunnsutvikling ikke å ta klagene til følge kan det fattes slik vedtak: 1. Klagene i brev datert og på vedtakene datert for oppføring av tomannsbolig og enebolig anbefales ikke imøtekommet slik at vedtakene datert opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Alternativ B: Ønsker Utvalget for plan og samfunnsutvikling å ta klagene til følge, kan det fattes slik vedtak: 1. Klagene i brev datert og på vedtakene datert for oppføring av tomannsbolig og enebolig imøtekommes. 2. Vedtakene datert oppheves. 3. Utvalg for plan og samfunnsutvikling grunngir opphevelse av vedtakene av på tillatelse til tiltak m/dispensasjon slik: Alternativ C: Ønsker Utvalget for plan og samfunnsutvikling å ta klagene delvis til følge, kan det fattes slik vedtak: 1. Klagene i brev datert og på vedtakene datert for oppføring av tomannsbolig og enebolig delvis imøtekommes. 2. Vedtak om oppføring av enebolig med dispensasjon datert oppheves 3. Utvalg for plan og samfunnsutvikling grunngir opphevelse av vedtak av på tillatelse til tiltak m/dispensasjon slik: Rådmannen legger saken fram med slikt forslag til Side 7

8 Sak 12/16 V E D T A K : Lillehammer, Kjell Arve Bråtesveen TO-leder Kenneth Ulen Saksbehandler Side 8

9 Sak 13/16 Sak 13/16 REGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 23B / TINGHUSKVARTALET - KLAGE Saksbehandler: Øyvind Nyfløt Arkiv: PLAN 2014p 14/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 13/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Reguleringsplan for kvartal 23B, godkjent av kommunestyret Plankart. 2. Brev datert med vedlegg fra Mesna arkitekter as ved Gunnar Linderud med klage på reguleringsplanen. 3. Brev datert fra advokat Bøen med klage på reguleringsplanen på vegne av Tomtegaten Borettslag, Tomtegaten 1. Sammendrag: Vi har mottatt to klager på kommunestyrets vedtak om godkjenning av reguleringsplanen for kvartal 23B. Den ene klageren representerer eieren av grunn øst i kvartalet, hvor det i dag står et eldre hus mot Tomtegata, Tomtegata 5. Han ønsker at den planlagte boligblokka forskyves vestover. Den andre klageren representerer Tomtegata Borettslag i Tomtegata 1. Han klager over at lys- og skyggeforholdene blir dårligere og at lovens bestemmelser om dispensasjonsbehandling ikke er fulgt. Saken legges fram uten innstilling. Bakgrunn: Reguleringsplanen for kvartal 23B ble godkjent av kommunestyret på grunnlag av innstilling fra planutvalget Hovedinnholdet i planen er endring av bestemmelsene om byggehøyder slik at en ny, relativt høy boligblokk, «Lillehammer Tårn», kan bygges inne i kvartalet. Tomtegata 5 Side 9

10 Sak 13/16 På vegne av eierne av Tomtegata 5, eiendommen på oversida av den planlagte boligblokka, har Mesna arkitekter as ved Gunnar Linderud klaget på vedtaket med vedlagte brev datert Noen sitater fra klagebrevet: «Med en avstand på bare 4 meter til grensen mot vår eiendom Tomtegt. 5 er det åpenbart at en utbygging i hht den vedtatte reguleringsplanen i urimelig grad vil redusere bokvalitetene for den bakenforliggende bebyggelsen.» «Vi har tidligere foreslått overfor Lillehammer kommune å trekke byggeområdet for høyblokken lenger fram på eiendommen for å få minst samme avstand 12 meter til vår planlagte bebyggelse som til eksisterende boligblokk i Tomtegt. 1. Vårt forslag ble ikke hensyntatt ved behandlingen av saken i utvalget.» Vi mottok uttalelse på vegne av Tomtegata 5 under offentlig ettersyn. I vår saksbehandling ved sluttbehandling av reguleringsplanen omtalte vi denne uttalelsen slik: «A38 Arkitekter as på vegne av eier av Tomtegata 5 Brev datert og Sammendrag: De har valgt å trekke seg fra samarbeidet om regulering av kvartalet fordi det forslaget som ble sendt kommunen, reduserte byggemulighetene på Tomtegata 5 i forhold til gjeldende regulering. Med brevet datert leverte de en uttalelse ved offentlig ettersyn i form av et illustrasjonsprosjekt. (Figurer derfra følger som vedlegg til denne saksframstillingen.) Dette viser en bebyggelse langs Jul Pettersens gate oppdelt i to volumer; ei høyblokk ved det nordre kvartalshjørnet med samme kote-høyde som «Lillehammer Taarn» og ei lavere blokk lenger sør langs Jul Pettersens gate med samme kotehøyde som Tinghuset. (Foreliggende planforslag opprettholder gjeldende regulering for Tomtegata 5, det vil si delområde FKB 1 på plankartet. Dermed tillates ikke bygg høyere enn Tinghuset på dette arealet.) Vedrørende framdrift ser de de for seg tre alternativer: Alt. 1 Dispensasjon fra den kvartalsplanen som nå er klar for sluttbehandling. Side 10

11 Sak 13/16 Alt. 2 Nytt offentlig ettersyn av kvartalsplanen. Alt. 3 Ny reguleringsprosess for delområdet FKB 1. I brevet datert ber de kommunen ta initiativ til et møte for å komme fram til en omforent løsning. Med brev datert har Lillehammer Taarn as kommentert brevet datert fra A38 Arkitekter as med illustrasjonsprosjektet. Sammendrag: De har allerede utsatt prosjektet for å ta med Tomtegata 5 i reguleringen. Da eierne her trakk seg, måtte de omarbeide planforslaget. Det er nå viktig å unngå ytterligere forsinkelser. Byggestart er planlagt våren/sommeren Rådmannens kommentarer: Det er beklagelig at eieren av Tomtegata 5 fant å måtte trekke seg fra samarbeidet istedenfor å presentere disse ideene i planleggingsfasen før offentlig ettersyn. De byggehøydene det her er snakk om, bør ikke vedtas gjennom dispensasjonsbehandling. Til det er betydningen for byen generelt og de nære omgivelsene spesielt, for stor. Det vil etter rådmannens mening også være uheldig om prosjektet «Lillehammer Taarn» skal bli belastet med forsinkelse fordi en nabo trakk seg fra samarbeidet. Rådmannen vil derfor ikke foreslå nytt offentlig ettersyn. Eieren av Tomtegata 5 bør arbeide videre med sine ideer i form av et eget reguleringsforslag. De vil da trolig måtte akseptere de føringer som ligger i at reguleringsplanen med «Lillehammer Taarn» er godkjent på forhånd. I forbindelse med et slikt reguleringsarbeid er vi selvfølgelig åpne for møter med involverte parter.» Eieren av Tomtegata 5 og dennes konsulent var til stede under planutvalgets behandling og fikk der legge fram sitt syn. Flere av de illustrasjonene som er vedlagt klagebrevet ble da vist fram, blant disse var illustrasjonene som viser «Lillehammer Tårn» forskyvd mot vest i forhold til planlagt plassering. Tomtegata borettslag På vegne av Tomtegata borettslag, Tomtegata 1, har advokat Bøen klaget på vedtaket med vedlagte brev datert Noen hovedpunkter i klagen: Den nye reguleringsplanen tillater større byggehøyder enn den tidligere, uten at han kan se at vilkårene for dispensasjon er drøftet, jfr. plan- og bygningslovens Etter i gjeldende reguleringsplan for sentrum skal deler av uteoppholdsareal ha solinnfall min. 3 timer i tidsrommet mellom kl. 09:00 og 17:00 ved vårjevndøgn. Ut fra de sol- og skyggestudiene som er lagt fram, kan han ikke se at dette kravet er oppfylt. Det gjelder særlig for de leilighetene som ligger nærmest Jul Pettersens gate. Vurdering: Tomtegata 5 Side 11

12 Sak 13/16 Det sier seg selv at det vil bli lettere å bebygge Tomtegata 5 på en attraktiv måte hvis avstanden til nabobebyggelse økes. Klagerens løsning gir et areal for uteopphold på østsiden av Lillehammer Tårn, mens reguleringsplanen gir et slikt areal på vestsiden. Klagerens løsning gir et mer skyggefullt og innestengt uteareal. Det blir derimot bedre skjermet mot støy. Den fordelen veier etter vår mening ikke opp de nevnte ulempene. Mange av beboerne i Tomtegata 1 og i den eksisterende boligblokka i Brubakken 2 får vesentlig mindre utsikt når reguleringsplanen gjennomføres. Med klagerens løsning vil den viktige utsikten mot sør fra Tomtegata 1 bli ytterligere redusert. Det samme vil skje med den viktige utsikten mot nord-vest fra den eksisterende boligblokka i Brubakken 2. Vi viser for øvrig til vår kommentar vedrørende Tomtegata 5 i saksframstillingen ved sluttbehandlingen av reguleringsplanen, som er gjengitt ovenfor. Tomtegata borettslag Lovens bestemmelser om dispensasjoner er ikke relevante i en sak som behandles som reguleringsendring. Som det går fram ovenfor, ser vi ingen grunn til å motsi at det planlagte boligprosjektet vil redusere sol- og utsiktsforholdene for Tomtegata borettslag. Etter vår oppfatning er det imidlertid tilstrekkelig dokumentert at deler av uteoppholdsarealet til dette borettslaget får solinnfall min. 3 timer i tidsrommet mellom kl. 09:00 og 17:00 ved vårjevndøgn. Figurene nedenfor viser det. De er henta fra vedlegg til planbeskrivelsen. Konklusjon: Vi kan ikke se at noen av klagene inneholder nye opplysninger i forhold til hva som var kjent for kommunestyret når det gjorde sitt reguleringsvedtak. Det er ikke angitt helt presist i klagene hvordan reguleringsplanen ønskes utformet. En forskyving av Lillehammer Tårn vestover som skissert i klagen vedrørende Tomtegata 5, er en vesentlig endring. Betydelige forbedringer av sol- og utsiktsforholdene for Tomtegata borettslag vil nok også kreve vesentlige endringer. Side 12

13 Sak 13/16 Etter vår oppfatning kan derfor ingen av klagene imøtekommes uten nytt offentlig ettersyn. I samsvar med etablert praksis ved behandling av klager legger vi saken fram uten innstilling, men med formuleringer til alternative forslag til vedtak: Klage fra Tomtegata 5: Alternativ 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen fra Tomtegata 5, Det gjøres slikt vedtak: 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger i forhold til hva som var kjent for kommunestyret når det gjorde sitt reguleringsvedtak. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen i brev av Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Alternativ 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer klagen i brev av : 1. Kommunestyret opphever sitt vedtak om godkjent reguleringsplan for kvartal 23B, Tinghuskvartalet. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling åpner for nytt offentlig ettersyn, hvis eieren av Tomtegata 5 innen 2 måneder fremmer alternativ reguleringsplan for kvartalet. Planforslaget må være i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser om utarbeiding av reguleringsplaner. 3. Hvis fristen på 2 måneder ikke overholdes, trer kommunestyrets vedtak på ny i kraft. Klage fra Tomtegata 1, Tomtegata borettslag: Alternativ 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen fra Tomtegata 1, Det gjøres slikt vedtak: 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling kan ikke se at klagen inneholder nye opplysninger i forhold til hva som var kjent for kommunestyret når det gjorde sitt reguleringsvedtak. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer ikke klagen i brev av Saken oversendes fylkesmannen for endelig avgjørelse. Alternativ 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling imøtekommer klagen i brev av : Side 13

14 Sak 13/16 1. Kommunestyret opphever sitt vedtak om godkjent reguleringsplan for kvartal 23B, Tinghuskvartalet. 2. Utvalg for plan og samfunnsutvikling åpner for nytt offentlig ettersyn hvis det fremmes et revidert planforslag som i vesentlig grad forbedrer sol- og utsiktsforhold for Tomtegata borettslag. Byplansjefen legger saken fram uten forslag til V E D T A K. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Øyvind Nyfløt Saksbehandler Side 14

15 Sak 14/16 Sak 14/16 DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN - FRADELING 3 BOLIGTOMTER GNR/BNR 39/2 - ERIK JOHANSSON - FORHÅNDSVURDERING Saksbehandler: Marianne Bismo Arkiv: HEIGB 39/2 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 14/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Søknad datert Situasjonskart 3. Brev datert Brev datert Sammendrag: Erik Johansen har bedt om en forhåndsvurdering av søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 3 boligtomter i LNF-område. Bakgrunn/fakta: Erik Johansen har søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 3 tomter på hans eiendom, gnr./bnr. 39/2, ved Kringsjåvegen 196 (se kart under). Området er avsatt til LNF-område i kommuneplanens arealdel. Det er ingen reguleringsplan for berørt område. Kart: Til venstre plassering, til høyre foreslått tomteinndeling. Kommunen har i henhold til vår prosedyre gitt foreløpig svar hvor vi gjør en kort vurdering av saken, slik at søkeren får et visst grunnlag til å vurdere om fakturaen for saksbehandlingsgebyret skal betales og saken fremmes for politisk behandling. I vårt foreløpige svar til søker skrev vi bl.a.: «Kommunen har en svært restriktiv holdning til å innvilge dispensasjon til bolig i LNF-område. Selv om området har begrenset verdi i landbrukssammenheng, er det andre forhold, f.eks. trafikk, ønsket utbyggingsmønster, presedensvirkning, som gjør at vi ikke anbefaler å gå videre med søknaden.» Side 15

16 Sak 14/16 Johansen har deretter bedt om en forhåndsvurdering fra Utvalg for plan og samfunnsutvikling. Johansen har følgende argumenter for dispensasjonen: Det er lagt VA-ledning i området. Arealene har ingen verdi i landbrukssammenheng. Det har vært gitt dispensasjon tidligere, eksempelvis fra gnr./bnr. 39/3 i 2001 og Vurdering: Vi har ikke gått inn i realitetene i søknaden, men tatt utgangspunkt i at det søkes om å fradele boliger i LNF-område. Før vi går inn i de konkrete forholdene for eiendommen må søker betale et saksbehandlingsgebyr, og saken må sendes på høring. Søker har bedt om utvalgets forhåndsvurdering. Det er riktig at det er lagt VA-ledning i området. Det er også riktig at det er gitt dispensasjon så sent som i 2010 til en bolig like i nærheten. Vi presiserer at selv om det er lagt VA-ledning her, så er det kommuneplanens arealdel som gir de overordnede føringene for hvor det kan bygges boliger i Lillehammer. Det er avsatt tilstrekkelig med arealer til bolig i kommuneplanens arealdel til å møte etterspørselen etter boliger. En dispensasjon for boligbygging i LNF-område vil utvilsomt skape presedens, og åpne for nedbygging av kulturlandskap og landbruksområder. Vi har ikke leitet fram nøyaktige tall på antall søknader om dispensasjon for fradeling av bolig i LNF-områder kommunen mottar i året, men det dreier seg om ca. 2-5 søknader årlig. En annen grunn til at områdene langs Kringsjåvegen i dag ligger utenfor fortettingssona, er avstanden til sentrum. Kommunen, i samarbeid med Statens vegvesenet arbeider nå med «Strategier for areal og transportutvikling i Lillehammer. Byutvikling 2044, 10-minuttersbyen». Blant målene som er formulert i foreliggende utkast er: «I all hovedsak skal nye boliger være maksimalt innenfor 10 minutter med buss fra Storgata og Skysstasjonen.» Dette utbyggingstiltaket er aktuell tematikk når vi nå skal revidere kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for det sentrale byområdet. Denne saken hører derfor naturlig til disse planrevisjonene. I overordna plan vil det bli tatt stilling til grense i forhold til byfortetting/byvekst, som vil avklare hvor store deler av øvre Kringsjåvegen som skal innlemmes i fortettingsområdet rundt byen. Det er kommet flere innspill til revisjon av kommuneplanens arealdel som gjelder boliger i LNF-område; så langt dreier 12 av 19 innspill seg om dette. Konklusjon: Utvalget er bedt om å gjøre en forhåndsvurdering. Byplansjefen tilrår derfor utvalget å anbefale søker ikke å gå videre med søknaden. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Utvalg for plan og samfunnsutvikling anbefaler at søker ikke går videre med søknad om fradeling av boligtomter på gnr./bnr. 39/2. Side 16

17 Sak 14/16 2. Utvalget begrunner anbefalingen med at Lillehammer har en restriktiv holdning til fradeling av boligtomter i LNF-områder, og at dispensasjon for bolig i LNF-område vil skape presedens for andre lignende dispensasjonssøknader. 3. Forslag om fortetting av områder langs øvre del av Kringsjåvegen kan fremmes i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Marianne Bismo saksbehandler Side 17

18 Sak 15/16 Sak 15/16 KRINGSJÅVEGEN OPPFØRING AV FIRE ENEBOLIGER - RÅD OM VIDERE PLANLEGGING GNR/BNR 39/16 - KRINGSJÅVEGEN 188 AS Saksbehandler: Øyvind Nyfløt Arkiv: HEIGB 39/16 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 15/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Utsnitt av kommuneplankartet med Kringsjåvegen 188 avmerket. 2. Kommunens brev med foreløpig svar på en søknad Brev fra søkeren med anmodning om prinsippavklaring i Utvalget for plan og samfunnsutvikling. (Søknaden er i hovedsak innarbeidd i dette brevet.) 4. To foto fra vedlegg 6 til søkernes brev Sammendrag: Det foreslås å bygge 4 nye boliger langs øvre del av Kringsjåvegen og rive den boligen som står der. Området er avsatt til LNF-område i kommuneplanen. Byplansjefen anbefaler at Utvalget for plan og samfunnsutvikling fraråder videre arbeid med dette. Fakta: Med brev av ble det søkt om dispensasjon fra kommuneplanen for å bygge 4 eneboliger på eiendommen Kringsjåvegen 188 og rive den som står der. I et foreløpig svar med vedlagte brev datert frarådde vi videre arbeid med saken. Vi gjorde det i brevet klart at kommentaren fra oss ikke ville være til hinder for at søknaden kunne behandles med utlegging til offentlig ettersyn og vedtak i Utvalget for plan og samfunnsutvikling. Betingelsen for slik behandling var at søkeren betalte gebyr for saksbehandlingen i samsvar med kommunens reglement. Å gi råd om behandlingen i starten av prosessen, slik vi gjorde med foreløpig svar , er i samsvar med plan- og bygningslovens 12-8 og er delegert til administrasjonen. I møte med søkeren sa byplansjefen seg villig til å legge spørsmålet om å gi råd om videre planlegging fram for Utvalg for plan og samfunnsutvikling, det vil si uten først å legge saken ut til offentlig ettersyn. I brev av ba søkeren «planutvalget vurdere boligområdets egnethet for fortetting, (om kommunens fortettingssone kan utvides til også å gjelde dette etablerte boligområdet) og om betingelsen for forrige dispensasjonsvedtak i nærområdet derfor kan fravikes. Dette under forutsetning av at det reguleres og anlegges fortau iht. en utbyggingsavtale.» Brevet med et utvalg av vedleggene følger vedlagt. Side 18

19 Sak 15/16 Vurdering: Initiativ til boligbygging er positivt. Dette området er forsynt med offentlige vann- og avløpsledninger. Det er imidlertid en overordnet målsetting at boligbygging i hovedsak bør skje ved fortetting av eksisterende byggeområder i tillegg til noen få utvalgte nye områder. I den sammenheng er det nødvendig å håndheve ei grense for fortettingssona. Områdene langs Kringsjåvegen nord for Fagabergvegen ligger i dag utenfor denne sona. En grunn til dette er at Kringsjåvegen her mangler fortau. Blir det aktuelt å anlegge fortau langs den nordre delen av Kringsjåvegen, vil det være naturlig å vurdere om områder langs denne bør inkluderes i fortettingsområdet rundt sentrum. Hvis fortau blir anlagt fra Lundesvingen, som foreslått av søkeren, vil det fortsatt mangle fortau mellom Skårsetlia og Lundesvingen. Gang- og sykkeltrafikk mellom øvre del av Kringsjåvegen og Stampesletta vil naturlig følge den delen av Kringsjåvegen. Planutvalget ga dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av ei boligtomt lenger opp mot Balbergskaret, Kringsjåvegen 285. I vedtaket står det: «Planutvalget - - understreker at ytterligere dispensasjoner i området ikke vil bli gitt før gang- og sykkelveier er bygget.» En annen grunn til at områdene langs Kringsjåvegen nord for Fagabergvegen i dag ligger utenfor fortettingssona, er avstanden til sentrum. Kommunen, i samarbeid med Statens vegvesenet arbeider nå med «Strategier for areal og transportutvikling i Lillehammer. Byutvikling 2044, 10-minutters-byen». Blant målene som er formulert i foreliggende utkast er: «I all hovedsak skal nye boliger være maksimalt innenfor 10 minutter med buss fra Storgata og Skysstasjonen.» Øvre del av Kringsjåvegen ligger utenfor et slikt område, da nærmeste bussrute går i Fagabergvegen. Bybussruta oppover øvre del av Kringsjåvegen ble lagt ned for få år siden. Søker tar sikte på en utbyggingsavtale om fortauet. I praksis vil ei slik avtale gå ut på en kostnadsdeling mellom utbyggeren og kommunen. Krav om utbyggingsavtale kan ikke tas inn i en reguleringsplan. Det som kan tas inn, er krav om at fortau skal være anlagt før utbygging finner sted. Et slikt rekkefølgekrav vil gi grunnlag for forhandlinger om utbyggingsavtale. Etter vårt syn bør ikke kommunen gå inn i forhandlinger om utbyggingsavtale om offentlig infrastruktur uten at det aktuelle tiltaket er avklart i overordnet plan. Både utbyggingstiltaket og løsning på gang- og sykkelveg er aktuell tematikk når vi nå skal revidere kommuneplanens arealdel og kommunedelplan for det sentrale byområdet. Denne saken hører derfor naturlig til disse planrevisjonene. I overordna plan vil det bli tatt stilling til grense i forhold til byfortetting/byvekst, som vil avklare hvor store deler av øvre Kringsjåvegen som skal innlemmes i fortettingsområdet rundt byen. Spørsmål om fortau / gang- og sykkelveg må også ses i forhold til, og få avklaring på overordnet plannivå. Konklusjon: Utvalget er bedt om å gjøre en forhåndsvurdering. Byplansjefen tilrår derfor utvalget å anbefale søker ikke å gå videre med planarbeid for utbygging av Kringsjåvegen 188. Side 19

20 Sak 15/16 Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Utvalget for plan og samfunnsutvikling viser til brev fra Areal + AS datert og fraråder videre arbeid med planene for utbygging av Kringsjåvegen Utvalget begrunner anbefalingen med at Lillehammer har en restriktiv holdning til fradeling av boligtomter i LNF-områder, og at dispensasjon for bolig i LNF-område vil skape presedens for andre lignende dispensasjonssøknader. 3. Forslag om fortetting av områder langs øvre del av Kringsjåvegen kan fremmes i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Øyvind Nyfløt Saksbehandler Side 20

21 Sak 16/16 Sak 16/16 DETALJREGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA VED RØYSLIMOEN Saksbehandler: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2015p095e12 15/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 16/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling Vedlegg: 1. Plankart, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse, datert Vedlegg som kan fås ved henvendelse til administrasjonen: 4. ROS-analyse, datert Sammendrag: Byplansjefen anbefaler at forslag til detaljreguleringsplan for Åretta ved Røyslimoen legges ut til offentlig ettersyn. Planen legger til rette for flomsikring av Åretta gjennom Røyslimoen. Tiltakene innebærer noe omlegging av vegsystemet, og i planen er det lagt inn nye bussholdeplasser og det er tilrettelagt for omstrukturering av parkeringsareal og omlegging av gang-/sykkelveg. Lillehammer kommune er forslagsstiller. Bakgrunn: Elva Åretta har gjennom tid vært relativt stabil inntil årene 2013 og 2014, hvor det oppsto flomsituasjon ved bydelssenteret i Røyslimoen. Oversvømmelsene medførte en avsperring av hele bydelen Røyslimoen på grunn av vannstand som hindret ferdsel, men også fordi kulvert under Gamle Røysliveg ble skylt vekk av vannføring. Skadeomfanget var stort på tilstøtende bygningsmasser. Flomsituasjonen i 2014 antas å være en 50-årshendelse. Det ventes også en økning av flom i Åretta på grunn av klimaendringer og en økning av ekstremnedbør fram mot år 2100 jf. NVE sin rapport for «Flomberegninger for Bæla, Lunde og Åretta i Lillehammer», datert Elva har flere innsnevringer, spesielt i krysningspunkter for vei og gangvei. I tillegg er det etablert en lang kulvert under parkeringsarealet til Kiwi-butikken. Disse har alle for snevert tverrsnitt i forhold til dimensjonerende flom. Derfor er det startet et prosjekt for flomsikring av Åretta. På grunn av behovet for vegomlegging m.m. er det behov for å utarbeide en detaljreguleringsplan for et større område på Røyslimoen. Rambøll Norge AS har bistått kommunen med utarbeidelse av planforslaget. Fakta: Planområdet er rundt 57 daa, og omfatter sentrale deler av Røyslimoen. Området består i dag av næringstomter for to dagligvareforretninger, bensinstasjon, samt matservering. Øvrige arealer er bl.a. veg- og gangvegsystem, branntomt på gnr. 66 bnr. 16, deler av boligeiendommer, stall og offentlige friområder. Åretta renner øst-vest gjennom planområdet. Side 21

22 Sak 16/16 Området er avsatt til følgende formål/hensynssoner i kommuneplanens arealdel: sentrumsformål, friområde, bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, samferdselsanlegg, støysoner (rød og gul) og boligbebyggelse. Det er i dag 7 gjeldende reguleringsplaner innenfor planområdet. Arealformålene i gjeldende planer videreføres i all hovedsak, men det er behov for enkelte formålsendringer/-justeringer for å gjennomføre flomsikringstiltak med nødvendig omlegging av vegsystem og parkeringsareal. Flomsikringstiltak Det er utført flomanalyser av eksiterende situasjon og det samme gjøres for ny situasjon. Det skal gjøres tiltak ved alle krysningspunkter slik at de skal være utformet vassdragsteknisk tilfredsstillende for å hindre oppstuving, erosjon, bunnsenking, uønsket massetransport og masseavlagring. Det er i planen lagt opp til at elva og alle kryssinger skal dimensjoneres for å håndtere 200 års flom + klimapåslag (20 %), i tråd med NVE sin rapport for «Flomberegninger for Bæla, Lunde og Åretta i Lillehammer». Det vil bli gjort erosjonssikringstiltak der det er nødvendig. Terskelnivået ved brua på Røyslivegen opprettholdes, for å ikke påføre elva mer vannmengde nedstrøms. Helt øst i området, oppstrøms Gamle Røysliveg vil det bli anlagt en sikringsterskel for å opprettholde minimum det terskelnivå som ligger i dag. Området innenfor vil brukes som fordrøyningsområde. Elva åpnes på en strekning langs forretningsbebyggelsen der den i dag ligger i rør. Dette er nødvendig for bedre å kunne gi tilfredsstillende håndtering av vannmengder ved flom. Bru ved Gamle Røysliveg bygges vår/sommer Gjennomføringen av flomsikringen er ellers tenkt gjennomført fortløpende. Det er for øvrig gjort flomanalyser for hele Åretta ned til Mjøsa, og et eget prosjekt for elva videre nedover blir startet opp. Bebyggelse Det legges ikke opp til ny bebyggelse i planområdet. Planen viderefører eksisterende bebyggelsesformål. Det åpnes for mindre endringer som f.eks. flytting av Kiwis inngangsparti som følge av ny adkomst/parkeringsløsning. Inntil Messenlivegen er det en branntomt på gnr. 66 bnr. 16. På grunn av bl.a. byggegrense på 50 m mot fylkesvegen og behovet for flomsikring, vil det ikke være aktuelt å gjenoppbygge huset. Parkering Det etableres en ny parkeringsplass for Kiwi (SPA1). Årsaken til dette er arealbeslag som følge av nødvendig flomsikring. Området dekker et areal på 2,3 daa og har plass til ca. 50 parkeringsplasser. I tillegg skal to parkeringsplasser langs Solhøgdavegen erstattes, dette gjøres langs tomtegrensa til Solhøgdavegen 1 og 3 på arealet som i dag er disponert av Solhøgdavegen (SPA2 og 3). Vegsystem Det er lagt opp til endringer av vegsystemet, der hovedårsaken til det er konsekvensen av nødvendig flomsikring. Endringene har også tatt trafikksikkerhetsmessige hensyn. Den største endringen av vegsystemet er i vest ved Røyslivegen. Her er avkjøringen til Skogforvalter Lies veg og Solhøgdavegen flyttet noe sørover, rett ovenfor adkomsten til Kiwi Side 22

23 Sak 16/16 og bensinstasjonen. Adkomsten til Solhøgdavegen 1 og 3 blir dermed omlagt. Rema 1000 får også ny avkjørsel helt nord på tomta. Det er lagt vekt på å få til et helhetlig gangvegsystem innenfor planområdet, som er mer definert enn tidligere. Det opprettes en nytt busstopp langs Røyslivegen, ut av Røyslimoenområdet. Den andre holdeplassen på vestsida av vegen flyttes for å tilpasse infrastrukturen. Holdeplass langs Messenlivegen flyttes og det er lagt inn rom for leskur. Det etableres også en ny gang- og sykkelvei som går via denne holdeplassen som erstatning for gang- og sykkelvei som blir borte ved etablering av større parkeringsareal for Kiwi. Det opprettholdes imidlertid en gang- og sykkelveiforbindelse ned til parkeringsarealet og langs fasadeliv for Kiwi. Som en konsekvens av nytt vegsystem må også et uthus tilknyttet Solhøgdavegen 1 flyttes eller rives. Bygget er i all hovedsak oppført på kommunal grunn. Torg Det legges opp til et torg på arealet mellom Åretta og butikken/parkeringsarealet. Dette markeres med et eget materiale i dekke, samt at nivået på torgplassen ligger hevet i forhold til parkeringsplassen og tilstøtende vegsystem. Alle gang- og sykkelveger som kommer inn i området føres inn på torget, som også er knyttet inn til det nye inngangspartiet til Kiwi. Bilvegen fra Røyslivegen krysser torget, før den ledes inn til parkeringsområdet. Arealet defineres som «shared space», som egner seg både til opphold og samtidig å forflytte seg gjennom. Planprosess Det ble avholdt oppstartsmøte Varsel om planoppstart er annonsert i GD og kommunens nettsider, og ble sendt ut til naboer og høringsinstanser , med frist for uttalelse Det er mottatt 8 uttalelser fra høringsinstanser og 5 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i planbeskrivelsen (s ). For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget, samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til planbeskrivelsen (vedlegg 3). Vurdering: Byplansjefen har ingen merknader til planprosessen så langt, og planmaterialet vurderes å ha tilfredsstillende kvalitet for å legges ut til offentlig ettersyn. Nedenfor kommenteres sentrale problemstillinger. For øvrige tema vises det til vedlagte planbeskrivelse. Formål Flomsikringstiltakene vurderes som viktige forebyggende tiltak for å minimalisere omfanget av flomskader i fremtiden. Flomsikringstiltakene skal håndtere 200 års flom + klimapåslag (20 %), noe som er vurdert som tilstrekkelig (jf. NVE sin rapport). Tiltaket vurderes svært positivt for området, til tross for behovet for enkelte omlegginger av veger og parkeringsareal. Konsekvenser for grunneiere Som en følge av behovet for arealer til flomsikring er det nødvendig å omstrukturere parkeringsarealene til Kiwi (felt BF1). Eiendommen gnr. 66 bnr. 16 ble totalskadet i en brann i Det er ikke aktuelt å bygge opp huset igjen da branntomta ligger for nærme fylkesvegen (byggegrensen langs riks- og fylkesveg er 50 meter iht. vegloven 29). Derfor er Side 23

24 Sak 16/16 det hensiktsmessig at Lillehammer kommune erverver branntomta (samt arealet nord for Kiwi). Dette reguleres til parkeringsarealer for forretningsbebyggelsen (Kiwi) siden dagens parkeringsareal over eksisterende kulvert må omdisponeres for å få åpnet opp elveløpet. Øvrige deler av tomta mellom parkering og Messenlivegen vil bli regulert til friområde. For Rema (felt BKB) vil den ene avkjørselen bli flyttet fra Røyslivegen til kryssområdet i nord. Dette vil også føre til at parkeringsplassen må omorganiseres noe. For øvrig er Lillehammer kommune grunneier for arealer mellom Kiwi og Messenlivegen øst for branntomta. Dette er arealer som i gjeldende reguleringsplan er regulert til forretning. Også disse arealene vil bli omregulert til friområde og gang- og sykkelveg. I likhet med branntomta er også arealet på kommunens grunn regulert til forretning i gjeldende reguleringsplan vanskelig å utnytte pga. byggegrenser mot Messenlivegen. Som en konsekvens av omleggingen av Skogforvalter Lies veg må et uthus på eiendommen Solhøgdavegen 1 flyttes eller rives. Dette uthuset er i dag delvis oppført på kommunal grunn. Det har ikke vist seg mulig å opprettholde dagens plassering av uthuset dersom vegen skal ha tilfredsstillende bredde, trafikksikkerhet og siktforhold. Grønnstruktur/naturverdier Det er regulert inn flere områder som friområder. Område GF3 og 4 har delvis fått en hensynssone for flomfare, og arealet vil stå under vann ved stor vannmengder. Det er ellers ikke tenkt at det skal gjøres større tiltak innenfor friområdene. Planen vurderes å ikke gi negative virkninger for naturmangfold. Området fremstår som sterkt preget av tidligere inngrep. Det er ikke fisk i elva på strekningen og det er ingen kjente viktige artsforekomster innenfor planområdet. Området langs Åretta oppstrøms Gamle Røysliveg består av til dels forsumpet skogsmark og vil bli opprettholdt tilsvarende som i dag, da området kan ha en viktig funksjon for fordrøyning av vannmasser ved flom. I tillegg til å håndtere vannmengder og flomproblematikk vil Åretta få en positiv virkning på landskapsrommet og for lokalbefolkningen på Røyslimoen. Elva gjøres tilgjengelig, ved at strekningen der elva i dag ligger i rør gjenåpnes, og at det stedvis vil være mulig å komme ned til elva og oppleve elveleiet og naturelementene på nært hold. Tiltakene medfører minimale inngrep i terreng og grøntområder, og vil avgrense området og føre til en oppstramming og tydeliggjøring av arealer til ulike formål. Barn og unges interesser Ved at gang- og sykkelvegsystemet blir mer oversiktlig og helhetlig innenfor planområdet vil det bli tryggere for barn og unge å ferdes i området. Etableringen av et torg sentralt på Røyslimoen vil kunne gi et samlingssted for unge. Universell utforming Tilgjengelighet for bevegelseshemmede er generell god da planområdet hovedsakelig er av flat karakter. Planforslaget legger samtidig opp til en strukturering og tydeliggjøring av arealer for gående og kjørende, som vil bedre orienteringen i området. GS-veier vil etableres i henhold til universell utforming, så langt det lar seg gjøre. Trafikkforhold Side 24

25 Sak 16/16 Det er lagt vekt på at vegsystemet, for både bilveger og gang-/sykkelveger skal være oversiktlig. De viste omleggingene i vegareal vurderes som nødvendige for å gjennomføre sikringstiltakene. Konklusjon: Planforslaget vurderes å gi tilstrekkelig flomsikring for Åretta ved Røyslimoen. Samtidig ivaretas de trafikale forholdende med omlegging av kjøreveg, gang- og sykkelveger og bussholdeplasser. Åpning av Åretta, der den i dag går i rør, og opparbeiding av et torg vil heve rekreative kvaliteter ved bydelssenteret. Byplansjefen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Forslag til detaljreguleringsplan for Åretta ved Røyslimoen, med planbeskrivelse datert , plankart datert og bestemmelser datert , legges ut til offentlig ettersyn. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Sveinung Syversen saksbehandler Side 25

26 Sak 17/16 Sak 17/16 REGULERINGSPLAN FOR GNR. 177 BNR. 4 PÅ FÅBERG Saksbehandler: Sveinung Watterdal Syversen Arkiv: PLAN 2014p098e 14/ Er behandlet / skal behandles i: Saksnr Utvalg Møtedato 17/16 Utvalg for plan og samfunnsutvikling / Kommunestyret Vedlegg: 1. Plankart datert Planbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Andre dokumenter i saken kan sees ved henvendelse til administrasjonen. Blant disse er 4. Merknader ved offentlig ettersyn 5. Støyvurdering av Berg Knudsen AS, datert Risiko- og sårbarhetsanalyse Sammendrag: Saken gjelder sluttbehandling av reguleringsplan for gnr. 177 bnr. 4 på Fåberg. Formålet med planen er å regulere en del av Telenors eiendom til boligformål. Eiendommen er regulert til offentlig formål i gjeldende reguleringsplan for Fåberg. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas slik det nå foreligger. Bakgrunn: Areal + AS fremmer i samarbeid med RAM arkitektur AS forslag til detaljreguleringsplan for eiendommen gnr. 177 bnr. 4 på Fåberg. Grunneier og forslagsstiller er Telenor Eiendom Holding AS. Eiendommen er avsatt til næringsvirksomhet i kommuneplanens arealdel. I gjeldende reguleringsplan for Fåberg, vedtatt er eiendommen regulert til offentlig formål. Eiendommen er ubebygd, og grunneier ønsker en omregulering til boligformål. Planområdet ligger sør for Telenor sine kontor- og lagerlokaler på Fåberg, inntil Stasjonsvegen og Brunlaugbakken. Omkringliggende strøk er i all hovedsak boligbebyggelse, med innslag av næringsbebyggelse og offentlige formål. Telenor har også kontorlokaler rett nord for planområdet. Planforslaget bygger på en mulighetsstudie som er gjennomført av RAM arkitektur AS, der det er utredet ulike prinsipper for utbygging. Alternativene er vist på side i vedlagte planbeskrivelse. Det påpekes at dette er kun skisser av ulike aktuelle utbyggingsmønstre. Slik reguleringsforslaget foreligger, vil det kunne åpnes for å bygge etter fire av de viste alternativene/prinsippene som er synliggjort i mulighetsstudien (alternativ 3 6). Planutvalget behandlet saken i møte (saksnr. 23/15), der det ble vedtatt å legge saken ut til offentlig ettersyn. Merknader/uttalelser ved offentlig ettersyn: Side 26