Saksframlegg. Saksb: Sveinung W. Syversen Arkiv: 17/970-1 Dato: KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA VED RØYSLIMOEN

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sveinung W. Syversen Arkiv: 17/970-1 Dato: KLAGE PÅ VEDTATT REGULERINGSPLAN FOR ÅRETTA VED RØYSLIMOEN Vedlegg: 1. Klage fra Thor Bergseng & Co AS v/ Advokatfirmaet Thallaug ANS, datert Tillegg til klage, datert Vedtatt reguleringsplan: a. Plankart, datert b. Illustrasjonsplan, datert Samlet saksframstilling med kommunestyrets vedtak, datert Sammendrag: Advokatfirmaet Thallaug har på vegne av Thor Bergseng & Co påklaget vedtatt reguleringsplan for Åretta ved Røyslimoen. Planens hovedformål er å flomsikre Åretta. Flomsikringstiltakene har blant annet ført til et behov for omlegging av vegsystemet og en omstrukturering av parkeringsarealet til dagligvareforretningen Kiwi. Klager, som representerer Kiwibutikkens interesser, mener planen ikke gir butikken tilstrekkelig framtidig parkeringskapasitet. Klager ber om at vedtaket oppheves og plankartet endres med tre formålsendringer som vil øke antallet p-plasser. Klagen legges fram for Utvalg for plan- og samfunnsutvikling med forslag om at klagen avvises. Bakgrunn: Detaljreguleringsplan for Åretta ved Røyslimoen ble behandlet i Utvalg for plan- og samfunnsutvikling sitt møte (sak 46/16). Kommunestyret fattet enstemmig vedtak av reguleringsplan i møte (sak 67/16). Planen legger til rette for flomsikring av Åretta gjennom Røyslimoen. Flomsikringstiltakene har ført til et behov for omlegging av vegsystemet, med nye bussholdeplasser, omstrukturering av parkeringsareal og omlegging av gang-/sykkelveg. Her er det lagt vekt på å etablere trafikksikre løsninger.

2 Figur 1: Skråfoto, sett fra vest mot øst. Åretta er illustrert med blå strek. Sentralt i planområdet ligger dagligvareforretningen Kiwi, sørøst for krysset Messenlivegen Røyslivegen. Kiwi har sine parkeringsplasser på nord-/vestsiden av bygget. Adkomsten til Kiwi går i dag over en lang kulvert som har for snevert tverrsnitt i forhold til dimensjonerende flom. Flomsikringstiltaket i planen innebærer å gjenåpne Åretta («VFS» 1-2 i plankartet, jf. figur 2 nedenfor), med biladkomst via ny kulvert noe lenger nord (felt «SAA3»). Samtidig skal det sikres en trafikksikker adkomst mellom butikken og parkeringsarealene (felt «ST2»), som en del av et lite «torg» (felt «ST»1-3) i tilknytning til den åpnede elva. Som en følge av åpningen av Åretta, adkomstjusteringen og oppstrammingen av de trafikale arealene har kommunen regulert et areal for ny parkeringsplass for Kiwi (felt «SPA1»), delvis på kommunens grunn.

3 Figur 2: Utsnitt fra vedtatt reguleringsplan. Felt BF1 er Kiwi. SPA1 er framtidig parkering. ST1-3 er torg. GF1 er regulert grønnstruktur (vedlegg 3a). Figur 3: Utsnitt fra illustrasjonsplan som viser 51 p-plasser nord for Kiwi (vedlegg 3b). Klagen På vegne av Thor Bergseng & Co, som er grunneier og representerer Kiwi-butikkens interesser, har Advokatfirmaet Thallaug påklaget vedtaket ved brev datert (vedlegg 1 og 2). Klagen er levert innen tidsfristen, og skal dermed behandles i Utvalg for plan og samfunnsutvikling. Dersom vedtaket ikke oppheves, vil klagen sendes til Fylkesmannen for endelig behandling. Klager anfører at parkeringsarealet til Kiwi vil bli betydelig redusert som en følge av flomsikringstiltakene. Dette vurderes ikke å bli tilstrekkelig kompensert gjennom SPA1, og planen vurderes ikke å gi tilstrekkelig rom for parkering ved en økning i omsetning og kunder ved Kiwi. Thor Bergseng & Co mener det er behov for følgende endringer av reguleringsplanen: - Regulert torg i ST1 og ST3 må reguleres til parkering - Biloppstillingsplass SPA1 må utvides nordover mot Messenlivegen slik at det blir plass til ytterligere en bilrekke med nødvendig manøvreringsareal. - Gang- og sykkelvegen langs Kiwi må innskrenkes fra 3 m bredde til 2 m bredde, der overskuddsarealet tillegges utvidelse av p-plass SPA1. I klagen argumenteres det for at torget (ST1 og ST3) ikke har noen nytte som flomsikringstiltak og det derfor synes uproblematisk å regulere det til parkeringsplasser. Dette vil også kunne bli p-plasser med god beliggenhet inn mot inngangsdøra til Kiwi.

4 Utvidelsen av SPA1 opp mot Messenlivegen vil skape enda flere biloppstillingsplasser, som vil kunne imøtekomme behovet ved fortsatt økt omsetting og antall kunder. Når det gjelder passasjen for myke trafikanter langs nordenden av bygget mener klager 2 m vil være tilstrekkelig bredde for en tilfredsstillende fremkommelighet. Klager peker på at det er viktig å sikre nødvendig parkeringsareal for å møte konkurransen fra blant annet Rema ved Røyslivegen. Klagen ligger vedlagt saken (vedlegg 1 og 2). Vurdering: Planens formål Under parkeringsarealet og adkomsten til Kiwi er det etablert en lang kulvert. Kulverten har for snevert tverrsnitt i forhold til dimensjonerende flom. Flomsikringstiltakene vurderes å være av stor nytte for Kiwi. Samtidig vil det føre til en omstrukturering av parkeringsarealene til Kiwi. I planen har det vært vektlagt å få de riktige flomsikringsløsningene, samtidig som områdene blir mer trafikksikre og man ivaretar næringsinteresser og legger til rette for rekreasjon i tilknytning til åpningen av Åretta. Området rundt butikken kan i dag beskrives som uoversiktlig da området består av en stor asfaltflate hvor det ikke er definert hvor biler skal kjøre eller parkere, eller hvor fotgjengeren er prioritert. Det er derfor vurdert som nødvendig med en trafikal oppstramming for å bedre trafikksikkerheten. Parkeringssituasjon Det etableres en ny parkeringsplass for Kiwi (SPA1) jf. figur 2. Dette området dekker et areal på 2,25 daa og har plass til anslagsvis 51 parkeringsplasser. Selve butikkformålet er i planen 2 daa. Dvs. til sammen 4,25 daa til forretnings- og parkeringsareal. I den forrige reguleringsplanen for forretningen (jf. felt F2 i kartet under) er tilsvarende areal 3,3 dekar. Det synliggjør at arealet regulert til Kiwi og parkering økes i vedtatt plan Figur 4: Reguleringsplan for Røyslimoen datert , som erstattes av vedtatt plan for Åretta ved Røyslimoen for området planen gjelder.

5 Thor Bergseng & Co AS er grunneiere av gnr. 67 bnr Lillehammer kommune er grunneier av 66/16 og 67/22. Det vises til figur 5 nedenfor for en framstilling av eierstrukturen. Figur 5: Grunneiere i området. Areal vist som grønt eies av Thor Bergseng & Co AS, mens blått areal er Lillehammer kommunes eiendom. Et anslag viser at av arealet som er regulert til parkering SPA er 1,6 daa på kommunal grunn, mens 0,65 daa er på Thor Bergseng & Co AS sin eiendom. Areal regulert til torg (inkludert GS-veg på nordsiden av Kiwi) er totalt 1 daa. Dette arealet er i hovedsak Thor Bergseng & Co AS sin eiendom. I dette arealet inngår også deler av adkomsten til Kiwi, slik at i sum vurderes parkeringskapasiteten å øke som en følge av reguleringsplanen jf. også sammenligningen av ny og gammel reguleringsplan ovenfor. Planprosess Undervegs i en planprosess har naboer og berørte grunneiere anledning til å komme med merknader til planen både ved varsel om planoppstart og når planen legges ut til offentlig ettersyn. Thor Bergseng & Co AS ga ingen merknad verken ved varsel om oppstart av reguleringsplan eller ved offentlig ettersyn. Undervegs i prosessen har kommunen hatt et møte med Thor Bergseng & Co AS, som kom med ønsker til parkeringsløsningen. Dette ble fulgt opp fra forslagsstiller/kommunen med en økning i antall p-plasser. Kommunen har også ervervet branntomta mot Messenlivegen for å kunne legge bedre til rette for parkering og gående og syklende. Da Thor Bergseng & Co AS ikke ga noen merknad ved offentlig ettersyn har forslagsstillers forståelse vært at de har akseptert den framtidige p-løsningen. Det vurderes derfor som uheldig at dette konkrete innspillet kommer etter at flomsikringstiltak og framtidige vegløsninger o.l. er ferdigprosjektert og reguleringsplanen er vedtatt i kommunestyret. En endring av parkeringsarealene vil kreve en omprosjektering av arealene mellom dagligvareforretningen og Messenlivegen. En slik endring vil føre til økte

6 prosjekteringskostnader og en vanskeligere realisering av flomsikringstiltakene innenfor avsatte rammer. Parkering I parkeringsbestemmelsene til kommuneplanens arealdel er det for formål kontor- og forretningsbygg stilt krav til 1,0 p-plass pr. 60 m 2 BRA. Dagligvareforretningen har i dag et godkjent BRA på tilnærmet 1239 m 2. Dette gir et behov for minimum 21 biloppstillingsplasser. Med 51 p-plasser, som vist i illustrasjonsplanen vil Kiwi ha biloppstillingsplasser tilsvarende krav til 3000 m 2 handelsareal (hele Røyslimoen). Planens parkeringskapasitet vurderes således å være svært god. Klagers ønskede formålsendringer Torg til parkering Røyslimoen er definert som bydelssenter i kommuneplanen. Klagers eiendom er sentral innen dette området. Ved åpningen av Åretta har det vært ønskelig å tilrettelegge for et samlingspunkt i reguleringsplanen definert som torg. Planene for torget er beskrevet på følgende måte i planbeskrivelsen: Det legges opp til et torg på arealet mellom Åretta-elva og butikken/parkeringsarealet. Dette markeres med et eget materiale i dekke, samt at nivået på torgplassen ligger hevet i forhold til parkeringsplassen og tilstøtende vegsystem. Alle gang- og sykkelveger som kommer inn i området føres inn på torget, som også er knyttet inn til det nye inngangspartiet til Kiwi. Torgets søndre del møbleres og beplantes slik at torget er egnet for opphold og hindrer biler fra å kjøre inn på området. I tilknytning til torgets nordre del gjøres elveleiet tilgjengelig, og det er det mulig å komme ned til elva og oppleve naturelementene på nært hold. En terskel i elva demmer opp vannet og er med på å danne et vannspeil. Et sitteamfi, med en trapp, muliggjør å gå ut på tekselen i vannspeilet ved lav vannføring. Et slikt torg vurderes også å kunne gi positive ringvirkninger for forretningsdrivende i området. Klager ber om at det skal legges til rette for parkeringsplasser også på arealene avsatt til torg. Dette vil i så fall begrense bruken og kvalitetene til arealet. Dersom det også legges til rette for parkering på sørsiden av den planlagte gang- og sykkelforbindelsen vil det føre til et mer uryddig trafikkbilde, som vil kunne påvirke trafikksikkerheten negativt. Dessuten vil det kunne gi svært begrenset med nye parkeringsplasser. Etter byplansjefens vurdering er det derfor viktig at arealet regulert til torg holdes bilfritt. Utvidelse av parkeringsplass Klager ønsker å utvide parkeringsplassen SPA1 inn i det regulerte offentlige friområdet langs Messenlivegen. Dette arealet er tenkt avsatt som en vegetasjonsskjerm og gi rom for gangforbindelse mellom busstoppet og parkeringsplassen. Arealet er en skråning, slik at en eventuell utvidelse av parkeringsplassen vil kreve en omprosjektering og en skjæring som må sikres med mur e.l. Siden dette ikke er utredet knyttes det derfor usikkerhet til hvordan et slikt terrenginngrep vil bli seende ut i landskapet.

7 Som det påpekes ovenfor er det også vurdert at forretningen får tilstrekkelig parkeringskapasitet, slik at en eventuell tredje rekke med biloppstillingsplasser synes ikke å være en forutsetning for å ivareta forretningens interesser. Dersom det i en fremtidig situasjon skulle oppstå et stort behov for en økt parkeringskapasitet vil man også kunne vurdere å utføre en reguleringsendring i privat regi (forutsatt et eiendomssalg). Reduksjon av gang- og sykkelveg Et viktig premiss ved utformingen av de framtidig trafikale løsningene har vært å skape trafikksikre forbindelser for myke trafikanter. I det bildet har det vært viktig med en forbindelse gjennom området, separert fra parkeringsplassen. GS-vegen på nordsiden av bygget er regulert med 3 m bredde. Vegen er dimensjonert etter det øvrige GS-vegnettet i planområdet. Dette har bakgrunn i trafikksikkerhet, drift osv. Det er ønskelig at også denne strekningen får den samme kvalitet. Konklusjon: Flomsikringstiltakene vurderes å være av stor nytte, også for Kiwi. Kommunen har lagt til rette for nye parkeringsarealer for Kiwi som omfatter et større areal enn dagens eksisterende parkeringsareal. Behovet for parkeringsplasser er vurdert å være tilstrekkelig ivaretatt gjennom planen. I en planprosess vil ulike interesser måtte veies opp mot hverandre. Her er det lagt vekt på følgende hensyn; -dette er et bydelssenter og en viktig møteplass for nærområdet, besøkende/handlende - flom og flomsikringstiltak - trafikksikkerhet og trygge rammer for myke trafikanter Byplansjefens vurdering tilsier at parkeringskapasiteten er tilstrekkelig i vedtatt reguleringsplan, og anbefaler utvalget ikke å ta klagen til følge. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Klage fra Thor Bergseng & Co AS v/ Advokatfirmaet Thallaug datert imøtekommes ikke. Kommunestyrets vedtak datert (sak 67/16) opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Lillehammer, Inger Stubsjøen byplansjef Sveinung Syversen saksbehandler