Saksframlegg. Saksb: Sveinung Syversen Arkiv: PLAN 2015p171 17/99-18 Dato:

Transkript

1 Lillehammer kommune Saksframlegg Saksb: Sveinung Syversen Arkiv: PLAN 2015p171 17/99-18 Dato: KLAGE PÅ VEDTAK - REGULERINGSENDRING FOR DEL AV ERSGÅRDSVINGEN - OMRÅDE B/H "REDSKAPSHUSET" Vedlegg: 1. Klage på vedtak fra Berit og Tor Finn Denstad, datert Klage på vedtak fra Ingvild og Øyvind Westergård, datert Forslagsstillers kommentar til klagene, datert Vedtatt reguleringsplankart, datert Saksframlegg plansak, datert Sammendrag: Vedtatt reguleringsendring for Ersgårdsvingen er påklaget av to naboer til planområdet: Denstad i Nordsetervegen 163 og Westergård som eier en byggeklar tomt i Ersgårdsvingen 11. Bakgrunnen for klagene er i hovedsak at regulert bebyggelse oppfattes å ha for høy byggehøyde og grad av utnytting, samtidig som byggegrensen er for nærme den ene naboeiendommen (Denstad). Klagene legges fram for utvalg for plan- og samfunnsutvikling med forslag om at klagene avvises. Bakgrunn og fakta: Reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen ble behandlet i Utvalg for plan- og samfunnsutvikling sitt møte (sak 45/17). Kommunestyret fattet følgende enstemmige vedtak av reguleringsplan i møte (sak 57/17): 1. Forslag til reguleringsendring for del av Ersgårdsvingen, med planbeskrivelse sist revidert , plankart datert og reguleringsbestemmelser sist revidert godkjennes. 2. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningsloven Klagene Den vedtatte reguleringsplanen er påklaget av to naboer til planområdet: Berit og Tor Finn Denstad i Nordsetervegen 163 og Ingvild og Øyvind Westgård i Ersgårdsvingen 11.

2 Figur 1: Reguleringsplansituasjonen i området der boligformålet i nylig vedtatt plan er i indikert ved blå sirkel. Klagernes eiendommer er angitt med røde sirkler t.v. Denstad og t.h. Westgård. Klagene er levert innen tidsfristen, og vil behandles i Utvalg for plan og samfunn. Dersom vedtaket ikke oppheves, vil klagen sendes til Fylkesmannen for endelig behandling. Under følger en oppsummering av klagene. Klagene ligger vedlagt saken (vedlegg 1 2). Vedlagt saken ligger også forslagsstillers merknad til klagene. Klage fra Berit Gallefoss Denstad og Tor Finn Denstad, datert Klagen består av 11 punkter, som oppsummeres slik: 1) Den nordligste bygningen kan plasseres inntil 4 m fra tomtegrensa. Mener dette bryter med avstandskrav i plan- og bygningsloven, og det hevdes at grunneier ikke har fått nabovarsel i den forbindelse. 2) Det påpekes at det ligger et uthus med terrasse mellom boligen og tomtegrensa. Det er etter klagers syn misvisende å bruke tallet 11 m, som er avstanden mellom boligen og tomtegrensa. 3) Mener at man ikke vil kunne oppfylle tilstrekkelige brannvernhensyn. 4) Det bes om en konsekvensutredning når det gjelder støyanalyser, sol/skyggestudier, krav til brannsikkerhet og fjernvirkningsstudier 5) Det reageres på en massiv utnyttelsesgrad på hele 50 % BYA, i et område som ikke er et av byens prioriterte utbyggingsområder. I følge planverkene for kommunen skal utbygging prioriteres nordover og sørover. Hvorfor så ekstremt høy BYA på en liten tomt som ikke føyer seg inn i terrenget, på en tomt som ligger svært sentralt og synlig i randsonen av Olympiaparken som er et av byens mest verdifulle områder? Alle blokker i dette området har maks tre etasjer, hvorfor nå plutselig fire etasjer på en så liten tomt? Hvorfor skal vi ha BYA på 50 % utenfor 10-minuttersbyen? 6) Er kritisk til byggenes forventede estetikk. Det burde heller vært bygd med småhuspreg.

3 7) Politikerne er ikke tro mot vedtatte dokument om 10-minuttersbyen, som stopper ved Stampesletta. 8) Det planlegges bygd en fin busslomme, men det hjelper ikke når det nesten ikke er avganger. Dette vil føre til trafikkvekst i området. 9) Fortetting må skje i byområdet. Det er unødvendig å fortette og sperre for utsyn i området ovenfor byen. 10) Skeptisk til at det er samme byggherre som ved Ersgaard I og II. Skal det bygges med tilsvarende byggkvalitet enda en gang? Det bes om en evaluering fra beboerne i dette boligsameiet. 11) Etterspør en konkret og tydelig plan for utbygging av området rundt Olympiaparken, med krav til estetikk og bevaring av utsynsområder da dette er et meget populært tur- /rekreasjonsområde. Konklusjon: Det bes om at antall etasjer reduseres til to med underetasje i ett eller to byggverk. I tillegg ønskes det svar på punktene som referert ovenfor. Klage fra Ingvild og Øyvind Westergård, datert Westgård overtok tomt i Ersgårdsvingen 11 i juli De var kjent med planer om utvikling av eiendommen, men ikke at det skulle være av et omfang som den nye reguleringsplanen åpner for. Klager ønsker reduksjon med minst én etasje, siden fire etasjer oppfattes å føre til et betydelig tap av utsikt og verdiforringelse av deres eiendom. De mener ny bebyggelse vil bli ruvende i terrenget, lite estetisk og avvike fra resten av bebyggelsen i Øvre Ålsbygda. Videre ønskes det færre boenheter som gir mindre trafikk. De ønsker på det sterkeste at reguleringsplanen datert følges. Vurdering: Kommentar til Denstads klage Klagen besvares punktvis etter Denstads nummerering: 1) Det er ikke noe i vegen for at en byggegrense settes 4 m fra naboeiendom i en reguleringsplan. Det er det en rekke eksempler på i Lillehammer kommune. Paragrafen klager viser til gjelder. Denstad skal ha blitt tilsendt oppstartsvarsel, Denstad har vært i dialog med forslagsstiller undervegs i prosessen (jf. vedlegg 3), og de har mottatt materialet til offentlig ettersyn (har gitt merknad). 2) I saksframlegget til behandlingen av reguleringsplanen står det følgende: «Denstads hus ligger for øvrig 11 meter fra grensen, og det vil følgelig være 15 meter mellom planlagt ny bebyggelse og Denstads hus.» Dette vurderes som en relevant saksopplysning når det dreier seg om avstand til nybygg. At det også ligger et uthus i mellom ble ikke nevnt, men vurderes uansett ikke å stå sentralt i denne avvegningen. Det påpekes samtidig at foregående reguleringsplan åpner for bygging helt inntil eiendomsgrensen mot Denstad, mens nå er avstanden minimum 4 m. 3) Det vurderes å være helt uproblematisk å oppfylle brannkrav i teknisk forskrift. Dette blir en del av etterfølgende byggesak. 4) Denstads eiendom er vurdert med hensyn til sol/skygge. Og den totale situasjon blir bedre enn den som er i gjeldende plan. Forholdet til landskap er vurdert som eget tema i mulighetsstudien og i planprosessen. Når det gjelder støy er det laget en støyrapport, og lagt inn bestemmelser for temaet. 5) Når det gjelder grad av utnytting pekes det på god kollektiv tilgjengelighet og sammenhengende gang- og sykkelveg mot byen. Foreslåtte byggehøyde innebærer bygg i inntil 3 etasjer med sokkel delvis under bakken (i tillegg til p-kjeller). Dette

4 vurderes ikke å være spesielt høy utnyttingsgrad for blokkbebyggelse, og byggehøyden er heller ikke høyere enn i tidligere plan. 6) Den foreslåtte bebyggelsen har vært vurdert som godt tilpasset tomten og omgivelsene, 7) Byutvikling 2044, strategi for areal- og transportutvikling legger til grunn at «en stor andel av nye boliger bør lokaliseres innen 10-minutters reise med sykkel eller evt. innen 10 minutters reise med buss fra Skysstasjonen». Videre er det anbefalt at det stilles krav til en høy arealutnytting i nye boligprosjekter. Dette prosjektet oppfattes ikke å være i strid med Byutvikling ) Det er ønskelig med hyppigere bussfrekvens, men det ligger utenfor denne planen. 9) Se punkt 7. 10) Hvert prosjekt har sine bestemmelser å forholde seg til. Selve prosjektet skal det først tas stilling til i forbindelse med byggesaken. En slik evaluering vil ikke være aktuell. 11) Det vil ikke bli laget en egen plan konkret for estetikk og utsynsområdet for området rundt Olympiaparken. Men det skal lages estetiske retningslinjer i forbindelse med revisjon av kommuneplanens arealdel og byplan. Konklusjon: Det vurderes ikke som aktuelt å redusere byggehøyden for denne nylig vedtatte reguleringsplanen basert på klagers argumentasjon. Kommentar til Westergårds klage Westergård oppgir i sin merknad at de overtok deres tomt i juli 2017, og at de var kjent med at eiendommen skulle utvikles. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Westergård hadde derfor god anledning til å undersøke reguleringsstatus og planforslaget som forelå. For øvrig hadde to naboer i samme område sammenlignbare merknader ved offentlig ettersyn. Deres merknader ble kommentert på følgende måte i saksframlegget: «Byplansjefens kommentar: Byggegrensen i gjeldende reguleringsplan åpner for å bygge på hele eiendommen for «redskapshuset». Dette også i et større format enn det som ligger i dagens planforslag som er trukket unna nabo mot nord og brutt opp med krav til 17, 5 meter frisikt mellom to bygg. Hva gjelder trafikk og «forstyrrelser», så forventes ikke mer trafikk enn hva et herberge/hotell ville gitt. Det forventes tvert om mindre «forstyrrelser» som følge av boligformål enn hva et hotell/herberge ville gitt. Innkjøring til parkeringskjeller og parkering er også trukket på sørsiden av bygget som vil være til liten sjenanse for nabo. Statens vegvesen viser også til at trafikksikkerheten vil bli bedre som følge av utbedring av bussholdeplass, fotgjengerovergang m.m.. Det blir også bygget en støyskjerm mot vegen med to meters høyde som skjermer eventuelle øvrige forstyrrelser.» Byplansjefen mener klagen ikke bringer nye momenter i saken, som ikke allerede er vurdert ved kommunens behandling av reguleringsplanen. Det stilles samtidig spørsmål ved om Westergård har klageadgang da de ikke er naboer til planområdet, eller vurderes å bli særlig påvirket av vedtatt reguleringsplan. Klagen er likevel tatt med, så får eventuelt Fylkesmannen gjøre en endelig vurdering av deres klageadgang.

5 Konklusjon: Etter byplansjefen vurdering berører ikke hovedpunktene i de foreliggende klager tematikk som ikke allerede er drøftet i saksmaterialet eller som forelå ved politisk behandling eller momenter som ville påvirket vedtaket. Byplansjefen anbefaler utvalget ikke å ta klagen til følge. Byplansjefen legger saken fram med slikt forslag til V E D T A K : 1. Klager fra Berit og Tor Finn Denstad datert og Ingvild og Øyvind Westgård imøtekommes ikke. Kommunestyrets vedtak datert (sak 57/17) opprettholdes. 2. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Lillehammer, Inger Stubsjøen Byplansjef Sveinung Syversen Saksbehandler