Saksprotokoll. 4. Gjeldende byggegrenser mot vei i de opprinnelige planene legges inn i Småhusplanen.

Transkript

1 Saksprotokoll Utvalg: Utvalg for miljø og plan Møtedato: Sak: 66/15 Resultat: Innstilling vedtatt Arkivsak: 15/ Tittel: Saksprotokoll - Vurdering av hvilke områder som skal inngå i Småhusplanen Utvalg for miljø og plans vedtak Burud (Ap) fremmet forslag om å endre 8 tilbake til rådmannens forslag fra behandlingen i sak 34/15. Votering: Aps forslag fikk 3 stemmer (Ap) og falt. Innstillingen ble enstemmig vedtatt. Etter dette lyder Utvalg for miljø og plans vedtak slik: 1. Område 1, 2 og 4 tas ut av Småhusplanen. For områdene vil tidligere reguleringsplaner gjelde. 2. For område 3 og 5 gjelder Småhusplanen. 3. Det utformes en ny bestemmelse om antall parkeringsplasser som går ut på at det avsettes bebygd areal (BYA) til en garasje på minst 18 m2 til hver boenhet som enebolig og tomannsboliger. I tillegg skal disse boligtypene ha en parkeringsplass pr. boenhet. Dersom eneboligen har en sekundærleilighet, skal det avsettes plass til en parkeringsplass. 4. Gjeldende byggegrenser mot vei i de opprinnelige planene legges inn i Småhusplanen. 5. Arealet som omfattes av «Detaljregulering for Fortettingsområde ved Ormerudveien» tas ut av Småhusplanen. 6. Forslag til Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse sendes til ny 1. gangsbehandling i Utvalg for miljø og plan.

2 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Kristine Klavina Arkiv: L12 Arkivsaksnr.: 15/ Vurdering av hvilke områder som skal inngå i Småhusplanen og andre forhold ved planforslaget Vedlegg: 1) Samlet saksframstilling fra 1. gangsbehandling i Utval for miljø og plan, møte ) Kart over områdene 1 til 4 3) Plankart som ble lagt ut til offentlig ettersyn datert Rådmannens innstilling: 1. Område 1, 2 og 4 tas ut av Småhusplanen. For områdene vil tidligere reguleringsplaner gjelde. 2. For område 3 og 5 gjelder Småhusplanen. 3. Det utformes en ny bestemmelse om antall parkeringsplasser som går ut på at det avsettes bebygd areal (BYA) til en garasje på minst 18 m2 til hver boenhet som enebolig og tomannsboliger. I tillegg skal disse boligtypene ha en parkeringsplass pr. boenhet. Dersom eneboligen har en sekundærleilighet, skal det avsettes plass til en parkeringsplass. 4. Gjeldende byggegrenser mot vei i de opprinnelige planene legges inn i Småhusplanen. 5. Arealet som omfattes av «Detaljregulering for Fortettingsområde ved Ormerudveien» tas ut av Småhusplanen. 6. Forslag til Områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse sendes til ny 1. gangsbehandling i Utvalg for miljø og plan. Bakgrunnen for saken Utvalg for miljø og plan vedtok i møte den følgende: «Småhusplanen skal som hovedregel være gjeldende for alle småhusområder. Det utredes nærmere hvilke områder som skal unntas fra hovedregelen, og på hvilket grunnlag. Forholdet mellom gammel regulering og ny småhusplan må avklares for disse områdene, herunder behovet for eventuell ny regulering. Status fremlegges på første UMP-møte i september.» Rådmannen foreslo til 1. gangs behandling av forslag til områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse at totalt 7 områder/reguleringsplaner som omfattes av eldre reguleringsplan tas ut av Småhusplanen. For disse områdene vil den opprinnelige reguleringsplanen gjelde. Dette betyr at områdene ikke kan utvikles etter føringene i Småhusplanen, men kun etter hva som tillates etter reguleringsbestemmelsene i den opprinnelige reguleringsplanen.

3 Områdene er foreslått tatt ut av Småhusplanen fordi de skiller seg ut fra resten av småhusområdene ved at de består av ulike kvaliteter. Disse kvalitetene kan bli forringet dersom områdene får like rammer som resten av småhusområdene. Gjeldende reguleringsplan for frittliggende småhusbebyggelse datert omfatter størsteparten av villaområdene i den østlige delen av kommunen. Reguleringsbestemmelsene skal være førende for svært mange ulike eiendommer, og har derfor en form som er tilpasset dette. Bestemmelsene er generelle og tar ikke hensyn til enkelte særpreg. Dette prinsippet er videreført i forslaget til revidert reguleringsplan. Det er vanskelig å sikre gode og robuste bestemmelser som skal legge til rette for en generell utvikling av en stor del av kommunen, og samtidig skulle ivareta særegne kvaliteter som er spesielle for enkelte områder eller helheten i viktige områder. Med bakgrunn i dette foreslo rådmannen å ta ut de utvalgte reguleringsplanene/områdene av Småhusplanen. Det dreier seg om følgende områder/reguleringsplaner: - Ingieråsen (planid. 4702) - Del av Vestre Ingieråsen (planid. 4703) - Kolbotnveien mellom Chr. Sindingsvei og Gjersjøen renseanlegg (planid 4711) - Del av Kantorfeltet (planid. 4707) - Del av Mellomåsen gnr. 39, bnr. 14 (planid. 3903) - Del av Kapellveien (planid. 3905) - Myrvolltoppen (planid R432600) Disse planene er gjennomgått nærmere i tråd med vedtak i Utvalg for miljø og plan Områdene og vurdering Område 1 Ingieråsen, Del av Vestre Ingieråsen, Kolbotnveien mellom Chr. Sindingsvei og Gjersjøen renseanlegg Disse tre områdene/reguleringsplanene foreslås sett under ett, da de fysisk henger sammen og det gjelder samme vurdering for områdene. Gjeldende gamle planer for området er fra 1964 og Reguleringen er detaljert. Tomteinndeling, bygningenes plassering, fotavtrykk, takvinkel og volum er avklart i reguleringsbestemmelsene. I tillegg til gamle planer for området gjelder i dag småhusbestemmelsene vedtatt i Stort sett all bebyggelse innenfor dette området ble bygget ut mellom 1965 og 1970, og den tidstypiske 60-tallsbebyggelsen er i relativt liten grad brutt opp eller endret. Tomtestrukturen er i all hovedsak bevart, og områdets helhetlige preg ivaretatt. Det vurderes som et særegent område, og et godt eksempel på større boligområder planlagt under ett i tiårene etter andre verdenskrig. Slike boligområder er i dag sårbare for endringer og fortetting om de skal beholde sitt særpreg. Området har først og fremst verdi som et større kulturmiljø. Over tid, og med ujevne mellomrom, rives eller tydelig endres ett og ett hus / én og én eiendom, slik at miljøet sakte men sikkert fragmenteres og mister verdi. De gjeldende opprinnelige planene for området fra 1960-tallet gir gode forutsetninger for bevaring. I tillegg til det verdifulle bygningsmiljøet, har Ingieråsen et meget verdifullt grøntpreg, med stor grad av naturlig terreng og vegetasjon. De parkmessige kvalitetene gjør området til et viktig rekreasjonsog turområde for beboerne på Kolbotn. Området har en helt tydelig karakter, noe som har betydning for opplevelsen av stedsidentitet og lokal stolthet. Dersom det åpnes for større grad av

4 tomtedelings- og utbyggingsmuligheter, vil disse kvalitetene kunne forringes betydelig. Det er viktig for kommunen å kunne tilby ulike typer bomiljø for å tiltrekke seg ulike typer mennesker. Noen etterspør områder med tydelig særpreg. Bokvalitet er mer enn kun selve boligen. Område 2 Del av Kantorfeltet Området ble regulert i to omganger, nedre del i 1970 og øvre del i Øvre del er regulert til rekkehus på østsiden av veien og eneboliger på vestsiden. Kantorfeltet er unntatt fra dagens Småhusbestemmelser, med unntak av en liten rekke eneboligeiendommer på vestsiden. For eneboligtomtene gjelder i dag, i tillegg til den opprinnelige planen, Småhusbestemmelsene vedtatt i Det er eneboligfeltet, bestående av 7 tomter, som foreslås tatt ut av Småhusplanen. Eiendommene ligger tydelig eksponert fra Ingieråsen, Ingierkollveien og øvre del av Kantorfeltet, og en endring av bygningsmiljøet her vil derfor ha stor betydning for opplevelsen av Kantorfeltet som helhet. Boligfeltet framstår i dag som en helhetlig utbygging av tidstypisk 1970-tallsbebyggelse, med et tydelig konsept for dimensjoner, formspråk, fargebruk og materialbruk. Boligområdet framstår med stor grad av opprinnelighet og må sees på som en helhet, slik det ble da reguleringsplanene ble utarbeidet. Dersom andre bestemmelser (småhusbestemmelsene) skal gjelde for et mindre område, kan det få store konsekvenser for området som helhet. Fylkeskommunen har i e-post av gitt følgende vurdering av feltet. «Kantorfeltet bør etter vår vurdering også tas ut av planen, slik at eksisterende plan gjelder både for rekkehusene og eneboligene som et enhetlig område. Området har unike kvaliteter, med verdi i regional sammenheng. Det kan også vurderes om området har nasjonal verdi.» Område 3 Del av Mellomåsen gnr. 39, bnr. 14 Gjeldende planer for området er både gammel plan fra 1974 og Småhusbestemmelsene fra Området grenser direkte til område 1 og består av store tomter og store grøntdrag. Området har noe av det samme preget som det øvrige Ingieråsen (område 1). Generelt kan man si at naturmiljøet i dette området er av tilnærmet samme verdi som i område 1, men at bygningsmiljøet er mer fragmentert og vurderes i dag som mindre enhetlig. Konsekvensene av å la ny småhusplan gjelde for området vurderes derfor som ikke så negative som for område 1, da område 3 er bygget ut på noe senere tidspunkt og allerede er preget av en del endringer. Område 4 Del av Kapellveien Gjeldende planer for området er både plan fra 1976 og Småhusbestemmelsene fra Området ligger langs jernbanen, og gjelder Kapellveien og Furukollveien. Planen fra 1976 inneholder en bestemmelse som åpner for at det kan tillates innredet lokaler for mindre håndverksbedrifter eller kontorbedrifter. Denne muligheten vil opphøre ved ny småhusplan. På noen av eiendommene er det i dag innredet mindre håndverksbedrifter og kontorbedrifter. Dette vil komme i strid med formålet i den nye småhusplanen, dersom den skal gjelde for området. Mange av tomtene har støyutfordringer fra jernbanen og anses ikke som godt egnede eiendommer til boligformål. Det vurderes derfor som hensiktsmessig å opprettholde denne muligheten for å kunne innrede lokaler for mindre håndverksbedrifter og kontorbedrifter. Derfor foreslås det å la den opprinnelige planen for området gjelde. Område 5 Myrvolltoppen Området ligger på Myrvoll og omfatter deler av Bjørnemyrveien og Brattåsveien. Den opprinnelige planen er fra 1999, og består av en del spesialbestemmelser. Disse bestemmelsene omfatter forhold

5 som områder for vegetasjonsbevaring, takform, møneretning og takvinkel, atkomst og generelt estetikk. Sammen med Myrvollplanen ble også de daværende «normalbestemmelsene» for kommunen gjort gjeldende. Området er i dag ferdig utbygd, og fremstår som et variert småhusområde uten noe spesiell enhetlig preg. I stor grad er byggegrensen til de vegetasjonsbevarende områdene overholdt, og dersom Myrvolltoppen blir omfattet av den nye småhusplanen, vil det bli tillatt å bygge i disse vegetasjonsområdene. På den annen side har den nye småhusplanen bestemmelser om mest mulig bevaring av terreng og vegetasjon som til dels kan oppveie for spesialbestemmelsene. Dersom den nye småhusplanen blir gjort gjeldende for Myrvolltoppen vil dette ikke få negative konsekvenser for utnyttelsen av eiendommene. Anbefaling og konsekvenser ved å ta ut områder av Småhusplanen Område 1 og 2 (Ingieråsen, del av vestre Ingieråsen og del av Kantorfeltet) Rådmannen anbefaler at område 1 og 2 tas ut av Småhusplanen. For områdene vil reguleringsplaner vedtatt på og 1970-tallet gjelde. Reguleringsplanene gir gode forutsetninger for bevaring av viktige kvaliteter i områdene. Rådmannen har som et annet alternativ vurdert om det ville være hensiktsmessig å skille disse områdene ut som egne felt, og utarbeide egne reguleringsbestemmelser som kan gjelde i tillegg til de generelle småhusbestemmelsene. Det kreves en mer grundig prosess for å kunne fastsette rammene for mulige endringer, sikre gode og samtidig fleksible bestemmelser som sikrer god nok ivaretakelse av kulturmiljøet rundt. Rådmannen ser at dette ville vært et omfattende og tidskrevende arbeid å ta for seg innen den fastsatte fremdriften for planen. Småhusplanen skal dessuten være en generell plan for villaområdene den omfatter. Det har ikke vært tanken at den skal inneholde særskilte bestemmelser for enkelte områder. Dersom det i fremtiden ønskes en utvikling av områdene bør det gjøres ved utarbeidelse av en samlet enhetlig plan der områdene vurderes ut fra et kulturminneperspektiv. Det er rådmannens vurdering at pr i dag ikke er behov for å foreta en ny regulering. Ved å ta ut områdene av Småhusplanen vil de få de opprinnelige reguleringsplaner vedtatt på tallet å rette seg etter, da den eksisterende planen for frittliggende småhusbebyggelse må oppheves på det tidspunktet ny Småhusplan vedtas. Konsekvensene vil være at områdene vil måtte forholde seg til de rammene for utvikling de opprinnelige reguleringsplanene tillater, altså slik det var i perioden fram til I de opprinnelige reguleringsplanene går det klart frem at en har hatt klare ønsker om å ivareta strøkets karakter, og hindre utbygging av tomannsboliger. Ved å la de opprinnelige reguleringsplanene gjelde vil det naturlig medføre noen begrensninger for utvikling av områdene sammenlignet med resten av småhusområdene i kommunen. Men gjennom å ta ut områdene vil man ivareta et unikt natur-, kultur- og boligmiljø for fremtiden og å hindre en forringelse av strøkskarakteren som kan bli tilfellet gjennom den utbygging som småhusplanen legger opp til. En annen konsekvens er at det vil bli færre nye boliger i områdene. Samtidig vil det tillates en fortetting og vekst i resten av småhusområdene. Det er viktig å nevne at Kolbotns primære boligbehov løses ved helhetlige reguleringsplaner av definerte fortettingsområder. Område 4 (del av Kappelveien)

6 Rådmannen anbefaler at område 4 tas ut av småhusplanen. For området vil den opprinnelige reguleringsplan vedtatt i 1976 gjelde. Konsekvenser av å ta området ut av småhusplanen anses som lite da den opprinnelige planen allerede åpner for utvikling av de gjeldende eiendommene i tråd med resten av området. Eiendommene kan bebygges med eneboliger og tomannsboliger, de kan deles, u-grad på 0,15, to fulle etasjer og garasjer på inntil 36 m2. Område 3 og 5 (del av Mellomåsen og Myrvolltoppen) Rådmannen anbefaler at for område 3 og 5 gjelder Småhusplanen. Gamle planer for områdene oppheves. Andre forhold ved planforslaget Vedtatte endringer Rådmannen har sett behov for å se nærmere på vedtatte endringer. Det gjelder følgende punkter vedtatt i Utvalg for miljø og plan på møte den : Tredje setning endres slik: Det skal opparbeides to parkeringsplasser på egen grunn. Disse regnes ikke med i BYA. Etter endringen av tredje ledd lyder 11 som følger: «Det skal avsettes minst 18m² BYA til garasje/carport for hver boenhet. Garasje kan integreres i boligen. Det skal opparbeides to parkeringsplasser på egen grunn. Disse regnes ikke med i BYA. Parkeringsplass skal være ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.» Rådmannen har vurdert endringen opp mot lovverket, og ser at TEK10, 5-7 sier om parkeringsareal og utnyttelse, at Søknad om tiltak skal vise hvordan parkeringen løses. Parkeringsareal går inn i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting. Antall plasser og parkeringsløsning som medregnes skal være i samsvar med gjeldende reguleringsplan og/eller kommuneplanbestemmelser. I veileder til grad av utnytting fremgår det at kommunen ikke kan fastsette andre beregningsmåter enn de som er definert i TEK10 kapittel 5. Rådmannen tolker det slik at vi ikke kan lage en bestemmelse slik den ble vedtatt i UMP om at det skal opparbeides flere parkeringsplasser på tomten, men at noen av dem ikke skal medregnes i bebygd areal. Det betyr at småhusplanens bestemmelse om antall parkeringsplasser må medregnes i BYA (bebygd areal). Slik forslaget er utformet, vil det bli enda mer areal på boligeiendommene som skal avsettes til parkering enn det som er i gjeldende småhusbestemmelser. Gjeldende småhusbestemmelser har krav om at det avsettes minst 36 m2 BYA til fremtidig garasje uavhengig av om det er en enebolig eller en tomannsbolig. Endringen betyr at det kun er eneboligtomtene som får noe mer areal å rutte med. Tomannsboligtomtene får vesentlig mindre areal til bolig, da garasjer og parkeringsareal tar mer av tilgjengelig BYA. På bakgrunn av disse opplysningene vil rådmannen foreslå at det avsettes bebygd areal (BYA) til en garasje på minst 18 m2 til hver boenhet som enebolig og tomannsboliger. I tillegg skal disse boligtypene ha en parkeringsplass pr. boenhet. Dersom eneboligen har en sekundærleilighet, skal det avsettes plass til en parkeringsplass. Tabell parkeringsarealer: Enebolig Tillegg for Tomannsbolig

7 sekundærleilighet Garasje 18 m Parkeringsplass 15 m2 Totalt parkeringsareal m2 15 m2 66 m2 Gjeldende småhusbestemmelser 36 m2 1 p-plass som ikke medregnes i BYA 36 m Erstattes med: Gjeldende beregningsmåte for utnyttelsesgrad opprettholdes. Rådmannen foreslo å sette en fast utnyttingsgrad, bebygd areal (BYA), samt maksimal møne- og gesimshøyde for alle eiendommer. Rådmannen mente at det ville være en viktig forenkling av eksisterende formel for beregning av grad av utnytting, da denne er krevende å forstå på egenhånd uten rådgiving fra kommunen. UMP ønsket å opprettholde beregningsmåten med en differensiert utnytting av eiendommene som forholdet mellom gesims- og mønehøyder og BYA. Samtidig ønsket UMP at tabellen med maksimale høyder i 9 i rådmannens forslag skulle bli stående. For at dette skal gi en mening for andre taktyper enn saltak, må det utarbeides nye grafer og legges inn i reguleringsbestemmelsene for både pulttak og flate tak. Byggegrenser mot vei I forbindelse med 1. gangsbehandling av Småhusplanen er ikke byggegrenser mot vei lagt inn i planen. Det betyr at byggegrenser mot offentlig vei i kommuneplanen blir gjeldende for alle eiendommene i Småhusplanen. Kommuneplanens 5.1. har følgende byggegrenser: - E18 (stamvei) 100 m. - E6 (stamvei), fylkesvei m. - øvrige fylkesveier - 20 m. - kommunal vei, fortau, gangvei og sykkelvei - 15 m Rådmannen har sett nærmere på konsekvensen av at Småhusplanen ikke har byggegrenser og gått igjennom alle gjeldende reguleringsplaner innenfor Småhusplanen. De fleste planene har byggegrense mot vei mindre enn 15 m. I de fleste planene er byggegrensen 8m, 10m eller 12.5 m. Da bebyggelsen i stor grad er oppført nærmere vei enn byggegrensene i kommuneplanen tillater ser Rådmannen at det ved oppføring av boliger langs offentlig vei, vil kreve dispensasjon fra kommuneplanens avstandsbestemmelse. Dette fordi eksisterende bebyggelse langs offentlig vei følger i stor grad byggegrensen i de opprinnelige planene. Det ville være naturlig at utbyggere vil følge opp den dominerende bebyggelsesstrukturen (plassering i forhold til vei) ved fortetting på eiendommene. Det ville være uheldig å legge opp til dispensasjoner fra ny plan. Dette vil videre kreve ekstra tid og ressursbruk både for utbygger og administrasjonen i saksbehandlingen.

8 Alternativt vil ny bebyggelse måtte plasseres lengre fra veien enn nabobebyggelsen, noe som fører til at plasseringen langs vei ikke blir enhetlig, og nærområdet vil kunne oppleves som lite sammenhengende. Gjeldende byggegrenser i de opprinnelige planene bør opprettholdes og tas inn i Småhusplanen. Bebyggelsesstruktur langs vei vil dermed bli opprettholdt også når nye boliger oppføres. Dette bidrar til at områdenes visuelle preg videreføres. For de områdene der gamle planer ikke har byggegrenser vil kommuneplanens avstandsbestemmelse mot vei bli gjeldende. Dersom det skal fastlegges nye byggegrenser må det legges ned arbeid i å analysere de enkelte områdene som planen omfatter, og vurdere om ny bebyggelse skal videreføre eksisterende bebyggelsesstruktur eller om avstand til vei kan øke eller bli mindre. Rådmannen mener imidlertid det ikke er behov for en slik analyse ettersom resultatet trolig blir at byggegrensene i opprinnelige planer videreføres. Forettingsområdet ved Ormerudveien Rådmannen er blitt gjort oppmerksom på at den nye Småhusplanen inkluderer området som omfattes av forslaget til detaljregulering for Fortettingsområde ved Ormerudveien. Dette anses som en feil og området må tas ut av Småhusplanen. Nytt offentlig ettersyn Nye beregningsmetoder for utnyttelsesgrad (grafer) må legges inn i reguleringsbestemmelsene. Byggegrenser mot vei må legges inn i Småhusplanen. Det er behov for endring av plangrensen slik som å ta ut av småhusplanen arealet som omfattes av «Detaljregulering for Fortettingsområde ved Ormerudveien». Rådmannen vurderer at dette utløser et behov for nytt offentlig ettersyn slik at alle berørte parter har mulighet til uttale seg til justeringer. Forslag til detaljregulering foreslås sendt til ny 1. gangbehandling i Utvalg for miljø og plan. Espen Dag Rydland kommunalsjef Anne Holten seksjonsleder

9