ARENDAL KOMMUNE PLANBESTEMMELSER FOR INDRE KITTELSBUKT

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE PLANBESTEMMELSER FOR INDRE KITTELSBUKT Arkivsak: 07/374 Arkivkode: 2013r9 Vedtatt i Arendal bystyre: , sak 90/08 Tilhørende plankartets utarbeidingsdato: Plankartet er sist revidert: Mindre endring av bestemmelser vedtatt av Planutvalget: , sak 0067/09 Kort beskrivelse: Tilrettelegge for utbyggingstrinn som er realistisk å gjennomføre. Mindre endring av kart og bestemmelser, vedtatt av kommuneplanutvalget , PS 13/207 Kort beskrivelse: Mindre endring av del av byggeområde B1. INDRE KITTELSBUKT, ARENDAL KOMMUNE, SENTRUM VEST Gnr.502 Bnr. 9,10, 16, 19, 481, 903, 945 med flere. 1 GENERELT Det regulerte området er vist på plankart merket tegn nr A-01 og datert Planen erstatter del av reguleringsplan for Kittelsbukt - Ormvika vedtatt , del av reguleringsplan for Tyholmen vedtatt og del av reguleringsplan for Sandenområdet sist vedtatt Planen regulerer inn under del av reguleringsplan for Strømsbuveien, Høyveien sør og Skibberhei vedtatt FORMÅL Området reguleres til: Byggeområde, kontor Byggeområde, bolig / forretning / kontor / bevertning / håndverk og kultur (B/F/K/Bev/H og Kul) Offentlig trafikkområde, kjørevei (OK) Offentlig trafikkområde, parkering (P-PL) Offentlig trafikkområde, gang- / sykkelvei (G/S) Offentlig trafikkområde, annet veiareal (AV) Offentlig trafikkområde, småbåtsanlegg (SBL) Offentlig trafikkområde, småbåtshavn (SBS) Offentlig trafikkområde i sjø

2 Offentlig friområde, park (PARK) Offentlig friområde, turvei Offentlig friområde, småbåtshavn (SBH) Spesialområde, bevaring av bygninger og anlegg bolig (SB B) Spesialområde, bevaring av bygninger og anlegg - bolig / kontor (SB B/K) Spesialområde, bevaring av anlegg gang-/sykkelvei (SB G/S) Spesialområde, bevaring av anlegg - annet veiareal (SB AV) Spesialområde, privat småbåtsanlegg (SBSL) Spesialområde, privat småbåthavn Fellesområde, felles parkeringsanlegg (FP) Mindre endring av del av byggeområde B1 m.m nye formål og formålsbenevnelser jf. pbl av 2008, 12-5 og 12-6: - Bebyggelse og anlegg, (Pbl. 12-5, ledd nr. 1).kontor B1-A. Annen særskilt angitt bebyggelse og eiendom privat småbåtanlegg (SPS1). Angitt bebyggelse og anleggsformål kombinert med andre angitte hovedformål bolig/kjøreveg, (BK) -Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (Pbl. 12-5, ledd nr. 2),.kjøreveg, offentlig (o_k). Grønnstruktur (Pbl. 12-5, ledd nr. 3). turveg, offentlig (o_turvei) - Bevaringssone (Pbl. 12-6).bevaring av kulturmiljø (H570_1) 3 FELLESBESTEMMELSER 3.1 Areal i fjell eller under terreng skal ikke medregnes i bebygd area, BYA og kan ligge utenfor viste byggegrenser. Parkeringsplasser på terreng skal medregnes i bebygd areal, BYA, med 15 m2 pr. plass. 3.2 Bebyggelsen innenfor byggeområdene skal ved gulvplan under kote + 2,4 ha en vanntett terskel på minimum kote + 2,4 eller utformes med teknisk standard som del av utvendig areal for å motstå eventuelt vanninnsig. 3.3 Det skal utarbeides en designhåndbok for de offentlige og private utearealer innenfor planområdet, med unntak av arealene innenfor spesialområde bevaring av bygg og anlegg og Vesterveien. Designhåndboken skal godkjennes av det faste utvalg for plansaker i kommunen. Designhåndboken skal sikre en helhetlig standard for møblering, belegg, beplantning,

3 belysning etc. innenfor området. Designhåndboken skal vise intensjoner og målsetning for området, vise designprinsipper for beplantning, belegningsstein, belysning osv. og vise konkrete løsninger for materialbruk, typer møblering, belysning og lignende. Arealene skal utformes etter prinsippet om universell utforming. Hver enkelt utomhusplan innenfor området skal følge retningslinjene gitt i designhåndboken for Kittelsbukt. 3.4 Det skal innpasses transformatorstasjoner i forhold til gjeldende behov innenfor planområdet. 3.5 Det skal innpasses pumpestasjoner og annet VA-anlegg i forhold til gjeldende behov innenfor planområdet. 3.6 Flomvei skal sikres fra Vesterveien over regulert trafikkområde; kjørevei, annet veiareal, gang- og sykkelvei, parkeringsanlegg og offentlig friområde; park i henhold til reguleringsplanen merket A-01, datert Det stilles ikke krav til parkeringsdekning for byggeområdene B1 og B2. Parkering for byggeområdene B1 og B2 skal løses ved å benytte eksisterende parkeringsplasser i Arendal sentrum, og felles parkeringsanlegg FP når det blir bygget. 4 BYGGEOMRÅDE FOR KONTOR 4.1 Utnyttelse Bebyggelsen skal oppføres innenfor de på planens viste byggegrenser og byggehøyder. Bebygd areal skal ikke overstige BYA = m2 for byggeområdet for kontor. Deler av byggeområdet ligger på vertikalnivå 3, over terreng. Det tillates punktbelastning ned på underliggende reguleringsformål som offentlig friområde; turvei, offentlig trafikkområde; småbåtsanlegg og spesia lområde; privat småbåtsanlegg. Konstruktiv understøttelser skal ikkestå i veien for ferdsel og bruk av disse områdene. Innenfor byggeområdet for kontor, skal det tilrettelegges for et område i sjø på minst 70 m2 som skal forbindes med sjøen utenfor under en eller flere bruer. 4.2 Høyder Maks gesimshøyde og mønehøyde er vist på plankart og beskrevet ved ulike soner. Sone O: Maks gesimskote = maks mønehøyde, kote + 6,5 Sone I: Maks gesimskote = maks mønehøyde, kote + 8,0 Sone I-A i område B1-A: Maks gesimskote = maks mønehøyde, kote +11,0 Sone II: Maks gesimskote, kote + 14,5 og maks mønehøyde, kote + 15,5

4 Sone III: Maks gesimskote, kote + 14,5 og maks mønehøyde, kote 18,0 Terrasser tillates etablert på tak. Det tillates oppbygg for rekkverk over maks gesimshøyde til takterrasser. Det tillates mindre oppbygg for tekniske anlegg, trapp og heis innenfor sone III med inntil 4,5 m over maks gesimskote. Oppbygg for tekniske anlegg, trapp og heis skal ligge minst 1,2 m inn fra gesimskant. Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlete arkitektoniske uttrykk. I byggeområdet over offentlig kjørevei skal fri høyde under ny bebyggelse være minimum 4,5 m. I byggeområdet over offentlig friområde; turvei, offentlig trafikkområde; småbåtsanlegg og spesialområde; privat småbåtsanlegg skal fri høyde under ny bebyggelse være minimum 3,0 m. 4.3 Utforming Bebyggelsen skal ha en hovedstruktur i klare volumer på tvers av terrenget. Det tillates en sekundær sammenbindende bebyggelse langs Kittelsbuktveien, som skal ha en lavere høyde enn hovedbebyggelsen og som over terreng skal utformes med en lett karakter. Det skal ved minst to felt mellom tverrbebyggelsen sikres utsyn fra Kittelsbuktveien. 4.4 Utomhusanlegg Utomhusplan for den ubebygde delen av området skal vise avkjørsel, eksisterende og fremtidig terreng, gangatkomst, parkering (bil og sykkel), evt. varelevering, beplantning, belysning og renovasjon. Før brukstillatelse gis skal arbeid i henhold til godkjent utomhusplan være utført og ferdigstilt. 5 BYGGEOMRÅDE FOR BOLIG, FORRETNING, KONTOR, BEVERTNING, HÅNDVERK OG KULTUR. 5.1 Utnyttelse Bebyggelsen skal oppføres innenfor de på planens viste byggegrenser og byggehøyder. Bebygd areal skal ikke overstige BYA = 750 m2. Innenfor området skal det tilrettelegges for et område i sjø på minst 70 m2 som skal forbindesmed sjøen utenfor under bru. 5.2 Høyder Maks gesimshøyde på hovedtak er kote + 8,5 m.o.h. og maks mønehøyde er kote + 11,5 m.o.h. Terrasser tillates etablert på tak. Det tillates oppløft og arker på inntil 50 % av hver enkelt takflate. Takene skal vurderes som del av byens taklandskap og behandles som en del av tiltakets samlete arkitektoniske uttrykk. 5.3 Utforming Bebyggelsen skal ha saltak og harmonere i form med eksisterende trehusbebyggelse i Kittelsbukt.

5 5.4 Utomhusanlegg Utomhusplan for den ubebygde delen av området skal vise avkjørsel, eksisterende og fremtidig terreng, gangatkomst, parkering (bil og sykkel), evt. varelevering, beplantning, belysning og renovasjon. Før brukstillatelse gis skal arbeid i henhold til godkjent utomhusplan være utført. 6 ANGITT BEBYGGELSE OG ANLEGGSFORMÅL KOMBINERT MED ANDRE ANGITTE HOVEDFORMÅL BOLIG/KJØREVEG, BK, (Pbl. av , ledd nr. 1) 6.1 Det tillates tilrettelagt for vendehammer innenfor området. 6.2 For boligformålet gjelder bestemmelsene i 7. 7 SPESIALOMRÅDE, BEVARING AV BYGG OG ANLEGG 7.1 Formål Formålet med spesialområde for bevaring av bygg og anlegg er å bevare et helhetlig bevaringsverdig bygningsmiljø, der byggenes proporsjoner, form og materialer opprettholdes. Opprinnelige materialer og bygningsdeler skal bevares eller brukes på nytt. 7.2 Utnyttelse Bebyggelsen skal oppføres innenfor de på planens viste byggegrenser og byggehøyder. Utnyttelsen innenfor området skal ikke overstige % BYA = 70 %. 7.3 Vedlikehold, reparasjon, tilbygg og påbygg av bevaringsverdig bebyggelse. Ved utbedringer og reparasjon skal opprinnelige materialer og bygningsdeler ikke skiftes ut, men istandsettes. Ved tilbygg og påbygg skal bygningens arkitektur, bygningsmiljøets særpreg og tradisjon tilpasses på en god måte. Bygningenes eksteriør med hensyn til proporsjoner, form og materialbruk skal opprettholdes. Bygningens arkitektoniske stil og karakter skal opprettholdes eller tilbakeføres. Kontraster ved detaljering kan godkjennes for nye bygningselementer, det stilles da store krav til arkitektonisk kvalitet. Hovedtak skal utføres som saltak. Det tillates oppbygg som arker og oppløft. Disse skal ikke dominere takflatene. Inn mot terrenget kan større formvariasjon tillates. Brent tegl skal benyttes på tak. Kun ved klare sekundære takflater kan taktekking av papp eller metall benyttes.synlige grunnmurer skal bygges av naturstein. Alle vinduer og dører som skiftes ut skal utføres i tre. Vinduer skal være tradisjonelt sideeller topphengslet med evt. glass i faste, gjennomgående sprosser. Eksisterende murer i betong eller pusset betong kan repareres. Teglmurer som opprinnelige

6 har vært uten utvendig puss skal ikke pusses eller males. Murer av naturstein skal beholde sitt opprinnelige utseende. 7.4 Ny bebyggelse i bevaringsområde Ny bebyggelse kan godkjennes innenfor planområdet under forutsetning av at områdets miljø og verneverdi ikke reduseres. Nybygg skal plasseres innenfor viste byggegrenser og i størrelse, proporsjoner, form og materialbruk harmonere med den bevaringsverdige bebyggelsen i området. Nye uthus og garasjer skal ha en utforming og materialbruk som underordner seg hovedbebyggelsen. Transformatorer og andre tekniske installasjoner skal innpasses i bygg som underordner seg den arkitektoniske helheten i området eller legges inn i terrenget og plasseres og utformes så diskré som mulig. 7.5 Utomhusanlegg Bebyggelsens utemiljø og karakter skal videreføres. Terrenginngrep kan tillates hvis disse utformes diskré, med stedegne elementer, materialbruk og beplantning. Store terrenginngrep tillates kun der disse kan erstattes med byggverk som gir stedstilpasset bruk og utforming. Terrengmurer skal utføres i naturstein og gjerder skal utformes som smijernsrekkverk eller stakittgjerde. Utvendige oppholdsplasser skal i hovedsak ligge på terreng. 8 BEVARINGSSONE BEVARING AV KULTURMILJØ, H570_1 (Pbl. av ) Det tillates tilrettelagt for vendehammer innenfor området. Utover dette gjelder bestemmelsene i 7. 9 OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDE, KJØREVEI Ved Kittelsbuktveien vest for avkjørsel til parkeringsanlegg i fjell skal eksisterende trase i størst mulig grad bevares. Videre utforming av denne veistrekningen skal prioriteres for fotgjengere og syklister. 10 OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDE, PARKERING (P-PL 2) Langs Kittelsbuktveien skal det plantes en trerekke med høytstammede trær. Kantsteinsparkering skal ordnes i lommer med 2 parkeringsplasser mellom trærne. 11 OFFENTLIG FRIOMRÅDE, TURVEI GRØNNSTRUKTUR TURVEI Grøntanlegg skal sikres langs turvei. Lengst vest skal det tilrettelegges for at mindre båter har tilgang til sjøområdet på innsiden av regulert turvei enten under bru eller ved en vippeanordning.

7 12 OFFENTLIG FRIOMRÅDE, PARK (PARK 1 og PARK 2) Området skal utformes med vekt på opphold for barn og voksne. Det skal legges vekt på beplantning og grøntareal.innenfor område Park 1 tillates kjøring til offentlig pumpestasjon. 13 FELLES PARKERINGSANLEGG Felles parkeringsanlegg skal være felles for eiendommene innenfor byggeområde for kontor (B1) og byggeområde for bolig/forretning/kontor/bevertning/håndverk og kultur (B2) merket på plankart datert FORURENSNING Før igangsettingstillatelse gis for områder som bygges ut i sjø skal det være gjennomført miljøundersøkelser av sedimenter i sjøen og det skal utarbeides en tiltaksplan for behandling av de forurensede massene. Tiltaksplanen skal være godkjent av forurensningsmyndighetene. Miljøundersøkelser skal gjennomføres før det gis igangsettingstillatelse for riving av eksisterende murbygg og -anlegg innenfor planområdet. 15 REKKEFØLGEBESTEMMELSER 15.1 Før det enkelte bygg tas i bruk innenfor byggeområdene for kontor (B1) og for bolig / forretning / kontor / bevertning / håndverk og kultur (B2) skal: - Offentlig friområde, turvei og grønnstuktur turvei (jf. pbl av 2008) være opparbeidet utenfor det enkelte byggeområde Før nye bygg tas i bruk innenfor byggeområde for kontor (B1), og forutsatt at felles parkeringsanlegg FP ikke blir bygget, skal: -Kittelsbuktveien midlertidig breddeutvides fra innsnevringen av eksisterende vei foran Kittelsbuktveien 2 og fram til eksisterende nedkjøring foran Kittelsbuktveien 1. Veien i det aktuelle området skal ha en veibredde på 5 meter. -Eksisterende parkeringsplasser langs indre del av Kittelsbuktveien fjernes. -Vendehammer etableres innenfor annet kombinert formål; bolig/vegformål. Vendehammeren skal minimum opprettholdes frem til vendehammer ved innkjøring til felles parkeringsanlegg FP er etablert Før brukstillatelse gis innenfor byggeområde for kontor, skal det sikres rett til allmenn ferdsel langs privat gangforbindelse som vist på plankart Før igangsettingstillatelse gis for det enkelte prosjekt innenfor planområdet, med unntak av spesialområde, bevaring av bygg og anlegg, og Vesterveien, skal det foreligge en godkjent utomhusplan for tomten.

8 15.5 Offentlig trafikkområde; kjørevei med rekkefølgebestemmelser, OK1, benyttes til parkering inntil parkeringsanlegg i fjell under Tyholmen er etablert. Det vil da ikke være mulig å parkere innenfor området OK Før felles parkeringsanlegg, FP, tas i bruk skal: - Kittelsbuktveien med offentlig kjørevei, offentlig trafikkområde - parkering (P-pl 2) og gang- og sykkelvei innenfor planområdet, samt nytt kryss mot Vesterveien, være ferdigstilt. Arendal, Barbro Olsen saksbehandler