Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall

Transkript

1 Saksnr.: 15/4055 Planid: Vedtatt i kommunestyret: Revidert i tråd med kommunestyrets vedtak Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall Gnr. 7 bnr. 3 mfl.

2 PLANBESTEMMELSER TIL OMRÅDEREGULERING FOR ODDEVALL, GNR. 7 BNR. 3 MFL. Planbestemmelsene er utfyllende i forhold til kommuneplanens bestemmelser, plan- og bygningsloven og andre gjeldende lovverk, retningslinjer mv. som forvaltes av andre myndigheter. Om ikke annet er spesifikt angitt, gjelder kommuneplanens og eventuelle andre overordnede planers bestemmelser for hele området. 1 Hensikt Planen legger til rette for at området kan utvikles med boligbebyggelse og barnehage med tilhørende lekeplasser, uteoppholdsarealer og infrastruktur, i nær tilknytning til Spikkestad stasjon. Området skal ha store, solrike og gode uterom, og gode og trafikksikre forbindelser for gående og syklende. Planen skal bidra til å fornye og utvikle fremtidige Spikkestad, hvor mennesker og miljø står i fokus. Ved planlegging og opparbeidelse av alle områder innenfor planområdet, skal det legges vekt på løsninger som er preget av helhetlig miljø- og ressurstenkning. Planen skal sikre åpne og trygge flomveier. Det skal brukes sunne, miljøriktige og energisparende konstruksjoner og materialer. 2 Arealformål og hensynssoner (pbl nr. 1) I planen er det regulert områder for følgende formål: Bebyggelse og anlegg boligbebyggelse (B) konsentrert småhusbebyggelse (BKS) avløpsanlegg (BAV) kombinert bolig og tjenesteyting (BKB) Samferdsel og teknisk infrastruktur kjøreveg (o_skv og f_skv) fortau (o_sf og f_sf) gang- og sykkelveg (o_sgs) annen veggrunn tekniske anlegg (o_svt) annen veggrunn grøntareal (o_svg og f_svg) Grønnstruktur friområde (o_gf) naturområde (f_gn) vegetasjonsskjerm (GV) turveg (f_gt) Hensynssoner flomfare (H320) Bestemmelsesområder kantstopp for buss (#2 og 3) tilpasning til eksisterende bebyggelse (#1 og 4) adkomst til B5 (# 5) REKKEFØLGEBESTEMMELSER OG VILKÅR FOR TILTAK 3 Plankrav (pbl nr. 11) 3.1 Krav om detaljregulering Bygge- og anleggstiltak kan ikke skje før området inngår i en godkjent detaljregulering. Tiltak for samferdselsanlegg for og i tilknytning til o_skv2 og 4 samt f_skv3 og 5, kan ikke skje før området inngår i en godkjent detaljregulering. Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 2/13

3 Tiltak i områder avsatt til grønnstrukturformål, kan ikke skje før området inngår i en godkjent detaljregulering. For alle byggeområdene gjelder at omkringliggende veganlegg, og del av annet veganlegg som skal sikre kjøreadkomst frem til området, skal inkluderes, såfremt dette ikke allerede er ferdig regulert i denne planen, jf. 41 eller er regulert i en annen ny detaljregulering. 3.2 Unntak fra plankrav For eksisterende bebyggelse innenfor B3-5 og BKS1 er tiltak etter pbl unntatt fra krav om detaljregulering, dersom tiltaket er i tråd med bestemmelsene for boligkategori B1a i kommuneplanen for Røyken Etablering av vann- og avløpsanlegg i Selbos vei er unntatt fra krav om detaljregulering dersom tiltaket er i tråd med godkjent va-rammeplan. 4 Før detaljregulering (pbl nr. 10) 4.1 Felt B5 Før detaljregulering av felt B5 må det gjennomføres prosjekteringsarbeid i forhold til etablering av ny adkomst vei. Adkomstveien skal etableres i tråd med kommunens vei og gatenormal. 4.2 Felt BKB1 Før detaljregulering av BKB1 må det være vedtatt om det skal etableres barnehage innenfor området. Antall avdelinger skal også være avklart. 5 Før rammetillatelse (pbl nr. 10, 12 og 13) Før det kan gis rammetillatelse, skal: avtale om eller jordskifte med fordeling av arealverdier og kostnader ved fellestiltak være inngått/gjennomført alle arealer innenfor det aktuelle utbyggingsområdet være sikret rett til erverv/bruk teknisk plan for private og kommunale veganlegg inkludert belysning, samt vann, avløp og overvann foreligge returperioden for overvann være avklart plan for plassering av renovasjonsløsning foreligge plan for bygge- og anleggsfasen foreligge plan for underjordisk parkeringsanlegg for det aktuelle tiltaket foreligge støyfaglig utredning foreligge plan for omlegging av trasé for bekkeløpet inkludert fangdam foreligge skjøtselsplan for bekk og overvannsløsning foreligge geoteknisk prosjektering og plan for erosjonssikring foreligge plan for å sikre matjordlaget, samt forhindre spredning av fremmede arter og planteskadegjørere foreligge tilstrekkelig brannvannskapasitet dokumenteres tilstrekkelig kapasitet på renseanlegg dokumenteres For områdene B3-5 og BKS1 gjelder kravene bare dersom områdene blir detaljregulert. Før det kan gis rammetillatelse til tiltak som kan få konsekvenser for jernbanen, skal Bane NOR godkjenne byggeplanene. 6 Før igangsettingstillatelse (pbl nr. 10 og 12) Før det kan gis igangsettingstillatelse til bebyggelse og anlegg, skal det foreligge dokumentasjon på at matjordlaget er flyttet til andre dyrkbare eller dyrkede arealer Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 3/13

4 For områdene B3-5 og BKS1 gjelder kravet bare dersom områdene blir detaljregulert. 7 Før ferdigattest (pbl nr. 10 og 12) 7.1 Generelt Før det kan gis ferdigattest, skal: o_bav1 være etablert o_sgs1-2 være opparbeidet o_sf6, 8 og 9 være opparbeidet o_svg1 og 12 være opparbeidet o_svt1-5, 12-14, og være opparbeidet #2 og 3 være opparbeidet (kantstopp for buss) f_gn1 og 2 være opparbeidet GV1 være opparbeidet jf. 53 ny trasé for bekkeløpet være opparbeidet, jf. 53 lekeareal innenfor det aktuelle delfeltet være opparbeidet uteareal innenfor det aktuelle delfeltet være opparbeidet støyskjerming på utsatte fasader og øvrig støyreduserende tiltak være opparbeidet flomvei under jernbanen være etablert, eller være sikret etablert vann- og avløpsledninger under jernbanen være etablert og tilkoblet ringsystem eller være sikret etablert det være sikret trygg kryssing av Spikkestadveien med etablering av nytt gangfelt ved avkjøring o_skv2. o_sgs3 være opparbeidet eller sikret opparbeidet For områdene B3-5 og BKS1 gjelder kravene bare dersom områdene blir detaljregulert. 7.2 B1 og 2 Før det kan gis ferdigattest for B1 og 2, skal: ny adkomst til BKS1 være opparbeidet o_skv2 og f_skv5 være opparbeidet o_sf1-2 samt f_sf3 og 5 være opparbeidet o_svg2-4, 8 og 11 samt f_svg7 være opparbeidet f_gt2 være opparbeidet 7.3 B3 og 4 Før det kan gis ferdigattest for B3 og 4, skal: ny adkomst til BKS1 være opparbeidet o_skv2 og f_skv3 være opparbeidet o_sf1-2 og f_sf7 være opparbeidet o_svg2-4, 8 og 11 samt f_svg9-10 være opparbeidet f_gt1 være opparbeidet Kravene gjelder bare dersom området blir detaljregulert. 7.4 BKB1 Før det kan gis ferdigattest for BKB1, skal: ny adkomst til området være opparbeidet o_skv2 og f_skv3 og 5 være opparbeidet o_sf1-2 samt f_sf3, 5 og 7 være opparbeidet o_svg2-4, 8 og 11 samt f_svg7, 9 og 10 være opparbeidet f_gt2 være opparbeidet FELLESBESTEMMELSER Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 4/13

5 8 Støy (pbl nr. 3 og 12) Innenfor planområdet gjelder grenseverdiene i retningslinjen for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2016) eller senere retningslinje som erstatter denne og veileder M-128, eller senere revisjoner av denne. Ved etablering av nye støyfølsomme bruksformål og nye støykilder, skal grenseverdiene i tabell 3 i T-1442 ivaretas. Krav til støyforhold kan fravikes innenfor området under forutsetning av at boenhetene har en stille side, samt at flertallet av rom for støyfølsomt bruk, inkludert alle soverom, skal ha vindu i fasade med støyforhold i tråd med grenseverdiene. Ved detaljregulering og ved gjennomføring av tiltak skal det utarbeides en støyfaglig utredning. Utredningen skal inneholde dokumentasjon på at grenseverdiene for støy overholdes, samt beskrive nødvendige støyreduserende tiltak. Dette inkluderer også terminalstøy fra Spikkestad stasjon. 9 Sol og skygge (pbl nr. 11 og 12) Ved detaljregulering og ved gjennomføring av tiltak skal det utarbeides sol- og skyggediagrammer. Minimum 50 % av uteoppholdsarealer på bakken skal ha direkte sollys minst 3 timer mellom kl. 12 og 18 ved vår- og høstjevndøgn. 10 Geotekniske undersøkelser (pbl nr. 1 og 12) Ved detaljregulering og ved gjennomføring av tiltak skal det dokumenteres sikkerhet mot kvikkleireskred. 11 Miljøprogram (pbl nr. 3, 11 og 12) Ved detaljregulering skal det utarbeides et miljøprogram som definerer konkrete målsetninger for energi og miljø, og som redegjør for hvilke tiltak som må gjennomføres for å nå miljømålene. Ved gjennomføring av tiltak, skal aktuelle temaer i miljøprogrammet ivaretas i en miljøoppfølgingsplan (MOP). 12 Skjøtselsplan (pbl nr. 12) Ved gjennomføring av tiltak skal det utarbeides en skjøtselsplan av fagkyndig biolog. Skjøtselsplanen skal beskrive hvordan vegetasjon eventuelt skal bevares og beskyttes, samt redegjøre for hvordan bekken sikres før, under og etter tiltak. 13 VA-rammeplan (pbl nr. 11) Ved detaljregulering skal det utarbeides en VA-rammeplan. Rammeplanen skal vise prinsippløsninger for området, sammenhengen med overordnet hovedsystem og overvannshåndtering, jf. retningslinjene til kommuneplan for Røyken Overvann (pbl nr. 1, 4 og 12) Uteområdene i planområdet skal tilrettelegges slik at overvann ved store nedbørsmengder ledes i flomveger, bort fra bygninger og bebyggelse. Vann fra taknedløp skal håndteres lokalt, og overvann skal fordrøyes på egen eiendom. Overvannet tillates ledet til bekken etter fordrøyning. Håndtering av overvann skal følge treleddstrategien for lokal overvannshåndtering (fang og infiltrer, fordrøyning, sikker flomvei). Tiltak for infiltrasjon skal dimensjoneres til å kunne håndtere 90 % av årsnedbøren (trinn 1). Mer intens nedbør, opp til returperiode avklart Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 5/13

6 med kommunen, skal fordrøyes på egen eiendom før påslipp til overvannsnett eller bekk (trinn 2). Det skal prioriteres åpen fordrøyning. Nedbør som overstiger fastsatt returperiode skal ledes til kontrollerte flomveier slik at det ikke oppstår uakseptable skader (trinn 3). Det tillates ikke økt påslipp til kommunalt ledningsnett utover dagens situasjon. Bekker som går i rør, skal åpnes jf. 53 og Flom (pbl nr. 11) Ved detaljregulering skal det gjennomføres beregning av flomfare i planområdet ved bruk av hydraulisk modell. Bebyggelse skal sikres mot flom og erosjon. Plassering av bebyggelse skal avklares i detaljregulering. Ved detaljregulering skal det vises løsning på trygg avledning helt til resipient. Det skal etableres flomvei under jernbanen. Håndtering av overvann og flomveier i lavpunktet langs o_sgs1 og videre under jernbanen til bekk nord for jernbanetraséen, må avklares i detaljregulering. Dette omfatter også etablering av fangdammer. 16 Høydeutjevning (pbl nr. 11) Ved detaljregulering skal det dokumenteres at høydene på regulert gang- og sykkelveg fra Åsaker til Spikkestad møter o_sgs1 og treffer høyden på regulert undergang under jernbanen. Det skal videre avklares at o_skv2, o_sf1 og nytt bekkeløp kan møte o_sgs1 høydemessig på en tilfredsstillende måte. Behovet for terrengarrondering og ev. behov for støttemurer samt hvilke konsekvenser dette vil få for planområdet/-forslaget, skal også utredes. 17 Gangforbindelse (pbl nr. 11) Ved detaljregulering skal gangforbindelse fra Spikkestadveien og/eller o_skv2, gjennom planområdet, til sentrum avklares. 18 Tekniske anlegg (pbl nr. 1 og 11) Alle kabler som føres inn i området skal føres frem som jordkabler. Dette gjelder også internt i planområdet. Eksisterende luftstrekk skal legges i bakken. Dette må avklares i detaljplan. Ved detaljregulering skal behovet for og eventuell plassering av ny trafostasjon avklares. Tekniske anlegg som skal overtas av Røyken kommune skal prosjekteres, utføres og overtas iht. kommunens overtakelsesprosedyre. 19 Frisikt (pbl nr. 1 og 4) Frisiktlinjene er vist i plankartet. Det skal ikke plasseres konstruksjoner eller beplantning som kan være til hinder for sikt. 20 Byggegrense (pbl nr. 1, 2 og 11) Byggegrensene for de enkelte utbyggingsområdene skal avklares i detaljregulering. Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 6/13

7 Det tillates etablering av eventuelle sikringstiltak som spunt og forstøtningsmurer utover byggegrensene, forutsatt at dette er avklart i detaljregulering. Det samme gjelder for støyskjermer. 21 Matjord (pbl nr. 2 og 6) Matjord skal tas vare på og forflyttes til andre dyrkbare og dyrkede arealer slik at den fortsatt kan utnyttes til matproduksjon. Det er krav til at plantehelsestatus på eiendommen må sjekkes før jordflytting kan foretas. Dersom kommunen eller Mattilsynet ikke kjenner til statusen på eiendommen, må det vurderes om det skal tas jord- eller planteprøver av området. 22 Universell utforming (pbl nr. 4 og 5) Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av fellesarealer og trafikkanlegg. Det skal sikres god tilgjengelighet i anleggene, både innendørs og utendørs, for hele befolkningen, herunder bevegelses-, orienterings- og miljøhemmede. Ved nyplanting av fellesarealer, skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp. 23 Plan for bygge- og anleggsfasen (pbl nr. 11 og 12) Det skal utarbeides en plan for bygge- og anleggsfasen. Planen skal: redegjøre for rigg- og anleggsområder. Arealbehov må sikres i detaljreguleringsplan. redegjøre for renhold og støvdemping på byggeområdet og i tilknytning til redegjøre for transport i influensområdet redegjøre for driftstider og tiltak for å sikre tilfredsstillende støyforhold i forbindelse med støyende aktivitet, i tråd med kapittel 4 i T-1442 vise trafikkavvikling i anleggsfasen med alternative kjøreruter redegjøre for trafikksikkerheten for gående og syklende, inklusive skoleveg, og beskrive eventuelle avbøtende tiltak redegjøre for massetransport og mellomlagring av masse vise utslippskrav (støy, avgasser) for maskiner, kjøretøy og utstyr 24 Kulturminner (pbl nr. 6) Dersom det under anleggsarbeid fremkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og regional kulturminnemyndighet varsles, jf. kulturminneloven 8 andre ledd. 25 Fordeling av arealverdier og kostnader (pbl nr. 13) Arealverdier og kostnader ved fellestiltak innenfor planområdet skal fordeles mellom de involverte partene. Dette skal skje enten gjennom avtale mellom partene eller ved jordskifte. Den geografiske avgrensningen av området for fordeling skal fastsettes i detaljregulering. BEBYGGELSE OG ANLEGG 26 Utnyttelse (pbl nr. 1) Utnyttelsesgrad for hvert byggeområde fremgår av plankartet. 27 Høyder (pbl nr. 1) Det skal være variasjon i byggehøyder innenfor hvert delområde. Innenfor byggeområdene tillates bygg med maksimal gesimshøyde, målt fra gjennomsnittlig planert terreng, som Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 7/13

8 angitt i tabellen under, under forutsetning av at krav til MUA, lekeareal og soltimer oppfylles. B1 B2 B3 B4 B5 BKB1 BKS1 Maks. høyde 20 m 20 m 14 m 14 m 20 m 14 m 11 m 20 m maks. 50 % maks. 20 % maks. 25 % 17 m maks. 50 % maks. 50 % 14 m 11 m min. 50 % min. 50 % 100 % Over maks tillatt gesimshøyde tillates etablering av plantekar, vegetasjon, pergolaer, sol-, støy-, og vindskjerming. Heis- og trapperom samt tekniske installasjoner tillates inntil 1,5 meter over tillatt gesimshøyde. Slike rom tillates plassert helt ut i fasadelivet. 28 Avstand mellom bygninger (pbl nr. 1, 2 og 4) Mellom motstående bygninger og felles uteoppholdsareal skal høyde/lengdeforhold være minimum bredde >1,5 x høyde. Avstanden mellom motstående bygninger måles mellom bygningenes fasadeliv som avgrenser felles uteoppholdsareal, se estetisk veileder. Avstanden mellom motstående balkonger skal likevel ikke på noe punkt være mindre enn 17 meter. 29 Leilighetsstørrelse (pbl nr. 1, 2, 5 og 11) Innenfor planområdet tillates det ikke ett-roms leiligheter eller leiligheter mindre enn 42 m 2. Fordelingen mellom leilighetstyper skal være som følger: Inntil 20 % av leilighetene kan ha størrelse under 60 m 2. Inntil 50 % av leilighetene kan ha størrelse mellom m 2. Minimum 30 % av leilighetene skal være over 90 m 2. Leiligheter over 90 m 2 tillates etablert med mulighet for hybel. Hybelen skal være en integrert del av boligen, og kan ikke utgjøre en selvstendig bruksenhet. Den kan heller ikke utgjøre mer enn 30 m 2. Det tillates maksimalt 25 leiligheter med integrert hybel innenfor planområdet. Fordelingen av disse skal avklares i detaljregulering. 30 Estetisk veileder (pbl nr. 1) Estetisk veileder for områdeplan for Oddevall, datert , skal ligge til grunn for videre utvikling av planområdet. Bebyggelsen og utearealer skal gis en utforming av god kvalitet og utformes slik at det samspiller både estetisk og bruksmessig. 31 Utforming (pbl nr. 1, 3 og 5) Bebyggelse skal utformes med variasjon, men skal ha slektskap i materialvalg og volumoppbygging. Lange fasader skal utformes slik at monotoni unngås. Blokkbebyggelse skal ha flate tak. Det tillates etablering av takhager, takterrasser og grønne tak som sedummatter, gress og lignende. Det tillates ikke etablering av rent nordvendte boenheter. Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 8/13

9 Ved etablering av parkeringsanlegg og takhager/takterrasser/grønne tak, skal det sikres tilstrekkelig overdekning for beplantning. Felles utearealer skal være en god møteplass for alle. De skal ha en utforming som gir mulighet for opphold, sosialt samvær, rekreasjon og lek på tvers av aldersgrupper. Det skal være høy kvalitet på fellesområdene. Utearealene skal i hovedsak ligge i tilknytning til annet grøntareal, ha gode solforhold og være skjermet mot vind. Arealene skal opparbeides med en kombinasjon av harde og myke overflater, og utformes slik at de kan brukes gjennom alle årstider. Det skal defineres kantsoner rundt alle bygg i en bredde som er tilpasset ute-/gaterommet og bygningens funksjon på bakkeplan. Kantsoner skal utformes i samspill med bygningens funksjon på bakkeplan og ha en utforming som skaper variasjon i opplevelsen av ute-/ gaterommet, og i bruken av utearealet i tilknytning til fasaden. 32 Minste uteoppholdsareal (MUA) (pbl nr. 1 og 4) Det skal minimum avsettes areal til uteopphold tilsvarende 25 % av totalt bruksareal for bolig for hvert delfelt. Minimum 50 % av dette skal være felles og opparbeides på bakkeplan. Det tillates lagt til rette for uteoppholdsarealer på takflater som er egnet til dette. Felles takhager kan inngå i beregning av MUA. Hver leilighet skal ha minimum 10 m 2 privat utomhusareal i direkte tilknytning til boligen. Følgende arealer kan ikke medregnes i uteoppholdsarealet: arealer avsatt til lekeareal terrasser og takterrasser som er overbygget og/eller mindre enn 4,5 m 2, eller har en dybde på mindre enn 1,5 meter arealer brattere enn 1:3 arealer som ikke har sol i minimum 3 timer mellom kl ved vår- og høstjevndøgn arealer med støynivå som overskrider L den 55dB 33 Lekeareal (pbl nr. 1 og 4) Det skal avsettes minimum 15 m² til lek per boenhet. Lekeplassene skal etableres med minimum 300 m 2 innenfor hvert delfelt med lekeinstallasjoner som tilrettelegger for variert lek. Lekearealene skal utformes for små og mellomstore barn. Plassering av resterende lekearealer løses ved detaljplan. Det skal også etableres eller sikres et større sammenhengende lekeareal på minimum m² for barn i alle aldre, også de store barna. Dette lekearealet skal være felles for hele planområdet, og skal i hovedsak ligge i tilknytning til felles uteareal. Alle lekearealer skal ha gode solforhold, og være skjermet fra trafikk og støy. Lekearealene skal utformes med en kombinasjon av harde og myke dekker, og kan utformes med innslag av kunstige materialer og sterke farger. 34 Avfallshåndtering (pbl nr. 1 og 11) Ved detaljregulering skal det utarbeides en avfallsplan som sikrer at det avsettes tilstrekkelig areal innenfor byggeområdet til en avfallsløsning. Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 9/13

10 Det skal etableres felles renovasjonsanlegg for boenhetene innenfor hvert delfelt. Ved planlegging av avfallshåndtering skal det legges vekt på estetikk og sikkerhet. Overjordiske containere tillates ikke utenfor bygg. Avfallshåndtering skal skjermes mot omkringliggende bebyggelse mht. støy og innsyn, og skje gjennom nedgravde løsninger. Avfallshåndtering av husholdningsavfall skal følge retningslinjene til renovasjonselskapet. 35 Bilparkering (pbl nr. 4, 7 og 11) All parkering for beboere skal lokaliseres under bakken. Parkering for personer med nedsatt funksjonsevne og gjesteparkering kan likevel etableres på bakkenivå. Antall tillatte plasser og lokalisering av bakkeparkering skal avklares i detaljregulering. Minimum 10 % av alle parkeringsplasser skal reserveres forflytningshemmede. Minimum 30 % av parkeringsplassene i parkeringskjeller skal tilrettelegges med ladepunkt for elektriske kjøretøy. Maksimumskrav til parkering følger av tabellen under: 2-roms Maks 1 0,2 gjesteplass B1-5 BKB1 BKS1 3-roms eller 2-roms 3-roms eller 2-roms 3-roms eller større større større Maks 1,3 0,2 gjesteplass Maks 1 0,2 gjesteplass Maks 1,3 0,2 gjesteplass Maks 1 0,2 gjesteplass Antall plasser og lokalisering av parkering til ansatte og foresatte til barnehagen skal avklares i detaljregulering. Parkering for ansatte skal skje under bakken. Det tillates korttidsparkering på bakkenivå for levering og henting i barnehagen. Maks 1,3 0,2 gjesteplass 36 Sykkelparkering (pbl nr. 7 og 11) Sykkelparkering for boliger skal i hovedsak plasseres under tak i tilknytning til innganger og/eller i parkeringskjeller ved boder/boligparkering. Minimumskrav til sykkelparkering følger av tabellen under: B1-5 BKB1 BKS1 2-roms 3-roms eller større 2-roms 3-roms eller større 2-roms 3-roms eller større Minimum 1 Minimum 2 Minimum 1 Minimum 2 Minimum 1 Minimum 2 Antall sykkelparkeringsplasser til barnehagen og lokalisering av disse skal avklares i detaljregulering. 37 Stenging av adkomst (pbl nr. 7) Når ny adkomst til BKS1 er opparbeidet, skal eksisterende adkomst fra Spikkestadveien stenges. 38 Boligbebyggelse, B1-8 (pbl nr. 1 og 11) 38.1 Formål Innenfor områdene B1-5 tillates etablering av blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse (tre- eller firemannsboliger, kjede-/rekkehus, vertikaldelte rekkehus e.l., med inntil tre målbare plan). Det skal fortrinnsvis etableres variasjon av typologi innenfor hvert enkelt delfelt. Typologi må avklares ved detaljregulering. For områdene B6-8 gjelder kommuneplanens bestemmelser. Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 10/13

11 38.2 Boligstørrelse Innenfor hver detaljregulering skal minimum 10 % av boenhetene etableres som 3-roms leilighet eller større, og etableres i første etasje med utgang til privat hage på terreng. 39 Kombinert bolig og tjenesteyting, BKB1 (pbl nr. 1, 4 og 11) Innenfor området skal det etableres boligbebyggelse med variasjon i typologi, jf. 38. Det tillates også etablert barnehage. 40 Avløpsanlegg, o_bav1 (pbl nr. 1, 11 og 14) Området skal være offentlig. Innenfor området skal det etableres en ny pumpestasjon i tråd med krav fastsatt av kommunen. Kravene avklares i detaljregulering. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 41 Offentlige og felles veganlegg (pbl nr. 14) Veganlegg som fremkommer i plankartet, skal være offentlige. Dette gjelder kjøreveger, fortau, gang- og sykkelveger og annen veggrunn. Unntatt fra dette er f_skv3 og 5 med tilhørende anlegg. Veganleggene o_skv1 og 6 er ferdig regulert i denne planen. f_skv3 skal være felles for områdene B3, B4 og BKB1. f_skv5 skal være felles for områdene B1, B2 og BKB1. 42 Veg- og gatenorm (pbl nr. 1 og 4) Alle kommunale og private/felles veg- og parkeringsanlegg skal opparbeides i tråd med kommunens til enhver tid gjeldende veg- og gatenorm og/eller krav satt i plan/estetisk veileder. 43 Avkjørsler (pbl nr. 7) Plassering av avkjørsler som vist med piler på plankartet, er veiledende, men antall og fra hvilken veg det enkelte utbyggingsområdet skal ha adkomst, er bindende. Adkomst til BKB1 skal likevel avklares i detaljregulering. Eksisterende avkjørsler langs Spikkestadveien og Selbos vei opprettholdes, så fremt ikke annet fremgår av plankartet. 44 Kjøreveg, o_skv1, 2, 4, 6-9 og f_skv3 og 5 (pbl nr. 1, 2 og 4) Det skal etableres gangfelt på o_skv1, 2 og 4 for å sikre trygg kryssing av vegen. Plassering av gangfeltene fremgår av plankartet. Gangfeltet skal etableres som en midlertidig løsning frem til Spikkestadveien blir ferdig opparbeidet. Det forutsettes at standarden på Spikkestadveien opprettholdes. Det skal etableres snuhammere for renovasjonskjøretøy på o_skv2 og 4 samt f_skv3 og 5 som vist på plankartet. Dimensjonering og akseltrykk skal avklares i detaljregulering. For utforming av Spikkestadveien, fra denne planen mot Spikkestad sentrum, skal vegtegning C01 datert ligge til grunn, jf. vedlegg Fortau, o_sf1-2, 4, 6, 8-9 og f_sf3, 5, 7 (pbl nr. 4 og 11) Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 11/13

12 Ved detaljregulering skal det avklares at fallet på o_sf1 i retning mot o_sgs1 sikrer at universell utforming av områdene lar seg gjennomføre. 46 Gang- og sykkelveg, o_sgs1-9 (pbl nr. 1, 4, 7 og 11) Det tillates at o_sgs1 benyttes som adkomst til o_bav1. Gang- og sykkelvegen skal etableres med tilstrekkelig akseltrykk for slambil. o_sgs1 kan benyttes som midlertidig kjøreadkomst for gnr. 7 bnr. 34. Videre tillates at o_sgs2 benyttes som midlertidig kjøreadkomst for gnr. 7 bnr. 18 og 19, og at o_sgs2 og 3 benyttes som midlertidig kjøreadkomst gnr. 7 bnr. 23. Permanente adkomster til disse eiendommene skal avklares i detaljregulering. o_sgs1 og 5 skal etableres slik at de kan fungere som flomveier. 47 Annen veggrunn grøntareal, o_svg1-6, 8, og f_svg7, 9-10 (pbl nr. 1) Alle områder skal være tilsådd, tilplantet eller tilrettelagt for revegetering innen nærmeste vekstsesong. Det tillates oppført tekniske installasjoner knyttet til drift av veganleggene i tråd med forskrift om ledninger i offentlig veg. Installasjoner skal ikke være i konflikt med frisikt. Det tillates at vann- og avløpsrør legges i grunnen. 48 Annen veggrunn teknisk anlegg, o_svt1-22 (pbl nr. 1 og 4) Innenfor o_svt3 skal det etableres snuhammer for slambil. Snuhammeren skal fremstå som grønn, men den må etableres med tilstrekkelig akseltrykk og kunne brøytes. o_svt21 skal benyttes som oppstillingsplass for slambil i tilknytning til pumpehuset jf. 40. Oppstillingsplassen skal fremstå som grønn, men den må etableres med tilstrekkelig akseltrykk og kunne brøytes. 49 Vann- og avløp (pbl nr. 1, 4 og 10) Det offentlige vann- og avløpsnettet skal opparbeides i henhold til prinsippet vist på tegning HB-001, rev O02, datert , revidert , jf. vedlegg 2. Det skal legges til rette for at det kan etableres et ringsystem for vann og avløp i Spikkestad. Vann- og avløpsledningene under jernbanen skal tilknyttes ledningsanlegget fra S11 i områdeplanen for Spikkestad, som vist på tegning HB-001, rev O02, datert , revidert Der hvor vann- og avløpsanlegg skal etableres i/ved veganlegg, skal opparbeidelsen skje samtidig med etablering av veganlegget. Unntak fra dette følger av 3.2 andre avsnitt. GRØNNSTRUKTUR 50 Friområde, o_gf (pbl nr. 14) Området skal være offentlig. 51 Grønnstruktur, f_gn1-2 (pbl nr. 1 og 4) Området skal tilrettelegges for uteareal til lek. Arealene kan beplantes med stedegen vegetasjon. Friske, større trær og naturelementer skal bevares og innarbeides om mulig. Arealet tillates arrondert, slik at man får en jevn Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 12/13

13 skråning. Skråninger skal ha en helning på maks 1:3. Fyllingsfot skal avklares i detaljregulering. Området skal være felles for B1-5 og BKB1. 52 Turveg, f_gt1-2 (pbl nr. 1 og 4) Utforming av turvegene skal avklares i detaljregulering. f_gt1 skal være felles for B3 og 4. f_gt2 skal være felles for B1, B2 og BKB1. 53 Vegetasjonsskjerm, GV1 (pbl nr. 1, 4 og 11) Innenfor området skal det etableres en trerekke som buffer mot tilliggende jordbruksarealer. Eksisterende bekkeløp sørvest i planområdet skal legges om i ny trasé innenfor GV1. Ved omlegging av bekkedrag, skal det foretas nærmere vurderinger av vannmengde og kapasitet. Bekkeløpet skal renne åpent gjennom vegetasjonsskjermen. I den nordlige delen av området skal det i tillegg etableres en fangdam. Endelig plassering av bekkeløpstrasé og fangdam skal fastsettes i detaljregulering. Avløpssystemet for gnr. 85 bnr. 74 skal hensyntas ved omleggingen. Det tillates etablering av skråninger ned mot bekken, med maks helning på 1:2. En helning på 1:3 skal tilstrebes. Sikkerhet mot utglidning og erosjon må avklares i detaljregulering. HENSYNSSONER 54 Faresone flom, H320 (pbl nr. 3) Flomveien skal holdes åpen. Nedbør skal ledes vekk gjennom infiltrasjon i grunnen, og i åpne og sikre vannveier. BESTEMMELSESOMRÅDER 55 Busstopp, #2-3 (pbl nr. 1) Innenfor områdene skal det etableres kantstopp for buss i tråd med kommunens til enhver tid gjeldende veg- og gatenorm. 56 Tilpasning til eksisterende bebyggelse #1 og 4 (pbl nr. 1) Ved opparbeidelse av veianlegg, må det vurderes om eksisterende byggverk skal flyttes, eller om det skal gjøres lokale tilpasninger i veianlegget forbi eksisterende byggverk. 57 Adkomst til B5, #5 (pbl nr. 11) Ved detaljregulering av B5 må det avklares adkomst til området som tilfredsstiller kommunens til enhver tid gjeldende veg- og gatenorm. Ny veitrasé skal løses innenfor planens avgrensning. Vedtaksdato: Eva Norén Eriksen ordfører Røyken kommune Planbestemmelser til områderegulering for Oddevall 13/13

14 85/64/0 85/52/0 85/489/0 85/19/0 85/21/0 85/41/0 85/1/0 85/62/0 85/542/0 85/242/0 85/253/0 85/190/0 85/127/0 Rambøll Norge AS Region Øst Erik Børresens allé 7, 3001 Drammen Oppdragsgiver logo: Rev. Dato: Revisjonen omhandler: Godkjent: Utarbeidet/Dato: Målestokk: Oppdr.Arkiv Nr: Saksbeh./dato: Oppdrags nr: Filnavn: Tegn nr: Rev:

15