Vurdering av frigivelse av opsjon A7, Havneparken

Transkript

1 Arkivsak-dok. Sak Saksbehandler: Bengt Eriksen, Deloitte Torbjørn Sterri, SE KF Sidsel Haugen, SK Behandles av: Møtedato: Sandnes Eiendomsselskap KF Formannskapet Bystyret Vurdering av frigivelse av opsjon A7, Havneparken Saken gjelder: Sandnes bystyre vedtok i sak 188/12 den å inngå avtale om ervervelse av A4- kvartalet i Havneparken for bygging av nytt administrasjonsbygg, samt opsjon på nabotomten A7 for fremtidige utvidelser. Det er videre vedtatt å gjennomføre områderegulering og salg av kommunens eiendommer i Skeianeområdet. Avhending av denne eiendomsmassen og avvikling av ekstern innleie av administrasjonslokaler som brukes av kjernevirksomheten er forutsatt å utgjøre en vesentlig del av finansiering av nybygg i Havneparken. Bystyrets beslutning om å flytte ut av Skeiane området og samlokalisere den politiske og administrative kjernevirksomheten i Havneparken bygger på en samlet vurdering av økonomiske hensyn, byutviklingsmessige konsekvenser, tilgjengelighet for brukere, innbyggere og næringsliv, arbeidsmiljømessige forhold for ansatte og et demokrati perspektiv (kfr. sakene om forstudie og forprosjekt samt Bsak 188/12). Ansvaret for salg- og utviklingsarbeidet av kommunens eiendommer innenfor Havneparken tilligger Sandnes tomteselskap KF (STKF). I dette arbeidet foregår nå vurderinger av endringer i kvartalsstrukturen og arealformål ift det som er vedtatt i områdereguleringsplanen av Konkret er det sett på mulighetene for å bruke A7 til hotellformål og legge et kontorbygg på deler av A6. Det er pr d.d. ikke varselet planoppstartet for en formell omregulering av disse kvartalene. Imidlertid er det gjennomført forhandlinger med private aktører, om å kjøpe disse to kvartalene med den hensikt å utvikle hotell, kontorbygg og boliger.

2 På denne bakgrunn er det nå behov for at kommunen avgjør om opsjonen til kvartalet A7 skal opprettholdes eller ikke. I denne saken legges frem vurderinger av spørsmålet om å frasi seg opsjon mht. fremtidige behov for arealer og økonomiske konsekvenser av å leie vs å eie bygningsmassen. Den formelle beslutningen om å frasi seg opsjonen for A7 eller ikke tilligger bystyret å endelig avgjøre da dette har vesentlige konsekvenser utover budsjettåret. Overordnete kriterier for vurderingene som må gjøres Avtalen om kjøp av kvartalet A4 og opsjon for A7 ble inngått med Sandnes indre havn KF etter forutgående konkurranse om tomt for nytt administrasjonsbygg innenfor sentrumsområdet. I alt seks tilbydere deltok. Alternativet til nybygg var utvikling av eksisterende eiendommer på Skeiane. Sandnes indre havn KF (senere fusjonert med Sandnes Tomteselskap KF (ST KF) hadde det mest økonomisk fordelaktige tilbudet og vant konkurransen. Vurderingene av nybygg i kvartalet A4 og mulighet for utvidelse ved disponering av A7 var mer økonomisk og byutviklingsmessig fordelaktig enn å utvikle Skeiane-området. I begge alternativene ble det forutsatt at innleie av lokaler til kjernevirksomheten (politisk og administrativt) avvikles og at disse enhetene samlokaliseres. Bystyret vedtok i sak 188/12 at rådmannen skulle igangsette omregulering av eksisterende rådhusområde-skeiane med sikte på salg av eiendommen innen Videre ble rådmannen bedt om å avklare grunnlaget for å utløse opsjonen for A7 med grunnlag i utredning om kommunen skal avhende sine eiendommer i Haakon VII s gt og tomten sør for rådhuset eller ikke. Nytt rådhus, både A4 og A7 er forutsatt delfinansiert ved salg av eiendommene i Skeiane området. Rådmannen etablerte en prosjektorganisering og iverksatte arbeidene. Den ble det gitt en status til formannskapet. Formannskapet vedtok at med bakgrunn i planene og beslutning om å bygge nytt rådhus i Havneparken, igangsettes områderegulering av det området som fraflyttes bestående av nåværende rådhustomt, arealene sør for rådhuset og begge sider av Haakon 7 s gate fram mot Bruelandområdet. Det forutsettes at det inngås avtale med Sandnes tomteselskap KF om utførelsen av områdereguleringsplan. Arbeidet med områdereguleringsplan for rådhusområdet Skeiane pågår og et parallelloppdrag er utført. Dette er innspill til selve planarbeidet. Avtalen om selve utarbeidelsen av områdereguleringsplanen mellom STKF og resultatenhet Plan fremmes nå for formannskapet til godkjenning i møtet Problemstillingen Havneparken Sandnes har vedtatt områdereguleringsplan av Sandnes Indre Havn Infrastrukturselskap AS (SIAS) er etablert av grunneierne (flere private og kommunen) i Havneparken. Selskapets formål er å gjennomføre den eksterne og felles tomteteknisk opparbeidelse av planområdet. Det foreligger godkjent utbyggingsavtale mellom SIAS og Sandnes kommune. Ihht områdereguleringsplanen er det plankrav om detaljreguleringsplan og detaljutbygginsavtale ifm utviklingen av hvert kvartal i Havneparken. I arbeidet med salg av kvartalene i Havneparken har det blitt gjort vurderinger av mulige endringer av kvartalsstrukturen innenfor området. Her er sett på muligheten for å flytte planlagt «hotell-tomt» i nord til kvartalet A6 eller A7 i sør, og det vurderes en omstrukturering av bolig- og næringsarealene.

3 I dette arbeidet har STKF henvendt seg til kommunens politiske og administrative ledelse om muligheter for å løse tiltenkt arealbehov i A7 (opsjonstomten) gjennom samlokalisering/leie av lokaler i enten A6 eller deler av A7. Med grunnlag i signalene som kommunens ledelse har gitt har STKF arbeidet videre med løsninger og det foreligger nå et konkret tilbud fra privat aktør. Dette innebærer at kommunen må formelt frasie seg opsjonen på kvartalet A7 og at STKF kan selge A7 og A6. Privat aktør har til hensikt å oppføre kontorbygg på deler av A6 og tilbyr utleie av ca m2 kontorarealer til kommunen her. I kvartalet A7 er hensikten oppføring av hotell, hvor kommunen tilbys leie av møterom, leie av kantinetilbud og stort møterom i konferansedelen. I møter med kommunens ledelse og Sandnes Eiendom KF (SE KF) er prosjekt for de to eiendommene blitt presentert. Planene er å utvikle to separate blokker på A6, hhv for bolig og næring (kontor) samt bygging av hotell på A7. Opprinnelig plan om å bygge hotell på A6 viste seg ikke å være gjennomførbart utfra tanken om å etablere et større konferansehotell i Havneparken. Ønsket om å bygge dette på A7 ble derfor fremsatt. Planleggingen av bygging av nytt administrasjonbygg på kvartalet A4 er i gang. Bystyret godkjente (sak 50/14) funksjonsprogrammet for nytt bygg i A4 og fremdriftsplan med byggestart januar 2015 og ferdigstillelse desember I saken er det redegjort for de gjeldende avtalemessige vilkårene mht tidsfrister, herunder at fristen for å erklære opsjonen for A7 er Med utgangspunkt i at eiendommene i Haakon VII s gt er besluttet omregulert og solgt, vil det fra samme tidspunkt som salget skjer (ca 2017) være behov for erstatnings lokaler med ca m2 klart for innflytting for disse ansatte. Pr d.d. er det A7 som er planlagt som løsning for disse. I tillegg er det betydelig innleid areal i Vågen-området som vil bortfall når dette området kommer til utvikling. Områdereguleringsplan er påbegynt her. De innleide lokalene i dette området dekker hovedsakelig behovet for kommunens bydekkende tjenester slik som Flyktningtjenesten, NAV, Sandnes Læringssenter. Utfra brukerhensyn i disse tjenestene er det vesentlig at de forblir lokalisert i sentrumsområdet. Både kvartalet A7, Varner-området og et av de andre transformasjonsområdene innenfor sentrum kan være hensiktsmessige for disse enhetenes behov. Ved å bygge på nabotomten A7 ville en kunne samlokalisere større deler av kommunes administrasjon i tilknytning til nytt rådhus. Ved å gi avkall på opsjon på nevnte tomt, vil denne muligheten opphøre. Følgende forhold er vurdert for å svare på om opsjonen kan frafalles eller ikke: Generelt om eie kontra å leie Leie versus eie A7 Leie versus eie A6 Leie A7, deler Alternativ lokalisering Opsjonspremie Vurderinger: Generelt: Deloitte har utredet «eie eller leie» problematikken for Sandnes Eiendomsselskap KF. De har i den anledning også fått i oppgave å gi innspill til beslutningsprosessen vedrørende A7 og A6. Deres vurdering er en helt overordnet vurdering av hvilke valgalternativer som foreligger og konsekvenser

4 av disse valgene på grunnlag av begrenset nøkkelinformasjon som er gitt. Deres vurdering er en del av denne saksutredningen. Det vises for øvrig til egen parallell sak om prinsippet eie vs leie. Kommunen skal forutsetningsvis bygge nytt adm. bygg på tomt A4. Denne eiendommen ligger nær A7 og kan fysisk bindes sammen med A7 ved gangbro eller tilsvarende innretning. Den samme løsningen kan ikke skje med A4 og A6. En investering i A7 og sekundært også i A6 kan påvirke funksjoner og verdi av A4. Dersom opsjonen ikke anvendes kan en tenke seg at kommunen i stedet kan kjøpe næringsdelen av tomt A6. Dette må i så fall bli en ren forhandling som en del av at kommunen avstår fra opsjonsretten på A7. Det presiseres at slike forhandlinger ikke er avholdt, men kun signalisert som en mulighet fra daglig leder i Sandnes Eiendomsselskap KF ovenfor privat aktør i forbindelse med deres presentasjon av tilbudet om utleie av næringsdelen av A6 til Sandnes kommune v/ SE KF. I en slik forhandling vil det også være aktuelt å forsøke å få dekket utgiften (kr 5,1 mill) som er påløpt i opsjonspremie. I det videre arbeidet er det derfor også gjort en vurdering av muligheten selv å bygge ut deler av A6 (næringsdelen) kontra å leie dette fra privat aktør. Skissen til alternativ disponering av A6 som er lagt frem viser ca m2 BRA mindre byggeareal enn det som er godkjent i områdereguleringsplan for utnyttelsen av A7 1. Pr d.d. foreligger det ikke reguleringsmessig godkjenning for endringene av arealformål og utnyttelsesgrad av A6. Gjeldende bestemmelser viser m2 BRA (bolig og næring). Sandnes kommune kan velge å avstå fra å erverve A7og også avstå fra å engasjere seg i A6. Kommunens behov for kontorareal må i så tilfelle dekkes ved å investere i bygningsmasse i andre deler av kommunen eller leie bygningsmasse fra eksterne aktører. Sandnes kommune har også et ønske om å få realisert et konferansehotell beliggende i Havneparken. Dette er ansett som viktig utifra forhold som sentrumsutvikling etc. I tillegg foreligger det en mulighet til å utnytte adm bygget A4 på en bedre måte ved å samordne kjøkkenbehov, møteroms behov etc. i de to byggene. Det foreligger her et skissert tilbud fra privat aktør. Økonomiske vurderinger: 1. Eie av eiendom: kommunen bør generelt dekke sitt eiendomsbehov ved å eie eiendom, ikke ved å leie. Mulighetene til å erverve A7 eventuelt A6 vil gi mulighet til å erstatte innleid areal med egen bygningsmasse. Det vises her til utredning vedrørende eie/leie fra Deloitte. 2. Synergier i adm funksjoner: Når kommunen har valgt å legge viktige funksjoner til A4 vil det isolert sett være fordelaktig å investere i nærliggende bygg for å realisere mulige synergieffekter i utøvelsen av administrative funksjoner Skape verdier ved strategisk beliggenhet. I de tilfeller der det er mulig, bør kommunen også ha en bred tilnærming i sine investeringsbeslutninger ved å vektlegge fremtidige behov og beliggenhet, illustrert med fordelen av å eie flere sentrumsnære strategiske eiendommer. 1 Areal A7 er godkjent med 8000m2 BRA, mens arealet for næringsdelen av A6 er skissert til å kunne være 6200 m2 2 Det vil være vanskelig å gjennomføre troverdige analyser av hvor store synergieffekter som kan oppnås ved en samlet lokalisering fordi dette omfatter for komplekse effekter.

5 Begge de to eiendommene har en beliggenhet som tilsier at de vil være attraktive eiendomsobjekt i framtiden. Dette betyr at det kan anvendes et lavt avkastningskrav. Det vil også være en fordel å eie flere eiendommer som ligger så nærme at det kan foretas gjensidige tilpasninger av bygningene (gjelder særlig A7 og A4). 4. Dekke kommunens eiendomsbehov til lavest mulig kostnad. Det foreligger ikke sammenligningstall fra alternativ beliggenhet som viser merkostnadene ved å velge en så sentral beliggenhet. Økonomiske analyser: 1. Analyse av «eie versus leie» for A7 Sandnes kommune kan etablere et administrasjonsbygg på ca 8000 m2 til en estimert pris på 260 MNOK. (reell pris kan variere fra dette, tallet er å anse som et eksempel uten at konklusjonene i analysene endrer seg). Dersom alternativet er å leie tilsvarende areal eksternt vil Sandnes kommune kunne realisere en betydelig besparelse ved at kommunens interne leiekostnad er betydelig lavere enn markedsleie. Dersom samme kostpris legges til grunn (avrundet 260 MNOK) vil det kunne oppnås en estimert besparelse på ca 700 kr per m2 basert på en ekstern leie på 2400 kr per m2 (avrundet) og internhusleie på kr per m2 4. Estimert besparelse per år ved å eie i stedet for leie er estimert til 5,6 MNOK. 2. Analyse av «eie versus leie» for A6 Dersom Sandnes kommune ikke benytter seg av opsjonen til å tiltre A7, kan en tenke seg muligheten av å fremforhandle kjøp av A6. Investeringskostnaden for A6 er ikke kjent, men dersom det benyttes samme nøkkeltall med hensyn til bygge kostnad og arealutnyttelse som A6 kan investeringsbeløpet settes til ca 200 MNOK. Sandnes kommune vil på samme måte som for A7 redusere sine totale kostnader ved å investere i eget bygg sammenlignet med å leie areal av tilsvarende kvalitet/beliggenhet. Besparelse på en differanse mellom eie og leie på 700 kr pr m2, vil kommunen kunne oppnå en årlig besparelse 4,3 MNOK 5 ved å eie kontra å leie. 3. Analyse av å eie A7 versus A6, delvis leie A7 Dersom Sandnes kommune avstår fra å erverve A7 vil opsjonspremien på kr være endelig tapt (jfr. avtales punkt). Dette er hensyntatt i tallene. Ved ikke å tiltre A7 kan Sandnes kommune oppnå en teoretisk besparelse ved felles møteroms fasiliteter på inntil 1,1 MNOK. Estimatet er usikkert fordi det er basert på forutsetninger om fremtidig utnyttelse av møterom, noe som representerer en ukjent faktor. Dersom møterom blir benyttet like mye som annet areal, vil det lønne seg å eie dette selv kontra å leie det. Beregninger gjort utfra realistisk bruk av møterom sammenholdt med oppgitte tilbudspriser bekrefter dette. Det anbefales at denne faktoren ikke vektlegges. 3 4 Beregningen er basert på et avkastningskrav på 4,5 % som reflekterer beliggenhet / lav risiko og 1,9 MNOK i årlig ytre vedlikehold m2 x 700 = 4.3 kr/år avkastningskrav 4,5 % og samme vedlikeholds forutsetning som A7

6 For øvrig vil forholdet mht slik innleie måtte vurderes utfra lov- og forskrifter om offentlige anskaffelser. A6 er mindre enn A7 hvilket tilsier at de mulige positive effektene av samlokalisering etc vil bli tilsvarende mindre (6200 m2 kontra 8000m2). 4. Analyse av å avstå fra både A7 og A6 Dersom Sandnes kommune velger å avstå fra å erverve både A6 og A7 medfører dette at Sandnes kommune må dekke sitt behov for kontorareal på annen måte. Dersom dette dekkes ved å leie i sentrum (tilsvarende kvalitet/beliggenhet) vil det medføre en økt kostnad fordi det over tid er dyrere å leie i markedet enn å eie egne bygg. Denne differansen er estimert til å være 3 % av byggets kostpris fratrukket ytre vedlikehold. Basert på nøkkeltallene på A7 utgjør besparelse ved eie 5,6 MNOK Dersom dette arealbehovet dekkes ved å etablere egne bygg vil det sannsynligvis kunne oppnås besparelser i den grad slike investeringer kan realiseres til lavere tomtekost enn i Havneparken. Dette alternativet medfører også en teoretisk besparelse i form av bedre arealutnyttelse i A4. Oppsummering: Det vil generelt være mest lønnsomt for kommunen å dekke sitt langsiktige behov for bygningsmasse ved å eie egen eiendom i stedet for å leie (ref saksutredning i egen sak, «Eie eller leie»). Forutsatt at bygningsmassen på A7 og A6 kan realiseres til en akseptabel byggekostnad vil lokalisere av byggene så nær hverandre som mulig også utløse betydelige synergieffekter. I tillegg vil det å eie mye eiendom innenfor samme lokalisering medføre strategiske gevinster. Når det gjelder utvikling av Havneparken, vil et bortfall av opsjon fra kommunen på A7 muliggjøre annet bruk av området som for kommunen totalt sett kan fremstå som positivt. Eksempelvis vil bygging av hotell på tomten tilføre området noe annet enn offentlige kontorer, selv om en også der skal etablere service-/ næringsdrift i 1. etasje. På den annen side er det offentlig kjent at det er flere aktører som vurderer bygging av hotell i nærheten av Vågen. Dersom ikke A7 realiseres til hotellformål vil investorer ved gitt tidspunkt sannsynligvis bygge tilsvarende bygg sentralt i Sandnes. Kommunen besitter selv nevnte tomter og kan gjennom salg realisere verdiene av tomtene nå, mot at erstatningsarealer stilles til disposisjon for de behov som kommunen selv har behov for i årene fremover. I så fall må dette skje gjennom kjøp av arealer fra private aktører i sentrum. Eiendommen A7 har en beliggenhet som tilsier at det foreligger en påregnelig langsiktig verdistigning. Det kan tenkes at annen sentrumsnær eiendom ikke vil ha tilsvarende verdistigning. Som nevnt tidligere i saken er kommunen en stor leietaker og ut fra vurderingen om at det er gunstig selv å eie de lokaler en trenger, bør det således erverves erstatningsarealer dersom opsjonen på A7 frafalles. Dette arbeidet har en langsiktighet i seg og oppdraget bør i så fall igangsettes snarest. Når det gjelder de skisserte besparelsene ved å dekke kommunens behov for innleie av lokaler til bystyresal, formannskapssal etc har i denne sammenheng ingen betydning. Besparelsen er for liten, evt negativ og det foreligger for stor usikkerhet vedrørende betydningen av ulempen ved dette.

7 Forslag til vedtak: 1. Sandnes kommune frasier seg opsjonen på A7, Havneparken. 2. Det inngås ikke leieavtale for A6. 3. Basis møterom / kantine osv for nytt administrasjonsbygg skal lokaliseres på egen tomt A4. 4. Sandnes Tomteselskap KF får i oppdrag utfra oppgifter fra Sandnes Eiendomsselskap KF å starte arbeidet med å skaffe sentrumsnære tomter som erstatning for A7. Dette skal bygge på en behovsvurdering av arealer for Sandnes kommunen i sentrum, hvor også mulig bruk av arealer i Skeiene-området inngår i oppdraget. 5. Styret oversender saken til rådmannen for behandling i formannskapet og endelig godkjenning av bystyret. Sandnes Eiendomsselskap KF, Torbjørn Sterri daglig leder