PLAN- OG BYGNINGSETATEN KRISTIANSAND KOMMUNE Dato: 09.08.2011 Saksnr.: 200608140-10 Arkivkode O: PLAN: 1005 Saksbehandler: Margrete Havstad Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 25.08.2011 Hausebergveien 11, 98/275 - detaljregulering. Offentlig ettersyn Sammendrag: Planforslaget legger til rette for 3 frittliggende boliger med til sammen 6 boenheter øverst på Moneheia øst for Hamresanden. Nåværende adresse er Hausebergveien 11. Planområdet er på til sammen 3 daa, og består av to skogkledde koller med bratt terreng ned mot sør og øst. Tomtestørrelsen for de nye boligtomtene er 670m², 480m² og 610m². Boligene skal oppføres i 1,5 etasje, og den ene boligen kan ha underetasje. Utnyttelse er satt til 30 % BYA, og maks BRA for hele området er 450m². Det er satt av areal til en offentlig sandlekeplass. Planarbeidet har pågått over lang tid. Fordi eiendommen er regulert til friområde i reguleringsplanen for Lauvåsen, ble det fremma en prinsippsak om omregulering til byutviklingsstyret i 2002. Samme spørsmål ble også lagt fram for formannskapet og tilslutt bystyret, som etter befaring godkjente oppstart av regulering. Planforslaget er derfor ikke i tråd med kommuneplan eller reguleringsplan for området. I planprosessen så langt har eksisterende små koller, boligenes plassering i terrenget og eksponering av bebyggelsen vært hovedfokuset. Plan- og bygningsetaten mener at kollen mot sør må sees i sammenheng med sandlekeplassen og reguleres til grønnstruktur, friområde. Kollen mot nordøst anbefales regulert til grønnstruktur, naturområde og kan dermed fortsatt være i privat eie slik grunneier ønsker. Omkringliggende boligområde er fra 1960 1970 tallet. De nye boligene bør innpasse seg strøkets karakter med tanke på boligtype, størrelser og utforming. Forslag til bestemmelser åpner opp for 2 boenheter på hver tomt. Plan- og bygningsetaten mener boligene godt kan ha en utleiedel/sekundærleilighet, men vil ikke anbefale ordinære tomannsboliger i dette området. Dette begrunnes i tomtestørrelser, tomtenes beliggenhet og omkringliggende etablert boligfelt. Plan- og bygningsetaten anbefaler derfor at størrelsen på sekundærleiligheten angis i planforslagets bestemmelser. Plan- og bygningsetaten anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn etter at endringene i vedtakspunkt 2 og 3 er utført.
Forslag til vedtak: 1. Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Hausebergveien 11, 98/275 sist datert 06.06.11, med bestemmelser sist datert 08.08.2011, ut til offentlig ettersyn. 2. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plankartet endres slik at: a. Kollen o_lnfrsl2 reguleres til offentlig grønnstruktur friområde for å styrke sandlekeplassen og sikre et godt tilgjengelig utsiktspunkt. Kollen LNFRSL1 reguleres til grønnstruktur naturområde. Avgrensning mellom byggeformål mot kollene gis en mer naturlig arrondering. Bestemmelsene endres tilsvarende. 3. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må bestemmelsene tilføyes følgende: a. Før det gis igangsettingstillatelse til bebyggelse skal ras- og fallsikringstiltak være gjennomført i henhold til godkjent plan. b. Maks størrelse på sekundærleilighet oppgis Gunnar Stavrum Plan- og bygningssjef Margrete Havstad Saksbehandler Trykte vedlegg 1. Forslag til plankart, sist datert 06.06.2011 2. Forslag til bestemmelser, sist datert 08.08.2011 3. Planbeskrivelse med illustrasjoner, sist datert 05.03.2011 2
BAKGRUNN FOR SAKEN Knut Gundersen Eiendomsutvikling fremmer på vegne av grunneier Tor Birger Krageboen forslag til detaljregulering for Hausebergveien 11 øverst på Moneheia øst for Hamresanden. Kartutsnittet til venstre viser planområdet med rød sirkel. Formålet med planforslaget er å legge til rette for 3 nye boliger med til sammen 6 boenheter på eiendommen. Tidligere saksgang Planarbeidet har pågått over lang tid. Fordi eiendommen ble regulert til friområde i reguleringsplanen for Lauvåsen, ble det fremma en prinsippsak (sak 39/02) om omregulering til byutviklingsstyret 07.02.2002. Det ble fatta følgende vedtak: Byutviklingsstyret viser til befaring og saksframstillingen og finner ikke å ville fremme endring av reguleringsplan for Lauvåsen, jfr. Plan- og bygningslovens 30. (5/4) Vedtaket ble påklaget, og ble videre behandla av formannskapet (sak 92/02 den 08.05.2001) og tilslutt bystyret (sak 78/02 den 15.05.2002). Det ble fatta følgende vedtak: Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas opp til regulering på vanlig måte. (45/7) I etterkant av dette har det vært lite fremdrift i planarbeidet. Det ble varsla oppstart 09.02.2005, og det har vært avholdt møter med plan- og bygningsetaten for å komme fram til det planforslaget som nå fremmes. Planens innhold Det planlegges 3 frittliggende boliger med utleieenhet innenfor planområdet. Tomtestørrelsen er 670m², 480m² og 610m². Boligene skal oppføres i 1,5 etasje. Bolig B1 kan ha underetasje. Garasje skal plasseres innenfor hver tomt. Utnyttelse er satt til 30 % BYA, og maks BRA for hele området er 450m². Hausebergveien avsluttes i en vendehammer, og atkomstvei til de tre nye boligene reguleres til felles privat vei. To små koller foreslås regulert til landbruks-, natur- og friluftsområdet med særlig landskapshensyn. Det er også satt av areal til en offentlig sandlekeplass. 3
Dagens situasjon Kartutsnittet nedenfor viser eiendom 98/275 innerst i Hausebergveien på toppen av Moneheia. Eiendommen grenser mot eneboligene Hausebergveien 7 og 9 i vest. Innenfor planområdet er det to skogkledde koller på kote 98 og 100, med bratt terreng ned mot sør og øst. VURDERING AV PLANFORSLAGET Planstatus Kommuneplan: I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til grønnstruktur. Området ligger i grøntdraget mellom eksisterende boligområde på Moneheia og fremtidig boligområde på Lauvåsen. Planforslaget er ikke i henhold til gjeldende kommuneplan. 4
Reguleringsstatus: Gjeldende reguleringsplan er Lauvåsen vedtatt 31.05.2006. Området er regulert til friområde, og ligger rett nordvest for fremtidig boligområde på Lauvåsen, felt B13. Planområdet grenser mot reguleringsplan for Moneheia, øvre del, vedtatt 28.05.1965, men eiendommen har ikke vært omfatta av denne planen tidligere. Tematisk vurdering Grønnstruktur: Grønnstrukturutredningen: Området er satt av til grøntområde 1. prioritet. Området er i dag med på å knytte eksisterende boligfelt til større turområder mot nordøst. Kulturminner: Det er ikke registrert verdifullt kulturlandskap eller nyere tids kulturminner innenfor planområder, jamfør kulturminnevernplanen del 1 og 2. Det er ikke foretatt registrering av automatisk fredede kulturminner. Estetikk: Alle bygningene skal ha saltak med mørke, ikke reflekterende farger. De nye boligene vil harmonere med nabobebyggelsen i utforming. Universell utforming: To av de nye boligene planlegges med godt tilpassende atkomstforhold, og det forutsettes at forskriftenes krav til tilgjengelighet overholdes. Transport og infrastruktur: Området har atkomst fra kommunal vei Hausebergveien. Det er kommunalt vann- og avløpsnett i området. Det er bussforbindelse fra Hamresanden til sentrum. Risiko- og sårbarhetsanalyse: Området mot øst og syd er svært bratt, og må sikres med sikringsgjerde. Barn og unges interesser: Det er planlagt egen sandlekeplass innenfor området. Sandleken er på 90m² og for liten i forhold til dagens krav i ny kommuneplan. Skole- og barnehagesituasjon: Området sokner til Ve skole. Hamretun på Hamresanden er nærmeste kommunale barnehage. Økonomiske konsekvenser for kommunen: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser. 5
INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 09.02.2005. Det kom inn 6 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Merknadene omfatter spesielt: eksponering og landskapshensyn, at området i dag er en grøntkorridor, hensynet til barn og unge, forholdet til eksisterende boliger og planens detaljeringsgrad. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget er diskutert i samarbeidsgruppa, og innspill er videreformidla til konsulent. PLAN- OG BYGNINGSETATENS SAMLEDE VURDERING Plan- og bygningsetaten mener at kollen (LNFRSL2) innenfor området bør bevares og gjøres tilgjengelig i størst mulig grad, og har i samråd med parkvesenet anbefalt at en regulering til grønnstruktur, friområde, offentlig. Begrunnelsen for dette er at det nye feltet ligger i et areal som var planlagt som grøntkorridor mellom Moneheia og nye boligfelt på Lauvåsen. Det som blir igjen av ubebygd areal er derfor ønskelig å sikre for allmennheten. Den sørlige kollen er også et flott utsiktspunkt. Mulighet for en mer naturlig avgrensing av overgangen mellom byggeområde og grøntområde må vurderes. Lekeplassen er litt liten, men vil sammen med kollen i sør bli et flott tilgjengelig areal for alle. Grønnstruktur naturområde er et mer riktig formål på kollen mot nord, kollen vil fortsatt være i privat eie, men vegetasjon og terreng bør bevares. Omkringliggende boligområde er fra 1960 1970 tallet. De nye boligene bør innpasse seg strøkets karakter med tanke på størrelser og utforming. Det er åpna opp for 3 frittliggende boliger. Jamfør planforslagets bestemmelser foreslås det 2 boenheter på hver tomt. Dette har ikke vært intensjonen i planprosessen. Det er mulig at hver bolig kan ha en utleiedel/sekundærleilighet, men av hensyn til tomtestørrelser, tomtenes beliggenhet og omkringliggende etablert boligfelt, mener plan- og bygningsetaten at det ikke bør åpnes opp for ordinære tomannsboliger i dette området. Plan- og bygningsetaten anbefaler derfor at størrelsen på sekundærleiligheten angis i planforslagets bestemmelser. Plan- og bygningsetaten syns planforslaget utgjør en god fortetting på toppen av Moneheia. Men forslag til endringer jamfør vedtaket, kan plan- og bygningsetaten anbefale at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Margrete Havstad 09.08.2011 6