Side 1 av 5 Arkivsak: 07/1317 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN TORPS LEGESENTER- OFFENTLIG ETTERSYN Saksbehandler: Tor Harald Tusvik Arkiv: L12 Saksnr.: Utvalg Møtedato 280/08 HAMAR FORMANNSKAP 17.09.2008 Behandling/vedtak i HAMAR FORMANNSKAP den 17.09.2008 sak 280/08 Vedtak: Hamar formannskap som kommunens faste utvalg for plansaker tar til etterretning at det er utarbeidet reguleringsplan for Torp legesenter etter plan- og bygningslovens 30. Rådmannen gis fullmakt til å bearbeide planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 27-1 nr 2. Følgende skal legges til grunn for bearbeiding av plan: o Området tillates tilrettelagt for arealbruk til offentlige bygninger og område for særskilt allmennyttig formål (barnehage, forsamlingslokale, administrative bygg), område for bevertning. o Planen skal presiseres slik at det skal tilrettelegges for boligformål for de to omsøkte leilighetene i nordre del av bebyggelsen på området. Bestemmelser må bearbeides. o Eksisterende større furutrær innenfor området skal innmåles og tillates kun fjernet etter godkjenning fra kommunen. Plankart og bestemmelser må utarbeides i tråd med departementets veileder og de Enstemmig vedtatt. Behandling: Innstilling: Hamar formannskap som kommunens faste utvalg for plansaker tar til etterretning at det er utarbeidet reguleringsplan for Torp legesenter etter plan- og bygningslovens 30. Rådmannen gis fullmakt til å bearbeide planforslaget før det legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan og bygningslovens 27-1 nr 2. Følgende skal legges til grunn for bearbeiding av plan:
Side 2 av 5 o Området tillates tilrettelagt for arealbruk til offentlige bygninger og område for særskilt allmennyttig formål (barnehage, forsamlingslokale, administrative bygg), område for bevertning. o Planen skal presiseres slik at det skal tilrettelegges for boligformål for de to omsøkte leilighetene i nordre del av bebyggelsen på området. Bestemmelser må bearbeides. o Eksisterende større furutrær innenfor området skal innmåles og tillates kun fjernet etter godkjenning fra kommunen. Plankart og bestemmelser må utarbeides i tråd med departementets veileder og de Utredning: VEDLEGG: Oversiktskart Reguleringsplan med bestemmelser, planbeskrivelse (utarbeidet av forslagstiller) FAKTA: Forslagstiller er ASH arkitekter for HEKAP eiendom. I dag benyttes lokalene til legekontor. Planforslaget legger til rette for kombinert formål, bolig/kontor med %TU=30%. I følge bestemmelsene: Innenfor byggeområdet BK tillates ikke nye bygninger. Eksisterende bygning tillates endret innenfor plan- og bygningslovens krav til kontor og bolig. Kommuneplan for Hamar 2005-2016 er juridisk bindende for arealbruk i området. her er eiendommen er avsatt til Nåværende grønnstruktur. Kommuneplanbestemmelsens 8: I byggeområde for grønnstruktur kan tillates byggetiltak i samsvar med områdets karakter og bruk. Reguleringsplanen er retningsgivende for arealbruk i området og området er regulert til byggeområde kontor. Uttalelse ved varsel om oppstart Fylkesmannen: o Har restriktiv holdning til oppføring av bygg og anlegg i strandsonene, da disse sonene ofte har spesiell verdi i friluftslivssammenheng. o Minner om rundskriv T-5/99 Tilgjengelighet for alle. o Forutsetter at støyberegninger og støyvurderinger utføres. o Anbefaler at det gjøres forebyggende tiltak mot radon i bygg. VURDERING: Det mest sentrale er å avklare hvilken arealbruk som skal tillates på området, herunder om det skal åpnes opp for boligformål eller annen arealbruk inntil friområdet langs Mjøsa, jfr. prinsipp i kommuneplan for Hamar 2005-2016. Planutvalgets tidligere vedtak om bevaring av furutrær på eiendommen er også viktig. Arealbruk Friområdene langs Mjøsa har stor verdi for Hamars befolkning. I nordre del av Hamar tettsted danner Strandvegen grensen mellom de private områdene/boligene mot offentlig areal/
Side 3 av 5 grønnstruktur. Hele planområdet er avsatt til grønnstruktur i kommuneplanen og ligger inntil et viktig friområde. Endret arealbruk forventes å være av offentlig/politisk interesse. Eiendommens beliggenhet gjør at området ideelt sett burde kunne åpnes opp for allmennheten, ikke kun privatiserende formål (kontor/bolig). Annen aktuell arealbruk er: o offentlige bygninger o område for særskilt almennyttig formål (forsamlingslokale, administrativt bygg, barnehage ifm. videre byomforming i området, mm.) o område for bevertning. Endret arealbruk til boligformål kan gi uønskede nærføringsulemper for brukere av strandområdet. Uforstyrret opphold anses å være av stor betydning for brukere av strandområdene. I området langs Mjøsa fra Furuberget til badeplassen foran K.A.Rasmussen er området foran Torp Legesenter det eneste med en viss dybde, som også er opparbeidet med gress slette. Øvrige områder har liten dybde, er beplantet eller opparbeidet til bruk for bading (grusstrand foran K. A. Rasmussen). Eneste og nærmeste større gressområde langs Mjøsa er tidligere campingplass på Norsk Jernbanemuseum. Ved tilrettelegging til boligformål er det påregnelig at hele/større deler av området blir privatisert ved skjerming av uteområder/plasser med gjerde/hekker eller lignende. Dette kan endre dagens opplevelse av området, som fremstår som åpent fra Strandvegen mot Mjøsa. I planbeskrivelsen planlegges / beskrives kun ombygging av nordre del av bygningen til to leiligheter. Planforslaget slik det er utformet (juridisk bindende) åpner ikke for nybygg i området, men for en total ombygging av eksisterende bygning og med flere boenheter i hele bygget (f.eks 10 leiligheter à 60 m 2 ). Det er påregnelig at eventuelle nærføringsulemper vil øke med antall boenheter, flere brukere av uteområde og flere private terrasser/balkonger i eksisterende bebyggelse. Fra planavdelingen er det på et tidligere tidspunkt gitt signaler til grunneier om at en ikke ser det som unaturlig å kunne stille seg positivt til bruksendring til bolig i eksisterende bebyggelse, med visse forbehold (eksisterende bygg, få boenheter, formingsbestemmelser med mer.). Dette da bygningen tidligere er brukt til boligformål. Rådmannen fastholder dette og anbefaler bearbeiding av planforslaget i tråd med opprinnelig søknad til byggesak og vedlagt planbeskrivelse. Herunder vil jeg presisere at det ikke vil bli gitt tillatelse til oppsett av garasjer ved en senere anledning (i tråd med planforslag) og at plassering av adkomst/parkering må presiseres i plan som sendes ut til offentlig ettersyn. Omregulering til boligformål kan vanskeliggjøre en eventuell fremtidig tilrettelegging av bebyggelsen og området for allmennheten, da området tilrettelegges for en sammensatt brukergruppe og muligens med flere eiere. Bevaring av furu langs Mjøsa Furutrærne langs Mjøsa er karakteristisk for Hamars områder langs Mjøsa og fjerning av enkelt trær kan ha stor betydning for opplevelsen av området. Eksisterende furutrær innenfor planområdet tillates kun fjernet etter godkjenning av fra kommunen, jf. reguleringsplan nr. 528 (vedtatt 17.12.1997). Grunneier har tidligere klaget på dette til planutvalget. Klagen ble avvist i planutvalget 10.12.2003 og fylkesmannens stadfestet formannskapets vedtak 31.03.2004.
Side 4 av 5 Foreliggende planforslag ivaretar ikke planutvalgets tidligere vedtak tilknyttet bevaring av furuene i området. Rådmannen anbefaler at alle de større furuene i området angis med nøyaktig beliggenhet på plankartet (innmålt) med presisering av formålet i bestemmelsene. Bearbeiding av planforslag Bearbeiding av plan vil blant annet omfatte. o Plankart og bestemmelser må utarbeides i tråd med departementets veileder og de o Ut ifra en konkret flomvurdering må en kunne godkjenne bruksendring av underetasje til boligformål, da dette gjelder et eksisterende bygg, hvor avstand til grensen for 200 års flom er 15 cm og dette kun gjelder en boenhet. o Adkomst og oppstillingsplass for bil må fastsettes (avklares ift. furutrær og planlagt gang- og sykkelveg tilknyttet reguleringsplan for Martodden). o Krav til utforming av fasade, materiale og detaljer med mer må fastsettes. o Bestemmelser ift. radon må ivaretas. o Støyutredning Martodden Hamar, Rapport RIA-02, rev-01, 19.06.2007 oversendes fylkesmannen ved offentlig ettersyn KONSEKVENSER FOR BARN OG UNGE: Bruk av bygning til boligformål kan gi nærføringsulemper ved bading eller opphold på et populært friområde. Områder med mulighet for uforstyrret opphold er viktig for ungdom. Barnetalsperson har så langt ikke uttalt seg i saken. Svein M Skaaraas
Side 5 av 5 Oversiktskart / skråfoto Kommuneplan for Hamar 2005-2016 (utsnitt) Skråfoto av Torp legesenter fra Mjøsa Skråfoto av Torp legesenter mot Mjøsa