Endringer av deler av reg.plan for Solbergelva Vest SO32, datert 19.04.1989. FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR OLLENGA, SOLBERGELVA VEST G.nr./B.nr. 45/149, 45/1373, 45/633 m.fl. Reguleringsbestemmelser Dato for siste revisjon av bestemmelser: 11.12.07 Dato for siste revisjon av plankartet: 11.12.07 1. GENERELT 1.1 Området reguleres for følgende formål (jfr. plan- og bygningslovens 25): Byggeområder B1, B6 og B10 Område for frittliggende småhusbebyggelse, eksisterende bebygd område B2-B5 Område for frittliggende småhusbebyggelse, eneboliger B11 Område for boliger med tilhørende anlegg, rekkehus-bebyggelse B12 og B13 Område for boliger med tilhørende anlegg, rekkehus-bebyggelse B14 Område for boliger med tilhørende anlegg, terrassert bebyggelse Offentlige trafikkområder T1 Kjørevei Tgs1-Tgs5 Gang- og sykkelvei/fortau Ta1, Ta2 Annen veigrunn, grøft/snøopplag Ta3 Annen veigrunn, parkering Offentlige friområder F1, F2 og F4 Friområde/lek/turvei F5, F6 Grøntbelte Spesialområde Anlegg i grunnen, - Overvannshåndtering Fellesområder Fa1-Fa9 Felles avkjørsel Fa10 Felles avkjørsel, parkering mm F3 Felles friområde/lek/turvei - Felles lekeområde 1.2 Formålsparagraf Hensikten med planen er å legge til rette for variert boligbebyggelse med tilhørende anlegg samt sikre et større friområde med turstier og naturlige og gode lekemuligheter for barn/ungdom. 1
Det foretas også justeringer for veitrasèen Myrabakken med tilliggende veier, tomtearealer og friområde slik at dette blir i trå med faktiske forhold. Planen skal også sikre en forsvarlig håndtering av overvannsproblematikken i området. 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav 2.1.1 Før delingstillatelse gis i hvert enkelt byggeområde skal adkomstvei, vann og avløp samt sikringstiltak for overvannshåndtering være godkjent, opparbeidet og dokumentert i henhold til retningslinjer fra gjeldende myndighet. 2.1.2 Før delingstillatelse gis i hvert enkelt byggeområde skal småbarnslekeplasser være opparbeidet etter følgende inndeling: - For boliger på felt B2 og B3 skal minimum 100 m2 småbarnslekeplass på friområde F2 opparbeides. - For boliger på felt B4, B5 og B11 skal minimum 100 m2 småbarnslekeplass på friområde F3 opparbeides. - For boliger på felt B12 og B13 skal minimum 100 m2 småbarnslekeplass på friområde F1opparbeides. Det skal utarbeides utomhusplan for småbarnslekeplassene. Universell utforming skal tilstrebes. 2.1.3 Før delingstillatelse gis for boliger på felt B12, B13 og B14 skal nærlekeplass i friområde F1 være opparbeidet i samsvar med utomhusplan godkjent av kommunen. Utomhusplanen skal utarbeides i samsvar med Nedre Eiker kommunes bygningsvedtekter (vedtekt til Plan- og bygningslovens 69) samt Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser i planleggingen gitt i rundskriv T-1/95. Universell utforming skal tilstrebes. 2.1.4 Før det gis brukstillatelse for boliger på felt B14 skal minimum 100 m2 småbarnslekeplass på området være opparbeidet i samsvar med utomhusplan godkjent av kommunen. Utomhusplanen skal utarbeides i samsvar med Nedre Eiker kommunes bygningsvedtekter (vedtekt til Planog bygningslovens 69). 2.1.5 De ulike byggeområdenes utbyggingsrekkefølge og utbyggingstakt skal, grunnet skolekapasiteten, avklares med kommunen. Før igangsettingstillatelse til enhver ny bolig i området gis, skal etatsjef Oppvekst og kultur dokumentere tilstrekkelig skolekapasitet. 2.1.6 Før igangsettingstillatelse gis for det enkelte bygg, konstruksjon eller anlegg skal eventuelle tiltak for beskyttelse mot støy være dokumentert og redegjort for. Det stilles krav til utarbeidelse av støydokumentajon i områder som er utsatt for støy fra vegtrafikk og andre støykilder, herunder støy i bygge- og anleggsperioden. Jfr. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. T-1442. I støyutredningen skal fartsdempende tiltak i Myrabakken vurderes. 2.2 Dokumentasjonskrav 2.2.1 Det skal utarbeides detaljert plan for utnyttelse av offentlig trafikkareal Ta3/ parkering som skal godkjennes av kommunale veimyndigheter. 2.3 Parkering 2.3.1 All parkering skal skje på egen grunn i form av biloppstillingsplass eller garasje/carport. Parkeringsdimensjonering i henhold til Nedre Eiker kommunes vedtekter: - Boenhet: 2
2 p.pl. pr. boenhet inkludert gjesteparkering for alle boligområder. - Hybel: For hybel medregnes 1 ekstra biloppstillingsplass. - Annen virksomhet: Parkeringskrav i henhold til Nedre Eiker kommunens gjeldende krav for aktuelle type virksomhet. 2.4 Overvannshåndtering 2.4.1 Alle nye bygninger skal løses med takvann-utslipp direkte på terreng. 2.4.2 For byggeområdene B2 og B3 skal det på nordsiden av planlagte boliger utføres dobbel drenering. 2.4.3 Alle adkomstveier må bygges slik at vann som renner på asfalterte flater på hovedveien, ikke blir ført inn og ned i nye adkomstveier. 2.4.4 All anleggsvirksomhet i planområdet må utføres skånsomt, så trær og vegetajon spares mest mulig. Skjøtsel og fjerning av trær i friområder skal skje i samråd med kommunale myndigheter. 2.4.5 Overvann skal i hovedtrekk håndteres og kanaliseres via eksisterende og nye overvannsledninger langs eksisterende veier samt i nye trasèer avmerket på plankartet som spesialområde/anlegg i grunnen. Før arbeidene igangsettes må ytterligere utredning og detaljprosjektering utføres av godkjent VA-ekspertise i nært samarbeid med Nedre Eiker kommune. Likeledes må avtale om driftsansvar foreligge. 2.5 Bygningers/konstruksjoners utforming 2.5.1 Boder, garasjer og evt. andre tilhørende anlegg skal være tilpasset øvrig bebyggelse i form, farge og materialbruk. 2.5.2 Boder, garasjer kan tillates plassert inntil 2 m fra regulert adkomstvei/gang- og sykkelvei/fortau. For garasjer med innkjøring vinkelrett på vei kreves en avstand på 5 m fra regulert veikant. 2.6 Annet 2.6.1 Der nye byggeområder kommer i konflikt med eksisterende turtrasèer skal ny trasè opparbeides rundt eller gjennom aktuelle byggeområde. Turtrasèer som skal ivaretas er avmerket i plankartet. REGULERINGSFORMÅL 3.1 Byggeområde Boliger i felt B1 B5 samt del av B6, eneboliger 3.1.1 I områdene skal det bygges frittliggende boliger med tilhørende anlegg. ikke overstige 25 % av regulert tomteareal. 3.1.2 Bebyggelsen oppføres med valgfri takform. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan også sokkeletasje benyttes for oppholdsrom innenfor de rammer som byggeforskriftene setter. 3.1.3 Tillatt mønehøyde er maks 9,0 m og maks gesimshøyde er 8,0 m. Høydene gjelder fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 3.1.4 Boligene kan tilrettelegges med hybel. 3.1.5 Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan som følger byggemeldingen for huset, selv om garasje ikke skal settes opp samtidig med dette. 3
3.2 Byggeområde Boliger i felt B11, rekkehusbebyggelse 3.2.1 I område B11 skal det oppføres rekkehusbebyggelse med tilhørende anlegg. ikke overstige 25 % av regulert tomteareal. 3.2.2 Bebyggelsen skal oppføres med valgfri takform. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan også sokkeletasje benyttes for oppholdsrom innenfor de rammer som byggeforskriftene setter. 3.2.3 Tillatt mønehøyde er maks 9,0 m og maks gesimshøyde er 8,0 m. Høydene gjelder fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. 3.2.4 Plassering av garasje skal være vist på situasjonsplan/utomhusplan som følger byggemeldingen for området, selv om garasje ikke skal settes opp samtidig med boligbebyggelsen. 3.2.5 Universell utforming skal vektlegges i nye bygg, anlegg og opparbeidede uteområder. 3.3 Byggeområde Boliger i felt B12 og B13, eneboliger i rekke 3.3.1 I område B12 og B13 skal det bygges boliger i rekke med tilhørende anlegg. ikke overstige 35 % av regulert tomteareal. Der terrenget etter bygningsrådets skjønn ligger til rette for det, kan også sokkeletasje benyttes for oppholdsrom innenfor de rammer som byggeforskriftene setter. Bebyggelsen kan oppføres med valgfri takform. Tillatt mønehøyde er maks 9,0 m og maks gesimshøyde er 8,0 m. Oppgitte møne- og gesimshøyder gjelder fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng. Øvre etasje i hver boenhet skal, på èn av sidene, inntrekkes min. 3,0 m og avtrappes èn etasje. På inntrukket/avtrappet bygningsdel kan takterrasser etableres. 3.3.2 Plassering av garasje/biloppstillingsplasser skal være vist på situasjonsplan som følger byggemeldingen for områdene. 3.4 Byggeområde Boliger i felt B14, terrassert bebyggelse 3.4.1 I område B14 skal det bygges terrassert bebyggelse med tilhørende anlegg. ikke overstige 35 % av regulert tomteareal. Område Fa10 skal tillegges tomtearealet og inngå i beregningsgrunnlaget. 3.4.2 Bebyggelsen skal oppføres som 3 frittstående bygningsvolumer med inntil 5 boligetasjer og parkeringskjeller. Valgfri takform. Maks mønehøyde 10,5 m. Mønehøyde skal dog ikke overstige kote 86,5 m for østre og midtre bygningsvolum og kote 85,5 for vestre bygningsvolum. Maks gesimshøyde er 9,5 m. Maks møne- og gesimshøyde for heis/trapperom er 10,5 m. Oppgitte møne- og gesimshøyder gjelder fra ferdig planert terreng mot Bergås terrasse. Øvre etasje i hvert bygningsvolum skal inntrekkes min. 3,0 m mot øst og vest og avtrappes èn etasje. Ved inntrukne partier mot øst og vest kan takterrasser etableres. 4
3.4.3 Mellom bygningsvolumene skal det være en minimumsavstand på 10,0 m. I denne sonen kan kun bygningsvolum i kjelleretasje etableres. 3.4.4 Plassering av garasje/p-kjeller/biloppstillingsplasser, sykkelparkering, søppelhåndtering o.l. skal være vist på situasjonsplan/utomhusplan som følger rammesøknaden for området. 3.4.5 På områdets østre del skal eksisterende stiforbindelse mellom Batteriveien og Myrabakken/Bergås terrasse via F1 reetableres og være tilgjengelig for allmenn ferdsel. 3.4.6 Universell utforming skal vektlegges i nye bygg, anlegg og opparbeidede uteområder. 3.5 Byggeområde Boliger i felt del av B10, eneboliger 3.5.1 Området er en del av et større byggeområde (B10) utenfor denne planens avgrensing. For bestemmelser for del av felt B10 henvises til; Reguleringsplan for Solbergelva vest- SO32, vedtatt 19.04.89. 3.6 Offentlig trafikkområde Kjørevei T1 3..6.1 Området brukes som adkomstvei til byggeområdene og er vist på planen med reguleringsbredde og byggegrenser. 3.6.2 Dimensjonering/stigningsforhold må tilfredsstille kommunalteknisk norm. 3.6.3 Enkelttomter skal ikke ha direkte avkjørsel fra Myrabakken der annen adkomst er mulig. Slik tillatelse kan gis av vedkommende veimyndighet. 3.6.4 I område mellom frisiktlinje og veiformål (frisiktsone) skal det ved kryss være fri sikt i 0.5 m fri høyde over tilstøtende veiers planum. 3.7 Offentlig trafikkområde Gang- og sykkelvei/fortau Tgs1-Tgs5 3.7.1 Offentlig gang- og sykkelvei/fortau er vist på planen med reguleringsbredde og byggegrense. 3.7.2 Kjøring på gangvei kan tillates av kommunen i forbindelse med offentlig eller sosial tjenestekjøring. Kjøreadkomst til eiendommer tillates der annen adkomst ikke er mulig. 3.8 Offentlig trafikkområde Annen veigrunn Ta1, Ta2 og Ta3 3.8.1 Område Ta1 og Ta2 benyttes til grøfteareal/snøopplagsplass o.l. 3.8.2 På Ta1 og Ta2 skal det være fri sikt i 0.5 m fri høyde over tilstøtende veiers planum. 3.8.3 Område Ta3 benyttes til parkeringsformål og adkomst til eiendommene 45/283 og 45/1366. 3.8.4 Før område Ta3 tas i bruk skal det være opparbeidet i henhold til detaljert plan godkjent av kommunen. 3.9 Offentlig friområde Friområde F1, F2, F4 samt grøntbelte F5 og F6 3.9.1 Områdene F1, F2 og F4 skal benyttes til friområde, lek og turvei/sti. 3.9.2 Bygningsmyndighetene kan tillate oppføring av innretninger i forbindelse med vannforsyning, avløp, overvannshåndtering, kraftforsyning samt lek. 3.9.3 I F1 tillates kjøreadkomst til eiendommene 45/447, 45/385 og 45/983. 3.9.4 Eksisterende fjellformasjon med tilhørende vegetasjon sentralt i område F1 skal bevares som et naturlig og uberørt lekeområde. Området avgrenses i syd av øst/vest-gående sti, i nord av byggeområde B14, i øst og vest av nord/syd-gående sti. 5
3.9.5 Eksisterende og nye bekkedrag som skal bearbeides i forbindelse med overvannhåndteringen skal, der det ligger til rette for det, integreres som en del av tilliggende turstitrasèer og lekeområder. 3.9.6 Område F5 skal benyttes som grøntbelte med turvei/stipassasje. Det skal ikke oppføres bygninger eller konstruksjoner på området. 3.9.7 Område F6 skal benyttes som grøntbelte mellom boligområde B14 og friområde F1. Her skal etableres en mur/voll i høyde min. 1,0 m fra adkomstveinivå. Siden som vender mot friområde skal tilsåes/beplantes med stedlige vekster slik at området fremstår som en integrert del av friområdet. 3.10 Spesialområde Anlegg i grunnen, - overvannshåndtering 3.10.1 Skraverte områder viser hovedprinsipp angående trasèvalg for tiltak knyttet til overvannshåndtering. Trasèvalg er basert på tegning angående overvannsdisponering datert 09.10.07. Se også punkt 2.4. 3.11 Fellesområde Felle avkjørsel Fa1 Fa10 3.11.1 Områdene Fa1 Fa9 brukes som felles avkjørsler for tilgrensende eiendommer. 3.11.2 Dimensjonering/stigningsforhold må tilfredsstille kommunalteknisk norm. Områdene skal være tilgjengelige for renovasjonsbil, brannbil, sykebil, flyttebil o.a. 3.11.3 I område mellom frisiktlinje og veiformål (frisiktsone) skal det ved kryss være fri sikt fra 0.5 m høyde over tilstøtende veiers planum. 3.11.4 Område Fa10 benyttes til intern adkomstvei for byggeområde B14. På området kan oppføres konstruksjoner i forbindelse med parkering, søppelhåndtering og lignende anlegg. 3.12 Fellesområde Felle friområde, lek, turvei F3 og felles lekeplasser 3.12.1 Område F3 brukes som felles friområde, lek og turvei. Her skal opparbeides minimum 100 m2 småbarnslekeplass. 3.12.2 I friområde F1 og F2 skal opparbeides felles småbarnslekeplass på minimum 100 m2. 3.12.3 I friområde F1 skal opparbeides felles nærlekeplass på minimum 1500 m2. 6