Strak as / Postboks 8826, 0028 Oslo / 998 549 159 mva / post@strak.no / telefon 922 19 714 / www.strak.no Ullensaker kommune Postboks 470 2051 Jessheim att: Plan- og næringssjef Elisabeth Frøyland DATO 30.08.2013 VÅR REF prosjekt nr 255 GNR/BNR 136/1 m.fl. FORSLAGSSTILLER Aspelin Ramm Eiendom AS / James Strong AS PROSJEKT / SAK LHL GARDERMOEN REGIONALT PLANFORUM Det vises til oppstartsmøte hos Ullensaker kommune 19.08.2013. I møtet diskuterte Ullensaker kommunes planavdeling, Aspelin Ramm Eiendom AS og James Strong AS planene for å etablere et sykehus for Landsforeningen for Hjerte- og Lungesyke (LHL) nord for Nordbytjernet landskapsvernområde. Det er inngått en rammeavtale mellom LHL helse og eiendomsutvikleren Aspelin Ramm Eiendom AS og James Strong AS. Partene har nå påbegynt et utviklingsarbeid der formålet å bygge et sykehus på ca 31.000 m2 som primærfunksjon i en nærings- og tjenesteklynge. LHL vil i et ekstraordinært landsmøte den 05.10.2013 ta stilling til om man går videre med planene. Frem til landsmøte arbeides det med å klarlegge premisser og å gi LHL et godt beslutningsgrunnlag. Ullensaker kommune har varslet at planene har et omfang som gjør at de må ses i sammenheng med den kommende revisjonen av kommuneplanen. Samtidig pågår det annet planarbeid i området, med nytt veisystemet i området (V23 og V24) og omregulering av Gardermoen næringspark. I oppstartsmøtet ble det åpnet for at planene kunne fremlegges i Regionalt planforum den 17.09.2013. forslagsstiller ser dette som hensiktsmessig og vil med denne henvendelsen redegjøre for planene så langt. 1. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET LHL har kommet frem til at de ønsker å samlokalisere hjerteklinikken i Eidsvoll (Feiringklinikken) og lungeklinikken i Nittedal (Glittreklinikken) i nærheten av Gardermoen lufthavn. Det nye sykehuset vil gi et tilbud til hjerte- og lungesyke, men også andre helsetilbud vurderes, slik som kreftbehandling. LHLs tjenester er landsdekkende, og det har vært en forutsetning at det nye sykehuset etableres så nært Gardermoen som mulig, samtidig som man skal ha tilgang til gode rekreasjonsarealer og kommunikasjon. Etter å ha studert mange tomtealternativer har LHL funnet foreliggende plassering, rett nord for Nordbytjernet landskapsvernområde, å best ivareta sykehusets behov for å kombinere sentralitet og tilgjengelighet til landskapskvaliteter. 2. INTENSJONER FOR OMRÅDET LHLs sykehus kan gi grunnlag for en nærings- og tjenesteklynge med en stor andel helserelatert virksomhet, slik som medisin, forskning, teknologi, tjenesteyting, undervisning, offentlig/privat 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 1 / 9
helsetilbud og annen kunnskapsbasert næring. Klyngen kan også inneholde virksomheter som orienterer seg mot Gardermoen-området. Det oppnås synergier når andre funksjoner kan knytte seg til LHLs sykehus. Sykehusplanen er i integrert med et hotell for pasienter og pårørende, og det vil være behov for kurs- og konferanserom. Man kan også se for seg at det planlagte interkommunale lokalmedisinske senteret lokaliseres til det samme området, og at dette gir gevinster for drift og tjenester. Trening og svømmeanlegg er aktuelle funksjoner å integrere i konseptet, fordi LHL har behov for anlegg til rehabilitering. Kosthold er også relevant for LHLs behandlingstilbud, og dermed kan mat og servering bli en del av planene. Ulike næringsformål vil gi grunnlag for et lokalt tjenestetilbud med møteplasser, spisesteder og aktive uterom, til fordel for sykehuset og nærmiljøet. Området har et potensial som forbindelse mellom tilliggende rekreasjonsarealer, og kan bli en destinasjon i akseptabel gang- og sykkelavstand fra Jessheims boligområder, uten at man konkurrerer med Jessheim som områdets bysentrum. Forslagsstiller har intensjoner om å skape et sted med arkitektoniske og landskapsmessige kvaliteter. Erfaringene fra Vulkanprosjektet i Oslo skal brukes til å redusere energibruken og utnytte fordelene ved at ulike funksjoner samlokaliseres. I planen ønsker man å legge til rette for en høy kollektivandel og styrke kollektivaksen mellom Jessheim og Gardermoen, slik den er definert i Kommuneplan 2009. Med LHLs 500 ansatte og 30.000 besøkende årlig vil sykehuset gi grunnlag for flere avganger. Det er også viktig at man gir gode forhold for gående og syklende, og man vil derfor se på gang- og sykkelforbindelser i planarbeidet. 3. PLANIDÉER FOR OMRÅDET DISPONERING AV OMRÅDET Nordic Office of Architecture (Nordic) er engasjert som arkitekt for en Masterplan for området og for selve sykehuset. Flere hensyn tilsier at sykehuset bør ligge helt i sør og at annen næringsbebyggelse legges inntil. Nord for veilenken til motorveikrysset (V23) er det naturlig å plassere mindre arbeidsintensiv næring eller tjenesteyting, for eksempel den planlagte interkommunale brannstasjonen, som i Kommuneplanen er lagt sør på området. 83 099,2 m2 NÆRING OG TJENESTEYTING "BLÅLYS" NÆRING OG TJENESTEYTING 164 123,5 m2 SYKEHUS LHL 57 937,4 m2 NÆRING OG EV. BOLIG 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx Denne inndelingen plasserer arbeidsintensive funksjoner mot kollektivaksen mellom Jessheim og Gardermoen, samtidig som sykehuset får nærhet til Nordbytjernet landskapsvernområde. Den sørlige delen av området har det største sammenhengende arealet, med størst frihet til å utvikle et prosjekt med 2 / 9
rasjonell organisering, offentlige og private soner, samt skjerming mot støy. Nordic har i den innledende fasen skissert blant annet følgende løsningsforslag, der sykehuset ligger helt i sør: Bebyggelsen organiseres langs en intern gateromsstruktur med flere byrom. Flere bygninger legges mot et karakteristisk landskapsrom basert på dødisgropen. Det er behov for flere atkomster til området og gode gangforbindelse sørover og østover. Miljøsonen langs E6 gjør at bebyggelsen konsentreres til østre del av det sentrale feltet. Det er i utgangspunktet ikke planlagt bygg i miljøsonen, men vi mener det bør vurderes om man kan legge for eksempel støyvoller og noe parkering i dette området. PLANAVGRENSNING LHL er utgangspunktet for planarbeidet, men planen er avgrenset slik at man også legger til rette for andre næringsformål, herunder blålys -funksjonene. Skissene til planavgrensning viser tre store byggefelt oppdelt av veisystemet. De tre sonene er til sammen ca 300 da, avhengig av hvordan formålsavgrensningen blir i den kommende veireguleringen. Hvis man inkluderer veisystemet og noen tilgrensende arealer der det er naturlig å se på underganger, gang- og sykkelforbindelser, atkomster mv, er planområdet på ca 380 da. 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 3 / 9
FORELØPIG PROGRAM OG AREALER Tiltakshaver ser per i dag for seg at området utvikles med følgende: Sykehus for LHL Næring og tjenesteyting, ca 31.000 m2 ca. 70.000 m2 I tillegg kommer: Næring / tjenesteyting nordøst for veilenken til V23. Næring, eventuelt innslag av boligbebyggelse, mot eksisterende boligområde i øst. Planen vil også måtte medta gangforbindelser, offentlige plasser, veier og lignende. 83 099,2 m2 164 123,5 m2 57 937,4 m2 381 315,4 m2 Illustrasjonen over viser foreløpig skisse til planavgrensning (rødt), planlagt veisystem og overgangsarealer (lyst rødt). Den nøyaktige avgrensningen må studeres nærmere. 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 4 / 9
83 099,2 m2 164 123,5 m2 57 937,4 m2 381 315,4 m2 Illustrasjon: Foreløpig skisse til planavgrensning (lys rød) inntegnet på kommuneplan 2009. 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 5 / 9
EIENDOMSFORHOLD De største private grunneierne innenfor området er Laake, Engebretsen og Hellerud. Forslagsstiller har gjennom avtale med disse grunneierne et grunnlag for å gjennomføre de aktuelle planene. LAAKE R KE SA E N N LE UL MMU O K ENGEBRETSEN ULLENSAKER KOMMUNE I tillegg eier Ullensaker kommune store arealer innenfor planområdet. Andre grunneiere er også berørt av forslaget. LAAKE HELLERUD 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 6 / 9
5. PLANSTATUS Vi har laget en foreløpig oppsummering av noen relevante punkter i plangrunnlaget. PLANSTRATEGI 2012 I planstrategien er det et gjennomgående tema at det er behov for etablering av flere kompetansekrevende arbeidsplasser i Ullensaker kommune. KOMMUNEPLAN 2009: Planområdet er vist som LNF-området. I sør er det avsatt et større byggefelt for offentlig bygning. Denne tomten har vært tiltenkt en interkommunalt brannstasjon og den er ofte referert til som blålystomta. Parallelt med E6 ligger en miljøsone, med en bredde på ca 150 meter målt fra senter vei. Kommuneplanen skal rulleres og det forventes at ny kommuneplan er ferdigbehandlet i desember 2014. BYUTVIKLINGSSTRATEGI FOR JESSHEIM (2012) Strategien er et retningsgivende dokument som skal benyttes i forbindelse med planarbeid og byggesaker. Det skisseres en rollefordeling mellom tettstedene i kommunen samt for flyplassen og Gardermoen næringspark. Det meste av befolkningsveksten skal styres til Jessheim, som skal befeste sin posisjon som kommune- og regionsenter, og som by. Det ønskes et mer differensiert næringsliv. For Gardermoen næringspark er det ønskelig med en utbygging av høy kvalitet og med et differensiert næringsliv med kompetansekrevende arbeidsplasser og næring som utnytter nærheten til flyplassen. Den mest arbeidsintensive virksomhetene skal lokaliseres mot fremtidig kollektivtraséer, herunder busstraséen i sør, som i fremtiden kan bli omgjort til bane. GJELDENDE REGULERINGSPLANER Planområdet er i det vesentligste uregulert. Del av området er regulert til skog og jordbruk og til høyspentanlegg (nord). PÅGÅENDE PLANARBEID Planarbeidet for nye motorveikryss V23 og V24 er igangsatt og forventes lagt ut til offentlig ettersyn i starten av 2014. Foreløpige planer er inntegnet på illustrasjonene i dette dokumentet. Planforslaget for Gardermoen Næringspark I forventes lagt ut til offentlig ettersyn høsten 2013. PLANSAMARBEIDET FOR OSLO OG AKERSHUS Plansamarbeidet har i oppgave å lage en regional plan for areal og transport, med utgangspunkt i stort tilvekst av innbyggere og arbeidsplasser de neste 20 årene. Forslaget forventes å foreligger i første kvartal 2014. 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 7 / 9
OPPSUMMERING Etter en foreløpig gjennomgang er det vår vurdering at planene for LHL og tilhørende næringsvirksomhet svarer på de målsetningene som kommunen har for fremtidig næringsutvikling i området. 6. PROSESS FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNINGER I henhold til forskrift om konsekvensutredninger 1, 6. ledd, skal tiltakshaver vurdere om et planforslag omfattes av utredningsplikten. Vår vurdering er at forslaget faller inn under oppfangskriteriene i forskriftens 2 på grunn av utlegging av nye områder til utbyggingsformål ( 2d) og fordi det legges til rette for næringsbygg, tjenesteyting og eventuelt allmennyttig formål med til sammen mer enn 15.000 m2 og med investeringsramme mer enn 500 millioner kroner (Forskriftens vedlegg 1, pkt 1). Forslaget må derfor konsekvensutredes. OMRÅDEREGULERING Det er avklart med kommunens administrasjon at planene bør behandles som en områderegulering. Detaljregulering for første delområde ønskes behandlet parallelt. OVERORDNET FREMDRIFTSPLAN Områderegulering ønskes utarbeidet samtidig med kommunens revisjon av kommuneplanen. Hvis reguleringsplanen er vedtatt ved utgangen av 2014 kan byggearbeidene igangsettes i august 2015 og sykehuset overleveres LHL i august 2017, like etter åpningen av den nye terminalen på Gardermoen. 7. PLANFAGLIGE TEMA Så langt i arbeidet er det identifisert følgende relevante plantema for planarbeidet: - Arkitektur, estetikk, fjernvirkning, møteplasser - UU: bygg og uterom - Forhold til restriksjonssoner OSL - Forhold til E6 og tilstøtende bebyggelse - Alternativ lokalisering av Blålystomta - Friluftsinteresser - Landskap: vegetasjon, grøntstruktur, naturelementer - Naturmangfold: Dødisgrop, vilt mv - Grunnforhold, grusreserver - Risiko og sårbarhet: Høyspentanlegg, grunnvannsbasseng - Miljøfaglige forhold: luft, støy, lokalklima, grunnvannsbasseng - Sosial infrastruktur: tjenestetilbud, arbeidsmarked - Teknisk infrastruktur: VAV, energi, vei - Trafikkforhold: forhold til pågående veiprosjekt V23 med veilenker, kollektivstrengen/kollektivtrafikk, veikapasitet/trafikkgenerering/areal og transport, parkering: plassering/norm, gang- og sykkelveier, atkomst, trafikksikkerhet 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 8 / 9
Ved spørsmål kan det tas kontakt med undertegnede på telefon 922 19 714, eller med Anne-Hilde Bråtebæk (Aspelin Ramm Eiendom AS) på telefon 905 88 144. Med vennlig hilsen STRAK PLAN OG PROSESS Geir Roll Johnsen Daglig leder Sivilarkitekt Kopi (e-post): Aspelin Ramm Eiendom AS James Strong AS Nordic Office of Architecture 255 20130830 Redegjørelse Regionalt Planforum.docx 9 / 9