SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 201005382 : E: V62 : Daniela Dobbert Behandles av utvalg: Møtedato Utvalgssaksnr. Landbruks-, vilt og 21.10.2010 15/10 innlandsfiskenemnd SØKNAD OM KONSESJON FOR ERVERV AV EIENDOMMEN GNR 54, BNR 2 OG 29 Bakgrunn: Landbrukseiendom gnr 54, bnr 2 og 29 ligger i Sandnes vest i kjerneområde landbruk og innenfor den langsiktige grensen for landbruk. Eiendommen består av to parseller. Parsell 1 ligger vest for F319 og øst for kommunegrensen mot Sola. Parsellen har et areal på 122 dekar fulldyrket areal, i underkant av 2 dekar innmarksbeite og ca 19 dekar annet areal. På sistnevnte, uproduktivt areal, lå et tun med våningshus og driftsbygning, disse brant ned i noen år tidligere. Avdøde eier Olai Njå bygde ikke opp bygningene igjen. I tunområdet ligger det også et stort skrotlager, som må fjernes. Parsell 2 ligger vest for parsell 1, de to parsellene grenser ikke direkte mot hverandre. Veiavstand er ca 250 m. Parsell 2 har et samlet areal på 154 dekar, derav 139 dekar fulldyrket areal og 15 dekar skog. Saken gjelder: Geir Bærheim har ervervet gården til Olai Njå. Han søker om konsesjon til ervervet. Geir Bærheim eier og driver landbrukseiendom (driftsenheten) gnr 54 bnr 24 og gnr 55 bnr 44. Bærheims eiendom har et areal på 32 dekar, derav 27 dekar fulldyrket jord. Bærheim produserer grovfôr for salg. Eiendommen er bebygd med 2 bolighus og en driftsbygning. Eiendommen grenser mot Olai Njås parsell 2. Avtalt kjøpesum er 4.300.000,- kroner for eiendommen pluss 500.000,- kroner for eiendommens metallverdier. Takst ligger ikke ved søknaden. I vedlegg til søknaden søkes det også om fradeling av to tomter med bebyggelse fra Geir Bærheims gård. Planen er at sønnen til Geir Bærheim skal overtar den ervervete gården. Gårdstunet til Olai Njå skal gjenoppbygges med både bolighus og nødvendige driftsbygninger. Sønnen til Geir Bærheim skal bosette seg på det nye tunet. Geir Bærheim ønsker samtidig å dele fra de to hus han har på egen gård, mot at jorden på hans egen gård legges som tilleggsjord til den nyervervete gården. Vurdering: Formålsparagrafen ( 1) i konsesjonsloven sier at loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og brukerforhold som er mest gagnlig for samfunnet. I lovens 9 er det ført opp særlige forhold for landbrukseiendommer slik: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det legges særlig vekt på: 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innbærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses som skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Det foreligger ikke takst for den omsøkte eiendommen, som er ubebygd. Ifølge kjøpekontrakten har søkeren, i tillegg til den avtalte kjøpesummen for eiendommen, betalt kr.500.000,- for metallverdiene på eiendommen. Norsk Metallretur har bekreftet at søkeren vil få betalt ca den summen, når skrotlageret til Olai Njå leveres til Norsk Metallretur. Metallverdiene holdes derfor utenfor vurdering av prisen i denne saken. Side 1 av 3
Landbrukssjefens vurdering av eiendommens verdi er slik: I våre strøk regner vi med en maksimal avkastningsverdi for god fulldyrket jord med bra arrondering på kr. 10.000,- per dekar. Avkastningsverdien på skog beregnes som påregnelig fremtidig årlig salgbar hogstkvantum, dette avhenger av bonitet, skogtilstand, skogbehandling og miljøverdier. En enkel verdivurdering for gården til Olai Njå vil etter landbrukssjefens vurdering se slik ut: Markslag Areal i dekar Pris per dekar Pris i kroner i alt Fulldyrket jord 262 10.000 2.620.000,- Innmarksbeite 2 3.000 6.000,- Skog 15 1500 22.500,- Restareal 19 200 3.800,- SUM 2.652.300,- For å ta høyde for eventuelle feil i forutsetningene (skogen er bare verdsatt ut fra skogbrukssjefens inntrykk ved tidligere befaringer, jordbruksarealene er kun vurdert ut fra gårdskartet) kan denne summen rundes opp til en maksimal pris på 2,8 millioner kroner. Ifølge landbruksdepartementets rundskriv M-3/2002 om priser på landbrukseiendommer ved konsesjon kan det fastsettes ramme for eventuelt tillegg i forhold til vanlig avkastningsverdi på jordbruksjord på inntil 50%. Tillegget kan gis for å stimulere til rasjonaliseringstiltak, bl.a. salg fremfor bortleie av eiendommer egnet som tilleggsjord. Innen rammen på 50% må tillegget vurderes konkret i den enkelte sak. I foreliggende søknad ønsker søkeren å bruke denne gården som hovedgård, tunet skal bygges opp igjen. Dermed erverves det ikke tilleggsjord, men en gård. Tillegg til vanlig avkastningsverdi kan kun gis til erverv av tilleggsjord. Om dette kan gjøres er et skjønnsspørsmål. Hverken selger eller kjøper har vært i kontakt med landbrukssjefen i forkant av handelen for å avklare premissener for prissettingen. Eiendommen til Olai Njå er en av de største landbrukseiendommene i Sandnes, målt i antall dekar fulldyrket jord. Det er ikke ofte at eiendommer av en slik størrelse og beliggenhet legges ut for salg. Tilsvarende har det vært stor interesse for å kjøpe gården, først og fremst som tilleggsjord for nabobønder. Med et så stort press fra markedet er det ekstra viktig å kontrollere at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Av de 5 punktene som er nevnt ovenfor som grunnlaget for vurdering av konsesjonssøknaden er punkt 1 den viktigste. Det skal legges vekt på at den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Hensynet til bosetting i området er ikke særlig relevant i denne delen av Sandnes. Ervervets driftsmessige løsning er akseptabel, erververen anses som skikket til å drive eiendommen, og hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet er ivaretatt. Avtalt kjøpesum ligger derimot langt over akseptabel prisnivå. Etter landbrukssjefens vurdering er 2, 8 millioner kroner den maksimal akseptable prisen for eiendommen. Skal man akseptere at Olai Njås gård er kjøpt som tilleggsjord til gården, kan tillegget på 50% være relevant. Da vil det være en forutsetning at jorden legges som tilleggsjord til Bærheims gård. Gjenoppbygging av tunet vil da ikke kunne tillates. Dermed vil kommunen heller ikke kunne akseptere fradeling av bygningsmassen på Geir Bærheims gård, som omsøkt i vedlegget til konsesjonssøknaden. Dersom man legger til grunn at tillegget for jordbruksjord kan aksepteres, vil man ut fra landbrukssjefens regnestykke komme frem til en samlet verdi av eiendommen på 3.930.000,-, oppsummert 4 millioner kroner. Den avtalte kjøpesum er 4,3 millioner kroner og ligger ca 300.000,- kroner over den prisen som etter landbrukssjefens vurdering bør være maksimal pris. Ut fra dette innstiller landbrukssjefen på avslag på søknaden. Side 2 av 3
Forslag til VEDTAK: Sandnes landbruks-, vilt og innlandsfiskenemnd avslår Geir Bærheims søknad om konsesjon for erverv av landbrukseiendommen gnr 54, bnr 2 og 29, datert 26.08.2010. Den avtalte kjøpesummen ligger for høy i forhold til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Avslaget er hjemlet i lov om konsesjon for erverv av fast eiendom Lov 2003-11-28, nr. 98. RÅDMANNEN I SANDNES, 08.10.2010 Per-Harald Nilsson Kommunaldirektør Daniela Dobbert landbrukssjef vedlegg: Søknad om konsesjon gnr 54 bnr 2 med karter Side 3 av 3