Notat vurdering av høyder Områderegulering for Rådhuskvartalet vurdering av ulike høyder på bebyggelse i felt B1 og B2 Dato: 2.6.2015. Feltene B1 og B2 ligger lengst vest i planområdet. Arealets beliggenhet tett inn på sentrum og kollektivknutepunkt medfører at det er særlig attraktivt for fortetting. Området ligger nær rekreasjonsområder, skole og barnehage, har gode klimatiske forhold og er lite støyutsatt. Disse forholdene innebærer at B1 og B2 er særlig godt egnet til boligformål. Området er et avgrenset boligfelt som grenser til andre formål, se kartutsnitt neste side. I planforslaget som har ligger ute til ettersyn foreslås kun boligformål i B1 og B2. Det åpnes ikke for handel verken i B1, B2, BKT1 eller BKT2. Utsnitt fra reguleringsplankart: 2 1
Det eksisterende boligområdet i Skolegata ligger atskilt fra andre boligfelt: Enkelte av eneboligene ligger på relativt store tomter, og det er lav utnyttelse i feltet. Bildet under viser rektorboligen, sett fra nabotomten. 2
Planforslaget (maks. 5/4 etasjer) Planforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn åpner for maksimumshøyder på 16m og 13m i begge feltene. Dette betyr at bygningene kan oppføres i inntil 5 og 4 etasjer. Minimum 80% av bebyggelsen skal ha en byggehøyde begrenset til 13m (4 etasjer). Det sikres en viss minimumsandel konsentrert småhusbebyggelse, minimum 20% av samlet %-BRA. Det innebærer at en viss andel leiligheter skal bygges som vertikaldelte leiligheter i 3 etasjer med egen inngang. Planen åpner for en kombinasjon av vertikaldelte leiligheter i 3 etasjer samt leiligheter i ett plan i den øverste 4 etasjen. Bebyggelsens høyder skal varieres. (Se s. 9 for definisjon av begrepene.) Dette er i utgangspunktet en relativt høy grad av fortetting begrunnet i de generelle kvalitetene i området redegjort for innledningsvis i dette notatet. Endelig volumfordeling skal fastlegges i detaljregulering. Full utnyttelse forutsetter at krav om kvalitet gitt gjennom fellesbestemmelser er oppfylt. Dersom det er konflikt mellom tillatt grad av utnytting og krav til uteoppholdsareal, skal krav til uteoppholdsareal gå foran tillatt utnyttingsgrad. Planforslaget åpner videre for at hele området transformeres fra eneboligområde til område med boligbebyggelse i blokkbebyggelse og rekkehus. Modellen for planforslaget viser derfor ikke en tilpassing av ny bebyggelse til eksisterende bebyggelse. Illustrasjonen viser en måte å løse volumfordeling på. I illustrasjonen fra Norconsult er 6 % av bebyggelsen vist i 5 etasjer. (Planforslaget åpner for at opp mot 20% av bebyggelsen kan oppføres i 5 etasjer.) Det vises for øvrig en blanding av 4 og 3 etasjer i området. (Planforslaget har krav om 20% konsentrert småhusbebyggelse i 3 etasjer) Planforslaget/maks. 5-4 etasjer B1 B2 3
Planforslaget/maks. 5-4 etasjer Planforslaget/maks. 5-4 etasjer Planforslaget/maks. 5-4 etasjer 4
Innkommet forslag (3 og 2 etasjer) Mange av høringsuttalelsene er negative til de foreslåtte høydene i planforslaget som har ligget ute til offentlig ettersyn. Det ønskes at det sikres lavere byggehøyder. Særlig har det kommet mange negative uttalelser fra boligeiere innenfor feltet, som ønsker å opprettholde områdets preg. Uttalelser og innspill om lav bebyggelse i B1 og B2: Foreslår 3 etasjer nærmest Skolegata og 2 etasjer bakover opp mot parkgrensen. Kanskje en grønn stripe foran leilighetene langs Skolegata. (Privat innspill.) B2: 3-4 etasjer, blokk og rekkehus. 4 etasjer kun langs Skolegata og nærmest sentrum. B1: Området kan fortettes med rekkehus i 2 etg. (Privat innspill.) B2: Husene blir trukket litt vekk fra veien sånn at de får en plenflekk mellom hus og Skolegata. Husene skal max være 3.etg. B1: Eneboliger, rekkehus og leiligheter i 2 etasjer. (Høyres forslag) Illustrasjonene under viser et alternativ utformet med utgangspunkt i Høyres forslag. Det er her vist bebyggelse med flatt tak i 3 etasjer i B2 (ca. 10m byggehøyde). Det er vist en blanding av gjenværende eneboliger, rekkehus og leiligheter i to etasjer med saltak i B1. I tillegg er det lagt inn leilighetsbygg med flatt tak i 3 etasjer i B1, som da får samme byggehøyde som 2 etasjer med saltak (ca. 10 m byggehøyde). Rådmannens kommentar: Rådmannen mener at en utbygging begrenset til 3 og 2 etasjer i hele området i for liten grad vil bidra til å oppfylle de målene kommunen har for fortetting og byutvikling. Det har gjennom hele planprosessen vært signalisert et politisk ønske om å sikre høy fortetting i planområdet. Planforslaget åpner for en transformasjon av området og gjennomføring av dette forutsetter at det også sikres en utnyttelse som gir økonomi i prosjektet. Felt B1 og B2 ligger videre tett på annen sentrumsbebyggelse og bør få en karakter i henhold til dette for å sikre helhet i området. Bebyggelsen på andre siden av Skolegata (Skolegata 13) tillates for eksempel i opp mot 16m. Innkommet forslag (3-2 etasjer) B1 B2 5
Innkommet forslag (3-2 etasjer) Innkommet forslag (3-2 etasjer) 6
Rådmannen har på bakgrunn av blant annet høringsuttalelser vurdert en reduksjon av foreslåtte maksimumshøyder. Området representerer en overgangssone mellom sentrumsbebyggelse og mer åpen småhusbebyggelse utenfor sentrumskjernen. En nedtrapping av bebyggelsen vil tydeliggjøre denne overgangen. I og med at minimum 60% av sentrumsbebyggelsen har maksimumshøyder på 4 etasjer vurderes at 5 etasjer i B1 og B2 er for høy byggehøyde. Rådmannen foreslår derfor å delvis imøtekomme uttalelsene ved å redusere foreslåtte maksimumshøyder innenfor B1 og B2 i planforslaget til 13m/4 etasjer. Byggehøydene skal varieres innenfor hvert felt noe som innebærer at en andel av bebyggelsen skal oppføres som lavere bebyggelse. Det foreslås videre å beholde andelen konsentrert småhusbebyggelse på 25% av samlet BRA innenfor hvert felt. Boligbyggene kan utformes i 3 etasjer både som konsentrert småhusbebyggelse og som lavblokk med felles inngang, eller også en kombinasjon av disse to boligtypene i 4 etasjers bygg. Det foreslås at 4 etasjer / 13 m beholdes som maksimumshøyder for hele feltet. Det settes ingen minimumskrav til hvor stor andel av bebyggelsen som skal oppføres med lavere byggehøyder utover kravet om 25% konsentrert småhusbebyggelse (3 etasjer). Modellen viser variert bebyggelse innenfor feltene B1 og B2. Det er vist 3 etasjer i felt B1, og i hovedsak 4 etasjer i felt B2. Bebyggelsen er trappet noe ned mot vest. Boligbygget lengst vest langs Skolegata er trukket ca 7-8 m tilbake fra gata. De øvrige boligbyggene langs Skolegata er plassert nærmere gata for å beholde et større skjermet uteoppholdsareal mellom bygningene på nordsiden. B1 B2 7
8
DEFINISJONER Veileder for grad av utnytting definerer konsentrert småhusbebyggelse slik: Småhus, sammenbygd i kjeder eller rekker, med inntil tre målbare plan, der bygningens høyde faller innenfor høydene som er angitt i pbl. 29-4. (Gesims/mønehøyde 8/9 m) Eksempel på konsentrert småhusbebyggelse med flatt tak: Eksempler på kombinasjon av vertikaldelte leiligheter i 3 plan med toppleiligheter i 4. etasje. Dette faller utenfor definisjonen på konsentrert småhusbebyggelse, men sikrer samme type leiligheter: Vestre Hamnen, Malmø Fornebu 9