Markedsrapport nr. 4/99 side 1. side

Markedsrapport nr. 4/99 side 1 side 1.Økonomiske rammebetingelser.2 1.1.Rentesituasjon... 2 1.2.Forbrukervekst - inflasjon.... 3 1.3.Arbeidsledighet... 3 1.4.Aksjemarkedet - Olje - Handel.. 4 1.5. De børsnoterte eiendomsselskapene 4 2.Eiendomsmarkedet... 5 2.1.Generelt.... 5 2.1.1.Oslo sentrum.. 6 2.1.2.Oslo indre vest.. 6 2.1.3.Oslo indre nord. 7 2.1.4. Oslo indre øst... 7 2.1.5.Oslo indre syd 7 2.1.6.Oslo ytre vest... 7 2.1.7.Oslo ytre nord... 8 2.1.8.Oslo ytre øst... 9 2.1.9.Oslo ytre syd... 9 2.1.10.Øvrige Stor-Oslo 9 2.2.Leieprisanslag... 10 2.2.1.Kontor. 10 2.2.2.Lager 10 3.De største eiendomsselskapene 12 3.1.Nøkkeltall for eiendomsselskapene 13 NÆRINGS- EIENDOM: 4/99 4.Oppsummering 13 5.Presentasjon av meglerne i NNM. 15 NNM på internett www.nnm.no Leiekalkulator finner riktig leiepris på dine lokaler Markedsrapporter Tips og råd Registrere behov

Markedsrapport nr. 4/99 side 2 Innledning Norge inne i en vekstpause Fortsatt stabile eiendomspriser? Dette er hva ekspertene strides om. Noen spår økt ledighet i kontormarkedet grunnet b.la null vekst i sysselsettingen. Andre tror ikke på noen stor ledighet i tiden fremover. Bakgrunnen for disse påstandene er troen på at utbudet av lokaler ikke vil være stort større en etterspørselen. Toppen er nådd for denne gang, den ble nådd 2- kv.-98. Vi har vært over toppen i 1½år. Når kan vi forvente å se en ny oppgang? Leietakerne i dagens markedet «shopper» mer fordi de har ett langt større tilbud i visse delmarkeder nå enn før. Det er lenger mellom de store leiekontraktene - men i segmentet for mindre brukere av kontoreiendom oppleves en god aktivitet. Neste markedsrapport nr. 1/2000 kommer medio mars. 1. Økonomiske rammebetingelser Norge: Nasjonalregnskapet underbygger bildet av at konjunkturoppgangen i fastlandsøkonomien er over. Etter en jevn vekst de siste 5-6 år har BNP for fastlands - Norge endret seg lite de siste kvartaler. Vi er inne i en periode med svakere vekst etter den sterke oppgangen. Det forventes at lønns- og prisveksten vil avta og komme ned mot den stigningstakten eurolandene sikter mot. Veksten i fastlandsøkonomien vil bli lavere enn trendveksten, dvs. den veksten som legges til grunn, både i år og neste år. Norges Bank peker på at utviklingen i fastlandsøkonomien i løpet av 2001 vil være på vei tilbake til den forventete. Vi vil nærme oss EU landene og deres inflasjonsøkning. Utlandet: Usikkerheten knyttet til utviklingen i verdensøkonomien har avtatt. Utsiktene er nå lysere enn for få måneder siden. Krisen i Asia synes å bli mer kortvarig enn tidligere antatt, det er tegn til ny oppgang. Utviklingen i Japan gir også grunn til en viss optimisme. Den europeiske sentralbanken ESB økte i begynnelsen av november styringsrenten med 0,5 prosentpoeng. Renteøkningen var ventet, og ble positivt mottatt i det europeiske aksjemarkedet. Fare for inflasjonspress var årsaken til rentehevingen. Det har i den senere tiden vært mye uro i finansmarkedene i enkelte av landene i Latin- Amerika. Likevel tyder utviklingen hittil i år på at det økonomiske tilbakeslaget for regionen sett under ett kan bli mindre markert enn tidligere antatt. Det er tegn til dempet økonomisk vekst i USA. 1.1 Rentesituasjonen Oktober måned ga som vanlig aksjemarkedet et usikkert preg men medførte ikke ytterligere fare for økt inflasjon og høyere renter. I slutten av november og inngangen av desember kan vi konstatere at den svake utviklingen i euroen har sendt norske renter oppover. Samtidig med dette har norske kroner styrket seg betraktelig mot euroen og ligger i skrivende stund på kr 8,09,- den sterkeste noteringen siden juli. Pengemarkedsrenten har steget noe, til rundt 5,94% siden Norges Bank senket rentene i september. Det er usikkerheten rundt årtusenskifte som er den utløsende faktor. Hittil i år har Norges Bank redusert sine renter overfor bankene ved fem anledninger, med i alt 2,5 prosentpoeng. Sannsynligheten for ytterligere rentenedgang er fortsatt større enn for at det blir en økning. Usikkerheten rundt årtusenskifte bidrar til at pengemarkedsrenten ikke går ytterligere ned i 1999. Lange renter er i skrivende stund såvidt høyere enn de korte rentene. Rentenivået på tiåringen S 468 ligger på 6,16% pr. 30. November mens 3 måneders NIBOR ligger samme dato på 5,92%.

Markedsrapport nr. 4/99 side 3 Lange og korte renter Inflasjon 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 10 års statsobl. 3-mnds nibor 14 % 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 Inflasjonen fra 1975, her vist ved årlig %-vise endring i KPI. Tall for1999og 2000 er anslag. Kilde: SSB 1999 1990 1991 1992 1993 Kilde: DnB Markeds 1994 1995 1996 1997 1998 1999 1.3 Arbeidsledighet 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 1991 1992 1993 1994 Realrente 1995 1996 1997 1998 1999 «Realrente» definerer vi som differansen mellom lang stat og utviklingen i KPI ( inflasjon). Tall for 1999 er dagens lange stat og prisutvikling siste rullerende 12-månedersperiode. Kilde: SSB 1.2 Forbruksvekst/ Inflasjon Hovedutfordringen i den økonomiske politikken er å få pris- og kostnadsveksten ned på samme nivå som hos våre handelspartnere. Dette er nødvendig for å opprettholde høy sysselsetting og lav arbeidsledighet, samt unngå en særnorsk høy rente i årene framover. Det er knyttet usikkerhet til anslagene for den økonomiske utviklingen. Det er vanskelig å forutsi virkningene av nedgangen i utbyggingsaktiviteten i petroleumssektoren. I tillegg er norsk økonomi utsatt for endringer i internasjonal økonomi og - ikke minst - oljeprisen. Konsumprisindeksen steg med 0,5% fra 15. September til 15. oktober i år - hovedårsak,: dyrere elektrisitet for husholdningene. Fra oktober i fjor til oktober i år har KPI steget med 2,5%. Arbeidsmarkedet har hittil i år vært preget av en svak utvikling. Det forventes en liten økning av helt ledige i år 2000 mot 1999. Arbeidsledigheten ihht. SSB arbeidskraftundersøkelse anslås på denne bakgrunn å bli under 3,5% i 1999 og i underkant av 4 % i 2000. Arbeidsledigheten vil kunne øke svakt fra 1999 til 2000, men det vil fortsatt være mangel på arbeidskraft i mange sektorer. Arbeidsledigheten i Norge vil fortsatt være svært lav sammenliknet med andre land. Etter høy lønnsvekst i 1998, er veksttakten i lønningene i 1999 vesentlig lavere. Med moderate tillegg også neste år vil prisstigningen trolig avta som igjen vil medføre stagnasjon i antall arbeidsledige. 6,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % 1985 Arbeidsledige i % av arbeidsstyrken 1987 1989 1991 1993 1995 Kilde: SSB, 1999 og 2000 er anslag 1997 1999

Markedsrapport nr. 4/99 side 4 1.4 Aksjemarkedet / olje / handel Totalindeksen ligger på nivå 1291 hvilket er ca. 4,1% over nivået ved utgangen av 3. kvartal. Totalindeksen har steget med 38,3% siden årsskifte. I skrivende stund er brent spot over 26 dollar.pr. fat, prisen har ikke vært høyere siden Gulfkrigen i 1991. Oljeprisen har nesten tredoblet seg på ett år siden bunnoteringen på 9 dollar i desember 1998. Det forventes at oljelagrene vil fortsette å reduseres slik at oljeprisen vil holde seg godt over 20 dollar fatet. Gjennomsnittlig oljepris hittil i år er 17 dollar eller 135 kroner fatet. Statsbudsjettet forutsetter en oljepris på 110 kroner fatet. Økningen i oljeprisen gir Norge merinntekter på anslagsvis 25 milliarder i 1999. EIA, som er en del av det amerikanske Energidepartementet, regner med økt etterspørsel etter olje på nærmere 50 % innen 2020. Forventet oljepris vil da ligge over 36 dollar fatet. Målt i dagens penger vil dette tilsi en oljepris på i overkant av 22 dollar pr fat. Overskuddet på handelsbalansen i oktober ble på 9,9 milliarder. Sammenlignet med i fjor var overskuddet på handelsbalansen for samme måned 1,2 milliarder. Tradisjonell eksport har økt med ca. 8% og importen er ca. 6,3% lavere sammenlignet med samme periode i fjor 1.5 De børsnoterte eiendomsselskapene Våre børsnoterte eiendomsselskaper viser en svak utvikling og videre nedgang signaliseres. Det usikre rentemarkedet innvirker på E- selskapene. Linstow ASA tas av børs. Det er da kun tre eiendomsselskaper igjen - Olav Thon Eiendom, Steen & Strøm og Avantor. Gjennom 1999 har eiendomsselskapene hatt en prising som ikke reflekterer de underliggende verdier som ligger i selskapene.

Markedsrapport nr. 4/99 side 5 2. Eiendomsmarkedet 2.1. Generelt De som husker siste nedgang i eiendomsmarkedet vil nok si at markedet i dag ikke er betegnende med det markedet vi opplevde den gang. Markedet har nå vært over toppen det i 1½år. Etter høsten 1998 har vi hatt ett marked som tidvis har pekt mer nedover enn oppover. Inngangen til 1999 var preget av usikkerhet. «Usikkerheten» forsvant, rentenivået sank, børsen tok seg opp igjen og oljeprisene steg. Man så på markedet med nye øyne. Siste kvartal av dette årtusen har vært særdeles aktivt. Det er færre større aktører på jakt etter lokaler. Dette er naturlig da mange er ferdigflyttet og sitter med lange leiekontrakter. Markedet for sentrumsnære kontorarealer opp til 500-600 m² er aktivt. Leietakere har lengere beslutningstid, det «shoppes» mer rundt før endelig avgjørelse tas og vi merker pruting på pris. Ledigheten i dagens marked blir i stor grad påvirket av «bufferledighet». Dette er det bedrifter leier for mye for å møte fremtidige vekst. Veksttakten blir for mange lavere enn tidligere antatt. Bufferarealene blir derfor leid ut for en kortere periode - og ofte til en lavere pris enn markedet. Dette er med på å nedjustere markedsleiene. Sverige er nå på vei inn i de hete eiendomstider som Norge opplevde i 1997 og halve 1998. Ledigheten begynner å krype mot null og prisene på kontorlokaler i de «hotteste» områdene har steget fra kr. 2.800,- pr. m² til rundt kr. 4.000,- pr. m². Bolig Det er flere store prosjekter under bygging og ytterligere boligprosjekter står i kø: Pilestredet Park ligger 2 år etter skjema, forsinkelsene ved det nye Rikshospitalet får følger for utbyggingen. Totalt blir det plass til ca. 900-1.000 boliger. OBOS og Veidekke har kjøpt alle eiendommene til Norges varemesse på Skøyen. Overtakelse i 2002. Det vil kreves omregulering av området for å kunne igangsette boligbygging. Antall nye boliger planlagt,: ca. 500. ca. 117 attraktive boliger skal bygges over det gamle jernbanesporet bak gamle vestbanen. De første boligene skal stå innflyttingsklare om to år. Økern: ny kommunedelplan der anbefaling om å rydde opp og gjøre plass til 5000 nye boliger. Store krav til infrastruktur. Waldemars Hage beliggende ned mot Akerselven, ca. 550 boliger. Planforslag inne til behandling. Markedsrapporten og leiepristabellen angir markedspriser for hvert enkelt område. Leienivåene gjelder kontorlokaler med god standard. Ny husleielov trer i kraft fra 01.01.2000. I den nye loven er det langt større avtalefrihet i næringsforhold. Dette vil stille større krav til leiekontraktene. Nåværende husleielov vil fortsatt gjelde for tidsbegrensede kontrakter som blir inngått før årsskiftet. Lite eller ingen bevegelse i lager - og kombinertmarkedet. Få store brukere har beveget seg. På investorsiden er det god aktivitet. En del investorer posisjonere seg for neste oppgang. Disse eiendommene skal helst ligge sentralt i Oslo, ha gode leietakere med mer enn 5 år igjen av leiekontrakten. Nettoavkastningskravet på disse investeringene er ca. 9%. Det rapporteres om meget gode tider for syndikering av eiendom. Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler i den følgende beskrivelse.

Markedsrapport nr. 4/99 side 6 2.1.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 minutters gangavstand fra Oslo Rådhus Området rundt sentralstasjonen er i en positiv utvikling med sine nyoppførte bygg. Leieprisnivået for lokaler med «prime lokasjon» rundt sentralbanestasjonen prises opp mot nivået for de mest attraktive eiendommene i den vestlige korridor. Det er stor forskjell på etterspørsel og prisnivå på eksisterende bebyggelse og nytt. Olav Thon gruppen melder om god interesse i Stenersgaten 2. Det har nettopp tegnet 2 leiekontrakter à 300 m² i tårnet. Nivå fra kr 2.200 til kr 2.500,- pr. m²/år for toppen. Toppetasjen i Stenersgaten må betegnes som prestisjelokaler. Norske Liv melder om inngått leiekontrakt i Munchsgate 5 b med Oslo kommune, Barne og Familieetaten. Eiendommen er på totalt 5.000 m² og kommunen tar 4.000 m² av disse. Leienivå er ca. kr. 1.600,- pr. m²/år i ferdig tilpassede lokaler. Lengden på leieperioden er 10 år. Posten Norge har bud fra Linstow på Posthuskvartalet bestående av Dronningensgate 15, Kirkegaten 20 og Tollbugaten 17 i kvadraturen. Budet skal ligge i størrelsesorden 286 mill. Total eiendomsmasse er 36.000 m². Det jobbes med utleie av 8.000 m² i Oslo City som ledigstilles 1 kvartal 2000. Det meldes om flere store interessenter. Leieantydning opp mot 1.650,- pr. m²/år. Det er nylig inngått leiekontrakt i Storgaten 11 på nivå kr. 1.100,- pr. m²/år. Utleier er Vital. Telenorkvartalet, det såkalte «U-2 kvartalet» som er bestående av Universitesgaten, Keysersgate 13/15 og Munchsgate 4 har vært i markedet siden oktober/november 1998. Det kan nå meldes om både norske og utenlandske grupperinger som viser interesse for eiendommene. Markedsverdi er vurdert til MNOK 600. De senere år er Youngstorget, Arbeidersamfunnets plass og Torggata oppjustert. Etter kommunestyrets vedtak høsten 1999 om å erstatte bebyggelse som er uhensiktsmessig å rehabilitere, ser man en opprusting av denne delen av byen. Ny giv i debatten om senketunnel under Bjørvika. Høyre Byrådet er nå åpne for å spleise med staten for å få til senketunnelen og dermed frigjøre arealer på land. Tunnelen er svært viktig for området, ikke bare for Operaen som er planlagt, men også for tomteverdiene i Bjørvika - men det er ennå langt frem. Tall fra byporten viser at etter bare 9 måneders drift kan man vise til en gjennomsnittlig omsetning på kr 35.000,- pr. m². Byporten åpnet 11 mars 1999. Stortingsgaten 2 er solgt. Bygget er på drøye 3.000 m² og er solgt for mnok 90,5.iflg. Finansavisen. Thiis - bygget i Vika har 450 m² kontor ledig. Leienivå opp mot kr. 2.200,- pr. m²/år forventes. Megler er i dialog med interessenter. Megler melder om inngått leiekontrakt på 400 m² kontor i Håkon VII`s gate på nivå kr. 2.250,- pr. m²/år. Det er planlagt 116 små og store leiligheter på «Strupen» i Vika som ligger over den gamle jernbanetraseen på Ruseløkka. For leiepriser Oslo sentrum henviser vi tilkapittel 2.2 - Leieprisanslag 2.1.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. Området preges av stabile priser god aktivitet og lav ledighet. Butikklokaler i Hegdehaugsveien/Bogstadveien opprettholder sin posisjon som mest attraktive handlegate i Norge. Stadige utsettelser av det nye Rikshospitalet får følger for utbygging av boliger på gamle Rikshospital tomta. Igangsetting kan tidligst skje sommeren 2000. Det er tegnet kontrakter i Parkveien - gammel bygård - renovert - størrelsesorden kr. 1.500,- pr. m².

Markedsrapport nr. 4/99 side 7 I Norske liv bygget i Drammensveien er 2/3-deler fylt med nye leietakere - utleiet til nivå kr. 1.700-1.750,- pr. m²/år. De beste arealene gjenstår - ca. 1600 m². Det forventes leienivå i størrelsesorden kr. 1.900,- pr. m²/år. Oslo indre vest, kontorer med god standard 3. kv. -99 4. kvartal - 1999 1.450 1.200 1.800 1.450 2.1.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands pl., Grünerløkka. Ingen store endringer i dette området. Liten etterspørsel fra store leietakere, men det er adskillig større aktivitet å spore blant mindre leietakere. Faktorer som gunstige leiebetingelser og sentral beliggenhet i forhold til sentrum gjør området attraktivt. Både St.Hanshaugen og spesielt Grûnerløkka opprettholder sin posisjon som et populært boområde. God interesse og innledende forhandlinger om tomten Statsbygg selger i Jess Carlsens kvartalet nederst i Maridalsveien. Tomten er på 4,2 dekar og har en forventet salgspris på MNOK 30-35. Oslo indre nord, kontorer med god standard 3. kv. -99 4. kvartal - 1999 1.000 900 1.250 1.000 2.1.4 Oslo indre øst Oslo indre øst består av områdene Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen Kontorlokaler på Ensjø konkurrerer med mer populære Helsfyr/Bryn - det tegnes kontrakter på kr. 1.000-1.100,- kvadratmeteren - i eldre bygg med god standard beliggende mot bilbyen. Vil vi på sikt se området Ensjø «gro» sammen med Helsfyr? I Lodalen har Norex Group store planer for utviklingen av det gamle Kværneranlegget. Byggeprosjektet går over flere trinn, hvor første trinn omfatter utvikling av 20.000 m². Det er planlagt opplevelse senter, konferansesenter, hotell, utvikling av 50.000 m² kontor, samt bygging av to boligblokker, hver på 20 etg. samt lavblokker. Utviklingen av Tøyen kulturpark er en av de største enkeltprosjektene i oppgraderingen av Oslo øst i regi av Oslo kommune. Dette innebærer en omfattende revitalisering av det 400 mål store tomteområdet rundt Tøyen. Oslo indre øst, kontorer med god standard 3. kv. -99 4. kvartal - 1999 1.000 800 1.200 1.000 2.1.5 Oslo indre syd Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/ Bekkelaget, Nordstrand. En bydel med stort potensiale og mye ubebygd areal langs europaveien. Den dagen alle forutsetninger er på plass for det nye Bjørvika vil dette område bli en naturlig del av fjordbyen. Store områder vil bli omskapt til boligog næringsformål. Oslo indre syd, kontorer med god standard 3. kv. -99 4. kvartal - 1999 1.000 900 1.200 1.000 2.1.6 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Som beskrevet i forrige markedsrapport har vi merket et prisfall i dette området. Det gis tilbakemeldinger om at Lysaker er «vanskeligere» enn Skøyen. Det er spesielt i ytre vest vi merker at etterspørselen har avtatt. Hovedårsak; bufferledighet.

Markedsrapport nr. 4/99 side 8 Granfoss Næringspark har så og si ingen ledighet. Det er ca. 70 leietakere i næringsparken og det tegnes stadig nye leiekontrakter på mindre og større leieforhold. I nybygget tegnes det kontrakter i størrelsesorden kr. 1.725,- pr. m²/år. I eksisterende næringspark ligger nivået på kr. 1.400,- pr. m²/år. Utbyggingen av Smedstaddammen følger den vedtatte fremdriftsplan og alle tre byggene skal ferdigstilles i løpet av 3. kvartal 2000. Ca. ¾deler av bygningsmassen er nå utleid eller solgt. Coca-Cola Company legger ned sitt kontor på Lysaker fra januar 2000. Det antas at 1200-1500 m² frigis. I det nye Tjernsmyr næringspark skal det bygges ca. 47500 m² fordelt på 10 bygningskropper med mellombygg i glass. Prosjektet har 3 byggetrinn. Første trinn igangsettes nå, og er utleid til Software Innovation ASA. Antatt leieprisnivå ligger i størrelsesorden kr. 1.900,-pr. m². Gjensidige NOR har utarbeidet en omfattende plan for Finatomten i Strandveien 30/40. Området består i dag av to eiendommer på tilsammen 22,5 dekar. Gjensidige legger opp til 2 alternativer i sitt bebyggelse program, fordelt på fire enkeltstående bygg på til sammen 47000 m² eller enn mer variert bystruktur inneholdende 36-40000 m². Byggestart er planlagt primo 2001. Leienivå bør ligge i overkant av kr 1.900,- pr. m². Statens vegvesen skal bygge ny rundkjøring ved Skøyen stasjon og utvide Drammensveien på begge sider av jernbanestasjonen. Antatt ferdig juni 2000. Eiendomsspar og Thrane-Steen planlegger utbygging på Skøyen. Totalt er eiendommen på 15 mål og har et utbyggingspotensiale på 25-30000 kvadratmeter inkludert nåværende bebyggelse på 14000 m². Oslo ytre vest, kontorer med god standard 3 kv. -99 4. kvartal - 1999 Ytre vest 1.450 1.350 1.750 1.450 Skøyen og Lysaker 1.650 1.500 2.150 1.650 2.1.7 Oslo ytre nord Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Avantor har inngått kontrakt med United Pan- Europe Comminications Norge om å bygge nytt hovedkontor for selskapet i Nydalen. Her vil ca. 11000 nye m² gi Avantor MNOK 16,8 pr. år i leieinntekter. Leienivået ligger i størrelsesorden kr. 1.500,- pr. m²/år. I tillegg har dataselskapet EDB signert for leie av hele byggetrinn 1 og deler av B2 i Gullhaug Torg 4. 500 m² kontor langs Akerselven på Sagene er utleid for kr 1.200,-pr. m²/år Nye budsjettsprekker for det nye Rikshospitalet. Regjeringen bevilger ytterligere 370 mill. Ny kostnadsramme kan kommer over 5,7 mrd. Siste melding om ferdigstillelse er satt til sommeren 2000. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 3 kv. -99 4. kvartal - 1999 Ytre nord 1.100 900 1.300 1.100 Nydalen 1.400 1.300 1.800 1.400 Telenors nye bygg på Fornebu blir Norges største kontorbygg, hele 136.000 kvadratmeter, og vil romme 6000 arbeidsplasser når det står ferdig i 2002. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker i egen prisgruppe. Dette fordi prisen i disse avgrensede områdene ligger såvidt mye høyere enn i området for øvrig. Skøyen ligger i snitt noe over Lysaker.

Markedsrapport nr. 4/99 side 9 2.1.8 Oslo ytre øst Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. Aksen Ole Deviks vei - Alnabru - Furuset kan by på større kontorarealer, konkurransedyktige leiepriser. Bryn er området i øst som utfordrer Lysaker og Skøyen. God tilgjengelighet og lavere leier får flere og flere bedrifter til å rette sine øyne østover. De større eiendomsaktørene på Bryn oppnår leiepriser opp mot kr. 1.500,- pr. m²/år. Det er gitt grønt lys for utbygging av ett nytt industribygg på Alnabru. Bensinstasjon, lager og industribygg i fire etasjer skal oppføres i Breivollveien 31, tvers over Smart Club. Utbyggingen vil medføre 1.000 nye biler i døgnet, en trafikkøkning på hele ti prosent. I lager og kombinertmarkdet registreres det mindre trykk på etterspørselssiden. Prisene har flatet ut og markedet er i balanse. Vi forventer ingen stor leieprisjustering i dette segmentet. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 3 kv. -99 4. kvartal - 1999 Snitt Min: Maks: Snitt Ytre øst 1.150 1.000 1.300 1.150 Helsfyr/Bryn 1.350 1.100 1.500 1.350 Kombikont.* 1.100 900 1.150 1.100 Oslo ytre syd, kontorer med god standard 3. kv. -99 4. kvartal - 1999 1.050 900 1.250 1.050 2.1.10 Øvrige Stor-Oslo Gardermo- effekten har gjort seg klart synlig det siste året. Tettstedene rundt vår hovedflyplass, særlig Jessheim, har hatt en kraftig oppgang i boligprisene. Derimot sliter hotellnæringen på Gardermoen med dårlig belegg. Gjensidige Nor eiendom har kjøpt Sandvika torg. Total eiendomsmasse er 7.000 m² eiendom og 7.500 m² garasjeannlegg. På sikt skal det bygges ut 5.000 m² slik at Sandvika Torg får en størrelse på 19.500 m². På sikt skal det bygges 6.000 m² leiligheter, 1.500 m² næringsarealer og 5.000 m² parkeringsarealer. Linstow utvikler Erteløkka som ligger ved avkjøringen fra E18 til Asker Sentrum i tilknytning til Scandic Hotell. Prosjektet er på ca. 30.000 kvm, og vil bestå av boliger, kontorer, noe forretningsareal og parkeringshus. 75 av 90 leiligheter i prosjektet er solgt, og den første boligblokken ferdigstilles nå. Linstow er videre i forhandlinger om salg av kontorarealene. Dersom dette bortfaller, leies lokalene ut. Utover parkering til boligene er det ca. 300 parkeringsplasser i prosjektet som skal leies ut. 2.1.9 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Liten bevegelse i markedet for leie av kontor, lager og kombinerteiendommer i dette området. På sikt vil næringsmarkedet bli mer spennende. Bedre veiløsninger mot sentrum og lettere tilgjengelighet til Gardermoen vil gi området en økt merverdi. Linstow utvikler Philips-byggene på Ryen. På Skullerud frigis store kontorarealer den dagen Telenor flytter til Fornebu. Leienivået for dette området ligger noe lavt - men har et potensiale når området er ferdigutviklet.

Markedsrapport nr. 4/99 side 10 2.2 Leieprisanslag 2.2.1 NNM s anslag av leienivå 4. kvartal 1999 - kontorlokaler i Oslo-området området Minimum Maksimum Gj.snitt Andel (*) A: Prestisje lokaler: 2 200 2 750 2 300 3 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: 1 600 2 250 1 900 15 % C: Høy standard, indre sone forøvrig: 1 250 1 800 1 450 30 % D: Ordinære lokaler: 950 1 300 1 150 30 % E: Umoderne, mangelfulle lokaler: 700 950 750 15 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 500 750 600 7 % Beløpene er oppgitt pr. m²/år eksklusiv andel felleskostnader. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. Vi får et "Oslo-gjennomsnitt" på kr 1.289,- pr kvm/år for vårt utvalg av markedet. Hvis vi kun selekterer på kategorier med høy standard (A-C), blir gjennomsnittsleien kr 1.644,- pr m²/år. (*)Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. På denne måten kan vi definere et "Oslo-gjennomsnitt" på markedsleien for kontorlokaler. Oslo-gjennomsnittet vil da fange opp både endringer i markedsleien og forskyvninger i det enkelte segment. Vi ser en tendens til at de øverste segmentene vil ta en øket andel av totalmarkedet. NNM s anslag av leienivå sammenlignet med siste tids utvikling Kontorlokaler i Oslo området - gjennomsnittspriser 3. kvartal 4. kvartal Endringer siden: 1988 1993 1999 1999 1988 1993 3.kv.99 A: Prestisje lokaler: 2 500 1 600 2 300 2 300-8 % 44 % 0 % B: Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 2 100 1 300 1 900 1 900-10 % 46 % 0 % C: Høy standard, indre sone: 1 800 950 1 450 1 450-19 % 53 % 0 % D: Ordinære lokaler 1 400 700 1 150 1 150-18 % 64 % 0 % E: Umoderne lokaler 1 300 450 750 750-42 % 67 % 0 % F: Eldre, urasjonelle lokaler: 900 350 600 600-33 % 71 % 0 % NNM s anslag av leienivået på kontorlokaler i Oslo området pr. 4. kv. 1999 sammenlignet med toppåret 1988, bunnåret 1993 og pr. foregående rapport, 3. kv. 1999. Pilene indikerer tendenser (prognoser). Tallene er ikke inflasjonsjusterte. 2.2.2 NNM s anslag av leienivå 4. kvartal 1999 - lagerlokaler i Oslo området, samt tilsvarende priser fra markedsrapport 3/99. 250 m² 250-750 m² 750-5000 m² 5000 m² 3. kv. 99 4. kv. 99 3. kv. 99 4. kv. 99 3. kv. 99 4. kv. 99 3. kv. 99 4. kv. 99 X: Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 500-650 500-650 450-650 450-650 - - Y: Lager, høyde 3,5-6 550-700 550-700 600-700 600-700 650-750 650-700 650-850 650-850 m Z: Lager, høyde 6 m - - 600-800 600-800 650-850 650-850 650-850 650-850 X: Nesten uavhengig av beliggenhet. Vareheis eller rampe eller u.etg i industribygg. Y: En eller flere porter. Oftest rampe. Få søyler. Z: Spesialtilpasset. Stort antall ramper/porter.

Markedsrapport nr. 4/99 side 11 Kommentarer / utfyllende opplysninger: Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Andre viktige momenter i denne sammenheng er "myke verdier" som leietakersammensetning, profil og miljø, samt "hardware" som tekniske og komfortmessige kvaliteter. Prestisjebetegnelsen setter ofte krav til at lokalene er pusset opp i løpet av de senere år. Prestisjebetegnelsen kan også benyttes på deler av bygg. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo og tildels Lysaker etc. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen bl.a i "hovedgatene" i området fra Vika til Stortorget. Avgjørende faktorer er; beliggenhet, plassering i kvartalet, eiendommens omdømme og sammensetning av leietakere. Eiendommen kan ha en "prestisje"-beliggenhet, men mangle muligheten for standardhevning, f.eks. pga. arealeffektivitet. På samme måte kan bygget ha meget høy teknisk og visuell standard, men være litt hemmet av områdets totalattraktivitet, eller den interne beliggenhet i området, f.eks. utsiktsretning. Mest attraktiv beliggenhet kan eksempelvis være området innenfor: Rosenkrantzgate, C.J. Hambros pl. Nationaltheateret, Ruseløkkveien og Vika Atrium. Deler av kvadraturen og sentralstasjonen omfattes også. Skøyen og Lysaker hører også til dette segmentet. C. Høy standard, indre sone: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon med kjøling, og øvrige tekniske fasiliteter på et høyt nivå. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet. D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. Dersom man skal løfte eiendommen tilbake til C, må det som regel en kraftig rehabilitering til. Denne rehabiliteringen vil ofte komme som en konsekvens av at markedet generelt sett har begynt å stige, eller at området som eiendommen ligger i skifter karakter. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga den mangelfulle beliggenhet/område/miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet". Noen har hatt langtidsledighet. Det kan være et potensiale å ta ut av eiendommen. F. Eldre urasjonelle lokaler: Dette segmentet har "falt ut av markedet". Eiendommene er ofte saneringsmodne, og har tilfeldige og kortsiktige kontrakter. Forklaring til lagermatrisen: Matrisen forutsetter at valg av lagerlokaler skjer på bakgrunn av funksjon og størrelse. Vi har med hensikt unnlatt å skille på beliggenhet, da det etter vårt skjønn er mindre viktig for prissettingen av lager/kombilokaler, enn feks. for kontorlokaler. Lager med lav takhøyde finner færre brukere enn høytlagre. Lavtlagre er ofte lokalisert i underetasje og har derfor ofte kortere søyleavstand, vanskeligere adkomst og færre porter/ramper. Få lagerbrukere er i stand til å utnytte takhøyde over 8 meter. De som kan utnytte dette potensialet rasjonelt er villig til å betale godt for det.

Markedsrapport nr. 4/99 side 12 3.0 De største eiendomsselskapene i Norge Her presenterer vi nøkkeltallene for de viktigste eiendomsselskapene i Norge ved utløpet av 4. kvartal 1999. Tallene er innhentet av NNM i uke 48. Totalt teller listen 22 selskaper. DE VIKTIGSTE EIENDOMSSELSKAPENE I NORGE (TALL FOR 4. KVARTAL 1999): Selskap (alfabetisk) Bto. Leie pr. år (mill. kr) Endring fra 3.99 hvorav park/ rehab/ under bygging Samlet næringsareal (m²) Totalt Endring fra 3.99 Vektet gj.v. leietid (år) Endring fra 3.99 Andenæs Eiendom AS 71,8-400 73 600-3,7 Aspelin-Ramm gruppen AS 163,0-15 000 255 000-5,4-0,2 Avantor ASA 283,0 11,0 48 486 399 974-460 6,5 0,3 Borg eiendomsselskap AS 1) 39,9 - - 62 000-6,0-0,0 EAB Eiendom AS 117,6-14 500 165 000-4,1 - Eiendomsspar AS/Victoria AS 477,5 9,5 25 000 393 000 12 000 8,0 - Fabritius Eiendom AS 74,6 0,2 9 300 96 604 557 5,2-0,2 Gjensidige NOR 921,7 11,7 159 250 972 200 21 200 5,0 - KLP Eiendom AS 597,1 4,8 35 000 505 000-5 000 8,0 - Kristiania Eiendomsforvaltning AS 55,5 6,2 950 97 542 4 750 5,6-0,7 Linstow ASA 340,0 15,0 224 500 488 000-4,6-0,2 Mustad Eiendom AS 85,0 29,0 10 000 70 000-3 200 6,0 0,7 Norske Liv AS 192,8-0,3 26 900 233 500 3 750 10,4-0,1 OBOS Forretningsbygg AS 193,4 13,2 39 211 259 160 6 740 5,0-0,3 Olav Thon gruppen 1 125,0 - - 850 000-4,0 - Pecunia AS 30,0-50 525 59 560-14,7 - Steen & Strøm ASA 1) 460,0 - - 525 000-4,0 - Storebrand Eiendom 810,0 20,0 140 000 725 000-61 000 4,3-0,2 Trondheim Næringsbygg AS 91,5-126 428 - Veidekke ASA 1) 2) 37,5-900 86 400-4,0 - Vital Eiendomsforvaltning AS Vital Forsikring ASA 474,0 20,9-446 653 21 053-4,8 Den norske Bank ASA 161,0 - - 175 500-100 - VÅR Bank og Forsikring 202,7-74 842 244 063-6,9 - SUM 7 004,6 141 924 447 7 309 184 290-0,27 Gjennomsnitt 6,07 1) Ikke mottatt tall - benyttet forrige kjente tall 2) Veidekke har mest lager med lav leie i eksisterende bygg, men mange eiendommer under utvikling. 3) I tillegg forvalter Vital Eiendomsforvaltning ca 156.000 m² innleide lokaler for DnB

Markedsrapport nr. 4/99 side 13 3.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Her er oversikten over eiendomsselskapenes tre på topp og tre på bunn i ulike kategorier: Størst leieinntekt pr år: 1) Olav Thon Gruppen kr 1 125.000.000 2) Gjensidige NOR kr 921.700.000 3) Storebrand Eiendom kr 810.000.000 Størst positiv endring i leieinntekt fra 3/99: 1) Mustad Eiendom AS + kr 29.000.000 2) Vital Eiendomsforvaltn. + kr 20.900.000 3) Storebrand Eiendom + kr 20.000.000 Størst ut fra areal: 1) Gjensidige NOR Eiendom 972.000 m² 2) Olav Thon Gruppen 850.000 m² 3) Storebrand Eiendom 725.000 m² Lengst gjenværende leietid: 1) Pecunia AS 14,7 år 2) Norske Liv AS 10,4 år 3) Eiendomsspar AS/Victoria AS 8,0 år 3) KLP Eiendom AS 8,0 år Høyest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Pecunia AS kr. 1.616,- pr m² 2) Olav Thon Gruppen kr. 1.324,- pr m² 3) Eiendomsspar/Victoria kr. 1.298,- pr m² Lavest gj.sn. leieinntekt pr m²/år *: 1) Veidekke ASA kr 434,- pr m² 2) Kristiania Eiend.forv. AS kr 569,- pr m² 3) Borg Eiendomsselskap AS kr 639,- pr m² * Leieinntekt pr m²/år representerer samlet leie dividert på samlet næringsareal bortsett fra arealer under oppføring (antas å ikke være inntektsbringende). 4.0 Oppsummering Konjunkturer: Etter sterk oppgang i Norge er vi nå inne i en periode med svakere vekst. Konjukturoppgangen i fastlandsøkonomien flater ut. Inflasjonen har vært høyere enn ventet, årsaken er først og fremst høyere elektrisitetspriser. Arbeidsledigheten øker noe, mens det fortsatt er mangel på kvalifisert arbeidskraft i visse bransjer. Oljeprisen har nesten tredoblet seg siden bunnoteringen i desember 1998 til $26 pr fat. Usikkerheten knyttet til utviklingen i verdensøkonomien har avtatt - det er stor optimisme i EU - veksten er i ferd med å ta seg betydelig opp. Eiendom: Leieprisene har ikke falt eller steget siste kvartal. Leietakerne «shopper» mer i markedet før endelig beslutning tas. Det registrerte leiefallet påvirkes i stor grad av at bufferledighet leies ut noe rimeligere på korte kontrakter. Det er gode tider for syndikering av eiendom. Investorer posisjonerer seg for fremtidig oppgang. Markedet for salg av eiendom er godt.