REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR LANDMANNSTORGET OG PARKERINGSANLEGG I FJELL Reguleringsplanen er sist datert 04.10.04. Endret i henhold til bystyrevedtak 27.01.05. Reguleringsbestemmelsene datert 08.10.04. Endret i henhold til bystyrevedtak 27.01.05. 1 GENERELT 1.1 Gyldighet Reguleringsbestemmelsene gjelder for det regulerte område vist med reguleringsgrense på plankart i 1:500. 1.2 Reguleringsformål Området reguleres for følgende formål i henhold til plan- og bygningslovens 25: Kombinerte formål (skole, bibliotek, administrative bygg, kino), hotell, bolig. (skole, bibliotek, administrative bygg, kino), hotell, bolig, torg. (skole, bibliotek, administrative bygg, kino), hotell. (skole, bibliotek, administrative bygg, kino), hotell, bolig, gate med fortau. (bibliotek), hotell, torg. Kontor, forretning, bevertning, hotell, bolig. Kontor, forretning, bevertning, hotell, bolig, torg. Kontor, forretning, bevertning, hotell, bolig, kjøreveg. K1, K2, K5, K7 K4, K9 K8 K3, K6 K10 K11, K13, K15 K12 K 14 836 Egengodkjent 27.01.05 side 1 av 8
Offentlige trafikkområder Gate med fortau. Parkeringsanlegg i fjell. Tr1 Tr2 Torg. Torg 1, Torg 2 Spesialområder Bevaring av automatisk fredet bygrunn. Område for automatisk fredet kulturminne. 1.3 Hensikten med reguleringsplanen Hensikten med planen er å tilrettelegge for en effektiv kollektivterminal slik at Landmannstorget kan frigjøres til bebyggelse med et offentlig byrom. Det legges tilrette for ny bebyggelse i skrenten øst for Kongens gate. Det skal anlegges et nytt torg nord for Hesselbergs gate og et parkeringsanlegg i fjellet under Brekkejordet. Området skal oppgraderes og gis ny vitalitet gjennom lokalisering av nye, urbane funksjoner. 2 FELLESBESTEMMELSER 2.1 Rekkefølgekrav Før det gis igangsettingstillatelse for K1-K9 skal følgende tiltak være ferdigstilt: Nytt kollektivknutepunkt. Torg 1 og K10 skal brukes til bussterminal i inntil 2 år etter igangsettingstillatelse for K1-K9 er gitt eller inntil reguleringsplan for kvartalet mellom Hesselbergs gate Holbergs gate vedtas. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for bebyggelsen i K1-K9 skal følgende være ferdigstilt: Torg2. Parkeringsanlegg i fjell med minimum antall plasser som dekker egenbehov for parkering til K1-K9 samt 200 offentlige parkeringsplasser. Nødvendige tilretteleggingstiltak for toveis trafikk i Kongens gate (bla kantsteinsjusteringer, breddeutvidelse v/ Rådhusplassen, g/s-krysning ved Snipetorp). Nødvendige tiltak for å redusere gjennomgangstrafikken i Torggata. Kulvert under Kongens gate. Gangatkomst fra parkeringsanlegg til gatenivå i Kongens gate. Før det gis midlertidig brukstillatelse / ferdigattest for bebyggelsen i K10 eller bebyggelse i kvartalet avgrenset av Kongens gate, Hesselbergs gate, Torggata og Holbergs gate skal følgende være ferdigstilt: Torg1. 2.2 Dokumentasjonskrav Før det gis rammetillatelse for bebyggelsen i K1-K9 skal følgende dokumentasjon foreligge: 836 Egengodkjent 27.01.05 side 2 av 8
Situasjonsplan og utomhusplan i målestokk 1:500 og 1:200 for K1-K9 og Torg2, som viser disponering av byrommene med funksjonsangivelse, atkomstforhold, byggegrenser, bebyggelsens høyde, terrengendringer, murer, stigningsforhold på veger og plasser, sykkelparkering, utforming av utearealene med beplantning, bruk av vann og plassering av park-/ lekeutstyr. Detaljplan i målestokk 1:200 for løsning av den midlertidige kollektivterminalen på Torg 1 og K10. Dokumentasjon av utforming, kvalitet, farger og materialbruk, solavskjerming og generell vegetasjonsbruk. Dokumentasjon vedrørende konsekvenser for miljø- og økonomi ved bruk av alternative varmesystemer. Før det gis rammetillatelse for bebyggelse i K10 over kote + 21,5 skal det foreligge godkjent reguleringsplan for kvartalet avgrenset av Torggata, Torg1, Kongens gate og Holbergs gate. Før det gis rammetillatelse for bebyggelse i K12-K13, K14 over atkomst til Tr2 og K15 skal det foreligge godkjent bebyggelsesplan for eiendommene 300/ 2292, 2293, 2296, 2299, 2301, 2852, 2853, 2856, 2857, 2865, 2869, del av 2872 og 4670. Følgende dokumentasjon skal foreligge før rammetillatelse i forbindelse med bebyggelsesplanen gis: Plantegning 1:100 som viser utforming av kryss til fremtidig sentrumstunnel i K14 med tilstrekkelig kapasitet, sikt og lysforhold ihht til Vegdirektoratets retningslinjer og hvordan ny bebyggelse forholder seg til dette. Før det gis rammetillatelse for bygging av parkeringsanlegg i fjell i Tr2 skal tilstanden på grunnmurer o.l. til eksisterende bebyggelse innenfor sprengingsarbeidenes influensområde kartlegges og dokumenteres. 2.3 Miljøforhold Støy Vegtrafikkstøy må ikke overskride verdiene i Miljøverndepartementets rundskriv T-8/79 eller senere vedtatte forskrifter, vedtekter eller retningslinjer. For bebyggelse som er utsatt for høyere støynivå enn fastsatt, skal fasader og vinduer lydisoleres i samsvar med kravene. Støy, rystelser og andre ulemper for beboere i forbindelse med etablering og drift av p- anlegget skal begrenses i størst mulig grad. Inneklima Tilfredsstillende inneklima må sikres, kfr. Statens Helsetilsynets rundskriv IK-39/91: Normer for inneluftkvalitet eller senere vedtatte forskrifter eller retningslinjer. Nye bygg innenfor planområdet må sikres en luftkvalitet som er i henhold til gjeldende krav. Luftinntaket for ventilasjonsanlegg skal plasseres på gunstig side av nytt bygg i forhold til opptredende luftforurensing i området. 836 Egengodkjent 27.01.05 side 3 av 8
Radon Bebyggelse med rom som er tenkt eller kan bli brukt til varig opphold skal utføres slik at konsentrasjonen av radongass i oppholdsrom ikke overstiger 200 Bq/m3. Forurensing Forurensede masser som må fjernes som følge av utbyggingen på Landmannstorget skal transporteres til godkjent deponi. 2.4 Kulturminner Dersom det ved tiltak i marka dukker opp automatisk fredete kulturminner, skal arbeidet straks stanses og regionale kulturvernmyndigheter varsles. Dette i samsvar med 8, annet ledd i kulturminneloven av 9. juni 1978. 2.5 Kvalitet Bebyggelsen i K1-K9 skal ha et moderne, helhetspreget og variert utrykk utført med materialer og detaljer av høy kvalitet med stort innslag av glass. Del av Tr1, Torg1 og Torg2 skal opparbeides ihht til intensjonene i forprosjekt for offentlig byrom og infrastruktur, Skien sentrum, mars 04. 2.6 Parkering Parkeringsnormer for planområdet: Boligtype/virksomhet Antall bilplasser Antall overdekte sykkelparkeringsplasser Bolig, hybel 0,5 p-plass Bolig, 2-3 roms leilighet 0,75 p-plass per leilighet Bolig, 4 roms leilighet 1,0 p-plass per leilighet Forretning 1,0 p-plass per 100m 2 2 p-plass per 100m 2 Kontor 0,5 p-plass per 100m 2 0,5 p-plass per 100m 2 Hotell, overnattingstilbud 0,3 p-plass per rom 0,5 plass per ansatt 0,3 p-plass per rom 0,5 plass per ansatt 2.7 Miljøstasjon Det skal etableres innebygde miljøstasjoner for avfallshåndtering i Tr2. 2.8 Bevertning Bevertning skal følge lukningsvedteker for Skien Kommune. 836 Egengodkjent 27.01.05 side 4 av 8
3 BYGGEOMRÅDER Annet kombinert formål; K1-K9 Innenfor byggeområde K1-K9 skal det være minimum 10 % bolig og minimum 20 % forretning av BTA. Formålsgrense gjelder som pålagt byggegrense dersom annet ikke er oppgitt. Boliger tillates ikke lavere enn kote +20. Forretning tillates ikke høyere enn kote + 19,5. Byggeområde Maks mønehøyde Minimum fri høyde underkant dekke K1 Kote + 31,5 -- K3 Kote + 28,5 Kote + 19,5 K4 Kote + 28,5 Kote + 19,5 K2, K5 Kote + 28,5 -- K6 Kote + 28,5 Kote + 19,5 K7 Kote + 31,5 -- K8 Kote + 20,0 -- K9 Kote + 31,5 Kote + 19,5 Bebyggelse i K1, K2, K5 K7, skal på bakkeplan inneholde forretning eller annen publikumsrettet virksomhet. For bebyggelse under kote +14 gjelder byggegrenser i K1- K2, K4- K5, K7 og K9 mot gatene som tillatt byggegrense. Bebyggelse under kote +14 fritas for byggegrenser mot Torg2. Mot Torg2 og K8 gjelder formålsgrensen som tillatt byggegrense. Bebyggelsen i K2 og K3 skal ha en tilbaketrekning fra byggegrensen mot Torggata fra kote +20 og høyere i henhold til tillatt byggegrense vist på plankart. Arealet skal beplantes og kunne benyttes som takterrase for K1 og K2. Bebyggelsen i K1 og K7 skal være tilbaketrukket fra byggegrense fra kote +28,5 og høyere mot Hesselbergs gate og Kongens gate med minimum 3,5 m. I K3 og K6 skal underkant utkraging være horisontal uten avtrapping. I K4 og K9 skal Torg 2 avsluttes mot Torggata og Hesselbergs gate. Taket på bebyggelsen i K8 skal opparbeides ihht til intensjonene i forprosjekt for offentlig byrom og infrastruktur, Skien sentrum, mars 04. Tekniske installasjoner tillates ikke plassert i Torg2 og K8. I K1 eller K2 skal det innarbeides vente- og servicefasiliteter for kollektivtrafikken. 836 Egengodkjent 27.01.05 side 5 av 8
I K1-K9 skal forurensede masser (dokumentert i rapport far NGI oktober 2004 og ev. nye funn) som må fjernes som følge av utbyggingen på Landmannstorget transporteres til godkjent deponi. Miljøgeolog skal delta i graveprosessen. I anleggsperioden bør det også tas hensyn til direkte eksponering med forurenset jord. Blir det liggende igjen forurensede masse under bebyggelsen skal dette tinglyses. Inntil igangsettelsestillatelse for K1-K9 foreligger skal området brukes som kollektivterminal. Annet kombinert formål; K10 Formålsgrense gjelder som pålagt byggegrense dersom annet ikke er oppgitt. Formålsgrense mot syd gjelder som tillatt byggegrense. Forretning tillates ikke høyere enn kote + 21,5. Byggeområde Maks mønehøyde Minimum fri høyde underkant dekke K10 Kote + 30,0 Kote + 21,5 Bebyggelsen i K10 skal være tilbaketrukket under kote +21,5 og i henhold til tillatt byggegrense vist på plankart. Torg 1 og K10 skal brukes til bussterminal i inntil 2 år etter igangsettingstillatelse for K1-K9 er gitt eller inntil reguleringsplan for kvartalet mellom Hesselbergs gate Holbergs gate vedtas. Annet kombinert formål; K11 Formålsgrense gjelder som tillatt byggegrense dersom annet ikke er oppgitt. I K11 eller K12 skal gangatkomst fra Kongens gate til Tr2 etableres på ca kote + 16. Kulvert fra K7 / K9 til Tr2 etableres på kote + 10 under bebyggelsen i K11. Boliger tillates ikke lavere enn kote +20. Forretning tillates ikke høyere enn kote + 19,5. Byggeområde Maks mønehøyde Minimum fri høyde underkant dekke K11 Kote + 31,5 -- Annet kombinert formål; K12-K15 K12-K15 bebygges i henhold til intensjonene i Absolut Skien 18.01.02 og juryens vurderinger og kjennelse 07.03.02. 836 Egengodkjent 27.01.05 side 6 av 8
Formålsgrense gjelder som tillatt byggegrense dersom annet ikke er oppgitt. K14, underformål kjøreveg, er atkomst til Tr2 på ca kote + 20. Det skal ikke være fotgjengerkryssing av atkomst til p-anlegget i K14 på grunn av trafikksikkerhet. Byggeområde Maks Minimum fri høyde underkant dekke mønehøyde K13, K15 Kote + 31,5 -- K12 Kote + 30,0 -- K12 Kote + 31,5 -- K14 Kote + 31,5 Tilstrekkelig høyde for tunnelkonstruksjon og for å ivareta nødvendig lysforhold og sikt fra tunnelinnslaget til kryss med Kongens gate, ihht Vegdir. retningslinjer. 4 OFFENTLIG TRAFIKKOMRÅDE Torg; Torg1 og Torg2 Torg1 og Torg2 skal opparbeides med høy kvalitet med innslag av vegetasjon, vann og belysning, i henhold til intensjonene i forprosjekt for offentlig byrom og infrastruktur, Skien sentrum 01.03.04. Mellom kote +10 og kote +14 i Torg2 tillates forretning. Torg 2 skal trappes ned fra nordøst til sydvest. I sydvest skal forbindelsen inn til gårdsrommet sikres med et bredt trappeløp. Torg 1 og K10 skal brukes til bussterminal i inntil 2 år etter igangsettingstillatelse for K1-K9 er gitt eller inntil reguleringsplan for kvartalet mellom Hesselbergs gate Holbergs gate vedtas. Gate med fortau; Tr1 Det tillates etablert kulvert ned til kote+ 10 under Kongens gate. Stiplet grense i plankart gjelder som tillatt byggegrense. Kulverten skal inneholde gangatkomst mellom underetasjen til K7 / K9 og Tr2. Kulverten kan også inneholde forretning, bevertning og parkering. Forbi K14 skal det ikke være fortau på østsiden av Kongens gate, som legger opp til kryssing av atkomst til p-anlegget, av trafikksikkerhetshensyn. Det skal legges til rette for sikker kryssing av Kongens gate slik at fotgjengere ledes forbi K14 på vestsiden av Kongens gate. Tr1 skal opparbeides i henhold til intensjonene i forprosjekt for offentlig byrom og infrastruktur, Skien sentrum, mars 04. Parkeringsanlegg i fjell; Tr2 Parkeringsanlegget skal etableres under kote +23. Tr2 regulerer ikke områder i dagen. 836 Egengodkjent 27.01.05 side 7 av 8
Parkeringsanlegget skal etableres ihht til forskrift mv. om tilfluktsrom utgave 1995, eller til en hver tid gjeldende forskrift. Ved eventuell kondemnering av tilfluksrommet skal det søkes Telemark sivilforsvarskrets. 5 SPESIALOMRÅDER Automatisk fredet kulturminne Spesialområdet skravert på plankartet ligger innenfor registrert område for Middelalderbyen Skien og er automatisk fredet etter lov om kulturminner. I forbindelse med iverksetting av tiltak etter planen, skal det foretas arkeologisk overvåking av gravning av grøfter og byggegroper som går dypere enn 1 m fra bakkenivå per 2004, innenfor den del av planen som inngår i spesialområde for bevaring av automatisk fredet bygrunn. Det skal tas kontakt med Riksantikvaren Distriktskontor Syd i god tid før tiltaket skal gjennomføres slik at omfanget av den arkeologiske overvåkingen kan fastsettes. Overvåking av gravearbeider bekostes av tiltakshaver, jf. lov om kulturminner 10. Andre tiltak som vil medføre inngrep i grunnen og som ikke er presentert i planen (f.eks. treplanting, ledningsgrøfter o.l.) innenfor det automatisk fredete området kan ikke godkjennes før det er gitt dispensasjon etter kml 8, 1. ledd. Søknad om dispensasjon vedlagt planer for tiltaket sendes dispensasjonsmyndigheten. 6 OVERSKUDDSMASSE Det skal legges til rette for at massene fra fjellanlegget kan deponeres i forbindelse med forestående sikringsarbeider jfr. Elveerosjonsprosjektet i Skienselva. Masseoverskudd skal transporteres til godkjent deponi. 836 Egengodkjent 27.01.05 side 8 av 8