Melding til utvalg for byutvikling 17.09.08-83/08 Sekse & Co advokatfirma as v/sveinung Eliassen Jærveien 15 4319 SANDNES Byplan Fylkesmannen i Rogaland, miljøvernavd., postboks 59, 4001 Stavanger Rogaland fylkeskommune, regionalplanseksj., postboks 130, 4001 Stavanger Statens vegvesen, region vest, Askedalen 4, 6863 Leikanger Hana bydelsutvalg v/leif Magne Thu, Svarmeisveien 4, 4328 Sandnes Naboliste Sandnes, 11.08.2008 Deres ref.: Vår ref : 200801899-9 Saksbehandler: Sunniva Idsø Arkivkode : O: : 38-353 SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGS- BESTEMMELSENE TIL PLAN 2004 143 FOR MIDLERTIDIG PLASSERING AV BYGG FOR RØRLEGGERFORRETNING PÅ GNR 38 BNR 353. SAKEN GJELDER Fra advokatfirma Sekse & Co AS, på vegne av rørlegger Gunnar Larsen AS (gnr 38 bnr 353, Gravarsveien 58), har byplansjefen mottatt søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene til plan 2004 143 Endret regulering for fv 332, Hanaveien og Gravarsveien. Med grunnlag i plan 2004 143 har Statens vegvesen signalisert behov for å innløse deler av gnr 38 bnr 353. Eksisterende forretning- og kontorbygg som ligger innenfor dette området planlegges revet og det søkes om dispensasjon for oppsett av midlertidig bygg for å drive rørleggerforretningen, lenger ut mot sjøen på eiendommen. Atkomst for eiendommen opprettholdes. Eiendommen ligger innenfor sentrumsområdet i Sandnes. Det søkes om dispensasjon til å overskride kravene i reguleringsbestemmelsene 2.1 når det gjelder utarbeidelse av bebyggelsesplan. DISPENSASJON Plan- og bygningsloven setter som forutsetning for å gi dispensasjon, at det foreligger særlige grunner. For å komme fram til om det foreligger særlige grunner, må de hensyn som anføres i søknaden, veies mot de hensyn plan- og bygningslovsystemet skal ivareta. Bare dersom det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, vil lovens krav være oppfylt og det er adgang til å gi dispensasjon. I motsatt fall er det ikke rettslig adgang. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51975000 Telefaks 51975426 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byplan@sandnes.kommune.no
PLANER OG BESTEMMELSER Kommuneplan: I kommuneplanen er omsøkt eiendom godkjent som en del av sentrumsområde. Reguleringsplan: Gjeldende reguleringsplan for omsøkt eiendom er plan 2004 143, -endret regulering for fv 332, Hanaveien og Gravarsveien. (vedlegg 2) I reguleringsbestemmelsene (vedlegg 3) til planen står det bl.a følgende i 2 under fellesbestemmelser pkt 2.1: Det skal utarbeides bebyggelsesplan i målestokk 1:500 for det enkelte delområde før utbygging (jfr. Pbl 28-2). SØKNADENS INNHOLD Utdrag fra søknaden Rørlegger Gunnar Larsen AS driver rørleggerforretning fra leide lokaler på gnr 38 bnr 353. Hjemmelshaver til eiendommen er Jørgen Larsen og Jorunn Larsen. Eiendommen har addresse Gravarsveien 58 i Sandnes. Eiendommen er bebygget med en større kombinert forretnings- og kontorbygning mot øst/fylkesveien. I tillegg er det på eiendommen en ytterligere bygning, som brukes som prøvestasjon for røleggervirksomheten. Med grunnlag i plan 2004 143 har vegvesenet overfor både rørleggerforretningen og huseier signalisert behov for å innløse deler av gnr 38 bnr 353. Nærmere bestemt er det gitt uttrykk for at det vil være nødvendig å innløse for riving det kombinerte forretnings- og kontorbygget. Eiendommen må dessuten avstå noe areal mot øst og nordøst. Dels areal som per i dag er bebygget, og dels noe tilliggende areal. Når det gjelder rørleggerforretningen ser rørlegger Gunnar Larsen mørkt på å flytte denne forretningen. En slik flytting oppleves som problematisk. I særdeleshet oppleves det problematisk å flytte virksomheten ut av Sandnes øst. Man har den senere tid hatt øyne og ører åpne hva gjelder muligheten for å finne nye alternative lokaler i nærheten av dagens lokalisering. Men foreløpig har man ikke lykkes med det. Rørlegger Gunnar Larsen har imidlertid tro på at det vil være mulig å skaffe alternative lokaler med akseptabel beliggenhet og øvrige nødvendige fasiliteter på noe sikt. Enten ved nybygg på gnr 38 bnr 353 (den del av eiendommen som ikke medgår til veganlegget) Eller i form av alternative lokaler annet sted i bydelen. Å få ordnet permanente alternative lokaler som nevnt, innenfor en for vegvesenet akseptabel tidshorisont synes imidlertid helt urealistisk. Vår opplevelse er at også vegvesenet er enig i det. I denne situasjonen har vegkontoret, grunneier og Rørlegger Gunnar Larsen i de passerte sonderinger diskutert mulighetene for en midlertidig løsning som kan forene de kryssende hensyn som gjør seg gjeldende på en for alle parter akseptabel måte. Konkret har man på dette punkt diskutert en løsning hvor det på midlertidig basis for en periode på inntil fem år, og på basis av en nærmere omforenet avtale mellom vegvesenet og rørleggerfirmaet blir satt opp en brakkerigg på den del av gnr 38 bnr 353 som ikke medgår til veianlegget. Da slik at rørleggerfirmaet kan drive sin virksomhet fra denne brakkeriggen i en periode frem til man har fått en avklaring i forhold til fremtidig Side 2 av 4
lokalisering. Det er tale om en brakkerigg med ytre mål som det fremgår av vedlagte tegning. Denne er tenkt plassert så langt mot nordvest på gnr 38 bnr 353 som mulig. Den tiltenkte brakkerigg er en konkret brakkerigg som rørlegger Gunnar Larsen inntil videre har på hånd hos firma Malthus AS. Det er derfor vanskelig, for ikke å si i praksis umulig, å gjøre forandringer i brakkeriggens størrelse. Den brakkerigg som er på hånd kan leveres raskt. Brakkeriggen vil få et samlet grunnareal i størrelsesorden 250 m2, og bli etablert i en etasje. Brakkeriggen skal brukes til butikkareal for rørleggerbutikken, lager, kontor og pause- /møterom for rørleggerfirma Gunnar Larsen AS. Det understrekes at selv om det søkes om en midlertidig dispensasjon for inntil fem år, håper rørlegger Gunnar Larsen, og også grunneier, at brakkeriggen skal kunne avvikles i god tid før periodens utløp. Det er ikke gunstig å drive forretning fra en brakkerigg. Etter vårt syn tilsier en klar overvekt av både private hensyn og offentlige hensyn (hensynet til en best mulig pragmatisk gjennomført grunnvervsprosess i forbindelse med veianlegget) at omsøkt dispensasjon blir gitt. HØRING I perioden saken har vært ute på høring kom det inn uttalelser fra Fylkesrådmannen, Hana bydelsutvalg og Statens vegvesen. Det er ingen merknader til at det blir gitt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for den omsøkte plassering og drift av midlertidig brakkerigg i 5 år. BYPLANSJEFENS VURDERING For å vurdere om dispensasjon etter plan- og bygningslovens 7 bør gis, mås det tas utgangspunkt i de bestemmelser det er aktuelt å fravike. I dette tilfellet er det reguleringsbestemmelsenes krav til utarbeidelse av bebyggelsesplan som det søkes dispensasjon fra. Statens vegvesen har signalisert behov for å innløse deler av gnr 38 bnr 353 og rive det kombinerte forretnings- og kontorbygget hvor rørlegger Gunnar Larsen AS i dag driver sin virksomhet, for gjennomføring av plan 2004 143. Det anses som nødvendig at denne virksomheten får drives kontinuerlig videre og at ønsket midlertidig løsning er det alternativet som er vurdert som mulig for å få til kontinuerlig drift. Foreslått plassering av brakkerigg til denne bruk er avklart i samråd med byplansjefen. Det har vist seg vanskelig å finne nye alternative lokaler i nærheten av dagens lokalisering, og det er vurdert som nødvendig at det trengs tid å komme frem til permanente alternative lokaler for virksomheten. Det er ingen merknader til foretaket. Oppføring av en midlertidig brakkerigg i inntil 5 år vurderes derfor som akseptabel. KONKLUSJON Med bakgrunn i ovenstående finner byplansjefen at vilkåret for særlige grunner er tilstede for å gi dispensasjon til oppføring av midlertidig brakkerigg i inntil 5 år på eiendommen gnr 38 bnr 353. Brakkeriggen skal brukes til butikkareal for rørleggerbutikken, lager kontor og pause-/møterom for rørleggerfirma Gunnar Larsen AS. Med henvisning til delegasjonsreglementet 7, pkt 12 gjør byplansjefen følgende Side 3 av 4
VEDTAK: 1. Med hjemmel i pbl. 7 gis det dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene til plan 2004 143 for Jorunn og Jørgen Larsens eiendom gnr 38 bnr 353- Gravarsveien 58 i Sandnes. Det tillates oppført en midlertidig brakkerigg iht tegninger datert byplansjefen 11.08.08. i inntil 5 år. 2. Særlige grunner for dispensasjon fra bestemmelsene til reguleringsplan 2004 143 er at foretaket anses som nødvendig for at Statens vegvesen skal gjennomføre veitiltak iht gjeldende reguleringsplan og for at rørleggerfirmaet Gunnar Larsen AS skal drive sin virksomhet kontinuerlig videre. Tiltaket vil ikke belaste naboene. Dette er et vedtak om arealdisponering, byggearbeider kan ikke starte før byggesøknad er innsendt og godkjent, jf. pbl. 93. I forbindelse med søknad om byggetillatelse kreves situasjonskart, som rekvireres ved arealplanseksjonen i Sandnes kommune. Vedtaket kan påklages til fylkesmannen i Rogaland, jf. vedlagte klageskjema. Eventuell klage sendes via byplansjefen i Sandnes, postboks 583, 4305 Sandnes. Dersom det ikke er søkt om byggetillatelse senest innen 3 år etter at dispensasjon er gitt, faller tillatelsen bort. Med hilsen Jan A. Bekkeheien byplansjef Marco Zanussi arealplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan 3. Reguleringsbestemmelser til plan 2004 143, godkjent 18.09.07 4. Plankart, inntegnet med rødt forslag til plassering av bygg og parkeringsplasser 5. Fasader av bygning 6. Klageskjema Kopi til: Melding: Bygningssjefen, internt, for viderebehandling. Utvalg for byutvikling med m/kart og tegning. Side 4 av 4