NORGE Markedsrapport H1 2013. Accelerating success.

NORGE Markedsrapport H1 213 Accelerating success.

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Colliers har de siste 6 månedene siden siste markedsrapport utviklet seg betydelig. Vi har satset ytterligere på retail gjennom ansettelse av Haakon Reed-Larsen som leder for Colliers Retail. Ved denne ansettelsen har vi også laget et strategisk samarbeid med Ten Rep fra Sverige, hvor vi tar over kundene de har i Norge samt samarbeide videre mot kunder og eiendom i Norge. Vi søker å utvikle denne avdelingen ytterligere gjennom å søke etter en utleiespesialist innenfor vår retail-avdeling. Colliers International har i mange år vært svært aktive i Østfold på transaksjon gjennom salg av Fredrikstad Stadion, FMV området til Værste og Jotne Eiendom, salg av eiendommer for Terje Høili og mange andre små og store transaksjoner. I tillegg til dette har vi flere kunder i Østfold hvor vi leverer verdivurderingstjenester. Colliers Property Management forvalter også flere eiendommer i Østfold, hovedsakelig lager og logistikkeiendommer. Vi ønsker å satse mer på vår tilstedeværelse i Østfold, og har med virkning fra 1. januar i år åpnet kontor i Fredrikstad med Hans-Vidar Sølvskudt som avdelingsleder. Vi vil til å begynne med satse på transaksjoner og forvaltning i tett samarbeid med vårt kontor i Oslo. Vi har også hatt et svært aktivt halvår for utleie av kontoreiendommer i Oslo, med over dobling av vår oppdragsmasse. Vårt team innen utleie av kontoreiendommer løser mye oppgaver i disse dager og har derfor kapasitet til å ta på seg ytterligere oppdrag. Vi markerer oss også i markedet gjennom en øket satsning på markedsrapporter og vil i 213 komme med to generelle markedsrapporter, spesialrapporter innen Retail og Logistikk i tillegg til Nordic Market Review. Vi vil også jevnlig komme med mindre, men spesialiserte rapporter. I tillegg til dette har vi lansert våre nye hjemmesider i samarbeid med Colliers sentralt. Dette har vært en stor oppgave for oss, men noe som bringer oss helt i fremkant av markedet for øvrig. Sist men ikke minst har vi etablert markedets første eiendomsblogg Thors Etasje. Her søker vi å skrive om saker som vi mener er aktuelle for både oss og eiendomsbransjen, iblandet personlige refleksjoner. Vi etablerte eiendomsbloggen i slutten av november, og har allerede rundet 2.5 lesere. Thor Bjørdal CEO Colliers International AS 2 COLLIERS INTERNATIONAL

H1 213 MARKEDSRAPPORT NORGE INNHOLD Oppsummering 4 Makroøkonomi 5 Transaksjonsmarkedet 1 Kontormarkedet 12 Retail-markedet 22 Logistikkmarkedet 24 Boligmarkedet 25 Østfold 27 Forvaltning 28 Om Colliers 29

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Oppsummering TRENDER Makroøkonomi: Vi ser for øyeblikket en stabil BNP vekst i Norge samtidig som vi har et meget lavt inflasjonsnivå. Vi har lav arbeidsledighet og høy sysselsetting, og de fleste makroøkonomiske indikatorer er positive. Transaksjoner: Det var et godt transaksjonsmarkedet i 212 med en total omsetning på i overkant av 52 milliarder NOK. Spesielt retail-sektoren gikk meget godt i forhenværende år. Kontor: Det var generelt oppgang i leieprisene for kontor i 212 og ledigheten er i flere områder stabil og i enkelte områder også på vei ned. Markedsindikatorer BNP vekst Arbeidsledighet Lønninger KPI vekst 212 213 (e') Logistikk: Det har vært et forholdsvis rolig år i logistikkmarkedet. Vi så enkelte store kontrakter på leiesiden, men det var veldig rolig på transaksjonssiden. Retail: Det var et meget godt år på transaksjonssiden for retailmarkedet med flere store porteføljesalg som var viktig for det totale resultatet. I leiemarkedet opplever vi stigende leiepriser. Boligmarkedet: Boligmarkedet gikk opp mellom 6,5% og 7,7% avhengig av kildebenyttelse i 212. Spesielt er markedet for små byleiligheter hett. Retailleier Kontorleier Boligpriser Logistikkleier Transaksjonsvolum Prime yield Real inntekt PROGNOSE Makroøkonomi: På sikt ser de fleste makroøkonomiske nøkkeltall positive ut for Norge, og det ser ut til at vi går en videre moderat konjunkturoppgang i møte. Transaksjoner: Et trangt finansmarked kan føre til et noe roligere transaksjonsmarked i 213. I 212 sto også fem transaksjoner for over 4 % av den totale omsetningen, noe som gjør at vi tror nivået vil gå noe ned i inneværende år. Kontor: Vi forventer mer av det samme i 213 som vi så I 212 med økende leiepriser i de fleste kontorområder og stabile ledighetsnivåer. Logistikk: tror vi på et lite løft for 213. Etter et rolig år i 212, spesielt med tanke på transaksjoner Retail: Vi forventer en nedgang i retail-omsetningen i 213. Likevel tror vi på et godt utleiemarkedet og gode salgstall for handelsstanden. Boligmarkedet: Vi tror vi vil se en oppgang i boligmarkedet på 7,5 % 4 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Det norske makromarkedet 4,% 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% Kilde: Statistisk Sentralbyrå 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% Kilde: Statistisk Sentralbyrå 5,% 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% BNP KPI Konsum, husholdninger UTVIKLING BNP Norsk økonomi er isolert sett i en god utvikling og vi anser de umiddelbare fremtidsutsiktene som gode. I motsetning til våre største og viktigste handelspartnere, opplever vi i disse dager stabil vekst i de fleste økonomiske nøkkelindikatorer. Statistisk Sentralbyrå, så vel som Norges Bank spår en moderat til høy konjunkturoppgang frem til 215 med en vekst i BNP som vil ligge godt over snittet i både den Europeiske Union og OECD. Det er flere ting som isolert sett taler for fortsatt god vekst i innenlandske markeder. Det mest åpenlyse vil for mange være den forventede oppgangen hos våre primære handelspartnere på mellomlang sikt. Det virker pr i dag å danne seg en form for konsensus blant forståsegpåere at vi vel se en form for normalisering i de europeiske markedene fra 214, og starten av en konjunkturoppgang i 215. Usikkerheten finner vi i foruten våre handelspartnere, hovedsakelig blant bekymringer for petroleumsprisene og den stadig økene grad av avhengighet dette har ovenfor den økonomiske utviklingen i Norge. INFLASJON Inflasjonsnivået fungerer som en viktig pekepinn og rettesnor i norsk økonomi, i særdeleshet for Norges Bank. KPI nivået har i lang tid ligget godt under inflasjonsmålet til sentralbanken på 2.5%. Dette påvirker igjen resten av økonomien da dette er den viktigste variabelen i forhold til rentesettingen. Den lave inflasjonsgraden har blant annet medført at vi for tiden opplever en meget sterk real lønnsvekst, i både historisk og europeisk kontekst. Selv om dette har pågått over lang tid, har det spisset seg spesielt den siste tiden og har resultert i at vi nå har et lønnsnivå som ligger på om lag 35% over nivået for resten av Norden, og følgelig enda lenger over snittet ellers i Europa. I det siste har vi opplevd at spesielt energiprisene har bidratt til å trekke KPI ned, og inflasjon justert for energipriser og avgiftsendringer, KPI-JAE, har nå i flere perioder ligget høyere enn KPI. Inflasjonsnivået er nå forventet å ligge i underkant av inflasjonsmålet over en tidshorisont på tre år og det forventes at vi ikke vil være på 2,5% før 216. Kilde: Statistisk Sentralbyrå 5 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE 2,% 15,% 1,% 5,%,% -5,% -1,% -15,% Kilde: Statistisk Sentralbyrå 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% -3,% Investeringer, olje og gass Eksport IMPORT OG EKSPORT Den norske kronekursen (NOK) ble i desember 212 handlet til den høyeste verdien mot annen nøkkelvaluta siden 1989. I et allerede presset eksportmarked bidrar den høye norske kronekursen til svekket konkurranseevne for norske bedrifter innenfor tradisjonell eksport. Dette bidrar i stor grad til å holde renten lav, men også i nesten like stor grad til å bidra til en styrket todeling av norsk økonomi. Bildet av en todelt norsk eksportøkonomi har blitt styrket i den senere tid ettersom kutt hos sentrale handelspartnere og økt kronekurs har funnet sted. For 213 antar Statistisk Sentralbyrå at SOBU (Statsbudsjett eksklusive petroleumsinntekter) vil være minus 116 milliarder NOK. Dette underskuddet er forventet å øke i de nærmeste årene og flere peker på det faktum at de ekspansive statsbudsjettene som ble vedtatt under begynnelsen av finanskrisen aldri har blitt reversert. Dette muliggjøres gjennom handlingsregelen som i økende grad gir handlingsfrihet på grunnlag av økende faktisk avkastning. Alt annet likt bevilger vi oss med andre ord en stadig økende sum over statsbudsjettet i en karusell som på sikt kan bli problematisk. Regjeringen valgte i statsbudsjettet for 213 å benytte 3,3 % av avkastningen fra oljefondet noe som er,7% lavere enn maksimalt i henhold til handlingsregelen. Likevel er årets statsbudsjett det mest ekspansive vi har hatt i historien og slikledes går vi mot strømmen av hva som er tilfellet i store deler av Europa der statlige kostnadskutt er i fokus. -4,% -5,% Kilde: Statistisk Sentralbyrå 15,% Import Importen holdt seg svært stabil i 211 og 212 og er forventet å øke i inneværende år blant annet på bakgrunn av en meget sterk kronekurs og veksten her forventes også i år å være langt høyere enn den vil være for eksportsektoren. Likevel forventes også noe oppgang for eksportsektoren, som i stor grad kan forklares av energi. 1,% 5,%,% -5,% -1,% -15,% Kilde: Statistisk Sentralbyrå 6 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Arbeidsledighet SYSSELSETTING 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% Det siste året har det vært god vekst i sysselsettingen i Norge. Den primære driveren bak dette har vært en uvanlig stor arbeidsinnvandring fra utlandet, i særdeleshet fra Norden og Øst-Europa, men også i den siste tiden fra andre deler av Europa. Estimatene fra Statistisk Sentralbyrå og Norges Bank indikerer en konsensus på en sysselsettingsvekst på 2,1 % for 212. Pr Desember 212, er det anslått at Norge har en andel av 69,4 % sysselsatte. I tiden fremover er det prosjektert at vi vil få en noe synkende sysselsettingsvekst i tråd med en lavere oljepris og forventet økt økonomisk aktivitet i mange av landene der vi ser brorparten av arbeidsinnvandringen kommer fra. Kilde: Statistisk Sentralbyrå 74,5 74 73,5 73 72,5 72 71,5 71 7,5 7 Yrkesandel (nivå) Videre ser vi at selv om sysselsettingen tar seg opp, at utbud av utlyste stillinger også øker, og har økt mer eller mindre jevnt siden man nådde bunnen i desember 29. Dette henger igjen sammen med en økning i bedrifter som søker nye årsverk. Manpower redegjør i sin 4. kvartalsrapport i 212 at 7% ønsker å øke bemanningen nasjonalt, og 12% i Stor-Oslo alene. Spesielt finansnæringen er forventet å ha positive utsikter i tiden fremover. Arbeidsledigheten er pr desember 212 på 3 %. Dette er et nivå som forventes å opprettholdes de kommende årene. I kraft av blant annet ny teknologi og oppdagelsen av flere nye felt, bidrar petroleumsindustrien i svært stor grad til å holde trykket i sysselsettingen oppe ved å tiltrekke seg utenlandsk arbeidskraft. Pågangen av ny arbeidskraft er ventet å svakt overstige behovet for sysselsetting og sliklledes øke arbeidsledighetsnivået noe. Kilde: Statistisk Sentralbyrå 7,% 6,% Årslønn Videre ser vi at antall trygdede personer, eksklusive alderspensjonister, som i senere år har økt, nå viser en stabiliserende tendens. På den annen side er vi nå i full fart på vei inn i den mye omtalte eldrebølgen, noe som resulterer i sterkt økende velferdsutgifter knyttet til alderspensjon. 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Kilde: Statistisk Sentralbyrå 7 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Nordisk makroøkonomi 12 1 8 6 4 2 Arbeidsledighet Denmark Finland Sweden Norway Danmark Den danske økonomien fortsetter å kjøre på lavgir. I følge Danmarks Statistik vokste dansk økonomi kun med,1 % i foregående kvartal. Dette var opp fra kvartalet før der vi så en reduksjon på et halvt prosentpoeng. Med andre ord er danskene svært nære å være i resesjon, og samlet vekstestimat for året er nedrevidert og er nå forventet å være på,5 % for 212. Danskene har også hatt nedgang i realinntekten de siste tre årene, men rapporter indikerer at dette vil kunne snu i 213. Enn så lenge venter danskene fremdeles på en konjunkturoppgang som kan kompensere for nedgangen de opplevde i 28 og 29. Det er flere årsaker som ligger bak den trege økonomiske veksten, men det er spesielt et mer magert eksportmarked og et svakt boligmarked som er driverne. Kilde: Eurostat KPI 4,5% 4,% 3,5% 3,% 2,5% 2,% 1,5% 1,%,5%,% 28 29 21 211 212 Denmark Finland Sweden Norway Kilde: Eurostat 8,% 6,% 4,% BNP Sverige Den svenske økonomien fortsetter å vise svakt vekst til tross av blandede signaler fra Eurosonen. Den positive tendensen fra 211 har fortsatt inn i 212 med en total vekst i årlig BNP på 2,3% ved Q2, og den svenske økonomien fortsetter å trosse urolighetene ellers i Eurosonen. Riktignok har veksten avtatt noe mot slutten av året, og man forventer samlet sett en vekst på 1,4 til 1,6 % for 212 som helhet. Noe overraskende har svensk eksportindustri klart å forbli konkurransedyktig på tross av svakere økonomi hos handelspartnere og en sterk SEK. Finland I 21 og 211 innhentet Finland seg relativt godt fra finanskrisen med BNP vekst på ca 3,5 % per år. I 212 har vi likevel sett at den fortsatte usikkerheten i Europa har gjort at utsiktene for 212 er drastisk nedjustert. Man forventer nå at BNP vekst vil ligge på omtrent,8 % for 212. Det er forventet at vi vil se en liten økning i økonomisk aktivitet i tiden fremover. Inflasjonsraten er ventet å synke, og man antar at nivået ligger på 2,7% ved slutten av 212 som likevel er over det Europeiske gjennomsnittet. 2,%,% -2,% -4,% -6,% -8,% -1,% Kilde: Eurostat Denmark Sweden Finland Norway 8 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Internasjonal makroøkonomi 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% -3,% BNP - Eurosonen Europa Flere land i Europa har nå opplevd markert avtagende økonomisk vekst i 212 og Eurosonen er nå per definisjon, igjen inne i en resesjon. Det er flere som nå peker på det faktum at det er særdeles krevende å senke gjeldsgraden i for hold til BNP når BNP veksten også er negativ. Dette har ført til at blant annet den nye regjeringen i Frankrike har forsøkt å advokere en ny retning med mer fokus på vekst. På den andre siden har vi spesielt Storbritannia som fremholder fortsatte strenge kutt som den beste løsningen. Statistisk Sentralbyrå forventer at man når en konjunkturbunn 214, for så å se økende konjunkturtendenser i påfølgende år. -4,% -5,% Kilde: Eurostat 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% -3,% -4,% BNP - USA USA I USA har det vært større fokus enn Europa på å opprettholde veksten i økonomien, og ikke like mye på kutt i budsjettene. Dette har også en sammenheng med Federal Reserve sin villighet til å trykke penger og kjøpe statsobligasjoner i motsetning til den Europeiske Sentralbanken. I skrivende stund er det mye som tyder på at vi har sett bunnen i boligmarkedene og i de siste månedene har vi også sett en sysselsettingsvekst. Rundt nyttår var det mye usikkerhet knyttet til det mye omtalte «fiscal cliff» der amerikanske politikere endte opp en midlertidig løsning der en del av problemene ble utsatt i to måneder. Spesielt var det usikkerhet knyttet til gjeldstaket den amerikanerne har pålagt seg selv. Hvis ikke dette taket blir økt, vil konsekvensen være at USA ikke vil være i stand til å betale sine løpende utgifter, noe som vil få meget store konsekvenser for verdensøkonomien. De siste signalene fra USA nå tyder likevel på at det går mot enighet på dette området og man forventer derfor en BNP vekst på i overkant av 2% i inneværende år. Kilde: Eurostat BNP - BRICS 2,% 15,% 1,% 5,%,% 27 28 29 21 211 212-5,% -1,% BRICS 212 har gjennomgående sett lavere vekst i de største fremvoksende økonomier. Dårligst ut kommer Brasil som har sett veksten synke til en annualisert rate på knapt 1% i 212. Russland, India og Sør-Afrika er alle prosjektert til å klare en vekst på mellom 2,5 5 % i 212. Når det kommer til Kina så har kineserne sett trendveksten i BNP stadig minke siden 25. For 212 er den like fullt ventet å ende på i overkant av 7%. Veksten i Kina er meget sterkt drevet av stats initierte tiltak, og det knytter seg økende spenning til når man kan begynne å se en forbrukerdrevet økonomisk vekst i Kina som vil være essensiell for utviklingen videre. Brasil Kina India Russland Kilde: Verdensbanken Sør-Afrika 9 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Transaksjonsmarkedet Omsetning etter sektor TRANSAKSJONSÅRET 212 Kontor Retail Utvikling Logistikk Hotell Andre 212 har vært et solid transaksjonsår i det norske eiendomsmarkedet. Transaksjonsnivåene vi så i fjor var det høyeste nivået vi har sett siden 27 da vi lå på tilsvarende nivåer. Det var spesielt to ting som skilte seg ut i forhenværende år. Vi så blant annet en meget sterk økning i kjøp av utviklingseiendommer som i meget stor grad er påtenkt for konvertering til boligeiendom. I tillegg har en uvanlig stor andel av årets transaksjoner funnet sted innenfor retail-eiendom. Dette skyldes flere store porteføljesalg innenfor kjøpesentersegmentet der vi blant annet finner fjorårets største eiendomstransaksjon. Likevel var også i fjor den største sektoren innenfor næringseiendom kontor, som står for nærmere 42 % av totalomsetningen. 7 6 5 4 3 28 Omsetning etter område 36 33 52 Oslo Bergen Stavanger- Sandnes Trondheim Drammen Andre Transaksjonsvolum, Norge (mrd) 41 I fjor registrerte vi i Colliers næringseiendomstransaksjoner for 52,2 milliarder NOK innenfor sektorene kontor, handel, hotell, utvikling, logistikk og «andre» (skoler, museum o.l). Hotellmarkedet har sett noen større salg i år med god geografisk spredning. Blant annet ble omsider Dr. Holms på Geilo solgt etter lang tid inn og ut av markedet, samt at Britannia Hotell i Trondheim også fikk nytt eierskap. Totalt for året har vi registrert hotell og «andre» transaksjoner for NOK 1,85,- Milliarder i 212. Flere store transaksjoner Det som kan betegnes som noe uvanlig var at de fem største transaksjonene i fjor utgjorde nærmere 21 milliarder NOK og dermed rett i overkant av 4 % av de totale transaksjonene i 212. Av totalen på 52,2 milliarder NOK kom også i overkant av 18 milliarder NOK i løpet av årets to siste måneder. Likevel tror ikke vi nødvendigvis dette gir en pekepinn på hvordan 213 vil utarte seg. Vi ser at det faktum at kun fem transaksjoner sto bak over 4% av den totale omsetningen, samt andre faktorer, kan gjøre at vi kan ende opp med et noe lavere transaksjonsvolum i inneværende år sammenlignet med i fjor. 2 15 1 1 COLLIERS INTERNATIONAL

mar. 8 des. 8 sep. 9 jun. 1 mar. 11 des. 11 sep. 12 jun. 13 mar. 14 des. 14 sep. 15 jan.9 mai.9 sep.9 jan.1 mai.1 sep.1 jan.11 mai.11 sep.11 jan.12 mai.12 sep.12 jan.13 MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Økt fokus på alternative finansieringskilder Prime Yield Det er i særdeleshet et tema som har vært heftig diskutert i året som gikk. Flere 7,% 6,5% store banker der DNB har markert seg sterkest, har uttalt ambisjoner om å 6,% 5,% 5,4% 5,75% vekte seg ned i næringslån som andel av totale utlån. Som et ledd for å møte økte kapitaldekningskrav og risikovekting som bankene blir møtt med i Basel III, er det flere aktører som har signalisert en strategi om å øke andelen i 4,% boliglån. Marginene bankene krever i forhold til å yte kapital, ligger for 3,% øyeblikket på i overkant av 25 punkter. 2,% 1,%,% Kontor Retail Logistikk Utlånsundersøkelsen til Norges Bank publisert i Januar 213 viser at flere bedrifter ønsker banklån enn tidligere, men at det er færre som faktisk får dette innvilget. Dette gjelder i særdeleshet for næringseiendom. Konklusjonen av undersøkelsen viste at bankene forventet ytterligere innstramminger innenfor næringseiendom i tiden fremover. 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 Renter 3 mnd Nibor 5 års Swap 1 års Swap Kilde: Kommunalbanken/ DNB Markets Som en konsekvens har vi sett en kraftig økning i alternative finansformer. Spesielt har økt tilgang på obligasjonslån fungert som et godt og nærliggende alternativ for mange, og DNB kunne i sine beregninger fra medio Desember melde om en vekst av obligasjonsfinansierte transaksjoner fra 211 til 212 fra,9 milliarder NOK til 11 milliarder NOK. Gitt det høye transaksjonsvolumet som vi så mot slutten av året er det grunn til å tro at dette tallet vil kunne bli oppjustert. Dette er en finansieringsform som så langt har vært mer vanlig i land som USA og Storbritannia tidligere, men som vi mener kan gjøre seg gjeldende i økende grad også i Norge fremover. Enn så lenge er likevel dette fremdeles et marked som passer for et fåtall aktører, og det vil bli spennende å se i hvor stor grad dette blir tilgjengeliggjort for flere i tiden fremover. Norge har allerede kommet lengere på dette området enn våre skandinaviske naboer, Sverige og Danmark. 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Styringsrenten Vi ser også eksempler på at store private-equity selskaper i økende grad viser interesse for å finansiere næringseiendom internasjonalt. Om dette vil bli en mye brukt finansieringsform også i Norge gjenstår å se i tiden fremover. Kilde: Norges Bank Styringsrente Sannsynlig scenario 11 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Kontoreiendomsmarkedet Omsetning kontor Andre Oslo Bergen Stavanger- Sandes Trondheim Hvem er aktørene Hvis vi ser på det som har blitt solgt av kontoreiendommer i inneværende år, så har igjen livselskapene vært betydelig mer aktive i kjøpsmarkedet enn salgsmarkedet. Dette er naturligvis godt hjulpet av DNB Liv sitt kjøp av DNB byggene i Bjørvika i Januar i fjor. I dagens markedet ser vi at flere aktører opplever et stort problem i forhold til å få finansiering av bankene, og dette bidrar videre til å styrke livselskapene sin posisjon. Utviklerne, som står for størsteparten av omsetningene på både kjøps- og salgssiden har omtrent balanse i forhold til hvilken side av bordet de sitter på. Utviklere og livselskaper står for om lag 75 % av eiendomskjøpene i 212. Totalt Ledighet 6 mnd (%) 6,95 Ledighet 6 mnd (m²) 531899 Ledig annonsert m² 837869 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,2 Ledighet En faktor som har overrasket oss i løpet av året som gikk har vært markedets evne til å absorbere et så stort tilbud av nytt kontorareal som har blitt tilgjengeliggjort i løpet av 212. Et år som på utsiden så ut til å ville gi flere ledige arealer viste seg å bli et år med som endte med om lag like høy grad av absorpsjon som vi så påfyll av tilbud. Det er spesielt to faktorer som har gjort dette mulig. Det ene er som vi har sett en økt grad av Sysselsetting i Norge som bidrar sterkt til å holde ledighetsraten nede. Det andre er at vi har sett flere bygg som har blitt tatt ut av markedet i løpet av det siste året, primært for enten renovering eller med tanke på boligkonvertering. Dette gjelder blant annet Norwegian Property sine eiendommer, Stranden 1, 3 og 5 på Aker Brygge som for øyeblikket blir renovert og Bergerveien 5 (8 m²), Københavngata 1 (17 m²) og Akersbakken 24 (1 m²) som enten er påbegynt, eller planlagt konvertert til boligeiendom. / Eiendomsverdi Næring 8,% 7,% 6,% Kontorledighet En annen faktor for ledigheten videre på kort sikt er at det ser ut til å komme mindre kontorareal på markedet i 213 enn tidligere antatt. For øyeblikket finner vi at kontorareal ledigheten i Oslo ligger på 6,95 %, og vi forventer en stabil ledighetsrate for 213 med en minimal nedgang. Colliers International definerer ledighet som faktisk tomme lokaler, samt lokaler som er klar for innflytting innen 6 måneder. 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% 12 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Yield Spread, kontor Yield-utvikling Yield-utviklingen i kontorsektoren har de siste årene vist en klar nedadgående kurve siden toppen i 29. Likevel er det nå ting som tyder på at vi ser en svak oppgang i forhold til prime yield. Årsaken bak dette er det stadige problemet knyttet til tilgang på finansiering gjennom tradisjonell bankfinansiering. Da Colliers International sist undersøkte dette var antydningene at det for tiden er vanskelig å oppnå bankfinansiering på en margin under 25 punkter. Til sammenligning ser vi at obligasjonsfinansiering kan være tilgjengelig for enkelte investorer på om lag 225 punkter. For øyeblikket mener vi at prime yield ligger på et nivå på 5,4 %, men at vi igjen kan se en nedgang i denne hvis tilgangen til finansiering forbedrer seg i tiden fremover. Prime yield 1-år SWAP 7,% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Prime yield Transaksjonseksempler I 212 registrerte Colliers International kontortransaksjoner for nærmere 21,9 milliarder NOK og av dette omhandlet om lag 8 % av transaksjonene eiendommer i Oslo og Akershus. Blant annet var årets to største enkeltsalg, DNB Hovedkontoret i Bjørvika og Statoil sitt nye regional kontor på Fornebu de som bidro i størst grad i forhold til totalen. I alt talte vi 11 kontortransaksjoner i 212 i størrelsesordenen 5 millioner NOK eller større, og totalt registrerte vi 51 transaksjoner innenfor kontorsektoren på over 5 millioner NOK i løpet av 212. Kontorsektoren hadde isolert sett et godt år og er fremdeles den største sektoren, men likevel med langt mindre margin enn foregående år. Dette tyder mer på et spesielt godt år for retail -.og utviklingssektoren enn nødvendigvis et svakt år for kontorsektoren. Adresse Kjøper Selger Pris Statoil, Fornebu Flere Fornebu Utvikling kr 3 112, Pirsenteret, Havnegata 9, Trondheim E.C Dahls Eiendom Niam kr 1 265, Stortorvet 7, Oslo Schage eiendom DNB Liv kr 1, Sørkedalsveien 8, Oslo Stor-Oslo Eiendom Statoils Pensjonskasse kr 377 5, Widerøeveien 5, Fornebu Aker Solutions Inceptum kr 185, Lørenveien 45-55, Oslo DNB Stor-Oslo Eiendom kr 23, Markeveien 4c, Bergen Realforum AS Vesta Eiendom AS kr 9, Forus Næringspark, Stavanger DNB Base Property kr 5, 13 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE 45 4 35 3 25 2 15 1 5 395 4 5 4 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Topp CBD CBD 3 God Leieprisutvikling- CBD 24 Normal H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen CBD-området opplever for tiden spesielt lav ledighet som primært skyldes to faktorer. Historisk sett har dette lenge vært et område med relativt lav ledighet, men Norwegian Property sine renovasjoner av flere betydningsfulle bygg gir grunnlag for et enda større press tilbudet. Primært handler det i denne omgang om byggene Stranden 1, 3 og 5 som alle er ventet å være ute fra markedet i en stund fremover. Totalmassen på disse tre byggene er på nærmere 42 m². Av andre betydningsfulle utviklinger i området vil vi også trekke frem Winta Eiendom sitt 6 m² store bygg i Cort Adelersgate 33 samt 5 m² i Munkedamsveien 62. Totalt er disse byggene på ca 53 m² areal som vil bli tilgjengeliggjort i CBD på litt lengere sikt. Ved fullført telling i Desember fant vi at det var 7778 m² annonsert kontorareal i CBD området. Da store deler av dette er utviklinger som står klart etter mer enn 6 mnd, får vi etter våre beregninger et ledighetstall på kun 2,9 % i CBD for øyeblikket. Dette er igjen fordelt på 38 ledige lokaler. Vi forventer at prisutviklingen i CBD vil fortsette positivt oppover i 213. Dette området er for øyeblikket et av få områder i Oslo sentrum og omegn der vi fremdeles ikke finner all time high priser, og følgelig befinner prisene seg noe under 28 nivå. Det vil bli veldig spennende å følge leienivåene, spesielt på Norwegian Property byggene som alle ligger svært sentralt til på Aker Brygge. Hvis de rapporterte ombyggingskostnadene de har blir reflektert i oppnådde leiepriser, vil vi fort kunne se prisrekorder igjen, også i CBD. Colliers International har tro på en god leseprisvekst i CBD fremover, og mener nivået for øyeblikket ligger på 395, NOK for de 1% beste lokalene i dette området. Gjenværende leietid på kontraktene er ifølge Eiendomsverdi Næring for øyeblikket på 3,3 år, noe som for øyeblikket er rett i overkant av gjennomsnittet. Ledighet 6 mnd (%) 2,89 Ledighet 6 mnd (m²) 28924 Ledig annonsert m² 7778 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,3 / Eiendomsverdi Næring 14 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Sentrum leiepriser pr m² Oslo Sentrum 35 3 3 Utviklingen av Bjørvika er nå godt i gang, og Barcode rekken i Operakvartalet skal etter planen bli ferdigstilt i løpet av kort tid. Nå som de aller fleste bygg er på plass i denne 25 23 rekken, kan vi begynne å se konturene av smitteeffektene som dette innebærer. Foruten 2 15 19 Operakvartalet begynner arbeidene over jernbanesporene i Schweigaardsgate å ta form og området får som helhet et kraftig løft. 1 Vel så viktig og påfallende er utviklingen fra Bjørvika vestover mot Kvadraturen. Selv om 5 det fremdeles er flere år til fjordpromenaden og omliggende utvikling står klart, merker vi Topp God Normal at det er en stigende grad av bevissthet på hvordan området kan bli, noe som bidrar til å øke interessen for området fra potensielle leietagere. Sentrum - Leieprisutvikling 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 Sentrum Siste prognoser tilsier at det vil ta minst ti år før etterarbeidene og reparasjonene etter 22. Juli kan være fullført. Vi ser nå at de arealbehov som oppsto i etterkant nå i stor grad har blitt dekket, primært av andre sentrumslokaler samt noe utenfor. Dette har sammen med en generelt økene etterspørsel etter arealer i sentrum resultert i at vi ser stigende leiepriser i sentrum som sammenfaller med økende etterspørsel og lavere tilbud av lokaler. Ved fullført telling i Desember fant vi at det var totalt rett i underkant av 155 m² med ledige lokaler i området som vi har definert som sentrum. Foruten utviklingene i områdene rundt Bjørvika og Schweigaardsgate er det få store prosjekter av størrelse som skal ut i markedet. Et unntak, og som det eneste i den «tradisjonelle» delen av sentrum finner vi Sjøfartsbyggningen i Kongensgate 6 på 19 m² som vil bli ledig medio 214 etter at Statistisk Sentralbyrå flytter ut. Prinsens Gate 7-9, Fred Olsens Gate 11 og Prinsens Gate 2 gir oss til sammen nærmere 2 m² mellom seg. Utover dette så er det mange små lokaler som preger utleiebildet for sentrum. Vår telling inkluderte nå senest 134 bygg i alt og ga oss en 6 måneders leilighet på 4,11 %. Ledighet 6 mnd (%) 4,11 Ledighet 6 mnd (m²) 86339 For øyeblikket mener vi at leieprisene for topp 1% i dette området oppnår i snitt rundt 3 NOK og vi forventer fortsatt stigende priser i «Sentrum» i tiden fremover som en konsekvens av høy popularitet og lite nybygg. Ledig annonsert m² 155836 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,1 / Eiendomsverdi Næring 15 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Skøyen Leiepriser pr m² Skøyen 35 3 25 29 24 Skøyen er et område som har gjort det svært bra som et kontorområde den siste tiden. I løpet av de siste årene er det tydelig at Skøyen har tilegnet seg typiske bykvaliteter som leietagere i økende grad etterspør og det er nå aktivitet i området også utenom kontortid. 2 15 18 Nylig åpnet blant annet Oslo sin andre mathall, «Maschmanns Matmarked» i området. Meget attraktive kollektivtrafikk forbindelser har lenge talt til Skøyen sin fordel. 1 5 Topp God Normal Forskjellen prismessig mellom Skøyen og Lysaker har etter prisstigningen på Skøyen de seneste årene blitt høy og det er blant annet klart at Norsk Gjenvinning nå bytter ut Skøyen med Lysaker. Likevel ser vi at der Skøyen nå kjennetegnes ved også å ha flere typiske «sentrumskvaliteter», ser vi at Lysaker fremdeles fremstår som et mer eller mindre kontorområde og dette gjenspeiles i etterspørselen. 3 5 3 Skøyen - Leieprisutvikling Aktuelle utleieeksempler på Skøyen er blant annet Norske Skog sin avtale om å overta i underkant av 15m² i Karenslyst Allè 49-53, samt Statens Pensjonskasse som flytter til Drammensveien 134 når bygget er klart rundt årsskiftet 214 og 215. 2 5 2 1 5 1 5 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 Skøyen Ved fullført telling i Desember fant vi at det var 55632m² annonserte kontorlokaler fordelt over 35 forskjellige lokaler på Skøyen. Vi har da tatt med 11m² ledige arealer i «Stenshagenbygget» i Drammensveien 211 som er helt i Randsonen av det vi definerer som «Skøyen». Vi endte da opp med en ledighet på Skøyen på 6,67 %. Foruten dette finner vi de største annonserte lokalene i Karenslyst Allè 2 og Drammensveien 134 som til sammen utgjør nærmere 25m² ledig areal på litt lengere sikt. Totalt sett er gjennomsnittssnittstørrelsen på de ledige lokalene på knappe 16 m². Leieprisutviklingen på Skøyen har over tid vært positiv og vi ser i øyeblikket de høyeste prisene som vi noen gang har registrert i området. For øyeblikket finner vi at prisen for topp 1% av arealene i dette området oppnår om lag 29 NOK pr m². Ledighet 6 mnd (%) 6,67 Ledighet 6 mnd (m²) 3333 Ledig annonsert m² 55632 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3,2 / Eiendomsverdi Næring 16 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Lysaker/Fornebu Lysaker og Fornebu 25 23 De siste årene har det vært både høy flytte- og byggeaktivitet på Lysaker og Fornebu. 2 15 19 16 Spesielt på Fornebu har det blitt bygget mange nye kvadratmeter, i størst grad eksemplifisert ved Statoil sitt 65 m² nye regional kontor som ble tatt i bruk i Oktober i høst. Det har vært til dels mye internflytting i området også der for eksempel Petroleum Geo Services flytter fra Strandveien 4 og legger beslag på 1 m² i Lilleakerveien 4 1 samt IF Forsikring som flytter til Statoil sine gamle lokaler på Vækerø og tegnet og 5 kontrakt for 155 m². Topp 2 5 2 1 5 God Lysaker/Fornebu - Leieprisutvikling Normal Den siste tiden har det vært fokus på den økte leieprisforskjellen mellom Lysaker og Skøyen som geografisk sett ligger svært nær hverandre. For øyeblikket finnes det flere muligheter for både større og mindre kontorbrukere på Lysaker og Fornebu, men vi venter fremdeles på et løft i sistnevnte område, selv om vi blant annet har registrert høye leiekontrakter blant annet i Lysaker Torg 45. Ved fullført telling i Desember i fjor fant vi at det var ledige lokaler i dette området på omtrent 122 m² fordelt på 37 annonserte lokaler. Dette inkluderer en del store utviklinger som ikke vil være ledig på over 6 måneder som blant annet Lysaker Polaris på 17 m², Strandveien 4-8 på 18 m² og Lysaker Torg 35 på drøye 15 m². 1 5 H2 211 H1 212 H2 212 H1 213 Lysaker/Fornebu Justert for dette får vi en 6 måneders ledighet på 9,82 % på Lysaker, noe som er fordelt over vel 74m². Det er relativt kort tid igjen på gjennomsnittlig gjenværende leiekontrakter tid i området, og selv om vi tror på Lysaker på noe lengere sikt, tror vi at ledigheten vil holde seg rundt 1% fremover i 213. Leieprisene på Lysaker for topp 1% av byggene finner vi for øyeblikket til å ligge på omtrent 23 NOK. Vi forventer likledes med ledighetsraten, at dette er et nivå som kommer til å holde seg stabilt i 213. Ledighet 6 mnd (%) 9,82 Ledighet 6 mnd (m²) 73632 Ledig annonsert m² 122 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 2,8 / Eiendomsverdi Næring 17 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Indre vest Indre Vest 25 225 Gjennomgående for Oslo Vest ser vi at markedet domineres av mange små lokaler. Av 2 15 18 15 større annonserte lokaler finner vi blant annet Frithjof Nansens vei 14 og 16 med om lag 17 m². Det ble tidligere i år kjent at Politiets Data- og Materielltjeneste vil ta over de gamle lokalene til Egmont. Årsaken til den fortsatte ledigheten er at eier av eiendommen, Reimers familien ønsker å sette opp et nybygg på om lag 85 m² på tomten. Videre 1 flytter også norsk forskningsråd ut av Stensberggaten 26-28 i løpet av første del av 214, og etterlater seg 165 ledige m². 5 Topp God Ytre vest Normal Ved fullført telling i Desember fant vi totalt annonserte lokaler på i overkant av 65 m² og dette gir oss en 6 måneders ledighetsrate på 7,57 % fordelt på i underkant av 38 m² ledige arealer. En av årsakene bak denne relativt høye ledigheten er at vi inkluderer enkelte deler som «Indre vest» i områder andre vil kunne definere som en del av sentrum 2 18 16 185 15 Leieprisene i indre vest har også en positiv utvikling. I dette området finnes vi stort sett de høyeste nivåene rundt Majorstua og lokaler av meget god forsvarer for tiden 14 13 nivåer på om lag 225 NOK pr m². 12 1 8 6 Ytre Vest 4 2 Topp God Normal Foruten annonserte 125 m² i Silurveien 2 som etter planen vil stå klart første halvedel av 214, er det få annonserte lokaler i dette området utenom 31 ledige m² i Hoffsveien 7 C. Indre vest Ledighet 6 mnd (%) 7,57 Ledighet 6 mnd (m²) 37845 Ved fullført telling i Desember fant vi 18542 m² med annonserte lokaler i området. Justert for 6 måneders ledighet gir dette oss en ledighetsrate på 6,4 %. Leieprisene i området er relativt stabile, og de beste arealene koster om lag 185 NOK pr m². Ledig annonsert m² 65495 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3,1* Ytre vest Ledighet 6 mnd (%) 6,4 Ledighet 6 mnd (m²) 18542 Ledig annonsert m² 642 Gjenværende leiekontrakt (snitt/år) 3 / Eiendomsverdi Næring 18 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Indre øst Indre Øst 25 Det som er veldig positivt for Indre Øst er at vi ser at ledigheten den siste tiden har gått 2 15 195 15 12 betydelig ned det siste året. Blant annet flytter Tine fra Sentrum til Indre Øst da de flytter inn i Nordbygata 1 sammen med Yrkesorganisasjonens Sentralforbund og deler dette nybygget mellom seg samt at Eiendomsspar har klart å fylle Storgaten 51 på 85 m². 1 Av større lokaler i området vil det faktum at YS flytter, ledigstille i overkant av 7 m² i 5 Brugata 19. I tillegg registrerer vi om over 12 m² ledige lokaler i Økernveien 11/13 der et syndikat av eiere står bak. Topp God Ytre øst Normal Ved siste telling i Desember var det i omtrent 78 m² annonserte kvadratmeter i dette området. Justert for 6 måneders ledighet får vi ender vi opp med en ledighetsrate på 15,49 % på bakgrunn av 54213 m² som er tomme eller innflyttingsklare innen 6 måneder. 2 18 18 Med alt som skjer i østre deler av sentrum vil det bli spennende å følge 16 14 12 14 11 leieprisutviklingen i dette området og om vi vil få en smitteeffekt. Foreløpig mener vi at m² for topplokalene i dette området ligger på 195 NOK. 1 8 6 Ytre Øst 4 2 Topp God Normal Ytre Øst var i andre halvdel igjen preget av at det var mange kombinasjonslokaler annonsert, noe som resulterer i et utbud av mange små kontorlokaler. Vi har holdt lagerarealene utenom selv om dette i stor grad er lokaler som vil bli utleid samlet. Olav Helsets Vei 5 og Økernveien 94 står kombinert for om lag 21 annonserte m². Indre øst Ledighet 6 mnd (%) 15,49 Ledighet 6 mnd (m²) 54213 Ledig annonsert m² 77692 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3,1* Ytre øst Ledighet 6 mnd (%) 12,3 Ledighet 6 mnd (m²) 61477 Ledig annonsert m² 61477 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 2,9 Ved siste telling i Desember var det litt over 6 m² i Ytre Øst som var annonsert fordelt på 58 lokaler. Justert for 6 måneders ledighet får vi en samlet ledighetsrate for området på 12,3 %. For øyeblikket finner vi at leieprisene for høykvalitets kontorarealer i Ytre Øst ligger på 18 NOK. / Eiendomsverdi Næring 19 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Bryn/Helsfyr Bryn/Helsfyr 25 2 15 2 175 15 Vår telling av lokaler i Desember viser at det var i overkant av 72 m² av annonserte kontorarealer i Bryn/Helsfyr området. Av større ledige arealer var det fremdeles nesten 1 m² ledig i Ole Deviks vei 6 som er på totalt 13 m² og over 9 m² i Fredrik Selmers vei 4. I Ole Deviks vei 2/4 finner vi også 55 ledige m². Kontorarealene på Bryn/Helsfyr er jevnt over av nyere utvikling, og dette reflekteres også 1 av at de ledige lokalene har større gjennomsnittsstørrelse enn hva vi finner andre steder 5 i Oslo. Topp God Normal Justert for 6 måneders ledighet fant vi ved tellingen fra desember en ledighetsrate for dette området på 9,9 % på grunnlag av 5452 ledige m². 25 215 Nydalen Leieprisene på Bryn/Helsfyr tenderer noe oppover, og området nyter godt av nærheten til Oslo sentrum. For øyeblikket er det mulig å anskaffe seg topp lokaler for 2 NOK pr m². 2 18 15 15 Nydalen og Indre Nord 1 5 Topp Bryn/Helsfyr God Normal Ledighet 6 mnd (%) 9,9 Ledighet 6 mnd (m²) 5452 Ledig annonsert m² 7229 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3 Ledigheten i Nydalen har gått signifikant ned det siste året etter at flere store leiekontrakter har blitt inngått. Storebrand har fått Justisdepartementet som leietager i Gullhaug Torg 4 og nettleserselskapet Opera Software har flyttet fra Indre Øst til Gjerdrums vei 19 og lagt beslag på 5 m². Nydalen har opplevd en kraftig nedgang i ledighetstallene de siste par årene, og etter vår telling i Desember fant vi at ledighetsraten i området nå har kommet ned på lave 5,91 %. Videre har Nydalen også gjennomsnittlig lengst gjenværende tid på sine kontrakter, og vi har derfor god tro på Nydalen fremover. For øyeblikket finner vi at topp 1% av kontorlokaler på Nydalen priset til 215 NOK. Nydalen Ledighet 6 mnd (%) 5,91 Ledighet 6 mnd (m²) 41382 Ledig annonsert m² 44625 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 3,6 / Eiendomsverdi Næring 2 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Økern, Hasle og Løren Økern, Hasle og Løren 25 I området rundt Økern, Hasle og Løren er det meget høy byggeaktivitet og vi følger spent 2 195 16 med på utviklingen i dette området. På Hasle er Høegh i en prosess med å bygge ut nærmere 1 mål med tomt og det planlegges å bygge 14 m² med næringsarealer i 15 13 prosjektet Hasle Linje. På Økern er det også stor byggeaktivitet for øyeblikket, Allerede er det det klart at Aller Media flytter til området i 215 og legger beslag på 11 m² 1 samt Bymiljøetaten som forlater Grønland til fordel for dette området. 5 Topp God Normal Ved vår ledighetstelling i desember talte vi totalt i underkant av 66 m² fordelt på 26 lokaler. Dette ga oss en ledighetsrate for Økern, Hasle og Løren på 14,52 %, Dette er et område der det er tiltenk flere nye prosjekter i tiden fremover, og det vil bli interessant å følge ledighetsraten her i tiden som kommer. 2 18 16 Oslo ytre syd, Ryen 175 15 Vi forventer her at oppnåelig leiepris for lokaler med topp for øyeblikket ligger på 195 NOK. 14 12 125 1 8 Ryen, Oslo ytre syd 6 4 Av annonserte lokaler i Oslo ytre syd står Byggveien 8 på 1314 m² og Ryensvingen 5-7 2 på 65m² for over halvparten av det totale annonserte arealet. Det er for tiden en Topp God Normal betydelig andel planlagte prosjekter i området, spesielt på Ryen, men det gjenstår å se om alt vil bli påbegynt. Økern,Hasle og Løren Ledighet 6 mnd (%) 14,52 Ledighet 6 mnd (m²) 43561 Ledig annonsert m² 65611 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 2,9** Etter vår telling i desember kom vi frem til en ledighet i området på drøytt 7%, med en ledighetsmasse med et 6 måneders perspektiv på rett i underkant av 14 m². For øyeblikket forventer vi at bygg med topp i området forsvarer en leie på 175 NOK. Ytre Syd/Ryen Ledighet 6 mnd (%) 6,97 Ledighet 6 mnd (m²) 13934 Ledig annonsert m² 27468 Gjenværende leiekontrakt (Snitt/år) 2,9 / Eiendomsverdi Næring 21 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Retaileiendom Omsetning Retail Transaksjon Andre Bergen Drammen Oslo Stavanger- Sandnes Tronheim De totale volumene for retail-markedet i fjor endte opp med å være nesten like stort som kontormarkedet og vi har registrert en all time high for retail med tanke på total omsetning. Totalt endte retail-omsetningen på rett i underkant av 18 milliarder NOK i 212. Av dette sto de to største transaksjonene for over 5 % av den totale omsetningen. I høst ble det kjent at en investorgruppe som involverte Petter Stordalen ønsket å kjøpe Norges nest største kjøpesenterkjede, Sektor Eiendom. I November ble det klart at en kjøpergruppe med Petter Stordalen, Varner brødrene og Johan Johansson hadde gått sammen og kjøpt 72,5 % av Sektor Eiendom fra Niam for 7.3 milliarder NOK. Dette verdsetter hele Sektor porteføljen til nærmere 1 milliarder NOK. 6,6% 6,4% 6,2% 6,% 5,8% 5,6% 5,4% 5,2% 5,% Prime Yield Retail Den andre store transaksjonen ble offentliggjort i romjulen og var et porteføljekjøp gjort av Sektor Holding og omhandlet kjøpet av tre kjøpesenter i Bergen, Sarpsborg og Horten fra DNB Liv for ca 2.2 milliarder NOK. Medregnet disse transaksjonene, var det porteføljekjøp av kjøpesenter og handelsparker som var totalt dominerende på transaksjonsmarkedet innenfor retail i 212. Transaksjonseksempler, Retail-eiendom. 6% 5% 4% 3% 2% Husholdningenes disponible realinntekt Adresse Kjøper Selger Pris Kjøpesenter - Porteføje Sektor Holding DNB kr 2 2, Lagopus Eiendom ICA Maxi Norge m.fl Ica Eiendom N/A Linderud Senter, Oslo Sektor Holding Niam kr 1 54 375, Herkules, Skien Sektor Holding Niam kr 1 218, Lade Arena, Trondheim KLP DNB kr 925, Trekanten Senter, Asker Sektor Holding Niam kr 86 5, 1% % Kilde: Statistisk Sentralbyrå 22 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Prime leie pr m² 18 1 1 5 High street Kjøpesenter Big box UTLEIE High Street For øyeblikket finner vi leieprisene for de aller beste lokalene på Karl Johans Gate på 18 NOK pr m². Størrelsen på disse lokalene er definert som lokaler som har et salgsareal på 1 m². De beste lokalene i sidearmene til Karl Johans gate som Øvre Slottsgate og Akersgata ligger på nivåer som ligger nær generell leie i hovedgaten. I Bogstadveien er det tydelig at leieprisene har hatt et større fall i kjølvannet av finanskrisen, og vi ser også her noe mer ledighet. For øyeblikket finner vi få eksempler på inngåtte leieavtaler for over 1 NOK. For større lokaler ser vi jevnlig snittpriser på rundt 5 NOK pr m². Oslo & Akershus 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Kjøpesenter og big box På de beste og mest sentrale kjøpesentrene som Oslo City har vi sett at det nå er mulig å oppnå i overkant av 1 NOK pr m² for et prime salgsareal på 1m². Big box leiene ligger stabilt i området rundt 15 NOK pr m² for gode og sentrale handelsområder. BYGGING Godkjent bruksareal Igangsatt bruksareal Fullført bruksareal Kilde: SSB (4.kvartals glidende gjennomsnitt) Data hentet fra Statistisk Sentralbyrå viser at det har vært en nedgang spesielt i Oslo og Akershus når det kommer til bygging av kjøpesenter og butikkeiendom den siste tiden. Dette etterfølger dog en periode med svært høy ferdigstillelse av handelseiendom i regionen. 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Resten av landet Noe som er interessant er å følge fullført bruksareal i forhold til godkjent bruksareal i resten av landet. I Oslo og Akershus ser vi at fullførelsen i stor grad følger kurven til godkjent bruksareal ett til to år senere senere, noe som indikerer normal byggetid og at godkjente prosjekter i stor grad blir fullført. I resten av landet ser vi imidlertid langt mindre samsvar mellom disse grafene. Istedenfor er det større samsvar mellom påbegynte og fullført bruksareal, og dette alene kan tyde på at godkjente prosjekter i mindre grad blir påbegynt og fullført etter godkjenning av planer enn i hovedstadsregionen. Godkjent bruksareal Igangsatt bruksareal Ferdigstilt bruksareal Kilde: SSB (4. kvartals glidende gjennomsnitt) 23 COLLIERS INTERNATIONAL

MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Logistikkmarkedet Omsetning Logistikk TRANSAKSJON 212 ble et veldig rolig år for transaksjonsmarkedet innenfor logistikk. En betydelig del av transaksjonene som omhandlet industrieiendom, ble i forhenværende år kjøpt med tanke på boligkonvertering. På bakgrunn av to store porteføljesalg gjennomført av Aker Solutions og Mekonomen, samt Canica sitt kjøp av Komplett sitt hovedkontor i Sandefjord faller brorparten av transaksjonene utført i logistikkområdet under området «andre» deler av Norge. Foruten dette har vi primært sett aktivitet i Drammen og i Stavanger- Sandnes området. Stavanger- Sandnes Oslo Andre Bergen Drammen Yield 9,% 8,% 7,25% 7,% 6,5% 6,% 5,% 4,% 3,% 2,% 8% I løpet av året har vi i Colliers registrert logistikkeiendomstransaksjoner for rett i underkant av NOK 3,- milliarder, deriblant Aker Solutions sitt porteføljekjøp pålydende NOK 75,- millioner som det største. Foruten dette kjøpet var året som gikk preget av flere mindre transaksjoner der hovedtyngden lå på enheter solgt for mellom NOK 1 og 2 millioner. I alt har vi registrert 14 transaksjoner innenfor logistikkeiendom i forhenværende år i Norge. I de senere år har logistikkeiendom med lange leiekontrakter vært særlig populære hos ulike syndikataktører, men det er tegn som tyder på at mangel på attraktive objekter for disse aktørene har bidro til en noe overraskende lav omsetning i logistikkmarkedet i 212. 1,%,% 14 A B C Prime leie UTLEIE Leieprisene for logistikk holder seg stabile. Vi anslår leienivået for topp logistikkutviklinger til å ligge i området rundt NOK 11 115 pr m² for øyeblikket. Dette krever bygg med svært fordelaktig plassering i nærheten av gode innfartsveier til sentrum og med de riktige spesialtilpasningene. 12 1 8 6 15 95 1 1 11 115 Av betydelige leieavtaler som ble gjort i 212 nevner vi Norsk Lastbærer Pool AS som inngikk en avtale om 21 m² leid over 2 år av Bulk Eiendom på Ski samt Anton B. Nilsen Eiendom som har inngått en avtale med Interfrukt i Regnbuen Næringspark. 4 2 24 COLLIERS INTERNATIONAL

27M2 27M6 27M1 28M2 28M6 28M1 29M2 29M6 29M1 21M2 21M6 21M1 211M2 211M6 211M1 212M2 212M6 212M1 MARKEDSRAPPORT H1 213 NORGE Boligeiendomsmarkedet 1,% 8,% 6,% 4,% Boligprisutvikling Transaksjon 212 ble preget av at det var en kraftig økning i salg av utviklingseiendommer som er tiltenkt konvertering til bolig. Vi har sett mange transaksjoner, utdaterte kontor- og industribygg, så vel som byggetomter som har blitt kjøpt av utviklere med boligbygging i tankene. Dette er noe vi ser skjer spesielt i, og i nærheten av de større byene i landet der det er et problem å oppdrive passende tomter til boligforbruk. 2,%,% -2,% Kilde: SSB og NEF 17 16 Boligprisindeks Boligprisene fikk et nytt godt år med en økning i boligprisene på 6,5 % i følge Statistisk Sentralbyrå og i følge Norsk Eiendomsmegler Forbund steg prisene med 7,7 % da de måler utviklingen noe ulikt. Vi har i denne rapporten valgt å forholde oss til Statistisk Sentralbyrå. For tiden er det veldig stor medie- og politikerskapt fokus på boligmarkedet, og det har blitt drøftet og signalisert ulike tiltak, blant annet at en dedikert boligminister kan være på trappene. Generelt er det leilighetssegmentet som har hatt den kraftigste økningen, og spesielt mindre leiligheter beregnet på førstegangs etablerere og boligeiere i etableringsfasen har økt kraftig. Det er nærliggende å anta at dette kan ha en sammenheng med byggeforskrifter, spesielt i Oslo. 15 14 13 12 11 1 Som en god indikasjon på temperaturen i boligmarkedet kan man se på hvor mye boligsalget i snitt går over prisantydning i de ulike sektorene eller byene. For eksempelets del har vi brukt ulike boligklasser solgt i Oslo by de siste tre månedene; Enebolig Leilighet Rekkehus 1,3 % 1,5 % 4,1 % 17 16 15 14 13 Byggekostnadsindeks Skjerpede krav Det er lite som tyder på at skjerpede krav til egenkapital og avdragsbetaling fra Finanstilsynet har hatt særlig effekt så langt. Et nytt forslag fra desember 212 er nå at bankene skal øke risikovektene bak boliglånene fra 15 til 35 %. Det er nærliggende å tro at dette vil kunne gi økte lånekostnader for lånetagerene. En videre konsekvens kan være at vi vil se en avkjøling i kredittmarkedene og det vil kunne bli lettere for Norges Bank å hensynta konkurranseevnen og kronekursen. 12 11 1 Kilde: Statistisk Sentralbyrå 25 COLLIERS INTERNATIONAL