Saksframlegg STAVANGER KOMMUNE REFERANSE JOURNALNR. DATO EJU-14/20815-24 42792/15 20.05.2015 Planlagt behandling i følgende utvalg: Sak nr.: Møtedato: Votering: Kommunalstyret for byutvikling / 04.06.2015 Kommunalstyret for byutvikling / Stavanger Bystyre / PLAN 2560 - REGULERINGSPLAN FOR BOLIGOMRÅDE PÅ ÅSEN HILLEVÅG BYDEL Forslag til vedtak: Forslag til reguleringsplan for 2560 Boligområde på Åsen, med plankart datert Kultur og byutvikling 20.05.2015 og reguleringsbestemmelser datert Kultur og byutvikling 20.05.2015, sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10. Sammendrag Det fremmes forslag til ny reguleringsplan for boligområdet på Åsen, mellom Haugåsveien, Vårlibakken og Vannassen, i Hillevåg bydel. Området er i dag inkludert i flere reguleringsplaner uten tilstrekkelige bestemmelser. Formålet med planen er å legge rammer for den videre utviklingen området. Planen fastslår utnyttelsesgrad og byggegrenser for å beholde det grønne preget i området. Offentlig tilgang til grønne områder og trafikksikker tilgang til lekeområder vektlegges, og det legges derfor til rette for opprettelse av flere turveger. Ved de offentlige områdene kreves det ny detaljregulering ved ny utbygging. Fortetting langs Haugåsveien tillates på samme måte som i Plan 2342 Områderegulering for et område mellom Solåsveien og Auglendsdalen, ved krysset inn til Solåsveien. 1
1. Bakgrunn for saken Åsen ble bebygd på midten av 50-tallet, som følge av boligmangelen i etterkrigstiden. Siden utbyggingen startet har området vært preget av en kontinuerlig utvidelse av boliger, bygging av garasjer, boder og terrasser, uten felles retningslinjer eller begrensninger for utnyttelse av tomtene. I tillegg er det blitt vanligere med flere biler per eiendom og store oppstillingsplasser i utvidede avkjørsler langs vegen. Ved friområdene utfordrer ny bebyggelse den opprinnelige avstanden mellom park og bolig da det mangler byggegrenser. For å ivareta de grønne kvalitetene i og rundt boligområdet, er det ønskelig å fastsette nye rammer for en samlet videreutvikling gjennom en ny områderegulering. Hensikten med planen er å gi rammer for ny bebyggelse for å ivareta områdets identitet, sikre grøntareal og lekeplasser, samt en trafikksikker ferdsel mellom disse. Ill. 1 - Åsenområdet 2. Gjeldende planer Kommuneplan/ kommunedelplan Området er i kommuneplanen vist som boligområde med to tjenesteytingsområder i midten. Planen viser flere grønne drag som går over Åsen fra friområdet Vannassen i retning Våland, Hillevåg og Mariero. Gangstiene i området mangler sammenheng. 2
Ill. 2 Kommuneplan for Stavanger (2010-2025), utsnitt Åsen Berørte reguleringsplaner Hoveddelen av planområdet består av plan 473 som dekker både bolig-, sykehjems- og grøntområdene. I tillegg finnes flere mindre planer for enkeltprosjekter og rester etter plan 449 som tidligere dekket Hillevåg og Marieroområdet. Flere av planene mangler enten tilstrekkelige bestemmelser eller har ingen bestemmelser. Ill. 3 Gjeldende reguleringsplaner, Åsen Berørte planer: Plan 354, for Felt III Stavanger arbeidsgård, stadfestet av departementet 27.06.1956. Deler av Haugåsveien inngår i ny plan. 3
Plan 449, Reguleringsplan for Hillevåg, Hetland kommune, approbert 26.05.1950. Planen dekker boligarealet langs Vannassen og Øveråsveien, sørøst i planområdet, og setter bestemmelser for både bolig og næringsbebyggelse. Plan 473, Reguleringsplan for Åsen, Stavanger Kommune, vedtatt 30.12.1964. Planen setter noen bestemmelser for adressene Finnåsveien 3 og 5, men for resten av planområdet henvises det til reguleringsbestemmelsene for plan 449. Planen utgjør den største delen av planområdet fra Svend Foyns gate i øst, til Solåsveien i vest. Plan 524, reguleringsplan for boligblokkene ved Blidensol. Planen har ingen bestemmelser. Plan 556, Reguleringsplan for Kristianslyst og en del av Mariero og Sommerro. Approbert 20.11.1969, med tillegg vedtatt i bygningsrådet 25.09.1986. Noe bolig- og vegareal sør for Øveråsveien inkluderes i planområdet. Plan 874, Reguleringsplan for område i Hillevåg mellom Hillevågsveien, Øvre Sandviksveien, Svend Foyns gate og Veumveien, stadfestet av fylkesmannen 02.02.1979. Planen grenser til området. Plan 908, offentlig friområde ved Blidensol. Det finnes ingen bestemmelser til planen. Plan 1124, vedtatt 23.09.1985, omfatter et mindre område ved Vårlibakken, inngår i det nye planområdet. Planen har ingen bestemmelser. Plan 1372, regulering av Bergåstjernet. Planen har ingen bestemmelser og inngår i planområdet. Plan 1375, regulering av parkeringsplass til Bergåstjern sykehjem. Planen har ingen bestemmelser og inngår i planområdet. Plan 1309, Reguleringsplan for Eikeberget, stadfestet i Stavanger bystyre 17.06.1991. Boligområde ved Vårlibakken friområde og noe parkareal ved Hillevåg kirke som inkluderes i ny plan. Planen har bestemmelser for bl.a. boligbebyggelse hvor det tillates en meget høy utnyttelse men lav bygningshøyde. Plan 1581, Reguleringsplan for omsorgsboliger ved Bergåstjern Sykehjem, stadfestet av bystyret 20.05.1996. Planen omfatter et bygg for omsorgsboliger med tilhørende felles uteareal som inkluderes i planen. Plan 1717, et mindre område ved Vårlibakken inngår i planområdet. Planen har ingen bestemmelser. Plan 2342, Reguleringsplan for et område mellom Solåsveien og Auglendsdalen, Hillevåg bydel, vedtatt av Stavanger bystyre 09.02.2015. Plan 2449, reguleringsplan for Haugåsveien 26-28, Hillevåg bydel, vedtatt av Stavanger bystyre 18.11.2013. Planen grenser til store deler av det nye planområdet langs Solåsveien i vest. Bestemmelsene legger til rette for trafikksikre gangforbindelser og legger til rette for en forbedret parkeringssituasjon i området. 3. Varsel om planoppstart Kunngjøring oppstart av planarbeid 4
Planforslaget er varslet iht. 12-8. Oppstart av planarbeid ble kunngjort 15.12.2014 i Stavanger Aftenblad og Rogalands Avis. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev datert 15.12.2014. Ved kunngjøring om oppstart av planarbeidet kom det åtte uttalelser fra offentlige instanser og 12 private merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg. 4. Beskrivelse av planområdet Beliggenhet og avgrensning Plan 2560 omfatter et område på tilnærmet 190 000m 2 på Åsen i Hillevåg bydel. Planområdet er avgrenset langs Haugåsveien i nord, Svend Foyns gate i øst, langs Vårlibakken friområde og ved Øveråsveien i sør, og ved friområdet Vannassen og Solåsveien i vest. Tilgjengelighet Området har sentral beliggenhet, med god tilgjengelighet med bil fra E39 motorvegen og Fv.44 Hillevågsveien. Hillevågsveien har i tillegg et høyfrekvent kollektivtilbud som binder området til Stavanger sentrum og Sandnes. Lokalsenter i Hillevåg ligger ca. 250m nordøst for området. Her finner man bl.a. kjøpesenteret Kilden. Terreng Området utgjør en ås i landskapet som stiger fra kote +37 ved Vårlibakken, og fra kote +45-47 ved den resterende plangrensen, mot en topp på kote +57 ved Bergåstjernet, og kote +59 ved Blidensol. Tomtestrukturen er lagt sirkulært rundt toppen. I midten og på toppen ligger offentlige institusjoner som syke- og omsorgshjem. De fleste tomtene har uteareal mot sør eller vest og har gode solforhold. Ill. 4 - Terrenget rundt Åsen vist i 5 m koteintervaller Tomtestruktur Da boligområdene ble bygd ut i løpet av 1950-tallet, ble tomtene planlagt med store hageareal, enten felles eller privat. Noen av eneboligtomtene har senere blitt fradelt og bebygd. De typiske eneboligtomtene har størrelser fra ca. 500m 2 opptil 900m 2 mens fradelte tomannsboliger gjerne har 5
mindre tomter fra 239m 2 og oppover. Rekkehusene har fellestomter fra 536m 2 til 1423m 2 og der hvor enhetene er fradelt er tomtene på 122m 2 til 389m 2. Ill. 5 Eiendomsforhold innenfor planområdet. Eksisterende bebyggelse og arealbruk Planområdet ligger omgitt av andre boligområder både i sør, vest, nord og øst. Nord for området ligger et rekkehusfelt, i vest et blandet boligfelt og i sør og øst ligger felt med ene- og tomannsboliger. Sørvest for området ligger friområdet Vannassen med nær gangforbindelse til Vårlibakken og friområdet på Blidensol. Det finnes flere lekeplasser og grøntområder mellom sykehjem- og boligbebyggelsen. 6
Ill.6 Bygningtypologier, Åsen Bebyggelsen inkludert i planområdet består av fire leilighetsbygg, 18 rekke- og kjedehus, 119 eneog tomannsboliger, tre felles garasjeanlegg, tre offentlig tjenesteytingsbygg og én telekommunikasjonsbygning. Ill. 7 Byggeår, bebyggelse Åsen 7
Kartet viser hvordan området langs Hillevågsveien først ble bebygd på 1930-40 tallet og hvordan Åsen ble bebygd med større felt i løpet av 1950-60 tallet. Området har så blitt fortettet med ny bebyggelse sørover og innimellom den første bebyggelsen i løpet av 1970-80 tallet. Vegnett og parkering De interne veiene i planområdet fremstår som lite trafikkert. Etter at Vassåsveien i 2012 ble stengt for gjennomkjøring fra Auglendsdalen er det ikke lenger mulig å kjøre gjennom området. Haugåsveien er den største trafikkåren som går forbi planen, og er i dag opparbeidet med sykkelfelt og fortau. Svend Foyns gate var en tidligere kollektivtrasé og er ca. 12 meter bred, men har smale fortau og mangler sykkelfelt. Veiene som går inn i området er fra 6-10 meter brede hvor de fleste er uten fortau. De fleste ene- og tomannsboligene har løst parkering på egen tomt, men med en økende personbilbestand, og flere bruksenheter per tomt, har parkering langs gaten blitt mer vanlig. Rekkehusbebyggelsen ble bygd uten hensyn til personbil, og de har dermed enten en felles parkeringsgarasje for hele boligbyggelaget, eller parkering i gaten. Ved noen av eiendommene fungerer avkjørslene også som oppstillingsplass for flere biler i bredden, med direkte adkomst fra veg. Dette er spesielt tilfellet i gater uten fortau. Ved Vannassen er en del av friområdet brukt som parkeringsareal. Ill. 8a utflytende kryss Ill. 8b Eksempler på utflytende avkjørsel og parkering i friområde 8
Støy Deler av planområdet er utsatt for støy fra biltrafikken i fylkesvegen Haugåsveien. Denne støyen fortsetter lenger innover i Svend Foyns gate. Støyberegninger utført i 2012 viser at lilla støysone (over 70 db) går opptil 7 meter inn på eiendommen til rekkehuset i Haugåsveien 30. Rød støysone (over 65 db) går 10 meter inn på eiendommen til Haugåsveien 30 og 32. Den gule støysonen (mellom 55-60 db) berører også husene i neste rekke fra Haugåsveien. Det vil være nødvendig med støyskjerming langs Haugåsveien for at uteoppholdsarealer og bebyggelse skal få tilfredsstillende lydforhold. Ill. 9 Støy langs Haugåsveien (Støykilder 2012, hentet fra Stavanger kommune sin Støyforurensningsbase i GisLine.) 9
Skoler og service i nærområdet Hele planområdet ligger innenfor skolekretsen til Kvaleberg barneskole og Kristianslyst ungdomsskole. Haugåsveien markerer skillet til neste skolekrets som tilhører Auglend barneskole og Ullandhaug ungdomsskole. I tillegg ligger privatskolen Steinerskolen ca. 600 m sør for planområdet. Kvaleberg nås via boliggater og gangveger, og undergangen ved Veumveien sikrer trygg krysning av Fv44, Hillevågsveien. Kristianslyst og Steinerskolen nås via boliggater og langs turstier i friområdet Vannassen. Ill. 10 - Tjenesteyting, Åsen Omtrent 400 m nord for området ligger bydelssenteret i Hillevåg med diverse detaljhandel og Kilden kjøpesenter. Langs Hillevågsveien finnes flere butikker og servicebedrifter. Kollektivtrafikk Den største kollektivtrafikkåren går langs Hillevågsveien med flere ruter i sør-nordgående retning Stavanger sentrum-sandnes. Rute 11, Stavanger sentrum Jåttåvågen, kjører langs Auglendsdalen i vest, og har nærmeste stoppested ved Haugåstunet øverst i Haugåsveien, med avganger fra hvert kvarter til hver time. 10
Ill. 11 - Kollektivdekning, Åsen. En sirkel viser 400 m radius, 5 min gange, fra busstoppet. Friområder og gang- og sykkelforbindelser Planområdet har god tilgang på friområder. Langs plangrensen i sør ligger Vannassen, et større rekreasjonsområde med tursti, lekeplass, skog og et lite vann. Innenfor planområdet ligger Bergåstjernet og et mindre friområde ved Blidensol. Ved den sørøstlige plangrensen ligger Vårlibakken med den gamle Sandvikstallen. Litt over én kilometer vest for planområdet ligger Sørmarka tilgjengelig via gangveg. I tillegg finnes det flere lekeplasser innenfor planområdet. I dag ser man en gradvis privatisering av de offentlige friområdene hvor de grenser til boligbebyggelsen. Boligbebyggelsen bygges tettere inntil friområdet og hagearealene er gjerne ikke adskilt fra offentlige områder, slik at deler av det offentlige området oppfattes som tilhørende til boligtomten. Ill. 12a Vannassen og parkdraget med gangveg mellom Krokåsveien og Vannassen 11
Ill. 12b Bergåstjernet og friområdet ved Blidensol og Vårlibakken Ill. 12c Lekeplass ved Finnåsveien og mellom Solåsveien og Krokåsveien. Det finnes fire offentlige lekeplasser innenfor planområdet som dekker områdets behov for kvartalslekeplass. Det er den vestlige delen av planområdet som er best dekket. Østsiden i skråningen mot Hillevåg har ikke tilgang på en kvartalslekeplass innenfor avstandskrav på 150 m. Her ligger imidlertid friområdet ved Vårlibakken hvor det er mulighet for å utvikle en kvartalslekeplass. Nærmeste ballfelt ligger enten ved Kvaleberg skole, Auglend skole eller ved Kristianslyst ungdomsskole, som alle er mer enn 400 m fra området. Et tidligere ballfelt ved Vannassen er i dag disponert til hundeluftegård. Forbindelsene mellom de grønne områdene går hovedsakelig langs boliggater, og noen steder langs gangveger og avkjørsler. 12
Ill. 13 Grønt- og lekeområder på Åsen Det finnes flere bydelssykkelruter igjennom planområdet. De går i en ring rundt Åsen langs Solåsveien, Øveråsveien til Vårlibakken, og langs Svend Foyns gate. Derfra kobles de på ruter som leder til hovedrutene langs motorvegen og Hillevågsveien. Ill. 14 Sykkelruter, Åsen 13
Kulturminner Frem til utbyggingen etter krigen var Åsen et jordbruksområde. Det fantes et mindre antall gårder, i tillegg til hovedgården i området, Arbeidsgården. Den største andelen bolighus lå samlet mot Hillevågsveien. Noe av den originale bebyggelsen eksisterer fremdeles. Ill. 15a - Bebyggelse på Åsen i 1937 Ill. 15b Bebyggelse på Åsen 1968 14
Langs Solåsveien ligger en Ørnastein (1) som markerte skillet mellom Hetland og Stavanger gård. Ved Øveråsveien 7 (3) ligger restene etter en av de originale gårdene i området. I dag står våningshuset og eldhuset igjen, og fremstår som godt bevart med høy antikvarisk verdi. Ved Finnåsveien 11 og 7 (2) ligger en eldre driftsbygning som er i god stand og viser bebyggelse fra tidlig 1900-tall. Bygningen ble flyttet til Åsen i 1930 og bygget om da gårdsdriften ble lagt ned på 1940- tallet. Ill. 16a Kulturminner: Gårdstun i Øveråsveien (3) og eldre driftsbygning ved Finnåsveien 7 (2). Ill. 16b 50-60 tallsbebyggelse i Øveråsveien (4 og 5) Ved Øveråsveien 5 (4) ligger «Solbakken»-huset tegnet av Knut Stokkenes oppført i 1958. Dette er et hus typisk for sin tid med stor hage sørover langs vegen. Furutrærne i hagen tilfører en estetisk kvalitet til området. I Øveråsveien 3a og 3b (5) ligger to eksempler på arkitekturarven fra Thorvald Solheim, oppført i 1960 og 1970. De to husene ligger velplassert i terrenget omgitt med furutrær og er av høy arkitektonisk kvalitet. Levekår Planområdet ligger innenfor levekårssonen Åsen, som ligger som nr. 52. av 69 soner. Åsen levekårssone ligger i hovedsak midt på skalaen innenfor alle indikatorer, men kjennetegnes av noe lavere inntekt og lavere utdanning, noe mer kriminalitet og dårligere helsetilstand i forhold til gjennomsnittet. Risiko og sårbarhet Planområdet er et utbygd boligområde. Det er ikke kjent at området er geoteknisk ustabilt, har forurenset grunn eller er utsatt for flomfare. 5. Beskrivelse av planforslaget og virkninger Boligområder Planen legger til rette for en fortsettelse av den eksisterende bebyggelsen med hager og flere grøntområder i umiddelbar nærhet. 15
Frittliggende småhusbebyggelse B1 og B2 Planen legger til rette for at eksisterende bebyggelse opprettholdes. Maksimalt bebygd areal er foreslått til 30% inkludert garasje (maksimalt 35 m 2 ) og biloppstillingsplass (18 m 2 ). På tomter større eller lik 700 m 2, tillates det tomannsbolig. Det legges til rette for bebyggelse med saltak eller pulttak. For saltak er maks gesimshøyde satt til 5,5 m og maks mønehøyde 7,5 meter, beregnet fra gjennomsnittlig planert terreng. I tilfelle pulttak benyttes, skal maks laveste gesimshøyde være 5,5 m og maks høyeste gesims være 7,0 m. Byggegrensene sørger for bevaring av grønne drag og nødvendig distanse fra offentlig friområder. Ved B2 skal det tas spesielt hensyn til at bebyggelsen ligger i en utsiktssone. Høyden skal måles fra Øveråsveien slik at ny bebyggelse følger terrenget. Konsentrert småhusbebyggelse B3, B4, B6, B7 og B8 Planen legger til rette for at eksisterende bebyggelse beholdes og kan utvides. Tilbygg må planlegges samlet for hvert felt. Utnyttelsen ved konsentrert småhusbebyggelse er satt til 28%, 35% og 38%- BYA, avhengig av tomtestørrelse, hvor biloppstilling og garasje kommer i tillegg. Planen tillater bygging av felles carporter/garasjer planlagt samlet for hele rekkehuset hvor det lar seg gjøre. Bebyggelse med saltak og pulttak tillates. Ved saltak gjelder maks gesimshøyde på 6,5 m og maks mønehøyde 8,5 m. Ved pulttak er maks laveste gesims 5,5 m og maks høyeste gesims 7,0 m. Blokkbebyggelse B9, B10, B11 og BT1 Den eksisterende blokkbebyggelsen beholdes og det legges til rette for ny blokkbebyggelse langs Haugåsveien. B9 og B10 anses som ferdig utbygd. Ny bebyggelse skal det her utarbeides detaljreguleringer. Ved BT1 tillates det blokkbebyggelse med maks %-BRA = 80% og en makshøyde på 11,0 m. Offentlig tjenesteyting o_t1, o_t2, og o_t3 For de ulike tjenesteytingsområdene kreves det detaljregulering ved ny bebyggelse. Områdene anses i stor grad som ferdig utbygd. Parkering Rekkehusene langs den nordlige delen av Solåsveien har ingen felles parkering og parkeringen skjer i gaten. Planen legger til rette for å fjerne parkering i gater uten fortau. Det tillates én avkjørsel per tomt merket med pil på plankartet. Ved seksjonerte rekkehus tillates det to avkjørsler per tomt. Det foreslås en utvidelse av garasje/carporter for den konsentrerte småhusbebyggelsen ved f_p5. Ill. 17 Mulighet for utvidelse av fellesparkering langs Brattåsveien. Til høyre: gjeldende regulering. Vegnett Planen foreslår å fortsette fortauet langs den sørlige delen av Solåsveien, for å sikre gangtrafikken mellom grøntarealene til og fra Vannassen. Planen legger til rette for en bedre utforming av kryssene mellom Brattåsveien og Svend Foyns gate, og ved Øveråsveien og Eikåsveien. I tillegg er det 16
foreslått to nye turveger parallelt med Solåsveien for å binde sammen grønne drag og lekeplasser. Disse går over kommunal grunn. Ill. 18 Nytt parkdrag ved Blidensol og ny gangsti mellom Bergåstjern og Solåsveien. Grøntområder Planen legger til rette for nye turveier i området. Eksisterende parkdrag ved Blidensol foreslås forlenget ned mot Bergåstjernet for å skape en forbindelse mellom friområdene. Det legges til rette for en gangsti fra sykehjemsområdet til Brattåsveien. Gangstien vil skape en forbindelse mellom o_lek2 og o_lek3. Planen viderefører omdisponering av trafikk- og boligområde ved Øveråsveien 1, til friområdet som angitt i gjeldende kommuneplan. Kulturminner og bevaring Planen legger til rette for å bevare bebyggelse på Åsen som har viktig historisk og arkitektonisk betydning. Dette gjelder restene av den opprinnelige bebyggelsen fra tidlig 1900-tall ved Finnåsveien og Øveråsveien 7. De arkitekttegnede husene ved Øveråsveien 3 og 5 er spesielt godt tilpasset området er gode eksempler på 1950- og 60-tallsarkitektur. De omliggende furutrærne gir en spesielt estetisk kvalitet til området og foreslås bevart. Steingjerdet mot Vannassen foreslås også bevart. Ørnasteinen i Solåsveien er markert som kulturminne 552 i gjeldende kommuneplan (2010-2025) og er videreført i områdereguleringen. 6. Vurdering av planforslaget Planforslaget i forhold til overordnede og andre gjeldende planer Planforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplan for Stavanger 2010-2025 og bygger i stor grad videre på den eksisterende områdereguleringen, med unntak av visse justeringer av veg- og grøntareal, samt opprettelse av gangveger. Utnyttelse og byggehøyder Foreslått utnyttelse på 28-38% vil ved de fleste boligtomtene bety en økning av den bebygde flaten. Noen steder er allerede denne prosentandelen overskredet. Byggehøydene for frittliggende småhusbebyggelse er noe redusert, i forhold til høyden på nyere bebyggelse. Det har vært et mål med planen å forsøke å bevare det åpne grøntarealet som ligger mellom bebyggelsen og veiene, spesielt langs Solåsveien. Byggegrensen er derfor beholdt tilnærmet slik som ved den gjeldende områdereguleringen. 17
Opprettelse av nye parkdrag med gangveger For å øke antallet trafikksikre gangforbindelser mellom grøntområder, er deler av offentlig grunn satt av til park. Dette anses som et fortrinn for barn og unge i området, og berører ikke private grunneiere. Fortetting langs Haugåsveien I forbindelse med kollektivaksen langs Haugåsveien og dagens støysituasjon, egner dette delfeltet seg til ny bebyggelse med høyere utnyttelse. En eventuell blokkbebyggelse her vil også kunne skjerme området bak for støy og støv fra veien. Det er også en mulighet for opprettelse av en større parkeringskjeller felles for blokken og rekkehusene i området. Veinett og parkering De interne boliggatene innenfor planområdet anses som tilfredsstillende dimensjonert slik de fremstår i dag. Dette forutsetter at antallet avkjørsler ikke økes i særlig grad, og at parkering løses på egen tomt. I tillegg er det et krav til at eventuelle carporter til borettslag skal planlegges samlet. Kulturminner Planen foreslår å bevare tre bygninger fra tidlig 1900-tallet, og tre bygninger fra 1950-60 tallet som viser betydningsfull arkitektonisk kvalitet og karakteristikk fra sin tid. Dette anses som en berikelse av området sammen med annen fremtidig bebyggelse. Barn og unges oppvekstsvilkår Barn og unges oppvekstsvilkår er i høy grad ivaretatt i denne planen. Sammen med byggegrensen som gir et minimum av hageareal, sikres offentlige leke- og grøntområder, og det foreslås en opprettelse av ytterlige turvegforbindelser mellom ulike leke- og parkområder. Kontinuerlige fortau, samt ytterligere tur- og gangveger vil bidra til sikrere skoleveg. Levekår Området har en god blanding av forskjellige boligtyper. Planen legger til rette for å opprettholde dette. Støy Det er lite støyproblemer i området, bortsett fra ved Haugåsveien og noe ved Svend Foyns gate. Planen legger til rette for opprettelse av støyskjermer langs rekkehusene ved Haugåsveien. Energi og miljø En fortetting langs kollektivåren Haugåsveien legger til rette for bruk av kollektiv transport. Offentlige friområder mot boligområder Det finnes flere friområder innenfor planen som grenser til private boligtomter. Planen legger til rette for å opprette et tydelig skille mellom det offentlige og private områder ved at den foreslåtte regulerte byggegrensen vil hindre videre bebyggelse mot friområder. Naturmangfold Området består i stor grad av etablerte hager med plen og vanlige hagevekster. Det foreslås ikke omdisponeringer av grøntarealer. Det er ingen grunn til å tro at fortetting innenfor boligområdene vil ha betydning for naturmangfoldet. 18
7. Oppsummering og konklusjon Formålet med planen er å fastsette rammer for den videre utviklingen av bebyggelsesstrukturen og grøntområder. Bestemmelsene gir retningslinjer for utnyttelsesgrad, etablering av ny bebyggelse og sikring av grønne areal. Plankartet angir avkjørsler og byggegrenser som sikrer en enhetlig utbygging med tilfredsstillende uteareal. Det reguleres inn nytt fortau langs Solåsveien og en utvidelse av det eksisterende fortauet langs Brattåsveien og Svend Foyns gate. Direktøren anbefaler at planen legges ut til offentlig ettersyn og høring. Gunn Jorunn Aasland direktør Anne S. Skare byplansjef Elise Junge saksbehandler Vedlegg: Oversiktskart Plankart Reguleringsbestemmelser Oppsummering av merknader ved planoppstart med kommentarer Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. 19