Tromsø kommune REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR STRANDKANTEN DELFELT II - PLAN NR. 1748 Dato:... 12.05.03 Dato for siste revisjon:... 12.05.11 Dato for kommunestyrets vedtak/egengodkjenning:... I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 gjelder disse reguleringsbestemmelsene for det området som på plankartet er avgrenset med reguleringsgrense. I II I medhold av plan- og bygningslovens 12-5 er området regulert til følgende formål: 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG 1.1. Boligbebyggelse (KB31, KB33, KB41, KB42, BB1) 1.2. Vannforsyningsanlegg (H190) 1.3. Annet anlegg trafo (H370) 1.4. Uteopphold (f_u1, f_u2, f_u3, f_u4, f_u5, f_u6, f_u7) 1.5. Kombinert formål (KB32, KB34, KB43) 2. SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 2.1. Kjøreveg (f_k1, f_k2, o_k2) 2.2. Gang/sykkelveg (f_gs1, o_gs1) 3. GRØNNSTRUKTUR 4.1. Turveg (o_t1, o_t2) 6. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 6.1. Friluftsområde i sjø (f_f) III Bebyggelsesplanen er hjemlet i reguleringsplan for Strandkanten, plan 504-1426, vedtatt 26.04.00. Reguleringsbestemmelsene gjelder også for denne detaljplanen. I medhold av planog bygningslovens 12-7 gis følgende tilleggsbestemmelser om bruk og utforming av arealer Side 1 av 6
og bygninger innenfor planområdet. Der det er motsetning mellom bestemmelsene gjelder detaljplanens bestemmelser foran reguleringsbestemmelsene. 1. BEBYGGELSE OG ANLEGG 1.1. Boligbebyggelse a) Funksjon: I området kan det oppføres boligbebyggelse med tilhørende parkeringsanlegg. b) Plassering: Bygningene skal plasseres med fasade i formålsgrense, som vist på plankartet. Der det ikke er i konflikt med bruk av uterommet eller annen bebyggelse, tillates justert plassering på inntil 2 meter. Samlet bebygd grunnareal skal ikke endres. c) Utforming: Bebyggelsen skal oppføres i tråd med skisseprosjekt av samme dato som bestemmelsene. d) Høyder: Maksimalt tillatt cotehøyde er vist på plankartet. e) Tomteutnyttelse: Maksimalt tillatt T-BRA for boligbebyggelsen innen det enkelte byggeområde er vist på plankartet. Samlet T-BRA for parkering innen bebyggelsesplanområdet er 1950 m2 (jfr. reguleringsplanen). f) Unngå innsyn i 1. etasje leiligheter: Alle boliger på bakkeplan skal skjermes for innsyn ved etablering av fysisk buffer/ fasadeutforming. Dersom arealet inntil boligen på bakkeplan er fellesareal, skal gulvnivå inne ligge minst 1m. over utenivå, Dette skal dokumenteres i byggesaken. g) Støv/ støy: Boligen skal ikke være ensidig henvendt mot en miljøbelastet side (støv/støy). h) Lys/ utsikt: Minst 1,5m av fasade i varig oppholdsrom skal ha vindu mot det fri, uten balkong/veranda utenfor eller over. i) Lagerplass: Det skal etableres minst 5m2 bod inne i leiligheten for leiligheter større enn 50 m2, og minst 3 m2 for mindre leiligheter. Alle boliger skal ha minst 5m2 sportsbod. j) Fargevalg og materialbruk: skal dokumenteres i byggesaken. k) Svalganger: Det tillates som hovedregel ikke soverom mot svalgang. Unntak: Det tillates 1 soverom mot svalgang dersom det kan dokumenteres tiltak som gjør at man trygt kan åpne vindu (uten fare for at noen kommer seg inn) samt permanente fysiske tiltak som ikke gjør det naturlig å ferdes inntil fasaden utenfor soverommet. Ved svalgangsløsning skal det som hovedregel ikke passeres mer enn 2 leiligheter fra hovedadkomst til egen bolig. Unntak: det tillates at man passerer inntil 4 leiligheter dersom leilighetene ikke har soverom mot svalgang samtidig som det etableres permanent fysisk tiltak som sikrer avstand mellom fasade og gangareal på minimum 60 cm. Ved 1- roms leiligheter, som har nok lys uten henvendelse mot svalgang (KB31 og KB32), tillates at man passerer inntil 5 leiligheter uten at det etableres spesielle tiltak i svalgang. Det skal i byggesaken framlegges dokumentasjon på at svalganger vil få en utforming som gjør denne til et attraktivt oppholdssted (materialbruk/ lys, osv.). l) Transformatorrom: Det skal avsettes tilstrekkelig med transformatorrom i tråd med gjeldende retningslinjer. Tranformatorrom skal være tilgjengelig for bil. m) Mindre oppbygg: Heismaskinrom og trapperom til takterrasser kan overstige maksimal angitt cotehøyde med 1 meter dersom dette kan dokumenteres nødvendig av tekniske grunner. Oppbygget skal ha en utforming som er i tråd med, og understreker, byggets helhetlige design. Side 2 av 6
1.2. Vannforsyningsanlegg Området H190 er avsatt til vannforsyningsanlegg. Anlegget skal utføres i tråd med tekniske retningslinjer, og skal være tilgjengelig med bil. 1.3. Annet anlegg trafo Området H370 er avsatt til trafo. Anlegget skal utføres i tråd med tekniske retningslinjer, og skal være tilgjengelig med bil. 1.4. Uteopphold (f_u1-u7) a) Områdene f_u1-fl7 er avsatt til felles uteoppholdsrom. b) I vindutsatte områder, hvor det er tilrettelagt for opphold, skal det gjøres nødvendige skjermingstiltak i tråd med utført klimaanalyse, datert 01.04.03. c) Område f_u1 er felles for alle beboere innen Strandkanten boligbydel. d) Område f_u2 og f_u3 er felles for beboere innen KB31 KB32, KB33 og KB 34. e) Område f_u4, f_u5 og f_u6 er felles for beboere innen KB41, KB42 og KB43. f) Område f_u7 er felles for beboere i område KB41, KB42, KB43 og BB1. 1.5. Kombinert formål bolig/ felles uteopphold (KB32) a) Område KB32 er avsatt til kombinert formål bolig/ felles uteopphold. b) I området tillates oppført boligbebyggelse over forbindelse mellom felles kjøreareal (f_k1) og naboskapsrom (f_u2). c) På bakkeplan skal området opparbeides som et naturlig bindeledd mellom de to tilgrensende uterommene. Det skal være sammenheng i materialbruk. Området skal inngå i detaljert opparbeidingsplan. d) Det skal være minimum 2,5 meter høyde under boligbebyggelsen. Boligene skal utformes som en helhet i sammenheng med KB31 og KB33. 1.3. Kombinert formål bolig/ felles trafikkareal (KB34) a) Område KB34 er avsatt til kombinert formål bolig/ felles trafikkareal. b) I området tillates oppført boligbebyggelse over felles trafikkareal, som er adkomst til parkeringskjeller for KB31, KB32, KB33 og KB34. c) På bakkeplan skal området opparbeides som en naturlig videreføring av f_k1, i tråd med detaljert opparbeidingsplan. d) Boligene skal utformes som en helhet i sammenheng med KB33 og øvrig bebyggelse. 1.4. Kombinert formål bolig/ turveg (KB43) a) Område KB43 er avsatt til kombinert formål bolig/ turveg. Side 3 av 6
b) I området tillates oppført boligbebyggelse over turveg. c) På bakkeplan skal området opparbeides som en naturlig videreføring av Strandpromenaden, o_t1 og o_t2, i tråd med detaljert opparbeidingsplan. d) Det skal være minimum 2,5 meter høyde under boligbebyggelsen. Boligene skal utformes som en helhet i sammenheng med KB41 og KB42. 2. SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 2.1. Kjørevei (f_k1, f_k2, o_k2) Kjørevei skal opparbeides som vist på plankartet. Innkjøring til felles p-anlegg skal være som vist med pilsymbol på plankartet. a) Områdene f_k1 og f_k2 er avsatt til felles kjøreareal, med adkomst til beboerparkering under boligbebyggelsen. Innkjøring til parkeringskjeller skal være som vist med pilsymbol på plankartet. b) Områdene skal opparbeides med klart adskilte soner for gående og kjørende. Områder for gående skal være opphevet (som fortau). Løsning skal inngå i detaljert uteromsplan. c) Område f_k1 er felles for beboere i områdene KB31, KB32, KB33 og KB34. d) Område f_k2 er felles for beboere i områdene KB41, KB42 og BB1. e) Offentlig snuplass (o_k2) skal opparbeides i tråd med plankart og godkjent uteromsplan. Adkomst til felles p-anlegg i sør skal være fra snuplass, som vist med pilsymbol på plankartet. 2.2. Gang- og sykkelareal (f_gs1, o_gs1) Gang og sykkelareal skal opparbeides som fortau langs kjøreveien, som vist på plankartet. 3. GRØNNSTRUKTUR 3.1. Strandpromenade/ turvei (o_t1, o_t2) a) Områdene o_t1 og o_t2 skal opparbeides som offentlig tilgjengelig strandpromenade/ turveg i tråd med plankart og godkjent uteromsplan. b) Strandpromenaden skal gå på bakkeplan under svalgang i område KB43, og dette området skal utformes som en helhet sammen med o_t1 og o_t2. c) Det skal foreligge forpliktende avtale mellom utbyggerne på Strandkanten om samkjørt utforming og materialbruk for strandpromenaden gjennom hele reguleringsområdet. 6. BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG 6.1. Friluftsområde i sjø Område f_f er avsatt til friluftsområde i sjø, og er felles for alle beboere i Strandkanten boligbydel. Side 4 av 6
I medhold av plan- og bygningslovens 12-7 gis følgende: FELLESBESTEMMELSER: IV a) Uterom: Det skal utarbeides detaljert opparbeidingsplan for alle utearealer, utarbeidet av fagkyndig innen landskapsarkitektur, som skal godkjennes av kommunen. Denne detaljplanen skal være i tråd med overordna uteromsplan av samme dato som bestemmelsene. Løsninger som ivaretar merknadene angående barns sikkerhet og klimaundersøkelse skal innarbeides i denne. b) Rekkefølgebestemmelser: For alle utearealer gjelder at disse skal opparbeides i tråd med detaljert opparbeidingsplan. Belysning skal ferdigstilles samtidig med øvrig opparbeiding av uterommene. Uterom f_u7 og f_u2 skal ferdigstilles i tråd med detaljert uteromsplan før 1. bolig innen BB1 får midlertidig brukstillatelse. Strandpromenade o_t1, o_t2, KB43 (bakkeplan), naboskapsrom f_u7 og trafikkområde f_k2 skal ferdigstilles i tråd med detaljert uteromsplan før 1. bolig innen KB42 får midlertidig brukstillatelse. Uterom f_u4, f_u5, f_u6 skal ferdigstilles i tråd med detaljert uteromsplan før 1. bolig innen KB41 og KB43 får midlertidig brukstillatelse. Uterom f_u1, f_u2 og f_u3 skal ferdigstilles i tråd med detaljert uteromsplan før 1. bolig innen KB31/ KB32/ KB33/ KB34 får midlertidig brukstillatelse. Kjørevei (o_k1) med tilhørende fortau (o_gs1) og snuplass (o_k2) samt skal ferdigstilles i tråd med detaljert uteromsplan før bolig nr. 50 innen planområdet får midlertidig brukstillatelse. Gangvei (f_gs1) og felles park (f_u1) skal være ferdig opparbeidet i tråd med detaljert uteromsplan før bolig nr. 100 innen planområdet får midlertidig brukstillatelse. Før det gis igangsettelsestillatelse for KB31/ KB32/ KB33/ KB34/BB1 skal det foreligge en HMS plan som ivaretar barns sikkerhet i forhold til driften av Tromsø Stålindustri as og anleggsdriften innenfor området, ved en trinnvis utbygging. Det skal foreligge godkjenning fra Tromsø Havn som ivaretar forholdet til lyssektorer og rørledninger før det gis igangsettelsestillatelse for BB1. c) Riving: Bebyggelse som er krysset ut på plankartet tillates revet. d) Driftsplan: Det skal foreligge driftsplan som gir full oversikt over hvordan uttak og istandsetting er tenkt å foregå, og hvilke driftsmetoder som skal benyttes. Driftsplanen skal vise utviklingen fra år til år. e) Kulturminner: Dersom det under arbeid i området skulle komme fram gjenstander eller andre levninger som viser eldre aktivitet i området, skal arbeidet stanses og melding sendes kulturvernmyndighetene jfr. lov om kulturminner. Side 5 av 6
f) Privatrettslige avtaler: Etter at denne bebyggelsesplan med tilhørende bestemmelser er egengodkjent eller stadfestet, kan det ikke inngås privatrettslige avtale som er i strid med planen og dens bestemmelser. Byutviklingssjefen /ME Side 6 av 6