Selvbyggervirksomhet i Stavanger Alta 28.05.2008 Odd Kåre Kvelvane
Historikk Selvbyggervirksomhet i 40 år 2000 boliger Gjennomsnitt 40 50 boliger pr år Politisk målsetting er nå 100 boliger pr år
Selvbyggerkonseptet Rasjonell planlegging Egeninnsats Husbankfinansiering med lavt egenkapitalbehov Prosjekter med gode kvaliteter
Selvbyggerkonseptet forts. Sterk kommunal styring Delte entrepriser Lav pris Selvkostprinsippet Familieboliger 100 170 m² bruksareal Enebolig eller rekkehus Små tomter 200 300 m²
Selvbyggerkonseptet forts. Hovedfokus: Universell utforming Miljø Lavenergi God byggeskikk Gode bomiljøer
Målgruppe Unge (familier) i etableringsfasen Kommunale leietakere integrering
Tildelingskriterier Kan ikke eie tomt/bolig også i andre kommuner Ikke tildelt selvbyggertomt tidligere Ikke for høy inntekt eller egenkapital Husstandens samlede årsinntekt lavere enn kr 1,0 mill. for 2007 (reguleres, SSB lønnsindeks) Søker må være i stand til å gjennomføre prosjektet mht egeninnsats og økonomi Min. 5 års botid/arbeid i kommunen
Tildeling ved loddtrekning Gruppe A 70 % av tomtene Gruppe B 20 % av tomtene Gruppe C 10 % av tomtene Søkere med barn - omsorg og/eller samvær Søkere uten barn - omsorg og/eller samvær Fortrinnsrett for søkere som er leietakere i kommunale boliger
Løpet" for selvbyggerne Søknad Loddtrekning (I) Fellesmøte m/ loddtrek (II) Kontrakter Søknad Husbanklån Innbetaling av egenkapital Egeninnsats grunnmur Oppføring av bolig Loddtrekning (III) Skjøte, pant etc. + velfor. Malerarbeid Innflytting
Løpet" for selvbyggerne 1. Søknad 2. Loddtrekning (I) - gjennomført av Kommunalstyret 3. Felles orienteringsmøte m/selvbyggerne: - saksgang - loddtrekning (II) av lagsammensetning - tegninger og planer, avtaledokumenter m.m. - husbanksøknad / finansielle forhold m.m. 4. Signere kontrakter 5. Søknad om husbanklån 6. Innbetaling av egenkapital før oppstart egeninnsats 7. Egeninnsats grunnmur 8. Oppføring av hus brukstillatelse/ferdigattest 9. Siste loddtrekning (III) (av hus innenfor det enkelte lag) 10. Skjøte, pantobligasjon, opprettelse av velforening m.m 11. Malerarbeider som egeninnsats 12. Innflytting opparbeidelse av utomhus på egen tomt
Stavanger eiendoms oppgaver Byggeregn. - sluttoppgjør Ferdig- og garantibefaringer Målebrev, skjøte, pant Kontroll av alle arbeider Organisering og veiledning Prosjekt- og byggeledelse Utlysing og tildeling Lånetilsagn Husbanken Søke byggetillatelser Anbud-kontrahering Kjøp tomt - Planlegging
Hva gjør Stavanger eiendom Planlegging, ansvarlig søker, anbud/kontrahere entreprenør Tiltakshaver, ansvarlig for grunnmurarbeider Opprette byggelån, tegne forsikring og føre byggeregnskap Gebyrer, byggestrøm, refusjoner, tiknyttingsavgift. Journal for innbetalinger, beregning av rentebelastning for byggelån (etter innflytting) Byggeledelse/koord. av entreprisene HMS plan/-koord. sørge for brukstillatelse/ferdigattest, strømabonnement Organisere og veilede selvbyggerne - kveldstid og lørdager Utarbeide sluttregnskap, avregne tilleggs-/ tilbakebetaling (ulik botid og tomteareal) Rekvirere målebrev, utfylle skjøter, pantobligasjoner Sørge for at velforening blir opprettet Garantibefaringer/reklamasjoner ovenfor entreprenører
Hva gjør boligene rimelige? Enkle boliger på små tomter Stordriftsfordel ved mange like typer Delte entrepriser (til selvkost) Kommunen er kontraktspart profesjonell prosjekt-/byggeledelse, sikker betaler Egeninnsats 400 500 timer
Prosjektplan 1. Tildeling av byggefelt - Utbygginsavtale 2. Programfase reguleringsforhold 3. Utlysing av anbudskonkurranse planleggere 4. Idè- / skisseprosjektfase 5. Idè- / skisseprosjekt drøftes med Husbanken 6. Planlegging Forprosjekt 7. Forprosjekt behandles av KMU-styret
Prosjektplan forts. 8. Detaljplanlegging med anbudsbeskrivelser 9. Anbud/kontrakt om entrepriser for vei, vann og avløpsanlegg (VVA) hovedanlegg 10. Opparbeidelse av VVA-anlegg 11. Utlysing av tomter/boliger salgsprospekt 12. Samtidig utlyses anbudskonkurranse om: - tomteteknisk, tømmerarbeider, elektroanlegg, VVS-anlegg 13. Politisk behandling av kostnader etter anbud og fastsettelse av salgspriser for boliger
Prosjektplan forts. 14. Søknad husbanklån samlet for prosjektet 15. Kontraheringsfase entrepriser 16. Evaluering av søkere og loddtrekning 17. Tomtearbeider graving av byggegrop og stikkgrøft, drenssystem, bunnledninger oppsingling og komprimering (entreprenører) 18. Forskaling, støping av grunnmurer, gruppevis 8 12 hus pr gruppe (egeninnsats) 19. Oppføring og fullføring av boliger inkl. vinylbelegg gulv og vegger i våtrom
Prosjektplan forts. 20. Fordeling av boliger ved loddtrekning 21. Ferdigbefaring og overtagelse 22. Maler- og gulvleggerarbeider (egeninnsats) 23. Skjøte, konvertering lån, opprette velforening 24. Sluttregnskap
Søra Bråde 2 Arkitekt: Arkitektkontoret BAR AS
Søra Bråde 2 (Lavenergi fjernvarmeanlegg) Eneboliger Antall enheter 48 hvorav 29 m/livsløps. BTA 204 m² Ferdigst. 2009-2011 Kalk. pris kr 3,0 mill. m² pris kr 14 706,- Eneboliger Antall enheter 33 BTA 174 m² Ferdigst. 2009-2011 Kalk. pris kr 2,8 mill. m² pris kr 16 901,-
Gauselbakken Felt B1 Arkitekt: Arkipartner
Gauselbakken Felt B1 Rekkehus Antall enheter - 18 BTA - 127 m² Ferdigstilt i 2004 Pris per enhet kr 1 193 000,- som gir en m² pris på kr 9 400,- Tomannsbolig Antall enheter - 20 BTA - 156 m² Ferdigstilt i 2004 Pris per enhet kr 1 398 000,- som gir en m² pris på kr 8 950,-
Gauselbakken Felt B4 Arkitekt: Link Signatur AS
Gauselbakken N Felt B4 Enebolig Antall enheter - 49 BTA-134 m² Ferdigstilt i 2004 Pris per enhet kr 1 405 000,- som gir en m² pris på kr 10 490,-
Gauselbakken N Felt B6 Arkitekt: Stavanger Eiendom
Gauselbakken Felt B6 Enebolig Antall enheter - 24 BTA - 164 m² Ferdigstilt i 2001 Pris per enhet kr 1 375 000,- som gir en m² pris på kr 8 380,-
Gauselbakken N Felt B8 Arkitekt: Hoem og Folstad
Gauselbakken Felt B8 Enebolig m/livasløpsst. Antall enheter - 25 BTA - 184 m² Ferdigstilt i 2001 Pris per enhet kr 1 210 000,- som gir en m² pris på kr 6 580,-
Krosshaugen-Loen Arkitekter: Haga og Grov, Abacus AS
Krosshaug-Loen Enebolig Antall enheter - 49 BTA - 146 m² Ferdigstilt i 2003 Pris per enhet kr 1 361 500,- som gir en m² pris på kr 9 300,- Enebolig Antall enheter - 54 BTA - 156 m² Ferdigstilt i 2003 Pris per enhet kr 1 360 000,- som gir en m² pris på kr 8 700,-
Søra Bråde 1 Arkitekt: Stavanger Eiendom v/ Steinar Skartveit
Statens Byggeskikkpris 2007 Hedrede prosjekter: ( ) Søra Bråde, Stavanger Kommune
Søra Bråde 1 Tomannsbolig Rekkehus B Rekkehus C Antall enheter-26 BTA - 158 m² Ferdigstilt i 2005 Pris per enhet kr 1 499 000,- som gir en m² pris på kr 9 500,- Antall enheter-18 BTA - 150 m² Ferdigstilt i 2005 Pris per enhet kr 1 440 000,- som gir en m² pris tpå kr 9 500,- Antall enheter-16 BTA - 133 m² Ferdigstilt i 2005 Pris per enhet kr 1 320 000,- som gir en m² pris tpå kr 9 900,-
Jåtten Øst B7 Arkitekt : April arkitekter
Jåtten Øst B7 (lavenergiboliger fjernvarme) Rekkehus Antall enheter 50 BTA - 137 m² Ferdigstilt 2006-2008 Pris kr 1 671 000.- m² pris kr 12.197,- Rekkehus livsløps. Antall enheter 23 BTA 157 m² Ferdigstilt 2006-2008 Pris kr 1 715 000,- m² pris kr 10 924,-
Kistebergheia Arkitekt : Knut Hoem
Kistebergheia Rekkehus Antall enheter 21 BTA 119 m² Ferdigstilt 2007 Pris kr 1670 000,- m² pris kr 14 034,-
Avtaledokument mellom BE-utvalget og selvbyggere på felt Orientering om selvbyggervirksomheten Stavanger kommune har ved BE-utvalget opprettet organisert selvbyggervirksomhet. Formålet med virksomheten er å gi selvbyggerne anledning til å utføre en del av arbeidene på egen bolig som egeninnsats, slik at byggeomkostningene reduseres. Ved organisert virksomhet oppnås rasjonell drift og dermed gunstige priser. Kravet for å bli selvbygger er at den enkelte selvbygger er villig til å akseptere de retningslinjer og betingelser som til enhver tid gjelder for virksomheten og erklærer å oppfylle de avtaler som er medtatt i dette avtaledokument. Eiendomsretten til den enkelte boligen tildeles i samsvar med de retningslinjer som fremgår under kapitlet for overskjøting. Boligene bygges i samsvar med beskrivelse og tegninger (kontraktsdokumenter som er godkjent av BE-utvalget og leverandør). Denne beskrivelse med tegninger vedlegges husbanklånsøknaden og danner husbankens grunnlag for å gi lån. 1. Arbeidsrutine Instruks Selvbyggerne skal gjøre sitt til at det på byggeplassen hersker en god ånd og godt kameratskap, og at den fastsatte arbeidstid blir overholdt. Ved ubegrunnet fravær, kan BE-utvalget kreve at vedkommende trekker seg som selvbygger. Fravær utover 3 dager skal legitimeres (legeattest), alt fravær må innarbeides eller utføres med godkjent stedfortreder. Det er en forutsetning for å kunne delta som selvbygger at vedkommende er arbeidsfør. Etter søknad kan byggeleder, i spesielle tilfeller, godta at en fast stedfortreder utfører selvbyggerinnsatsen. 2. Byggherre - retningslinjer i forbindelse med utbyggingen BE-utvalget står som byggherre og har byggleveransen i hele byggeperioden, inntil ferdigbefaring er avholdt. Selvbyggerne har ikke anledning/rett til å inngå avtale med byggmester eller andre leverandører/utførende håndverkere.
O V E R D R A G E L S E S K O N T R A K T FOR SELVBYGGERBOLIGER felt Kjøper: «Navn1» «Navn2» Utbygger/selger: Stavanger kommune Stavanger eiendom 1. Utbygger forplikter seg til å besørge overdratt til kjøper gnr nn bnr «Bnr». 2. Eiendommen overdras i henhold til følgende betingelser: a) Når boligene er ferdig oppført, skal den enkelte eiendom overføres til individuelle eiere. b) Stavanger kommune eier boligene i byggetiden og overskjøter bebygd eiendom til kjøperne for selvkost, etter at Husbanken har tatt standpunkt til kjøpernes konverteringssøknad vedlagt overdragelseskontrakt og ferdigattest, samt HB-7.S.06. c) Kalkulerte kostnader beløper seg til: Kr xx inkl mva og inkl verdi egeninnsats. Beløpet inkluderer stipulerte kostnader for prisstigning og byggelånsrenter, samt tomtepris basert på gjennomsnittsstørrelse. Det forutsettes at prisstigningsberegningen skjer i samsvar med gjeldende prisforskrifter. d) Råtomtpris, komm. refusjon og -tilkoblingsavgifter avregnes til selvkost. Opparbeidelse av kommunale- og tomtetekniske anlegg og planering av tomtene, skjer etter kontrakt med NN. Byggeledelse og administrasjon er basert på fast beløp. Planleggingshonorarer, gebyrer, kopiering, byggestrøm, renter og forsikring avregnes til selvkost. e) Kjøperne utfører selv fundamentering, betongarbeid, maler- og golvleggingsarbeider og opparbeidelse av utendørsanlegg på egen tomt. 3. Stavanger kommune v/stavanger eiendom garanterer for at egenkapital vil bli tilbakebetalt kjøper, dersom han/hun bortfaller som kjøper. 4. Kjøperen er kjent med og godtar at alle antatte framdriftsplaner er av en rettledende karakter. Utbyggeren eller den han bemyndiger har rett til å legge vann-, kloakk- og overvannsledninger samt veggrøft, vegskråninger, sluk og elektriske kabler, kabelskap, gatelysmaster etc, inn