Datagrunnlag for Boligsosial handlingsplan 2011-2015. Vedtatt i kommunestyret 29.mars 2012

Datagrunnlag for Boligsosial handlingsplan 2011-2015 Vedtatt i kommunestyret 29.mars 2012 1

Innhold Forord... 4 1. Sammendrag.... 5 1.0 Sammendrag.... 5 1.1. Konkrete tiltak - vedtatte og andre.... 5 2. Innledning... 9 2.0 Innledning.... 9 3. Rammer for boligsosial handlingsplan... 10 3.0 Kommunens lovpålagte ansvar.... 10 3.1 Vanskeligstilte på boligmarkedet.... 10 3.1.0 Generelt.... 10 3.1.1 Hvem er vanskeligstilte på boligmarkedet?... 11 3.1.2 Kartlegging av vanskeligstilte.... 11 3.1.3. Hva oppnår man med metoden?... 12 3.1.4. Hvor er kartleggingen utført?... 12 3.1.5 Prinsipper for statlige og kommunale føringer.... 12 3.1.6 Hva er boligsosial handlingsplan?... 13 3.1.7 Arbeidets gang.... 13 3.2 Hovedmål for det boligsosiale arbeidet.... 14 3.2.0 Generelt.... 14 3.2.1 Boligsosiale mål.... 14 3.2.2 Hvor i kommunen oppfylles mål og krav sikrest?... 15 3.2.3 Bygge i kommunedelsentra?... 15 3.3 Generelle utviklingstrekk i boligsosialt arbeid.... 15 3.3.0 Situasjonsbeskrivelse.... 15 4. Bakgrunnsdata for handlingsplanen.... 16 4.0 Statlige føringer.... 16 4.1 Evaluering av handlingsplan vedtatt 21.09.06, K. Sak 84/06... 17 4.2 Kommunal boligforvaltning.... 18 4.2.0 Kommunens boligoppgaver.... 18 4.2.1 Kommunale utleieboliger.... 19 4.2.2 Tjenesteboliger.... 20 4.2.3 Private utleieboliger.... 20 4.2.4 Kommunalt disponerte bofellesskap i private utleieboliger.... 21 4.3 Etterspørsel og tilbud.... 21 4.3.1 Utvikling av kommunale boliger og eiendommer.... 21 4.3.2 Innleie av boliger fra private.... 21 4.3.3 Kjøp av boliger i borettslag.... 22 4.3.4 Bruk av Kommuneplanen og føringer i Plan- bygningsloven.... 22 4.3.5 Kommunal tilrettelegging av boligprosjekt.... 22 4.4. Boligpriser.... 23 4.4.0 Kartlegging av husleienivå.... 23 4.4.1 Priser på brukte boliger generelt.... 25 4.4.2 Omsetning av brukte boliger.... 25 4.4.3 Priser på nye boliger.... 26 2

5. Boligsosiale virkemidler.... 27 5.1 Generelt.... 27 5.2 Personrettede boligvirkemidler.... 27 5.2.1 Hva er en bolig?... 28 5.2.2 Boligkategorier.... 28 5.3 Sosiale virkemidler.... 28 5.4 Boligfinansiering og Husbankens økonomiske virkemidler.... 29 5.4.0 Grunnlån.... 29 5.4.1 Startlån.... 29 5.4.2 Boligtilskudd.... 30 5.4.3 Bostøtte.... 30 5.4.4 Investeringstilskudd fra Husbanken til sykehjemsplasser og omsorgsboliger.... 30 5.4.4 Kommunens bruk av låne- og tilskuddsordninger... 31 5.4.5 Vurderinger... 32 5.5 Prosjektrettede virkemidler.... 33 5.5.0 Tomte- og bygningsressurser.... 33 5.5.1 Framtidig arealbehov.... 34 5.5.2 Bygg med boligpotensiale.... 34 5.5.3 Stimulering av private boligaktører.... 34 5.5.4 Lokalisering.... 35 5.5.5 Fysisk og sosialt bomiljø.... 35 5.5.6 Fra leie til eie modellen.... 35 6 Innholdstjenester... 36 6.0 Kommunale boliger.... 36 6.1 Husleie restanser/innfordring.... 36 6.2 Booppfølging.... 36 6.3 NAV sosialtjenesten.... 37 6.4. Tiltak for rusmisbrukere, sosialt vanskeligstilte med adferdsproblematikk.... 39 6.5. Boliger for personer med psykisk utviklingshemming og andre med nedsatt funksjonsevne.... 39 6.6. Boligbehov for mennesker med psykiske vansker... 40 6.7. Flyktninger.... 41 7. Kommunal samhandling/tverrfaglig koordinering.... 44 7.0. Dagens organisering av boligsosialt arbeid i kommunen.... 44 7.1. Utfordringer behov for endret organisering.... 45 7.2. Forslag til ny organisasjonsmodell:... 49 8. Vedlegg.... 50 Vedlegg 1: Mandat og prosjektorganisasjon for boligsosial handlingsplan... 50 Vedlegg 2: Fremdriftsplan... 50 3

Forord Boligsosial Handlingsplan er et arbeidsverktøy for innhenting av nødvendig informasjon til hjelp i forbindelse med kommunale planprosesser innbefattet økonomiplanlegging, og et arbeidsgrunnlag for ansatte og andre som arbeider med boligsosiale gjøremål. I og med at handlingsplanen skal kunne benyttes som et verktøy i planprosesser som oppslagsbok for ansatte i kommunen og andre som arbeider med boligutvikling, og for de som vil sette seg grundigere inn i problemstillingene, har mengden av innhentet informasjon/fagstoff et relativt stort volum. På grunn av ovenstående er det ut i fra data i dette dokument(kalt Datagrunnlag for Boligsosial Handlingsplan) utarbeidet en Boligsosial Handlingsplan med korte innledninger til hvert tema, konklusjoner og forslag til tiltak. Ønskes det nærmere dokumentasjon for konklusjonene er det nødvendig å benytte datagrunnlaget. 4

1. Sammendrag. 1.0 Sammendrag. Boligsosial Handlingsplan er etter vedtak i Formannskapet den 14.10.2010 sak 133/10 foreslått oppgradert til en temaplan/handlingsplan etter Plan- og bygningslovens 11.1. Handlingsplanen skal være retningsgivende i utformingen av boligtilbudet til vanskeligstilte på boligmarkedet i Stjørdal kommune. Det boligsosiale arbeidet er høyt prioritert fra statlige myndigheter og det er gitt klare signal om hvilke målgrupper som er prioritert. Det vises til Boligsosialt utviklingsprogram, 2009-2012, Husbanken region Midt-Norge. Arbeidet med rullering av boligsosial handlingsplan kom i gang etter tilbud fra Husbanken om deltakelse i kompetanseutviklingsprogrammet Boligsosialt arbeid og planlegging. Programmet er gjennomført i regi av Møreforskning AS, avd. Volda og Husbanken, region Midt- Norge. Rådmannen nedsatte en arbeidsgruppe og det første møtet fant sted den 06.10.2009. Forslag til plan ble oversendt styringsgruppen 01.02.2011. Det vises for øvrig til pkt. 3.2 Hovedmål for det boligsosiale arbeidet. 1.1. Konkrete tiltak - vedtatte og andre. Organisatoriske tiltak: 1. Organisering. Det foreslås følgende organisering av det boligsosiale arbeidet i kommunen: Det opprettes en boligtjeneste direkte underlagt Rådmannen. Boligtjenesten opprettes som et prosjekt på 2 år med egen prosjektleder/gruppe. Denne skal utrede og utprøve boligtjenestens innhold og ressursbruk. Intensjonen er at boligtjenesten bygges opp over tid, innenfor prosjektperioden. Det foreslås også at deler av boligtjenesten blir bygd opp i forhold til prosjektorganisering hvor det bestilles tjenester både i fra Etat Omsorg og Etat Teknisk Drift etter behov. Endelig forslag til organisering blir lagt fram etter evaluering av prosjektet. (Jfr. Kap. 7.1). 2. Booppfølging: Det er et stort behov for booppfølging i Stjørdal kommune. Det foreslås at det i løpet av prosjekttiden vurderes hva tilbudet skal inneholde av tjenester. Se punkt 6.2, 6.4 og 6.6. 3. Kartlegging/vurdering av den kommunale boligmassen. Det må gjennomføres en kartlegging/vurdering av den kommunale boligmassen. Det er behov for en oversikt over dagens boligmasse, og om dagens sammensetning er hensiktsmessig i forhold til dagens behov og behov i planperioden 2011 2015. I denne 5

forbindelse vil kommunale trygdeboliger og kommunale gjennomgangsboliger bli vurdert sammen, benevnt som kommunale utleieboliger. Trygdeboliger og gjennomgangsboliger skilles deretter med tidsbestemte eller tidsubestemte leieavtaler, jfr. Husleielovens kapittel 9. 4. Brukerundersøkelse - kommunal boligmasse. I tillegg til kartlegging slik det fremgår av pkt. 14, må/bør det gjennomføres en brukerundersøkelse blant både boligsøkere og leietakere om deres oppfatning av, og forventninger til kommunal bistand i boligspørsmål. 5. Boligguide. Det må vurderes om kommunen har behov for en boligguide. En slik funksjon skal bistå personer som er varig ute av stand til å skaffe seg egen bolig eller er vanskeligstilt på boligmarkedet. Råd og veiledning, bistå ved kontakt med meglere, husverter og lignende. En slik oppgave kan inngå i arbeidsfeltet til booppfølging eller tildeling av bolig. 6. Bestiller utfører modell. Bestiller utfører -modellen må forbedres. Behov for bedre og klarere rutiner, ansvarsfordeling, - hvem gjør hva? Det er behov for bedre og tydeligere kriterier for tildeling av bolig, og disse må vedtas politisk. Nybygging, kjøp, planlegging: 7. Fosslivegen 18. Riving av eksisterende bebyggelse. Det foreslås oppført 10 nye boenheter for personer med psykiske lidelser og psykisk utviklingshemming. Oppstart av prosjekteringarbeid ca. januar 2011 og ferdigstillelse i 2015/2016. 8. Husby/Evja. Vurdere muligheten for oppføring av boliger for personer med hjelpebehov på kommunal tomt ved Evja og området Husby. Området egner seg for å knytte enheter bedre sammen og unngå satellitter rundt omkring i kommunen. Det blir nærhet til enhet Remyrvegen og Husby Søndre og bidrar til bedre utnyttelse av ressurser. 9. Boligprosjekt vanskeligstilte på boligmarkedet: Videreføre kommunens vedtatte strategi om å legge til rette for utvikling av rimelige boligløsninger i kommunale boligfelt (Se vedtak senest i K.sak 112/10 i møte av 16.12.2010). Bidra aktivt i forbindelse med kommuneplanens arealdel for avsetting av areal til framtidig boligbygging i kommunal regi. 6

10. Fra leie til eie. Kommunen må vurdere å kjøpe eller bygge boliger for prosjektet Leie til eie. Jfr. Pkt. 5.5.6 i planen. 11. Salg av forsvarets eiendommer i sentrum. Kommunen må benytte tilbud om kjøp når forsvaret selger sine eiendommer. Stjørdal kommune bør kjøpe Stokmovegen 30 34 når disse legges ut for salg. 12. Kjøp av boliger i borettslag. Benytte mulighetene for å kjøpe seg inn i borettslag for å erstatte Uhensiktsmessige utleieboliger. Kommunen kan kreve inntil 10% av boenhetene i borettslag. 13. Midlertidig husvære. Kommunen må framskaffe midlertidig husvære i henhold til Lov om sosiale tjenester 4-5/ Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen(nav) 15 og 27; om Kommunens ansvar for midlertidig husvære til dem som ikke klarer det selv(jfr. Pkt 6.3). Endret bruk av bestående bygningsmasse: 14. Yrkesvegen 6. Yrkesvegen 6 ønskes benyttet i sin helhet til mennesker med utviklingshemming. 20 boenheter + 1 personalbase pr. i dag. Det er behov for ytterligere 1 personalbase i 2. eller 3. etasje. 6 boenheter kan på sikt frigjøres, og kan tilbys mennesker med ulike former for funksjonsnedsettelse. Det er behov for utbedring av deler av Yrkesvegen 6. 15. Bergsgate 7-15. Bergsgate 7 15 etableres til personer med psykiske lidelser og rusavhengighet med behov for heldøgns omsorg og pleie(hdo). 9 leiligheter og 1 leilighet som personalbase. Boligmassen krever ombygging/utbedring og det foreligger et kostnadsoverslag på 1,9 mill kr. Det kan vurderes å benytte 1 leilighet til akutt beredskap fra dag til dag. 16. Yrkesvegen 8. Eksisterende bygningsmasse består av 12 boenheter. Bygget har heis og ønskes benyttet til personer med sammensatte behov, men uten behov for heldøgns omsorg. 17. Yrkesvegen 1. 7

Eksisterende bygningsmasse består av 12 boenheter og ønskes benyttet til flyktninger og andre vanskeligstilte. 18. Yrkesvegen 3. Eksisterende bygningsmasse består av 6 boenheter og ønskes benyttet til flyktninger og andre vanskeligstilte. Vedtatte tiltak som gjennomføres i planperioden: 19. Fosslivegen 16. Riving av eksisterende bebyggelse. Bygget er under oppføring og påregnes ferdigstilt i januar 2012. Det oppføres 8 nye boenheter for ungdommer med funksjonsnedsettelser. 20. Thyholtv. 14: Bestående bygningsmasse rives og erstattes med 10 nye utleieboliger. Primært tilrettelagt for flyktninger. Familieboliger med improviserte (kombi-) løsninger for enslige, som senere kan overtas av familier ved familiegjenforening. Boliger med livsløpsstandard (universell uforming) gir også muligheter for gjenbruk til andre brukergrupper, når behovet for flyktningboliger evt. ikke lenger er til stede. 8

2. Innledning 2.0 Innledning. Boligsosial Handlingsplan er etter vedtak i Formannskapet den 14.10.2010 F. sak 133/10 foreslått oppgradert til en temaplan/handlingsplan etter Plan- og bygningslovens 11.1. Handlingsplanen skal være retningsgivende i utformingen av boligtilbudet til vanskeligstilte på boligmarkedet i Stjørdal kommune. Planen skal ta for seg vanskeligstilte på boligmarkedet og deres problemer med å etablere seg og bli boende i bolig, innenfor en helhetlig boligpolitikk. Det er en forutsetning at planen skal sees i sammenheng med kommunens øvrige planprosesser og plandokumenter. Det boligsosiale arbeidet er høyt prioritert. Noen temaer og målgrupper som prioriteres fra statlige myndigheter er Sitat: Unge bostedsløse med psykiske problemer. Enslige mindreårige flyktninger. Vanskeligstilte familier. Innsats for forebygging og bekjempelse av bostedsløshet Støtte opp under kommunenes boligsosiale arbeid(gjennom Husbankens aktivitet). Bidra til en velfungerende kommunal utleiesektor. Sitat slutt. (Jfr. Boligsosialt utviklingsprogram, 2009-2012, Husbanken region Midt-Norge). I prinsnippet er det 3 hovedgrupper som utgjør målgruppen for registreringen: 1. Personer uten egen eid eller leid bolig. 2. Personer som står i fare for å miste bolig. 3. Personer som bor i uegnet bolig. 9

3. Rammer for boligsosial handlingsplan 3.0 Kommunens lovpålagte ansvar. Kommunens ansvar for vanskeligstilte på boligmarkedet er regulert i lov av 1991-12-13-81:Lov om sosiale tjenester(lost) 3-4, 4-5, og lov av 2009-12-18 nr. 131: Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen (NAV) 15 og 27. I Lov om sosiale tjenester heter det: 3-4: Boliger til vanskeligstilte Sosialtjenesten skal medvirke til å skaffe boliger til personer som ikke selv kan ivareta sine interesser på boligmarkedet, herunder boliger med særlig tilpasning, og med hjelpe- og vernetiltak for den som trenger det på grunn av alder, funksjonshemming eller andre årsaker. Husstander som faller inn under denne bestemmelsen er de som på grunn av funksjonshemming, høy alder eller andre problemer har vanskelig for å skaffe seg en egnet bolig. Det er likevel ingen forutsetning at kommunen selv skal eie og leie ut en boligmasse til disse gruppene. Kommunen kan for eksempel oppfylle sitt medvirkningsansvar ved å reservere tomter for boliger til vanskeligstilte eller stille vilkår ved salg av kommunale tomter til enkeltpersoner eller borettslag. I Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen heter det: 27: Midlertidig husvære: Sosialtjenesten er forpliktet til å finne midlertidig husvære for dem som ikke klarer det selv. Under denne paragrafen pålegges sosialtjenesten en plikt til å finne et midlertidig husvære for dem som ikke klarer dette selv. Bestemmelsen er ment å omfatte de som av utlike årsaker har et akutt behov for tak over hode. I Lov om kommunehelsetjenesten og forskjellige rundskriv er kommunens ansvar nærmere beskrevet. Kommunens boligpolitiske ansvar omfatter derfor i utgangspunktet alle som kommer i en akutt situasjon der de selv ikke evner å skaffe seg et akseptabelt boforhold. 3.1 Vanskeligstilte på boligmarkedet. 3.1.0 Generelt. Hvem er vanskeligstilte på boligmarkedet? Dette begrepet omfatter flere enn de som betegnes som spesielt hjelpetrengende h.h.t Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen. Begrepet refererer seg også til personer som av en eller annen grunn har problemer med å etablere seg i eller bli boende i en bolig. Unge i etableringsfasen kan eksempelvis regnes som vanskeligstilte på boligmarkedet på grunn av høye boligpriser. Det vises for øvrig til pkt. 4.0, side 16. 10

3.1.1 Hvem er vanskeligstilte på boligmarkedet? For at en husstand skal anses som vanskeligstilte på boligmarkedet er det tre indikatorer som er avgjørende: Bor svært dårlig. Har ikke bolig eller snart vil miste bolig. Boligen er uegnet. Egne muligheter for å skaffe bolig er små. Inntekt og formue er for lave til å etablere seg, og eller spesielle behov som gjør etablering vanskelig. Egne muligheter vil være vedvarende små, og eller at det er barn eller en person med funksjonsnedsettelse i husstanden. Hvilke grupper som er vanskeligstilte på boligmarkedet vil variere fra kommune til kommune. Faktorer som medfører at enkelte vil ha problemer med å etablere seg i eller beholde boligen er: Inngangsbilletten på boligmarkedet Inntektsnivået til ulike befolkningsgrupper Befolkningssammensetning i kommunen Generelle boforhold i kommunen Ved å beskrive disse forholdene er det meningen å anslå hvilke grupper av befolkningen som kan ha vanskeligheter på boligmarkedet. Fører eksempelvis kommunen en utbyggingspolitikk som bidrar til at boligene i kommunen blir dyre, vil ungdom og andre med lav inntekt ha problemer med å etablere seg. Er boligmassen i kommunen lite egnet for personer med bevegelsesvansker, vil dette antakelig medføre uakseptable boforhold for en del personer. 3.1.2 Kartlegging av vanskeligstilte. Vanskeligstilte på boligmarkedet som var i kontakt med kommunens tjenesteapparat i en tidsperiode på 1 måned ble registrert. Metodens svakheter: Registrering på bakgrunn av opplysninger tjenestesteder har om husstandene. Opplysningene kan være mangelfulle (mørketall). Boligløsning anbefalt av tjenestestedet. Ikke nødvendigvis i samsvar med brukers ønsker. Oppfatning om ideell boligløsning kan variere mellom faggrupper. Kartleggingen gir et øyeblikksbilde. I tillegg er det tatt med registreringer som er gjort innenfor arbeidsfelt personer med psykisk utviklingshemming. Jfr. Rundskriv fra Helsedirektoratet IS-3/2011 Opplegg for registrering av tall for personer med psykisk utviklingshemming i kommunene. Kriteriedata for inntektssystemet 2012. 11

3.1.3. Hva oppnår man med metoden? Kommunen får et godt tallmateriale som synliggjør vanskeligstiltes boligbehov og som igjen vil gi et utgangspunkt for planlegging av konkrete tiltak. Kartleggingsresultatet kan bidra til diskusjon og et mer bevisst forhold om gode boligtiltak for vanskeligstilte grupper. Kartleggingen kan sammenlignes på tvers av kommunegrensene. Signaler til sentrale myndigheter. Kan bidra til bedre regionale løsninger. 3.1.4. Hvor er kartleggingen utført? Kartleggingen er utført i Omsorgsetaten, og i de tjenestesteder som har ansvar for følgende målgrupper: Økonomisk vanskeligstilte Flyktninger Bevegelseshemmede Rusmiddelmisbrukere Personer med andre funksjonshemninger Psykisk utviklingshemmede Personer med psykiske lidelser Sosialt vanskeligstilte Eldre For øvrig bygger planen på erfaringer/ekspertise fra etatene i kommunen og eksterne faginstanser. 3.1.5 Prinsipper for statlige og kommunale føringer. Staten: Setter sentrale mål for og trekker opp hovedretningslinjer i boligpolitikken Fastsetter lover og rammebetingelser Tilbyr gunstige finansierings- og støtteordninger gjennom Husbanken Stimulerer til forskning og informasjon. Kommunene. Legger til rette for lokale løsninger Legger til rette for bygging av nye boliger og utvikling og fornyelse av boliger og boligområder Har i følge Lov om sosiale tjenester i arbeids- og velferdsforvaltningen ansvar for å medvirke til å skaffe boliger til personer som selv ikke kan ivareta sine interesser på boligmarkedet. 12

3.1.6 Hva er boligsosial handlingsplan? Boligsosial Handlingsplan er et arbeidsverktøy for innhenting av nødvendig informasjon til hjelp i forbindelse med kommunale planprosesser innbefattet økonomiplanlegging, og et arbeidsgrunnlag for ansatte og andre som arbeider med boligsosiale gjøremål. En boligsosial handlingsplan er ikke en plan kommunen er pålagt å utarbeide, men kommunen vil få nytte av planen, da denne medfører: Økt kunnskap om boligbehovet i kommunen Økt kunnskap om statlige virkemidler Mer samkjørt boligpolitikk mellom sektorene Bedre utnyttelse av kommunens boligmasse Mer målrettet og effektiv bruk av virkemidlene Større effektivitet ved å samordne ressursene. Det viktigste med utarbeidelsen av denne planen er at den skal kunne være et fundament for handling. Fire forhold vil være avgjørende for dette: Planen har en forankring i kommunens politisk og administrative ledelse. Tverrsektorielt og faglig samarbeid. Bred medvirkning i utarbeidelse av planen. Implementering av tiltak i øvrig planverk. 3.1.7 Arbeidets gang. Arbeidet med rullering av boligsosial handlingsplan kom i gang etter tilbud fra Husbanken om deltakelse i kompetanseutviklingsprogrammet Boligsosialt arbeid og planlegging. Programmet er gjennomført i regi av Møreforskning AS, avd. Volda og Husbanken, region Midt- Norge. Programmet er gjennomført i løpet av 1 år med fem fellessamlinger og interne møter. Hensikten med programmet var å gi kommunene økt plan- og prosesskompetanse innen for boligsosiale tema. Ved programmets avslutning skal kommunen ha utarbeidet boligsosialt planutkast klar til politisk behandling. Deltakelse i programmet legger vekt på en systematisk og metodisk gjennomføring av rullering av boligsosiale planer. Rådmannen nedsatte en arbeidsgruppe og det første møtet fant sted den 06.10.2009. Forslag til plan ble oversendt styringsgruppen 01.02.2011. Se for øvrig vedlagte fremdriftsplan(vedlegg 2). Arbeidet med planen har vært utfordrende og arbeidsgruppa har brukt lang tid på kartleggingsfasen. Dette skyldes manglende kartleggingsverktøy i kommunen, da husbankens BO-KART system er foreldet og ikke i bruk. Videre har det også vært utfordrende å skaffe tilstrekkelig oversikt og nødvendig fagstoff til planen. Dette gjenspeiler utfordringene som ligger i det boligsosiale arbeidet i kommunen, med utstrakt fragmentering på området. Det er et behov for en koordinerende enhet/team, hvor fagfeltene på tvers får et bedre samhandlingsgrunnlag. 13

3.2 Hovedmål for det boligsosiale arbeidet. Overordnet mål: En samlet plan for kommunens arbeid for at unge og vanskeligstilte skal kunne etablere seg og bli boende i en bolig. 3.2.0 Generelt. Planen vil bidra til større effektivitet og mer samkjørt boligpolitikk ved å samordne ressursene i de ulike enhetene. Dermed kan en oppnå en mer målrettet bruk av statlige virkemidler, og en bedre utnyttelse av kommunens boligmasse. Planen angir tiltak innenfor en helhetlig boligpolitikk i et langsiktig perspektiv, og tar for seg bistand til etablering og bistand til å kunne bli boende i boligen. Bistand inngår i begrepet boligsosialt arbeid som er det samlede arbeid som gjøres i kommunen for å hjelpe sosialt utsatte grupper med å skaffe seg og beholde en bolig. Arbeidet inkluderer bruk av en rekke boligsosiale virkemidler, både økonomisk støtte-, låne- og tilskuddsordninger, oppfølgingstjenester og kommunale utleieboliger. 3.2.1 Boligsosiale mål. En forutsetning for en god boligsosial handlingsplan er at den tar høyde for at de faste levekostnadene skal være overkommelige for husstanden. Bo kostnader og transport/arbeidsreiseutgifter er faste poster på budsjettet. Utgifter til transport er variable størrelser, men en del generelle faktorer kan forklare hvorfor utgiftene varierer. Skal kommunen lykkes med å tilrettelegge for gode boligløsninger, må det også legges vekt på at husstandens faste driftsutgifter blir håndterbare. Løsninger som innebærer at en husstand må ha 2 biler fordi barn skal kjøres til barnehage eller skole, en forelder (eller begge) er avhengig av tog eller buss 5 km unna bolig, eller har sin arbeidsplass 15 km unna, og der offentlig transport ikke finnes, er dårlige løsninger. Også gjennom nylig vedtatt samfunnsdel til kommuneplanen og Interkommunal arealplan Trondheimsregionen IKAP er viktigheten av hensiktsmessig plassering av ny boligbygging nært kollektivakser understreket. Utbyggingsøkonomi gjennom å benytte dagens infrastruktur og ønske om lavere klimautslipp og å spare dyrka mark forsterker dette. Det er i tillegg en klar trend i markedet at bygging av eneboliger reduseres betydelig til fordel for leiligheter. Etterspørselen etter eneboliger dekkes i betydelig grad gjennom bruktmarkedet. Vi bør stille følgende krav til lokalisering av boligtiltak i boligsosial handlingsplan: - gang-/sykkelavstand til barnehage - gangavstand til grunnskole der offentlig skoleskyss ikke er etablert - gang-/sykkelavstand til sentrumsfunksjoner (i det minste dagligvareforretning) - gang-/sykkelavstand til regionale tog- og bussforbindelser - nærhet til et lokalt og mangesidig arbeidsmarked - bygging av gang-/sykkelveger De som vil bruke lite penger på nødvendige basisfunksjoner har derved frihet til å velge det. 14

Med god tilgjengelighet til offentlige transportmidler, helst uten fordyrende overganger, vil boligen derfor kunne være et godt førstegangs valg for ungdom, og i situasjoner der mennesker av ulike grunner må etablere seg på nytt, med sterkt redusert økonomisk bæreevne. 3.2.2 Hvor i kommunen oppfylles mål og krav sikrest? Generelt nås målsettingen trolig best i kommunesenteret. Her eier kommunen flest boliger. Disse kan være aktuelle for tilpasning, til egnede planløsninger, og regelmessig romslige utomhusareal gir mulighet for fortettinger (nybygging), eller for til- og påbygginger. Variasjonsbredden i spekteret av løsninger er størst i bysenteret og nærområdet. Mange egnede lokaliteter bør kunne finnes innafor en avstand på mellom 1 og 2,5 km fra de mål som er listet opp ovenfor, dvs. gang-/sykkelavstand. Og gitt at kommunen kan finne løsninger i sine egne bygg og på sine egne eiendommer, har kommunen god styring på basiskostnader, verdiansettelser og innsatsmidler, med stor forutsigbarhet. 3.2.3 Bygge i kommunedelsentra? Avstandskrav som premiss kan også oppfylles ved lokalisering til et kommunedelsenter, dvs. Skatval, Hell, Lånke og Hegra. Disse områdene betjenes av tog (Skatval) og lokale bussruter mot og gjennom sentrum. Men et kommunedelsenter vil bare unntaksvis kunne ha et arbeidsplasstilbud, og konkurransen om de få jobbene vil være stor. Offentlige arbeidsplasser vil hovedsakelig være skole, barnehage, eldreomsorg og primærhelsetjeneste. Privat tjenesteyting er handel, bank, bilservice, håndverk og liknende, i begrenset omfang. Jobbtilbudet vil dermed være så vidt begrenset at husstandens reisebudsjett fort kan bli av noen størrelse. Det er også slik at kommunens eiendomsportefølje er svært beskjeden i kommunedelsentrene, når en ser bort fra tomter i de kommunalt tilrettelagte boligfeltene. Her vil trolig vanlig tomtepris måtte legges til grunn. Stjørdal har et sterkt presset bolig-, tomte- og arbeidsmarked. Derfor er det tvilsomt om optimale totalløsninger vil kunne finnes i boligfelt i kommunedelsentrene. At kommunen bidrar til at det eksisterer et gunstig kollektiv transporttilbud vil gi en gunstig signaleffekt. 3.3 Generelle utviklingstrekk i boligsosialt arbeid. 3.3.0 Situasjonsbeskrivelse. Hovedutfordringen i Stjørdal er å takle et presset boligmarked og dermed høye boligpriser. Dette gjelder spesielt leiligheter. Årsaken til presset i boligmarkedet er at Stjørdal utvikler seg meget fort når det gjelder næringsutvikling og dermed stor tilflytting til kommunen. Dette har forårsaket at det er blitt vanskeligere for unge og andre i en etableringsfase å skaffe seg egnet bolig. Dette gjelder også personer som har behov for en bedre boligstandard. Disse er ofte personer med lave inntekter/midlertidige trygdeytelser, slik at de ikke oppnår boliglån. Et høyt prisnivå på det private boligmarkedet gjør at noen leietakere blir boende i kommunal bolig over svært mange år. Det vises for øvrig til pkt. 4.4 om boligpriser. 15

4. Bakgrunnsdata for handlingsplanen. 4.0 Statlige føringer. Husbankens viktigste oppgave er å bidra til at vanskeligstilte kan etablere seg og bli boende i en egnet bolig. I tillegg til de økonomiske virkemidlene er samarbeid, veiledning og kompetansehevende tiltak også viktige virkemidler. Visjonen til Husbanken er at "alle skal kunne bo godt og trygt". Boligens betydning for generell velferd og samfunnsdeltakelse har de senere årene fått økt fokus. Uten bolig er det vanskelig å delta i samfunnet, i arbeidslivet og i sosiale relasjoner og bolig er derfor et av fundamentene i den norske velferdspolitikken. Boligsosialt arbeid har også stått sentralt i flere statlige satsinger de siste årene f.eks. Prosjekt bostedsløse,(opptrappingsplanen i Psykisk helsearbeid). Handlingsplanen for inkludering av flyktninger m.fl. Felles for disse satsingene er at flere skal bli mest mulig selvhjulpne i egen bolig og at bolig har vært med som en del av planleggingen av ulike velferdstjenester. Hvem er de vanskeligstilte på boligmarkedet? Boligmarkedet fungerer greit for de fleste, men ikke for alle. Det finnes flere grupper som stiller svakt på boligmarkedet, og som har behov for bistand for å komme seg inn i en egnet bolig eller for å opprettholde en egnet bolig. Det kan være økonomiske, sosiale eller helsemessige årsaker til problemene eller en kombinasjon av disse. (Det vises til pkt. 3.1.0, side 10). Definisjon på bostedsløs: Som bostedsløs regnes personer som ikke disponerer egen eller leid bolig, men som er henvist til tilfeldige eller midlertidige bo alternativ, bor midlertidig hos nære slektninger, venner eller kjente, personer som befinner seg under kriminalomsorgen eller institusjon og skal løslates eller utskrives innen to måneder og ikke har bolig. Som bostedsløs regnes også personer uten ordnet oppholdssted kommende natt. (Hentet fra rapport Bostedsløse i Norge 2008 en kartlegging. Foretatt av Norsk institutt for Byog Regionforskning på oppdrag fra Husbanken). Hva er boligsosialt arbeid? Boligsosialt arbeid omfatter alt fra kommunenes innsats for å framskaffe og tildele boliger, til tjenester og enkelttiltak som kan bedre den enkeltes forutsetning for å mestre sin bo- og livssituasjon. Framskaffelse av bolig kan være alt fra nybygging og utbedring av kommunal boligmasse til bistand til å framskaffe boliger på det private utleiemarkedet. Bistand til å mestre bo- og livssituasjonen kan være veiledning, opplæring og bistand til å utføre praktiske gjøremål i boligen, overholde sine økonomiske forpliktelser samt plikter knyttet opp mot boforholdet og til 16

naboer. Mange trenger også bistand til å nyttiggjøre seg andre tiltak og tjenester som ivaretar egen helse, forebygger isolasjon og bidrar til en meningsfull tilværelse i fellesskap med andre. 4.1 Evaluering av handlingsplan vedtatt 21.09.06, K. Sak 84/06. Begrunnelsen for å utarbeide en handlingsplan var i utgangspunktet behovet for et styringsverktøy for å fremskaffe egnede boliger for vanskeligstilte. Press i boligmarkedet kombinert med kravet til de tjenester kommunen har ansvar for ble etter hvert en stor utfordring. Fra sentrale myndigheter betraktes planen nå som et etablert planverktøy i kommunene og data fra bl.a. registrering av boligsøkende brukes i sammenheng med den årlige KOSTRA- rapporteringen. Fra sentrale myndigheter blir handlingsplanarbeidet videreført i forskjellige sammenhenger. Her kan nevnes at det er etablert kommunenettverk. Det arrangeres kurs/konferanser og befaringer med forskjellige tema. Dette for å styrke boligsosialt arbeid, men også som et ledd i arbeidet for sentrale myndigheter når det gjelder prioritering av tiltak og løsninger. Tiltak som er satt i verk: - Riving av 2 leiligheter, bygging og ferdigstillelse av 8 leiligheter i Fossliveien 14 i 2008/2009. Innvilget tilskudd 2,4 mill.kr. - Riving av 6 leiligheter, bygging og ferdigstillelse av 15 leiligheter i Skolegata 15 i 2009/2010. Innvilget tilskudd 6,264 mill.kr. - Riving av 2 leiligheter, bygging og ferdigstillelse av 4 leiligheter i Prestmoveien 16 i 2009/2010. Innvilget tilskudd fra Husbanken kr. 928 000,-. - Prosjektering for riving av 4 leiligheter og bygging av 10 leiligheter i Thyholtveien 14. Omsøkt tilskudd 2,537 mill.kr. Forventet byggestart i 2011. - Prosjektering for bygging av 16 leiligheter som utvidelse til Lånke Bosenter. Innvilget tilskudd 7,43 mill.kr. Byggestart i 2010 og forventet ferdigstilt i 2011. - Prosjektering for riving av 4 leiligheter Fossliveien 16 og 18, og bygging av nye 16 leiligheter i Fossliveien 16. Prosjekteringen startet i 2010 med forventet byggestart i 2011. Økonomiske virkemidler tilskutt fra Husbanken: - Bevilgning av tilskudd fra Husbanken til viderefordeling i planperioden 2006-2010; 8,28 millioner kroner. 17

- Bevilgning av tilskudd fra Husbanken til kommunale utbyggingsprosjekter i planperioden 2002-2005; 24,8 millioner kroner(inkl. bosentra). I planperioden 2006 2010; 17 millioner kroner (inkl. bosentra). - Ovenstående nybygging har gitt mulighet for rehabilitering av andre eldre eiendommer til spesielle formål. Fra statens side er det økt fokus på det boligsosiale arbeidet. Husbanken er regjeringens verktøy i boligpolitikken og er en koordinator på den statlige innsatsen, og skal være rådgiver for kommunene. Husbanken stiller som krav at kommunene skal ha utarbeidet en boligsosial handlingsplan for at vi i hele tatt skal bli vurdert i forhold til tilskudd til de forskjellige boligprosjekt. 4.2 Kommunal boligforvaltning. 4.2.0 Kommunens boligoppgaver. Boligpolitikken i Stjørdal kommune kan virke uklar, preget av sektorisering der flere instanser har delansvar. Tildeling av kommunale gjennomgangsboliger foregår på flere steder i omsorg. Det eksisterer flere inntaksteam/tildelingsteam. Dette kan i enkelte tilfelle være hensiktsmessig, men ofte medfører dette dobbeltarbeid og lite helhetlig oversikt. En slik oppsplitting av ansvaret kan medføre at oppgavene blir fragmenterte og personavhenging. Ikke minst kan dette være uoversiktlig for brukeren. Mangel på kommunikasjon mellom de som har ansvar for spesielle delprodukter (eks. boligbehov for eldre, omsorgsboliger) kan føre til eksempelvis følgende: Boliger blir stående tomme fordi den opprinnelige målgruppen ikke lenger har behov Kanskje brukerne i stedet for en eldrebolig er best tjent med å få tilbud om tilskudd til tilpasning av boligen? Mangel på en totaloversikt over de behov og virkemidler som eksisterer. Det bør også vurderes om forvaltningen er organisert på en hensiktsmessig måte, eller om kommunen skal gå inn for nye måter å organisere arbeidet på. Eksempler på hva som inngår i kommunens boligsosiale arbeid: Overordnet planlegging: Arealplanlegging Oversikt over generelle behov Oversikt over boligbehov for vanskeligstilte Boligfremskaffelse: Byggherrefunksjon Kontrakt med entreprenører Utbyggingsavtaler 18

Kjøp/innleie av kommunale boliger Boligformidler i det private marked Boligtildeling: Tildeling av kommunale boliger (gjennomgangsboliger, trygdeboliger, flykningeboliger, boliger til psykisk utviklingshemmede, tjenesteboliger etc.) Forvaltning, drift og vedlikehold: Inngåelse av husleiekontrakter Husleieinnkreving Inn-/utflytningsrutiner Vedlikehold Utbedre anmerkninger i forbindelse med pålegg fra kontrollerende organer(brann-, fyrings og el.tilsyn) Tilrettelegging og rehabilitering Booppfølging: Booppfølging Botrening Tjenesteyting, lovpålagte tjenester Boligfinansiering: Tildeling av lån- og tilskudd til utbedring av bolig Tildeling av personrettede lån og tilskudd Økonomisk rådgiving Bostøtte Sosialhjelp til boligformål Bomiljø: Nærmiljø/bomiljøprosjekter Tilrettelegging og fornyelse av boligområder 4.2.1 Kommunale utleieboliger. Definisjon: Kommunale utleieboliger er boliger som kommunen eier. Kommunen fastsetter husleien for disse. Innleide boliger er private boliger for framleie. Kommunen fastsetter prisen for framleie, som hovedregel lik prisen for innleie. Private boliger er eid av den private utleier og leies ut direkte til leietaker. 19

Kommunale disponerte utleieboliger er boliger som kommunen eier, leier for framleie eller private utleieboliger som kommunen har tildelingsrett til. Under arbeidet med boligprogrammet har det ikke latt seg gjøre å sette i gang en ny omfattende gjennomgang. Ut i fra de siste års erfaringer er det behov for en ny vurdering. Bl.a. kan noen av de vedtatte solgte eiendommer i dag være verdifulle eiendommer for eventuelt rehabilitering/nybygging/strategisk salg for å dekke nye behov. Under tiltak er ny kartlegging/vurdering av den kommunale boligmassen ført opp som et prioritert tiltak. Det bør settes av tid og resurser til i planperioden fra 2011 til 2015. Aktuelle problemstillinger: Har vi nok kommunale utleieboliger? Hvor mange boliger vil det være behov for? Hvilke type boliger har vi behov for (integrerte, samlokaliserte, gruppeboliger)? Er den boligmassen vi har egnet for de behovene som eksisterer(størrelse, antall rom, tilgjengelighet)? Hva bør vi gjøre for å få en mer egnet boligmasse? Har kommunen tilfredsstillende oversikt over sine beboere? Er det behov for større gjennomgang av kontraktsforholdene? Hvilke strategier skal kommunen legge opp til for å sikre bedre/riktigere benyttelse av boligene. Er tildelingskriteriene gode nok, og hvilke tiltak kan bedre tildelingskriteriene? Er forvaltningen oversiktlig for saksbehandlere/bruker/ledelse? Er det behov for organisatoriske tilpasninger? Ved innleie av private boliger/borettslag oppfølging av eiere? Intensjonen er at dette skal gi et grunnlag for å ta stilling til om antallet kommunale boliger skal økes/reduseres og strategier for hvordan kommunen kan klare dette. 4.2.2 Tjenesteboliger. Kommunen har i forrige planperiode hatt et stadig mindre behov for tjenesteboliger, og har i denne perioden omklausulert en del av disse til gjennomgangsboliger. Økt behov for tjenesteboliger i neste planperiode bør løses ved at kommunen kjøper andeler i borettslag. Det bør være en målsetting at ansatte etter relativ kort tid skal kjøpe/skaffe seg egen bolig. Dette kan bidra til at kommunen kan omdisponere tjenesteboliger til gjennomgangsboliger, slik at en får fornyelse av gjennomgangsboligene. 4.2.3 Private utleieboliger. Kommunene oppfordres av Husbanken til å satse på et sammensatt tilbud av utleieboliger. 20