Utvalgssak Saksbehandler: Trond Wangen Arkiv: 140// Arkivsaksnr.: 09/451-110 Behandling Utvalgssaksnr. Møtedato Formannskapet F -9/14 05.05.2014 Kommunestyret K -23/14 19.05.2014 K-23/14 SAMLET SAKSFREMSTILLING - RULLERING KOMMUNEPLAN 2014-2026 - HØRING Dokumenter Dato Trykt vedlegg til 1 Planstragei/planprogram 29.4.2013 F,K kommuneplan 2013-2025 2 Konsekvensutredning 24.3.2014 F,K kommuneplan Vestby 2014-2026 3 Forslag til kommuneplan med 24.3.2014 F,K bestemmelser 4 Arealplankart 24.3.2014 F,K SAKSFREMLEGG 1. SAKSOPPLYSNINGER Kommunestyret vedtok Planstrategi og planprogram 29.4.2013 for rullering av kommuneplanen, og planforslaget foreslås nå lagt ut på høring med konsekvensutredning (KU), arealplankart og bestemmelser. Planforslaget viderefører strategien fra de siste kommune(del)planer med å ivareta store, sammenhengende marka-områder der utbygging konsentreres til avsatte bolig- og næringsområder i samsvar med nasjonale og regionale føringer. I høringen av planstrategi/planprogram kom det innspill om å omgjøre ca. 3000 daa fra landbruks-natur og friluftsformål (LNF) til bolig og ca. 550 daa fra LNF til næring. Tidligere foreslåtte omkjøringsvei Sletta/Deør/Øra har ført til mange av disse innspillene og illustrerer det sterke utbyggingspresset i kommunen. I sitt vedtak til planprogram videreførte kommunestyret fire foreslåtte boligområder, et hytteområde, to næringsområder og ett aktuelt område for godsterminal til konsekvensutredning og mulig innpasning i ny kommuneplan. Ny plan- og bygningslov Den nye planen trådte i kraft 1.7.2009 med vesentlige endringer. Arealformål er delvis endret, og reglene for bygging i strandsonen er innskjerpet. Tegnereglene er endret og standardisert der flere hensynssoner kan legges på samme areal. Muligheten til å gi bestemmelser og retningslinjer til hensynssoner er også endret og begrenset. Det er kun arealplankartet med bestemmelser som er juridisk bindende, ikke underliggende temakart. Plankartet må derfor
inneholde mye informasjon som ikke blir synlig i stor målestokk. Arealplankartet er således best egnet til å framstilles digitalt slik at aktuelle områder kan zoomes inn. Befolkningsutvikling: Antall innbyggere i kommunen var 15605 pr. 1.1.2013 og forventes økt til ca. 19400 i 2026. Fra år 2000 og fram til 2013 har kommunen hatt en gjennomsnittlig, prosentuell vekst på 2.7 % pr år. Utviklingen bærer preg av høy innvandring og en antatt dobling av personer over 80 år i planperioden (fra ca. 400 til ca. 800). Kommunen har en høy utbyggingstakt på ca. 160 boliger i året, for det meste familieboliger. Denne utbyggingstakten er også lagt som forutsetning for ovennevnte befolkningsutvikling framover. Infrastruktur og tjenesteproduksjon Behovet for skoler, barnehager, sykehjemsplasser, omsorgsboliger, veier, vann/avløp og tjenesteproduksjon øker sterkt med befolkningsutviklingen. Flere blir avhengig av helse- og sosiale tjenester enkelte i svært sterk grad. Barnehagesituasjonen er god i kommunen og det samme gjelder skolesituasjonen generelt med stor satsing på nye skoler. Enkelte skoler kan få problemer hvis det legges ut nye boligområder (Risil ungdomskole og Brevik barneskole i Son). Det kan også bli kapasitetsproblemer på Bjørlien skole, men ved bruk av Risil ungdomskole til barneskole kan dette løses når den nye ungdomskolen står ferdig i 2015. Sykehjemssituasjonen blir krevende, men nye planlagte omsorgsboliger samt nye dementplasser og økt omsorgs/behandlingstilbud utover institusjonsplasser avhjelper. Det er imidlertid også en øking av yngre med behov for helserelaterte tjenester og utviklingen må følges nøye. Befolkningsutviklingen medfører at også tjenestebehovet innenfor plan og teknisk sektor i kommunen øker. Strømforsyningen i kommunen er sårbar inntil utbygging av planlagt ny 132 kv-linje fra Dyrløkke forbi Vestby sentrum/vestby prestegård etableres. Saken er under klagebehandling, fordi kommunen og fylkeskommunen vil ha nedgravde kabler. Det er viktig for både forsyningsevnen og sikkerheten til dagens strømleveranser at denne saken løses snarest slik at strømnettet bedres før kraftbehovet øker ytterligere. Folkehelse Folkehelseloven ble innført fra 1.1.2012 og stiller krav til at folkehelseperspektivet ivaretas gjennom overordnet planlegging og gis tverrfaglig prioritet innenfor kommunens tjenesteyting. Viktige tema som det fokuseres på i denne planen er drop out fra skole og sosiale arenaer samt forebyggende helsearbeid med tilrettelegging av fysisk aktivitet. Å sikre tilgjengelighet til marka og legge til rette for nye bruksområder som lysløyper etc. er en viktig oppgave for kommunen. Folkehelsearbeidet retter seg mot innbyggerne i kommunen eller undergrupper av disse, ikke mot enkeltpersoner. Det kreves et godt samarbeid både mellom kommunens virksomhetsområder og eksterne lag/organisasjoner. Resultatområdet kultur har i dag har en koordinerende funksjon som bør videreføres og styrkes. Næringsutvikling Økt næringssatsing må ses i sammenheng med målet om å utvikle Vestby sentrum/tettsted. Næringssatsing er en viktig premiss for utvikling av et levende og livskraftig tettsted/sentrum som kan bedre lokale tilbud. Kommunen har markert seg i de senere årene, spesielt innen handel, logistikk og lagervirksomhet der mulighetene til videre utvikling er gode, spesielt hvis Osloalliansens felles strategi for gods- og logistikk i Osloregionen på sikt gjennomføres med Vestby som et av regionens tre godsknutepunkt, og ikke minst gode muligheter for IKEA-
etablering på Delijordet. Dette kan bli et nytt løft i kommunens næringsutvikling og ha stor betydning for hele sentrumsutviklingen i Vestby nord. Natur og kulturmiljø En bærekraftig samfunnsutvikling skal sikre viktige natur- og kulturlandskapsområder på lang sikt. LNF- områdene med landbruk og friluftsliv er også viktige for biologisk mangfold og kulturlandskap/kulturminner. Et konsentrert utbyggingsmønster, slik dette er nedfelt i arealdelen, bidrar til å opprettholde og redusere faren for nedbygging av disse områdene. Planlagte byggeområder berører i liten grad kjerneområder for landbruk. Det bør ligge en forutsigbarhet også på svært lang sikt om at disse viktige arealkvaliteter opprettholdes. Dette gjelder også i LNF-områdenes randsoner avsatt til bolig eller fritidsområder. Samfunnssikkerhet og beredskap Kommunens krise- og beredskapsplaner skal til enhver tid være tilpassetorganisasjonen og aktuelt trusselbilde. Samfunnssikkerhet og beredskap inngår i all samfunnsplanlegging. Slik kan kommunen forebygge uønskede hendelser. Hvis slike likevel inntreffer, er det viktig å ha en plan for håndtering. Derfor bør krise- og beredskapsplanen oppdateres hvert år. Føringer til kommuneplanen Planforslaget har fulgt opp flere føringer; overordnede planer/retningslinjer som prioriterer knutepunktsfortetting og begrenser spredt boligbygging, en strategi kommunen har sluttet seg til blant annet gjennom Follorådets regionale føringer. LNF-områder med særskilte friluftsinteresser foreslås videreført som en langsiktig strategi. Planstrategi- og planprogram med saksframstilling følger disse føringene, men åtte nye områder har blitt besluttet konsekvensutredet for å vurdere utbyggingsmuligheter. Disse er behandlet i KU og planens samfunnsdel. Konklusjonene er gjengitt nedenfor under punktet Konsekvensutredning kommuneplan Vestby 2014 2026. Områder for fritidsbebyggelse og spredtbygde strøk: Til tross for et sterkt helårspress (spesielt Damåsens nedre del, Kolås, Nordre Topper og Engene) bør ikke ny transformering av fritidsbebyggelse til boligbebyggelse legges inn i kommuneplanen i denne planperioden. Ett unntak er Kolås som foreslås tilrettelagt for bolig med et mindre tilleggsareal (jfr. KU og planforslag). En stor andel av hyttene har ulovlig innlagt vann, ulovlige sanitæranlegg og ulovlige utslippsforhold, som i økende grad påfører nærmiljøet uheldig forurensning i grunnen, lokale vassdrag og private drikkevannsbrønner, samt kan representere lukt og hygieniske problemer for naboer. Det arbeides nå aktivt fra kommunens side med å besørge utslippsforholdene bedret i løpet av kort tid. Ca. 200 hytter spredt rundt i hytteområdene bebos ulovlig som helårsboliger. Disse har til dels fullverdige sanitærinstallasjoner innvendig, men utilfredsstillende utslippsløsninger og til dels bygningsmessig utilfredsstillene løsninger i forhold til varig opphold og oppvekstmiljø. De er ofte uten tilfredsstillende trafikkløsninger og uten tilfredsstillende sikkerhet med hensyn på brannvann og framkommelighet for utrykningskjøretøy. Når det gjelder utvikling utenfor de største tettstedene Vestby og Son, gis det føringer om en fortsatt utvikling av Hvitsten og Hølen i samsvar med gjeldende kommuneplan og reguleringsplaner for de to tettstedene. For mindre boligklynger, hytteområder og spredt hytte- og boligbebyggelse legges det opp til betydelig innstramming i forhold til gjeldende
kommuneplan. Dette er begrunnet i nasjonale føringer om å prioritere utbygging rundt kollektivknutepunktene, redusere bilbruk og redusere klimagassutslipp. Spredt utbygging er dessuten kostbart og bilkrevende i forhold til kommunale tjenester. Innstrammingen medfører at ubebygde tomter ikke tillates bebygget, at bebygde boligtomter ikke tillates ytterligere delt og at hyttebebyggelsen (lenger vekk fra sjøen enn 100 meter) ikke tillates vesentlig utvidet. For Garder medfører innstrammingen at ny byggeområder i gjeldende kommuneplan tas ut og tilbakeføres til dagens formål. Boligområdene Nordre Topper og Engene tilbakeføres til hytteformål, Haug, Slettebakk og syv angitte nye boligklynger tilbakeføres til LNF uten byggemulighet. For strandsone hvor det ikke er gitt byggegrense i reguleringsplan og for vassdrag er det lagt inn 50-meters byggeforbudssone. Kommunedelplan Vestby nord og nordområdet Denne planen (vedtatt 23.5.2013 med Miljøverndepartementets godkjenning 20.12.2013) vektlegger blant annet sentrumsfortetting med utarbeidelse av områdeplan for Vestby sentrum (igangsatt). Videre har det vært viktig å tilrettelegge for IKEA på Delijordet, som nå er godkjent av Miljøverndepartementet etter innsigelsesbehandling. Andre forhold i forbindelse med krav om bestemmelser for varehandel i nordområdet fra Fylkesmannen og Statens vegvesen er også avklart gjennom innsigelsesbehandlingen i planen og slike bestemmelser anser Miljøverndepartementet som unødvendige. På lang sikt trekker planen opp framtidige utbyggingsakser (når avsatte arealer er fullt utnyttet). Det pekes da på å fortsette utbyggingen sydover fra Vestby sentrum og eventuelt vestover fra Pepperstad til Hvitsten. Kommunedelplanen erstattes av ny kommuneplan og oppheves. Kommunedelplanen åpner for en sterk fortetting og transformering i Vestby sentrum, med bebyggelse opp mot fem til seks etasjer; samlet ca 350.000 m² bruksareal tilsvarende 2.000 2.500 leiligheter og 100.000 m² bruksareal til kontor- og forretningsbebyggelse. Områdereguleringen for Vestby sentrum følger opp denne fortettingsstrategien. Med en slik fortetting vil Vestby sentrum ha en boligreserve på 3.300 til 3.800 boliger hertil 450 boliger på Pepperstad skog som gir en samlet og snart bygeklar boligreserve i nordområdet på ca 4.000 boliger. Kommunedelplan Vestby nord la ikke opp til ytterligere næringsutvikling. Heller ikke nytt kommuneplanforslag legger opp til det. Dette er begrunnet i at kommunen har ca 500 daa usolgte næringstomter på Vestby næringspark, delvis planert og byggeklare. I tillegg er det solgt ca 500 daa næringstomter hvor det ennå ikke er etablert bebyggelse. Kommunedelplanen utredet godsterminal på Deli skog men spørsmålet ble utsatt da prosjektet var lite utredet. I ettertid har godsterminalspørsmålet blitt nærmere utredet i et samarbeid mellom næringsselskapene i Moss og Vestby og arbeidet har endt opp i en egen rapport som konkluderer med at Deli skog er en meget god løsning for å realisere en av tre satelitterminaler i Oslofjordområdet for avlastning av Alnaterminalen og bidra til å få mer av godset over fra bil til sjø- og banetransport. Rapportens konklusjon er så langt bifalt i det regionale plansamarbeidet og forventes utredet videre av transportaktørene inn mot Nasjonal Transportplan 2018 2027. På grunn av fortsatt usikkerhet både om prosjektet og beste lokaliseringsalternativ, konkluderer Vestbys konsekvensutredning med at godsterminalspørsmålet på Deli fortsattholdes utenom kommuneplanen, men vurderes nærmere ved neste rullering.
Kommunedelplan Son og sydområdet Planen (vedtatt 1.2.2010 med Miljøverndepartementets godkjenning 10.3.2011) tar utgangspunkt i overnevnte føringer. Området har gjenstående utbygging av 164 nye boliger på Store Brevik og et stort fortettingspotensiale innenfor regulerte boligområder og kommunedelplanen legger derfor ikke opp til nye utbyggingsområder. Planen har foreslått en rekke tiltak som det arbeides med for å utvikle Son sentrum til et bedre turiststed med utvidet båthavn og nytt torg, kyststi og veianlegg og med vekt på lokal næringsutvikling innenfor eksisterende tettsted og på Øra. Kommunedelplanen erstattes av ny kommuneplan og oppheves. I tilknytning til kommuneplanrulleringen er flere nye områder konsekvensutredet for bolig og næring slik kommunestyret fattet vedtak om i planprogrammet. Dette gjelder boliger på Kolås, N. Røed (Smørbekk) og Labo samt næringsområder på Grimsrud og Sletta. Kun Kolås er videreført inn i planforslaget. Med Kolås innlagt er den samlede boligreserven i sydområdet ca 550 boliger, hvorav ca 200 i regulerte boligfelt. Hvitsten og Hølen De to mindre tettstedene videreutvikles innenfor rammen av gjeldende kommuneplan og reguleringsplaner for de to tettstedene. Dette medfører at Hvitsten vil gjennomgå en sakte fortetting med bortimot 300 nye eneboliger de neste 20-30 år med tillegg av et mindre boligfelt ved Grinda (Grendehuset). I Hølen vil Molvika med 50 boliger bli utbygget, antagelig i løpet av de nærmeste ti år. Forhandlinger om utbyggingsavtale er i gang. Kjøvangen og Kolås. Disse hytteområdene ligger like ved hverandre. Kjøvangen har hittil ikke hatt et stort transformeringspress, men dette må antas å ville endre seg framover blant annet fordi det meste av Kjøvangen nylig er tilknyttet kommunalt vann- og avløpsanlegg. Transformering av Kjøvangen bør vurderes på nytt ved neste rullering. Kolås har lenge hatt problemer med ulovlig bruk av hytter som helårsboliger og det haster her mer med å kunne starte opp transformering av området og da også med noe nødvendig tilleggsutbygging på jomfruelig mark for å finansiere ny intern infrastruktur. Bortsett fra foreslått tilleggsareal har området i kommuneplanen for 2003-2015 vært avsatt som framtidig boligområde og det er nå igjen foreslått tatt inn som dette. Andre hytteområder Andre hytteområder kan også være aktuelle for transformering, blant annet Brevikåsen (Damåsen) og mindre områder som Nordre Topper, Engene og Smørbekk som også er under helårspress. Dette bør imidlertid utstå til senere rulleringer både på grunn av befolkningsveksten, men også kommunens manglende ressurser til å gjennomføre tiltakene nå. Områder utenfor tettstedene Syv mindre områder for boligbebyggelse i Garder, samt boligområdene Haug og Slettebakk i Garder - som i gjeldende kommuneplan åpner for 60 nye boliger er tatt ut av kommuneplanen og områdene tilbakeføres til LNF uten byggemulighet. Tilsvarende er boligområdene Engene og Nordre Topper - som i gjeldende kommuneplan åpner for 60 nye boliger - tatt ut og områdene tilbakeføres til dagens status hytteområde uten vesentlig byggemulighet. Det samme gjelder ubebygde tomter som tilbakeføres til LNF uten
byggemulighet. Byggemuligheten på bebygde boligtomter og boligklynger er innstrammet slik at deling ikke tillates og byggemuligheten på bebygde hyttetomter er vesentlig innstrammet. Utbygging i alle disse områder strider imot overordnede retningslinjer for fortetting i knutepunkt og er heller ikke forenlig med framtidsrettet forvaltning av naturressurser, naturverdier og biologisk mangfold eller god kommunal ressursutnytting av framtidig tjenestetilbud. Endringer i arealplan og bestemmelser De viktigste endringene som foreslås i arealplanen i forhold til gjeldende kommuneplan er følgende: I LNF- områder er tiltak kun tillatt på landbrukseiendommer ( 14). Fradelte ubebygde eiendommer tillates ikke bebygd. Tidligere mindre bolig- og hytteklynger og bebygde enkelttomter er nå lagt inn som LNF-areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse m.v. For disse områdene er det gitt bestemmelser om delingsforbud og begrenset utvidelse til 300 m² bruksareal BRA for boliger, maks 20 m² utvidelse for hytter. Hertil forbud mot lagring m.m. på hyttetomter ( 14). Uregulerte hytteområder og boligområder utenom tettbebyggelsen består som eksisterende hytte- og boligområder, men uten delemuligheter og med begrensede byggemuligheter ( 2 og 3) på linje med spredtbebyggelsen etter 14. I områdene Stjernåsen og Pyttskog (merket A på plankartet) tillattes noe større utbygging med maksimum bruksareal =100 m2 ( 3 siste ledd). Områder avsatt til framtidig boligbebyggelse formålendres som følger: o Engene og Nordre Topper avsettes som fritidsbebyggelse i samsvar med bruken av området. o Områdene for framtidig boligbygging i Garder unntatt Bjerkeskaug (det vil si areal nr. 1-7 i gjeldende kommuneplan) formålsendres til LNF-område. o Haug og Slettebakk endres til LNF-areal for spredt bolig-, fritids- eller næringsbebyggelse. Innenfor forbudsgrense/byggegrense for sjø- og vassdrag tillates det ikke utført tiltak ( 11). Forbudssonen er satt til 50 meter langs vassdrag ( 11), samme grense som i dag men forbudsområdene er utvidet til å gjelde lenger opp i vassdraget. Dagens byggegrense mot sjøen på 50 meter opprettholdes, men erstattes av byggegrenser mot sjøen der dette er konkret vurdert i gjeldende reguleringsplaner (Hvitsten, Son, Nordre Brevik, Søndre Brevik hvor byggegrensen i hytteområder regulert til bolig i hovedsak følger fremre veggliv på eksisterende bebyggelse). Byggegrensen er vist i plankartet. I sjø sammenfaller grensa med kommunegrensa i sjø. Bestemmelsen gir bedre kontroll med villbøyer, husbåter lagring, midlertidige anlegg, flytebrygger m.m. enn dagens bestemmelse. Regulerte småbåthavner kan utbygges i henhold til gjeldende reguleringsplaner. Byggegrense for småbåthavn i Brevikbukta følger sjøkanten mellom havnas sjø- og landområde.
Fra Sole IVsyd og østover i Garder er det lagt inn lysløype-/turløypetrase i henhold til pågående prosjekt. Riks og fylkesveier som ligger til grunn for rammeplan for avkjørsler er nå vist i plankartet, ikke som vedlegg til retningslinjer. Dagens bestemmelser for fylkesveier med mindre streng avkjørselsholdning er litt strammet inn. I områder for sentrumsformål skal det være en sandkasselekeplass for hver 100 meter, en kvartalslekeplass for hver 200 meter og et større lekefelt for hver 400 meter ( 5). Tidligere var avstanden henholdsvis 50, 150 og 400 meter. For parkering gjelder nå minimumskrav som maksimumskrav og krav til sykkelparkering og el-bil parkering/tilpassing innføres i tettbygde strøk. ( 5). Rådhuset er avsatt som offentlig og privat tjenesteyting for å få kontroll med dagens fremmedparkering. I forhold til E6 innføres 100 meters byggegrense fra senterlinje på nærmeste kjørebane. Foreliggende reguleringsplaner for områder mot E6 beholder reguleringsplanenes byggegrense i forhold til E6 ( 10). Arealendringer fra kommunedelplanene for Son og Vestby nord videreføres i ny plan. Det gis bestemmelser til bruk av utbyggingsavtaler for hele kommunen, noenlunde i samsvar med kommunestyrets tidligere vedtak om dette. Nybygg samt bygg hvor det gjennomføres hovedombygging kan kreves tilknyttet fjernvarmeanlegg i samsvar med Norges Vassdrags- og energidirektorats fjernvarmekonsesjon av 2.mai 2008 omfattende Vestby sentrum og Deli skog. Det kan gis dispensasjon for byggetiltak i strid med kommuneplanen. Den nye plan- og bygningsloven innskjerper imidlertid adgangen til bruk av dispensasjon. Konsekvensutredning kommuneplan Vestby 2014-2026: Det er utredet åtte arealer i henhold til kommunestyrets vedtak. Det er kun transformering av hytter til boliger på Kolås som kan anbefales i konsekvensutredningen. De øvrige prosjekter frarådes det å legge inn i arealplanen. Det vises til vedlegg 2. Nedenfor er de konsekvensutredede områdene listet opp med en kort oppsummering av konklusjonen: Nytt hytteområde: Knut Einar Strand. Del av gnr. 64/1 Stjernåsen På lengre sikt vil helårspresset også nå Stjernåsen og hyttebygging nå vil vanskeliggjøre planlegging og gjennomføring til boligformål på lengre sikt. Av hensyn til de langsiktige konsekvensene bør området fortsatt ligge som LNF. Vestby kommune har siden 1990 hatt forbud mot nye hytteområder. Å bryte ned dette prinsippet nå, vil kunne medføre at det åpnes for nye hytteområder i kommunen. Området anbefales ikke tatt med i kommuneplanens arealdel. Nytt boligområde Ann-Cathrin Torp, del av gnr. 134/1 Labo nordre Nytt næringsområde. Stor-Oslo Prosjekt AS for Grunneiernes tomteselskap (GTS),
del av gnr. 136/1, 139/1, 139/5 Grimsrud/Vestre Ulfski Til tross for at arealet ellers er velegnet til næringsutbygging bryter utbyggingen med kulturlandskapsverdier, friluftshensyn og overordnede føringer for lokalisering av denne type næring. Kontor bør absolutt prioriteres til Vestby sentrum og plasskrevende næring til Vestby nord. Etablering setter økende press på ytterligere tettstedsdannelse i retning av et nytt tettsted rundt Sonsveien holdeplass. Større næringslokalisering bør henvises til Vestby næringspark for å styrke Vestby som en sentral og attraktiv næringskommune samt øke muligheten for å etablere transport-/omlastningsløsninger som gir mer gods på bane (dryport Vestby). Vestby kommune bør forsterke eksisterende tettstedsstruktur i stedet for å legge til rette fornye tettstedsdannelser. Forslaget anbefales ikke tatt med i arealdelen. Nytt boligområde. Bengt Henriksen, Gnr. 9/10 Grøstaddalen Området er uegnet til boligbygging ut fra lokalklima avstand til sentrum/kollektivtilbud. Utbygging vil være i sterk konflikt med friluftsinteressene for en sterkt økende befolkning i Sole skog. Boligområdet anbefales ikke tatt inn i kommuneplanens arealdel. Nytt boligområde. Holløkken, gnr. 131/1, Nordre Røed Området kan utbygges i forhold til naturverdier og friluftsliv, men det vil kreves kostbar ekstern infrastruktur (vann, avløp og gang-/sykkelvei). Utbygging er i klar strid med nasjonale lokaliseringsføringer fordi det ligger isolert og i stor avstand fra tettsteder og kollektivknutepunkt. Området kan inngå som del av en framtidig utbygging i sydområdet, i en helhetlig plansammenheng. Utbygging kan resultere i sprekk på ungdomsskolen hvis Kolås og planlagt utbygging i Hølen og på Store Brevik gjennomføres. Boligområdet anbefales ikke inntatt i kommuneplanens arealdel. Transformering av hytter til bolig på Kolås med noe nytt areal på vestsiden (K-vedtak) En planmessig utvikling av Kolås-området fra hytteområde til boliger i sammenheng med et nytt boligområde på vestsiden av Kolåsveien med ny boligveiløsning som sikrer effektiv avkjørselssanering langs Kolåsveien og åpner for veiutvidelse og gang-/sykkelvei er viktig for å sikre en trafikksikkerhetsmessig og miljømessig gunstig utvikling over tid. En slik utvikling utnytter eksisterende infrastruktur. Nye kommunale investeringer til utvidet ungdomsskole kan bli aktuelt hvis andre boligområder også utvikles i planperioden. Utbygging er ikke i konflikt med naturressurser, friluftsinteresser eller biologisk mangfold. Området ligger tett opp til eksisterende tettsted og kollektivløsning kan antagelig etter hvert medføre en forlengelse av eksisterende bussrute fra Havnegata til Mørkkrysset hvor det er etablert bussrundkjøring. Området (med unntak av den mindre nye delen i vest) har i forrige kommuneplan vært avsatt som framtidig boligområde, men ble tatt ut i gjeldende plan på grunn dårlig grunnskolekapasitet. Med den nye Son skole kan området igjen tilbakeføres til boligformål. Boligområdene anbefales inntatt i kommuneplanens arealdel. Kommunestyrets vedtak om utvidelse av næringsareal øst for Sletta; 110 daa Utvidelse av næringsområdet på Sletta med 110 daa, dekker et lokalt behov med noe tap av dyrket mark, men ellers akseptabelt i samsvar med nasjonale føringer for tettstedsutvikling ved kollektivknutepunkt/kollektivruter. Etableringen kan gi økt utbyggingspress mot Sonsveien stoppested/toplanskrysset med fare for ny tettstedsdannelse og press på viktige jordbruksarealer. Næringsbehovet kan dekkes på Vestby næringspark som trenger nye etableringer. Anbefales ikke tatt inn i kommuneplanens arealdel, men vurderes på nytt ved neste rullering; og da i lys av utviklingen på Vestby næringspark. Kommunestyrets vedtak om godsterminal på Deli skog Etablering av godsterminal i tilknytning til Deli skog/vestby næringspark ved ett av de tre utredningsalternativene Deli, Deli/ASKO eller Rustad jfr. rapport om Vestby godsterminal og
innlandshavn fra august 2013 som innspill til en statlig godsstrategi i nasjonal transportplan 2018 2027 vil være en viktig sak lokalt og regionalt. En beslutning om etablering av en slik godsterminal ligger minst ti år fram i tid og skal utredes videre på nasjonalt nivå. Det er pr i dag usikkerhet både rundt berettigelsen av en slik godsterminal i Vestby og om løsningen bør være nord for ASKO eller syd for Deli skog på Rustad. Hensynet til kulturlandskapet rundt Deli gård, terminalstøy samt begrensede arealer til disposisjon, kan tale for en terminalløsning lenger syd (Rustad). På dette grunnlaget bør godsterminalspørsmålet inntil videre stilles i bero i kommuneplanen, og mulighetene sikres ved at aktuelle arealer legges ut som fortsatt LNF uten båndlegging. Kommunen må imidlertid være aktsomme ved å sikre gjenkjøpsrett til sidesporområde på ASKO sitt areal syd for ASKO-bebyggelsen. Denne gjenkjøpsretten går ut i 2015. Sidesporet med start ved Vestby stasjon og fram til Deli skog syd, bør fortsatt ligge inne i kommuneplanen. 2. VURDERING Samfunnsdelen Samfunnsdelen viderefører hovedstrategiene i tidligere kommune(del)planer med en restriktiv utbyggingsstrategi og prioritering av store, sammenhengende LNF-områder. Kommunens store arealreserver til bolig og næring rekker til langt etter planperioden. Selv uten nye utbyggingsområder gir befolkningsøkingen utfordringer for kommunens tjenesteproduksjon. Det fokuseres i planen spesielt på folkehelse, nærings- og samfunnsutvikling, natur og kulturmiljø samt samfunnssikkerhet og beredskap. Det er utarbeidet strategier for disse fokusområdene der det ikke å legge ut nye arealer for utbygging, konsentrere næringsutviklingen til Vestby nord, samt å stramme inn på spredtbebyggelsen står sentralt. Dette for å gi styrket fokus på og beholde sammenhengende områder for framtidsrettet naturforvaltning, mindre press på kommunens tjenesteproduksjon, samt imøtekomme nasjonale føringer om arealbruk, bilbruk og redusert klimagassutslipp. Fokusområdene berører alle kommunens resultatområder på forskjellig måte og det er derfor også nødvendig med et enda bedre samarbeid mellom kommunens forvaltningsområder slik det framkommer under beskrivelsen av de enkelte resultatområdene. Økt tjenesteproduksjon vil stille krav til økt bemanning framover. En god personalpolitikk for rekruttering og utvikling av ansatte blir viktig. Kommunen har også generelt en viktig oppgave i å sikre gode rammebetingelser for næringslivet og bidra med effektivt planlegging og saksbehandling i disse sakene. Det vil være nødvendig å gå gjennom gamle reguleringsplaner for handel, kontor og industri i Vestby nord som beskrevet i kommunedelplan Vestby nord. Det ligger her an til at uønsket handelsvirksomhet som vil være i konkurranse med sentrumsutviklingen kan etableres etter gjeldende planer. Dette bør endres for å sikre sentrumsutviklingen på en best mulig måte. Eventuelle nye utbyggingsområder vil øke befolkningspresset på kommunen. Dette kan medføre ny uønsket tettstedsdannelse (for eksempel i området rundt Sletta Sonsveien stoppested), i en kommune som fra før har en kostbar utbyggingsstruktur med mange tettsteder og spredtliggende boligfelt og boligklynger. Økt spredt utbygging medvirker spesielt til presset på kommunens tjenesteyting ved å vanskeliggjøre nødvendig sentralisering av tjenester. Også ut fra et miljøperspektiv er det uheldig at enda flere blir avhengig av bilkjøring til sine daglige gjøremål med handling, arbeidsreiser og henting/bringing av barn til aktiviteter. Hensynet til en framtidsrettet natur- og friluftsforvaltning drar i samme retning. Arealdelen
Ni aktuelle byggeområder ble vedtatt konsekvensutredet av kommunestyret. Mollattskogen ble tatt ut fra konsekvensutredning fordi grunneier på Molvika i Hølen klargjorde at Molvika nå skal bygges ut. Av de åtte gjenstående har altså rådmannen vurdert at kun et Kolås med et mindre jomfruelig tilleggsområde bør tas inn i kommuneplanen. Begrunnelsen er flersidig men i hovedsak med slikt innhold: Næringsområdene på Grimsrud og Sletta utgår fordi kommunen bør konsentrere næringsutvikling videre rundt Deli skog/vestby næringspark for å oppnå god effektivitet, se næringsutviklingen som del av en samlet godsstrategi og sikre best mulig kommuneøkonomi. Også hensynet til en framtidsrettet arealbruk uten unødig nye tettstedsdannelser med økt arealpress på natur og naturressurser tilsier forsiktighet her. Nye boligområder er det ikke behov for det nærmeste tiåret da boligreserven ligger i størrelsesorden 5.000 boliger som er byggeklare eller vil være byggeklare i løpet av de nærmeste to til tre år. Dessuten: Grøstaddalen er direkte uegnet som boligområde. N. Røed (Smørbekk) er feillokalisert i forhold til kommunale tjenester, skole og kollektivdekning og vil ganske sikkert bli nektet godkjent i forhold til nasjonale føringer. Labo er marginalt, men bør sees sammen med eventuell større utbygging ved senere kommuneplanrullering. Skulle noe område under tvil anbefales, må det likevel bli Labo som gir lite skolepress og ligger lokaliseringsmessig greit inn mot eksisterende tettbebyggelse. Nye hytteområder bør ikke tilrettelegges i Vestby da all hyttebebyggelse på lang sikt vil bli utsatt for helårspress og må tilrettelegges for boliger. Flere hytter nå vil vanskeliggjøre senere planlegging. Hytteområde ved Hulvikveien berører viktig opplevelsesverdi knyttet til kyststien. Godsterminal på Deli skog legges midlertidig til side i påvente av at terminalspørsmålet bearbeides av transportaktørene og eventuelt prioriteres i neste Nasjonal Transportplan 2018 2027. I mellomtiden ligger aktuelle arealer som LNF. Flere hytteområder er under sterkt helårspress (Damåsen, Kjøvangen, N. Topper, Engene, Smørbekk og Kolås). Framføring av vann- og kloakk langs kysten nord for Kjøvangen blir snart gjennomført. Dette vil etter hvert medvirke til økt utbyggingspress også for Stjerneåsen og Pyttskog. Transformering av disse områdene fra hytte til bolig har også vært diskutert i de tidligere kommuneplaner. Med unntak av Kolås er det uaktuelt å starte tilretteleggingsarbeidet i retning av boligutvikling i disse hytteområdene. Det har kommunen for tiden ikke ressurser til. På sikt er det imidlertid viktig å skape ordnede forhold i disse områdene, men det bør gjøres på lang sikt slik at befolkningsutviklingen ikke eskalerer mer enn nødvendig og kommunen kan følge opp. I områdene med mindre tettsteder og spredt bebyggelse ivaretas innstramminger gjennom foreslåtte arealformålsendinger og bestemmelser. Enkelte av de gjeldende bestemmelsene i forhold til spredt utbygging har vist seg i praksis å være utilsiktet svært liberale. Med de foreslåtte endringer korrigeres dette. Når det gjelder Garder som har hatt de fleste små framtidige boligarealene, kan ett alternativ til å omgjøre alle disse til LNF-område være at noen arealer i nærmest tilknytning til Garder sentrum beholdes som framtidig boligområde, hvis forslaget ellers framstår som for
omfattende. Dette kan gjelde områdene merket 4, 5 og 6 (Hovum, Bjerkås, Gardås) i gjeldende kommuneplan. Den restriktive holdingen til utbygging i strandsonen opprettholdes og forsterkes gjennom forbudsgrense langs sjø og vassdrag. Presset på disse ettertraktede arealene og nye vann- og avløpsanlegg langs kysten gjør det spesielt viktig å forhindre uønsket byggeaktivitet. Dette gjelder også campingvogner, husbåter, bøyer etc. både av varig og midlertidig karakter. Det kommer stadig nye måter å tilegne seg strandsonen på gjennom forskjellige varianter også av sjøbaserte boliger. Kommunen må være i forkant for å forhindre misbruk. Strenge bestemmelser er en forutsetning for å kunne begrense uønsket aktivitet. Den nye plan- og bygningsloven har innskjerpet bruken av dispensasjon og kommunen må følge dette opp. Dispensasjon gir også dårlig forutsigbarhet for tiltakshaver/eier som er avhengig av ny dispensasjon ved nye søknadspliktige byggearbeider på eiendommen, herunder gjenreising. Gitte dispensasjoner uten konkret og saklig begrunnelse øker arealpresset ytterligere og fører til at kommuneplanen som styringsverktøy svekkes. 3. ALTERNATIVER Det er vurdert to mulige alternativer: Framtidige boligområder i Garder, merket 4 (Hovum), 5 (Bjerkås) og 6 (Gardås) i gjeldende kommuneplans arealplankart endres tilbake til framtidig boligområde hvis hensynet til det lokale grendemiljøet tilsier dette. Dette representerer et boligtilskudd på ca 25 boliger i tillegg til gjenstående på Furuåsen. Boligområde Labo med 13 boliger i tilknytning til Deør skog inntas i plankartet. Alternativ innstilling blir: 1. Kommuneplanforslag for Vestby med bestemmelser og plankart datert 24. 3.2012 og med konsekvensutredning datert 9.1.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningslovens 11 14. 2. Kommunedelplan Son vedtatt 1.2.2010 og kommunedelplan Vestby nord vedtatt 23.5.2013 oppheves. I tillegg oppheves reguleringsplan for Fred Olsen av 21.3.1975. 3. Områdene 4, 5 og 6 samt Haug i Garder, avsatt som framtidig boligområde i gjeldende kommuneplan, videreføres med samme formål i nytt arealplankart. Konsekvensutredet boligområde Nordre Labo, med 13 boliger inn mot Deør skog, legges inn som boligområde i plankartet. 4. KONKLUSJON Det fokuseres i planen spesielt på folkehelse, nærings- og samfunnsutvikling, natur og kulturmiljø samt samfunnssikkerhet og beredskap. Det er utarbeidet strategier for disse fokusområdene der det ikke å legge ut nye arealer for utbygging, konsentrere næringsutviklingen til Vestby nord, samt å stramme inn på spredtbebyggelsen står sentralt. Dette for å gi styrket fokus på å beholde sammenhengende områder for framtidsrettet
naturforvaltning, mindre press på kommunens tjenesteproduksjon og imøtekomme nasjonale føringer om arealbruk, bilbruk og redusert klimagassutslipp. Fokusområdene berører alle kommunens resultatområder på forskjellig måte og det er derfor også nødvendig med et enda bedre samarbeid mellom kommunens forvaltningsområder slik det også framkommer under beskrivelsen av de enkelte resultatområdene. Planen viderefører fortettingsstrategien for Vestby sentrum med mulighet for bygging av inntil 350.000 m² bruksareal BRA. Dette kan gi rom for inntil 2.500 nye leiligheter og ca 100.000 m² kontor og forretninger i opp til fem/seks etasjers bebyggelse tett opp til jernbanestasjonen som er kommunens viktigste kollektivknutepunkt. Områderegulering med en slik ramme er igangsatt. Med fortettingsstrategien for Vestby sentrum og ytterligere minst 2000 boliger regulert og byggeklare ellers i kommunen har kommunen boligreserver for flere tiår. Området Kolås er til tross for dette medtatt i planen for å sikre trafikal og miljømessig opprydding i det gamle hytte-/blandingsområdet som er under sterkt helårspress. Andre foreslåtte boligområder bør ikke inntas da boligreservene er store, befolkningsutviklingen vanskelig å kontrollere og de foreslåtte områdene passer dårlig inn lokaliseringsmessig i forhold til nasjonale og lokale føringer. Næringsmessig satsing på Vestby nord både med tanke på effektiv næringsetablering, kommuneøkonomi og nasjonale føringer om mer gods på bane medfører at foreslåtte næringsområder ved Sletta/Grimsrud ikke tas inn i planen. Videre næringsetablering ut mot Sonsveien kan også medføre økt byggepress rundt Sonsveien stoppested og fare for ny uønsket tettstedsdannelse. Godsterminal på Deli skog er utredet og anbefalt i en prosjektrapport som nå er oversendt overordnete myndigheter slik at transportraktørene kan arbeide videre med saken for mulig innpasning i Nasjonal Transportplan 2018 2027. Saken er ikke moden nok for at Vestby kommune kan gå videre ved denne kommuneplanrulleringen. Kommunedelplanene for Son og Vestby nord videreføres i kommuneplanen og oppheves. Administrasjonen vil foreta en kvalitetskontroll og eventuelle tekniske feil i plankart m.m. vil bli justert og redegjort for før endelig politisk behandling. INNSTILLING: 1. Kommuneplanforslag for Vestby med bestemmelser og plankart datert 24.03.2012 og med konsekvensutredning datert 09.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til planog bygningslovens 11 14. 2. Kommunedelplan Son vedtatt 1.2.2010, kommunedelplan Vestby nord vedtatt 23.5.2013 og reguleringsplan for Fred Olsen av 21.3.1975 oppheves. BEHANDLING I Formannskapet DEN 05.05.2014 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. VEDTAK:
1. Kommuneplanforslag for Vestby med bestemmelser og plankart datert 24.03.2012 og med konsekvensutredning datert 09.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til planog bygningslovens 11 14. 2. Kommunedelplan Son vedtatt 1.2.2010, kommunedelplan Vestby nord vedtatt 23.5.2013 og reguleringsplan for Fred Olsen av 21.3.1975 oppheves. BEHANDLING I Kommunestyret DEN 19.05.2014 Rådmannen endret sin innstilling i forkant av møtet i form av utsendt notat: Rådmannens endrede innstilling med tillegg av punkt 3 og 4: 1. Kommuneplanforslag for Vestby med bestemmelser og plankart datert 24.03.2012 og med konsekvensutredning datert 09.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til planog bygningslovens 11 14. 2. Kommunedelplan Son vedtatt 1.2.2010, kommunedelplan Vestby nord vedtatt 23.5.2013 og reguleringsplan for Fred Olsen av 21.3.1975 oppheves. 3. Det gjøres tekniske endringer i plankartet i forhold til overnevnte korreksjonsliste. 4. På bakgrunn av plan- og miljøutvalgets avslag på å gå inn for bygge- og deleforbud ved Bryggeveien/Stabil Alna i Hvitsten, endres forslaget til arealdelen slik at denne blir i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) fremmet følgende fellesforslag fra H, Frp, Sp og Ap: 1. Kommuneplanforslag for Vestby med bestemmelser og plankart datert 24.32012 og med konsekvensutredning datert 09.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens % 11-14. 2. Kommunedelplan Son vedtatt 01.02.2010 og kommunedelplan Vestby nord vedtatt 23.05.2013 oppheves. 3. Det gjøres tekniske endringer i plankart i forhold til overnevnte korreksjonsliste. 4. Områdene i Garder, avsatt som framtidig boligområde i gjeldende kommuneplan, videreføres med samme formål i nytt arealplankart. 5. Konsekvensutredet boligområder Nordre Labo og Nordre Røed (ca. 50 da) legges inn som boligområde i plankartet. 6. Godsterminal Deli Skog legges inn. 7. Konsekvensutredet hytteområde Stjernåsen legges inn. 8. Hytteområde Liabråten 137/12 legges inn som boligområde. Repr. John A. Ødbehr (H) ba om gruppemøte med komiteens medlemmer. Repr. Kjell Meek (Sv) fremmet følgende forslag: Det legges til følgende punkt Rådmannens opprinnelige forslag til ny regulering Bryggeveien (Stabiltomta) i Hvitsten opprettholdes. Det legges ned midlertidig forbud mot tiltak i et område ved Bryggeveien Hvitsten vist på kart datert 04.04.2014
Repr. Tom Anders Ludvigsen (Ap) fremmet følgende forslag: Nytt pkt 9: Forslag til arealdelen Bryggeveien Stabil Alna i Hvitsten endres slik at denne blir i samsvar med gjeldene reguleringsplan. Votering: Repr. Tom Anders Ludvigsens fellesforslag til Pkt 1 enstemmig vedtatt. Pkt 2 enstemmig vedtatt. Pkt 3 enstemmig vedtatt. Pkt 4 vedtatt mot 3 stemmer (V, Krf). Pkt 5 vedtatt mot 5 stemmer (V, Krf, Sv). Pkt 6 enstemmig vedtatt. Pkt 7 vedtatt mot 5 stemmer (V, Krf, Sv). Pkt 8 vedtatt mot 5 stemmer (V, Krf, Sv). Pkt 9 repr. Kjell Meeks forslag falt med 5 stemmer mot repr. Tom Anders Ludvigsens forslag. VEDTAK: 1. Kommuneplanforslag for Vestby med bestemmelser og plankart datert 24.32012 og med konsekvensutredning datert 09.01.2014, legges ut til offentlig ettersyn i henhold til plan og bygningslovens % 11-14. 2. Kommunedelplan Son vedtatt 01.02.2010 og kommunedelplan Vestby nord vedtatt 23.05.2013 oppheves. 3. Det gjøres tekniske endringer i plankart i forhold til overnevnte korreksjonsliste. 4. Områdene i Garder, avsatt som framtidig boligområde i gjeldende kommuneplan, videreføres med samme formål i nytt arealplankart. 5. Konsekvensutredet boligområder Nordre Labo og Nordre Røed (ca. 50 da) legges inn som boligområde i plankartet. 6. Godsterminal Deli Skog legges inn. 7. Konsekvensutredet hytteområde Stjernåsen legges inn. 8. Hytteområde Liabråten 137/12 legges inn som boligområde. 9. Forslag til arealdelen Bryggeveien Stabil Alna i Hvitsten endres slik at denne blir i samsvar med gjeldene reguleringsplan. Eksp.: Saken oversendes saksbehandler for videre ekspedering. Vestby, 21.5.14 Knut Haugestad Rådmann