Hol kommune SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 16/02709-10 Saksbehandler Trond B. Augunset 64/14/0/0 Området I1 i Kommuneplan for Geilo Saksgang Møtedato Saknr 1 Kommunestyret 30.08.2017 51/17 Kommunestyret har behandlet saken i møte 30.08.2017 sak 51/17 Behandling Ordføreren orienterte om saken. Jan Arne Øen fremmet følgende forslag: Hol kommune godkjenner anmodningen om å detaljregulere område I1 i kommunedelplan for Geilo til kombinert nærings-, bolig- og fritidsformål. Følgende rekkefølge bestemmelser skal innarbeides, Rundkjøring FV 40, Ski- og gangbru over Usteåne samt veg fra brannstasjonen og ut til FV 40. Forøvrig gjelder ordlyden i kommunedelplan for Geilo. Petter Braaten fremmet følgende: Hol kommunestyre vedtar å starte arbeidet med endring av kommunedelplan for Geilo når det gjelder område I1 slik at området kan reguleres til andre formål enn arealdelen i kommunedelplan for Geilo tilsier. Kl. 17.47: Ordfører Sigrid Simensen Ilsøy ba om ordet i saken og Erik Kaupang tok plass som setteordfører. Kl. 17.50: Ordfører Sigrid Simensen Ilsøy tok plass som ordfører igjen. Mathias Eide Sataøen ba om gruppemøte: Kl.17.54 Møte ble hevet. Kl. 18.05: Møte ble satt. Votering Det ble stemt over rådmannens innstilling falt med 20 mot 1 stemme (1Krf). Det ble deretter stemt over forslag fremmet av Jan Arne Øen mot forslag fremmet av Petter Braaten. Forslag fremmet av Petter Braaten ble vedtatt med 11 mot 10 stemmer (1 Frp, 8 Ap, 1H). side 1 av 6
Vedtak Hol kommunestyre vedtar å starte arbeidet med endring av kommunedelplan for Geilo når det gjelder område I1 slik at området kan reguleres til andre formål enn arealdelen i kommunedelplan for Geilo tilsier. side 2 av 6
64/14/0/0 OMRÅDET I1 I KOMMUNEPLAN FOR GEILO Saken avgjøres av: Kommunestyret Vedlegg: Planforespørsel: Utkast, Detaljregulering I1 Geilo, 27.05.2016 Illustrasjon: Alternativ for utbygging Nærings-, bolig- og fritidsområde på Geilo, 27.05.2016 Saksutskrift KPU-3/16, 23.06.2016 Geilo trafikkanalyse: Spredning av detaljhandel effekt på trafikk og parkering, 02.03.2016 Dokument i saken: Dokumentjournal i sak 16/02709 Saksopplysninger: Kommunestyret behandlet spørsmål om endring reguleringsformål på 64/14 (område I1) i møte 31.08.2016 i sak 84/16: Kommunestyret fattet da følgende vedtak: Hol kommune avslår anmodningen om å detaljregulere område I1 i kommunedelplan for Geilo til kombinert nærings-, bolig- og fritidsformål, da det er i strid med overordnet plan. Hallingdal Hytteservice AS har sendt inn en ny illustrasjon og anmodning om å endre reguleringsformålet datert Forslagsstiller: Hallingdal Hytteservice Beliggenhet: Planområdet ligger ca 600 meter sør for Geilo sentrum, på østsiden av krysset Fylkesvei 40 - Stølsvegen. Planareal: Ca 50 daa Oppstartsmøte: 10.05.2016. Agenda for møtet var avklaringer og videre prosess. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for kombinert nærings-/bolig- og fritidsformål i område I1 i kommunedelplan for Geilo. Kommunen har mottatt utkast til planforespørsel og illustrasjoner med to ulike prinsippalternativer til hvordan området ønskes utviklet. Det påpekes fra planfremmer at elementer fra de to ulike alternativene kan kombineres eller at området kan løses på en annen måte en det som er skissert i planforespørselen. Forhold til overordnet plan: Overordnet plan for området er kommunedelplan for Geilo, vedtatt 24.06.2010. Planfremmers ønske om å regulere arealet til kombinert nærings-/bolig- og fritidsareal avviker fra overordnet plan. Området er satt av til fremtidig industriområde hvor det kan legges til rette for areal- og transportkrevende forretninger og lettere industri. Miljøkonsekvenser: side 3 av 6
Området ligger tett på Ustedalsvassdraget. Vassdraget tilbyr viktige rekreasjonselle, sosiale, estetiske og økologiske verdier. Ved utbygging er det viktig at en i høyest mulig grad ivaretar disse verdiene knyttet til vassdraget og friområdene rundt. Beliggenheten til området oppleves og fungerer som inngangsporten til nasjonalparklandsbyen Geilo. Det er derfor viktig at en, uavhengig av utbyggingsformål, tilpasser utformingen til det omkringliggende landskapsbildet ved utbygging. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ikke vurdert i saken Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune Vurdering: Skissene vedlagt planforespørselen beskriver leilighetskomplekser på 3-4 etasjer, her for øvrig kombinert med næringsformål på 3 bygg på 1500 m2. Dette er ikke i tråd med opprinnelig formål. Kommunedelplan for Geilo er juridisk bindende og det er kun kommunestyret som har mulighet til å fravike denne. Administrasjonen mener at man må legge samme vurdering til grunn for en slik fravikelse som man gjør ved en dispensasjon etter plan og bygningsloven 19-2. Det vil si at formålet ikke må bli vesentlig tilsidesatt og at fordelene må være større enn ulempene. Det skal da være de samfunnsmessige fordelene som skal vurderes. Administrasjonen mener at formålet her klar blir tilsidesatt. I møte i kommuneplanutvalget 23. juni 2016, gjorde utvalget bl.a. følgende innstilling i sak 3/16, Infrastruktur på Geilo: «Det skal ikke tillates utbyggingsprosjekter eller bygges nye nærings- og fritidsenheter i strid med overordnet plan». Området som ønskes regulert ligger utenfor handelsgrensen som er etablert for Geilo sentrum. I kommunedelplanen for Geilo heter det i kapittel 4.2: «Grensa for handelssenteret, dvs. sentrumsområdet er klarlagt gjennom reguleringsplana for Geilo sentrum. Formålet med handelsgrensa/ sentrumsområdet er å avgrense kor det kan etablerast kjøpesenter på over 3000 m2. Formålet med handelsgrensa er å sikre ei samlokalisering av naturlege sentrumsfunksjonar. Samla skal grepa i sentrumsplana vidareutvikle urbaniteten innanfor det definerte sentrumsområdet». Videre heter det i kapittel 4.5: «I plana er det sett av eit nytt areal (I1) på om lag 50 daa til areal- og transportkrevjande forretning og lettare industri. Det er føresett at det ikkje blir etablert kjøpesenter som kan vere i direkte konkurranse med den prioriterte arealbruken i sentrum innanfor området». I kommuneplanens samfunnsdel 2010 2022, kapittel 4.5 strategier pkt. 11, heter det: «Hol kommune skal ikke tillate ny detaljhandel utenfor Geilo sentrum». Geiloområdet har mangel på områder for areal- og transportkrevende forretning og lettere industri. Detaljhandel i kombinasjon med bolig/fritidsleligheter innenfor område I1, vil båndlegge viktig utviklingsareal for slikt formål overordnet plan beskriver. Formålet har vært å legge tilrette for næringsvirksomhet. Hvis man tillater at man blander industri/transportkrevende næringsvirksomhet med boliger/fritidsboliger vil det arealet som blir igjen til næring bli vesentlig redusert. Geilo og Hol kommune trenger areal til næringsutvikling noe vises ved etterspørsel etter tomter på industriområdet på Vøllo og etableringene av næringsparkene på Geilo. side 4 av 6
Det bør videre kunne legges til grunn at de samfunnsmessige fordelene ved å tillate denne omdisponeringen må være større enn ulempene. Det vil si at for at man skal kunne gjøre en slik omdisponering må dette løse behov som er viktig for Hol kommune. Administrasjonen mener at Geilo trenger dette næringsarealet, jfr. etterspørsel etter næringstomter tidligere i saken. Behovet for areal til fritidsboliger er dekket av de arealer som er satt av til dette formålet i kommunedelplan for Geilo og i kommuneplanens arealdel. Tall som administrasjonen har innhentet viser at det pr. 13.07.2017 er 2465 enheter i regulerte ubebygde eller avsatt i plan på Geilo, Kikut og Skurdalen. I tillegg er kommer de 900 enhetene som det er åpnet for i områdeplan for Vestlia. Når det gjelder formålet bolig mener administrasjonen at det er behov for boliger, men disse bør ikke etableres i kombinasjon med næringsvirksomhet. Det er erfaringsmessig knyttet en del konflikter til etablering av næring/industri i nærheten av boliger. Det er i veilederen til støy i arealplanlegging ikke anbefalt å legge boliger i gul og rød støysone. Det er ikke framlagt dokumentasjon på støy og vil heller ikke være en del av grunnlaget i denne delen av prosessen. Administrasjonen har derfor ikke grunnlag for å vurdere hvordan soneinndeling for støy vil være i planområdet. Administrasjonen mener at de samfunnsmessige ulempene ved å tillate ending av formålet med I1 til blanding av industri/transportkrevende forretningsdrift og bolig/fritidsbolig er vesentlig større enn fordelene. Administrasjonen legger da vekt på at det finnes mye tilgjengelig arealer for fritidseiendommer, men Geilo og Hol kommune trenger arealer til næring. Når det gjelder boligformål mener legger administrasjonen at disse ikke bør ligge i kombinasjon med næring. Asplan Viak sin trafikkanalyse av Geilo sentrum fra mars 2016 viser at etablering av detaljhandel utenfor sentrum vil ha en avbøtende effekt og avlaste trafikken i Geilo sentrum i de travleste periodene. Analysen har ikke tatt høyde for konsekvensene dette vil kunne ha for næringen i Geilo sentrum. Brannstasjon: Geilo brannstasjon ligger like ved I1. Brannstasjonen er den største i kommunen og det vil være til dels betydelig støy i forbindelse med utrykninger. Det er også uheldig å tillate boliger/fritidsboliger nær brannstasjonen da det vil være til dels stor risiko i forbindelse med utrykninger. Den tenkes da både på barn som leker og forholdet mellom utrykningskjøretøy og andre kjørende. Eksisterende reguleringsformål gir ikke en slik konflikt. Administrasjonen mener at å tillate bygging av boliger/fritidsboliger på I1 vil kunne hindre en utvidelse av brannstasjonen der den ligger i dag. Det er ingen planer om og er heller ikke vurdert å flytte brannstasjonen. Presedens: Kommunestyret vedtok i sak 35/17 Reguleringsendring Vestlia Resort, følgende: Kommunestyret er positive til at forslag om å endre utnyttingsgraden for Vestlia Resort til BYA = 40 % fremmes i forbindelse med behandling av Områdeplan for Vestlia reiselivsområde. Kommunestyret er negativ til at forslaget fremmes som en endring av bebyggelsesplan/utarbeiding av ny detaljregulering for Vestlia Resort siden dette er i strid med planprogrammet for områdeplan for Vestlia Reiselivsområde. Administrasjonen mener at vedtaket har presedensvirkning for saker der utbygger ønsker å fravike bestemmelser reguleringsformål i overordnet plan. side 5 av 6
Administrasjonen mener at det videre vil være forbundet med stor presedensvirkning å tillate endring av reguleringsformålet som er fastsatt i overordnet plan. Kommunedelplanen som styringsverktøy: Administrasjonen vil peke på at kommunedelplanen er et veldig viktig styringsverktøy. Hvis man tillater endring av et reguleringsformål vil planen kunne miste sitt regulerende formål. Etter en helhetlig vurdering med bakgrunn i nevnte føringer fra kommuneplanens areal- og samfunnsdel, kommuneplanutvalgets innstilling i sak 3/16 tilrår administrasjonen at område I1 ikke reguleres til kombinert nærings-/bolig- og fritidsareal. Det legges vekt på mangelen på områder for areal- og transportkrevende forretning og lettere industri på Geilo, satsingen på Geilo sentrum og konsekvensene for næringen i sentrum. Det legges videre vekt på at det allerede er mye avsatt areal til fritidsbolig som ikke er bebygd. Rådmannens innstilling: Hol kommune avslår anmodningen om å detaljregulere område I1 i kommunedelplan for Geilo til kombinert nærings-, bolig- og fritidsformål, da det er i strid med overordnet plan. RETT UTSKRIFT DATO 31.august.2017 side 6 av 6